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"¡lo tengo, 26,7 millones de yuanes! de dos a tres millones de yuanes por encima del presupuesto".

el 29 de agosto, en la inauguración de la segunda fase de zhonghai lingdi jiuxu en shanghai, varios grupos de familias que quedaron en lo más alto de la lotería y casas seleccionadas con éxito intercambiaron experiencias.

había 120 casas, 352 grupos se inscribieron y la selección de la casa tomó aproximadamente media hora después de que se agotara el número 141, con unas ventas totales de 3,16 mil millones de yuanes; esta es ya la tercera casa de lujo en venderse en shanghai. en su lanzamiento en agosto.

"esta vez todavía no hay ninguna posibilidad", dijo zhou nan (seudónimo) al reportero del "daily economic news". esta es la segunda vez que se suscribe a este proyecto. el último número de lotería superó los 500, pero también vivió de cerca la emoción de "vender una casa de lujo en 24 segundos".

solo en las últimas dos semanas, el mercado acaba de "digerir" un lote de poder adquisitivo: el 25 de agosto, el proyecto jinyuan cerca de shanghai xintiandi se inauguró por primera vez y se agotaron 33 unidades, con un valor de transacción de 1.827 millones. yuanes el 18 de agosto de se lanzó a la venta el segundo lote de 110 unidades ultragrandes de la segunda fase de sunac bund no. 1, y las ventas se completaron en una hora, con ventas de casi 5.700 millones de yuanes, con un promedio; de "medio objetivo pequeño" por unidad.

en sólo medio mes, las ventas totales de los tres proyectos alcanzaron los 10.627 millones de yuanes.

desde 2024, se han lanzado 12 proyectos de viviendas de lujo en shanghai, casi todos ellos. ¿quién compra, compra, compra? ¿cuál es el trato con los desarrolladores? con la enorme oferta, ¿tendrán todavía suficiente los compradores de viviendas?

cada día se venden una media de 12,5 viviendas de lujo

agotadas, a la luz del día, a la hora, las casas de lujo de shanghai de este año ya no se pueden ver desde una perspectiva ordinaria.

hasta el 18 de agosto de este año, se habían firmado en línea en shanghai un total de 2.641 casas de lujo con un precio total de más de 25 millones de yuanes, y se está firmando en línea un número considerable de transacciones. si sumamos las 263 unidades vendidas en agosto, la cifra en los primeros ocho meses se acerca a las 3.000 unidades. esto no sólo es mucho más alto que el de las otras tres ciudades de primer nivel, sino también algo que nunca ha sucedido en shanghai en los últimos 10 años.

es china shipping shunchang jiuli quien tomará la delantera en "sunlight" en 2024. el precio total promedio de una unidad fue de aproximadamente 40 millones de yuanes, y todas las primeras vacantes se agotaron, con ventas totales de 19,65 mil millones de yuanes, rompiendo el récord nacional de ventas totales de viviendas comerciales en una sola vacante.

en la temporada baja del mercado en julio y agosto, las propiedades de lujo de shanghai son imprescindibles al ingresar al mercado:

en la segunda fase de longsheng bay, la tasa de suscripción de 120 unidades fue del 239%; en el segundo lote de sunac bund no. 1, la tasa de suscripción de la segunda fase de zhonghai lingdi superó el 180%; jiuxu, la tasa de suscripción efectiva fue del 252%. hay 33 villas en jinyuan y el proyecto ha estado abierto para suscripción durante 4 días, con una tasa de suscripción del 152%. greentown qiantan lily garden phase iii tiene 10 villas, con un total; precio de 53 millones a 100 millones de yuanes y una tasa de suscripción del 210%.

la creciente oferta aún puede ser absorbida por el mercado, y los compradores de viviendas casi "compran lo que tienen".

según estadísticas del instituto de investigación del índice de china, en 2015 solo se vendieron en shanghai 896 casas de lujo con un precio de 25 millones de yuanes o más. en los ocho años siguientes, la mayoría mantuvo el nivel de 1.600 a 1.700 unidades por año. sin embargo, este equilibrio se vio roto por la gran oferta en 2024. contando sunac bund no. 1, jinyuan y zhonghai lingdi jiuxu, que se agotaron en tres semanas, shanghai promedió 12,5 casas de lujo por día en la primera mitad del año.

en beijing durante el mismo período, excepto por unos pocos proyectos populares, era raro ver propiedades residenciales de alto nivel que se vendían una tras otra. según estadísticas del instituto de investigación del índice de china, hasta el 18 de agosto de este año, se habían firmado en línea en beijing 1.257 unidades residenciales por valor de más de 16 millones de yuanes, en comparación con los resultados de 3.582 unidades en 2023, 4.028 unidades en 2022 y 3.616. unidades en 2021, la escala se ha reducido significativamente.

¿quiénes son los que gastan mucho dinero y compran una casa con todo el dinero?

"la mayoría de los compradores son clientes locales y clientes de jiangsu y zhejiang, representando alrededor del 40% cada uno", dijo zhang chen (seudónimo), gerente de mercado de sunac bund no. 1, en una entrevista con un periodista del "daily economic". noticias".

además, estos clientes gastan mucho dinero.

“aproximadamente la mitad del primer grupo de clientes compró casas con pago completo. muchos clientes tienen varias propiedades y algunos ya han comprado la primera fase del bund no. 1 courtyard o algunas casas de lujo a lo largo del río huangpu; jiangsu y zhejiang, que ya compraron casas en jiangsu y zhejiang, han pagado la seguridad social durante muchos años, son una familia con varios hijos y tienen facturas de vivienda suficientes. antes, no había oferta de casas de lujo, por lo que solo podíamos comprar. casas de segunda mano. después de la segunda apertura, finalmente conseguimos casas nuevas”.

el responsable de marketing de un proyecto de viviendas de lujo en shanghai también reveló a los periodistas: "es obvio que algunos clientes extranjeros vinieron a shanghai este año para la asignación de activos, especialmente casas con recursos básicos. de hecho, algunos clientes no están calificados para comprar casas, pero sus hijos estudian en el extranjero y obtienen boletos de vivienda para comprar una casa después de graduarse”.

¿por qué es tan difícil encontrar una casa de lujo en el centro de una ciudad?

zhang hongwei, fundador de jingjian consulting, dijo a los periodistas: "los proyectos en las áreas centrales de las ciudades centrales de beijing, shanghai, guangzhou y shenzhen tienen inversiones de precios y son activos centrales. existe una alta probabilidad de que el precio suba en los próximos tres a cinco años."

"por otro lado, la sensibilidad de las políticas y el apoyo a la demanda en las ciudades centrales son relativamente suficientes. una ronda de políticas de estímulo cada 3 a 6 meses liberará una ola correspondiente de volumen de transacciones. los activos de alta calidad en las ciudades centrales están aquí debajo de esto "en este tipo de situación de mercado, volverá a aparecer una situación de mercado independiente".

"estas personas son muy sensibles e inmediatamente olieron una oportunidad", dijo también a los periodistas el responsable del proyecto de lujo mencionado anteriormente.

zhang hongwei señaló que los próximos tres a cinco años serán un ciclo importante de recortes de las tasas de interés. la lógica de la asignación de activos durante el ciclo de recortes de tasas de interés debe ser la de los activos centrales de las ciudades centrales.

los clientes de lujo ya no son “suficientes”

la mayoría de estas casas de lujo con medio objetivo pequeño están ubicadas en "un río y un río" de shanghai, es decir, las áreas del río huangpu y el río suzhou.

los posibles propietarios de productos de lujo de primer nivel rara vez “compran en toda la ciudad”, y las características de los grupos de clientes correspondientes a viviendas de lujo en diferentes sectores son relativamente obvias. por ejemplo, jinyuan en el distrito histórico del distrito de huangpu tiene el estilo y la textura de la ciudad antigua y los sentimientos urbanos como sus mayores atractivos; la sección de pudong riverside gana con sus escasos recursos de vista al río y estructura del área, más al oeste, el distrito de changning en xuhui es donde; "las tradicionales casas de lujo de shanghai se reúnen".

"en comparación con el china overseas shunchang jiuli más vendido a principios de año, la edad total de los compradores de sunac bund one house es aproximadamente 10 años más joven. china overseas shunchang jiuli está ubicado en el área de xintiandi y sus ventajas son auto- es evidente y es reconocido por los clientes geográficos. "el bund no. 1 courtyard está en un sector relativamente nuevo, y una gran proporción de los clientes en jiangsu y zhejiang son padres que compran propiedades para sus hijos", analizó zhang chen.

"los clientes que compran casas de lujo tienen sus propias ideas sobre el área o la ubicación, y es básicamente difícil deshacerse de ellas".

partiendo de esta lógica, la competencia entre propiedades de lujo muchas veces se convierte en competencia a nivel de marketing dentro del sector.

entre los proyectos de viviendas de lujo que esperan ingresar al mercado en la segunda mitad del año, las villas de baja densidad y las residencias de estilo son de tamaño considerable. tomemos como ejemplo jinyuan en el distrito de huangpu. las casas nuevas y las casas de lujo de segunda mano de los alrededores son fuertes competidores, sin mencionar la "fase 6 de green lake", un proyecto de alto nivel que es suficiente para atraer compradores de todo shanghai. entre regiones.

no solo eso, están surgiendo productos de alta gama en áreas de lujo no tradicionales como east bund, north bund, hongkou y jing'an: el proyecto de estilo hong'anli, el "prefacio poly bund" de east bund que acaba de anunciarse, green villas estilo lake riverside, distrito de jing'an poly yongxingli, vanke zhongxing aoshe...

zhang chen reveló que a partir de este año, la oferta anual de viviendas de lujo puede alcanzar al menos 3.000 unidades. cuando la oferta de viviendas de lujo comienza a expandirse en los centros urbanos, la ubicación es sin duda el eje de competitividad. sin embargo, para nuevos proyectos y sectores alejados del segmento tradicional de viviendas de lujo, se están haciendo esfuerzos por desarrollar conceptos, productos y realidades. -la vida muestra.

otro nivel de pregunta es: ¿es suficiente para los ricos? la respuesta es evidente: no es suficiente.

al menos en un corto período de tiempo, no será suficiente para continuar con el fenómeno de las "suscripciones múltiples" en la primera mitad del año.

"este año será definitivamente el de mayor venta de casas de lujo en shanghai en los últimos 10 años. el número de unidades vendidas alrededor de mayo ya alcanzó el volumen del año pasado. pero, ¿qué tan grande es este grupo de clientes y cuánto tiempo puede durar? desde la perspectiva de la investigación de mercado y de clientes, todavía habrá algunas preocupaciones y los activos centrales y los productos de alta calidad también son limitados ".

el responsable de marketing de la casa de lujo antes mencionada dijo con franqueza: "aún quedan preocupaciones ocultas en la segunda mitad del año. las restricciones salariales en algunas industrias de altos ingresos también provocarán una reducción del poder adquisitivo de las grandes empresas -clientes de escala. el presupuesto original puede haber sido de 50 millones de yuanes, pero ahora se ha reducido a 30 millones de yuanes ".

de hecho, la base de clientes ha cambiado silenciosamente: en primer lugar, el poder adquisitivo no puede explotar tan rápido como antes y los compradores tardan más en tomar decisiones. en segundo lugar, los clientes harán comparaciones repetidas antes, siempre que un proyecto salga en el centro de la ciudad; en este ámbito, se ignoraría la competencia: muchos clientes ahora compiten dentro de sectores, entre marcas y entre regiones.