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上海の土地譲渡取引規則が新たな変更を発表した。記者は今日（8月15日）開催されたメディアブリーフィングで、今年の第5弾から上海市の商業住宅用地譲渡では、市場人気の高い土地区画に対して「二重高・二重競争」措置を実施することを知った。 2回の入札と高品質な建設基準。このうち第2回入札では割増率の制限を設けなくなり、「最も高い入札者が落札」で最終落札者が決まる。

同時に、上海土地取引市場は第5弾の上海商業住宅用地譲渡発表を発表し、具体的には静安区の2区画の土地、総面積約5.01ヘクタール、開始価格を販売することを発表した。 106億7900万元。

これは、次回の土地譲渡では、静安市の 2 つの「Wang Zha」区画が完全に市場価格に委ねられることを意味します。

第2回入札、上限を引き上げる

今回発表された「ダブルハイ・ダブルコンペ」は、2回の入札と2回の高品質建築基準競争に分かれており、入札は前の指標要件が終了した後、次の指標要件に移行する。勾配競争対策を採用する。具体的な手順は次のとおりです。

「高品質競争の第一弾」は、グリーンビル、超低エネルギービル、プレハブビル、再生可能エネルギー、BIM技術の応用などの普遍的な要件を土地譲渡契約に組み込むことだ。したがって、このラウンドの「激しい競争」は、現地土壌オークションプロセスに入る前の開始条件としても理解できます。

前回の条件を満たした入札者は、市場での人気が高い区画については、譲渡前に包括的な協議の仕組みを通じて合理的に設定され、差別化された譲渡開始価格が設定されます。プレミアムな空間。このリンクは基本的に、以前のローカル オークションの入札モデルを継続しています。

最終入札が土地のプレミアストップ価格に達した場合は、「第二次入札」「装飾基準入札」「公共施設・広場等入札」が行われます。政府に無償で引き渡される高級人材住宅の入札」「入札など一連の措置を順次選択・活用する。

「質の高い第2次入札」を通過した入札者は「第2次入札」に移行し、再度の入札を経て「上位入札者方式」により落札者が決定されます。

この新しい規制が市場で人気のある土地区画をターゲットにしていることは注目に値します。上海市は不動産市場の過熱を抑えるため、2021年に価格制限入札政策を導入した。今年5月、上海の不動産市場に「9つの規制」が導入され、保険料率の10％の上限が撤廃された。しかし、その後の実際の運用においては、値幅制限が完全に解消されるわけではありませんでした。上海市計画天然資源局が6月7日に発表した発表では、「市場人気の高い特定地域に対しては差額規制措置を採用することができ、プレミアム率が一定の限度を超えた後は抽選プロセスに移行する」と明記されている。市場主体が合理的に入札するよう誘導する。」

8月7日に上海で行われた第4回土地譲渡では、最も人気のある徐匯謝図街の区画が入札手続き中にプレミアム率の上限である30％に達し、その後抽選手続きに入り、最終的に最終的な区画が決定された。宝くじ「幸運の人」。

したがって、この新規定における「第２回優良入札」及び「第２回入札」は、従来の地方オークションにおける抽選処理を代替するものに相当する。。特に「第2回入札」ではプレミアム料率の上限がなくなる。これは、人気のある土地区画の土地競売価格が完全に市場入札によって決定されることも意味します。。

高品質な建設を導く新しい指標を追加

このルール変更は 2 つの方向で見られます。1 つは市場の活力を解放し、市場の資源配分機能を強化すること、2 つは質の高い投資家を引き付け、高品質の住宅プロジェクトの建設を誘導することです。

この新規則におけるもう 1 つの重要な変更点は、最終入札の前に「高品質入札の第 2 ラウンド」が追加されたことです。上海市計画天然資源局の担当者は、今回の変更は不動産市場における需要と供給の関係の新たな変化と、高品質の住宅に対する人々の新たな期待を狙ったものであり、住宅価格の高騰を導くものであると述べた。 -質の高い住宅建設の開発。

そこで今回の移管では、グリーンビルディングや超低エネルギービルディングといった従来の高品質建築指標に加え、「装飾基準の競争」「公共施設やオープンスペース等の競争」の項目が追加されました。 「政府に無償譲渡された高級人材住宅の競争」 3つの新しい指標は、市場主体が高品質の住宅を建設し、補助的な公共サービス機能と高品質の公共空間環境を改善し、あらゆる種類の人材を引き付けることを奨励します。定住して発展し、住みやすく、仕事に適した、平和な環境を作り出すこと。

その中で、土地区画の高品質な建設の方向性と具体的な競争指標はすべて、譲渡条件の段階で決定されます。関係する地方政府（譲渡者）とともに、関係する地方自治体は、合意に基づいて総合的な評価と協議のメカニズムを実施します。土地の立地条件、商品のポジショニング、市況などの違いが決まります。

土地分譲後は、高品質な工事の要件を土地譲渡契約書に盛り込み、建設、完成検収、運営までのライフサイクル全体の契約監理を実施し、高品質な工事を確実に遂行します。要件。

静安の土地区画は売りに出されており、最低価格が予想される

土地競売ルールの継続的な調整により、上海の土地供給も高頻度のリズムを維持し、土地区画の品質は高い水準を維持している。上海市は今年これまでに４件の住宅地を売却したが、２４区画の土地は競売にかけられていない。供給構造の観点から見ると、中心都市部の土地の割合が大幅に増加している。

本日、上海土地取引市場は土地競売の新規則を発表すると同時に、特に静安区の2区画の土地を売却する第5弾の商業住宅用地譲渡発表を発表した。このバッチには土地が 2 区画しかなく、土地供給バッチ以来の最低価格ですが、両方の土地区画が静安の中核都市部に属しており、これは土地バッチでは非常にまれです。供給され、市場からの強い注目を集めています。

静安で販売される土地2区画。

その中で、静安区の曹家渡集落区画が最も市場の注目を集めている。この土地は戦略的に位置しており、地下鉄 13 号線と 14 号線の武寧路駅から直接約 400 メートルの距離にあります。周辺の商業施設、教育施設、その他の支援施設も成熟しており、その隣には静安七彩緑地があり、九光百貨、静安嘉里中心、プラザ66などもあります。等教育面では余姚路第二幼稚園と上海第一師範学校付属小学校を備えている。

静安区曹家渡コミュニティの土地。出典: 通済研究所

販売中の別の土地区画は、静安区の霊石コミュニティ区画です。この土地は、地下鉄1号線の上海馬劇城駅から約500メートルの距離にあり、周囲には大寧九光センター、大寧国際商業広場、上海静安区閘北第二中央小学校、市北中学校（北校）などに囲まれています。 ）などの成熟した生活支援施設。

静安区霊石コミュニティの土地。出典: 通済研究所

質の高い土地は、明らかに市場競争がさらに激化するでしょう。土地オークションの最終ラウンドでは、徐匯の傾斜地区画が業界で幅広い注目を集め、ポリ、チャイナマーチャンツと徐匯都市投資コンソーシアム、中国海運と西海岸グループコンソーシアム、越秀と翔宇コンソーシアム、チャイナリソース、グリーンタウン、陳家 高麗人参は 7 人の入札者が入札するのを待った後、72 ラウンドにわたる極端な入札を経て、プレミアム率は 30% に達し、抽選プロセスに入りました。最終的にグリーンタウンが際立ち、取引価格は1平方メートル当たり13万元を超え、国内最高階価格の新記録を樹立した。

新たな規制が導入されたことで、第2ラウンド入札におけるプレミアムレートの上限はなくなり、静安が販売した2つの「大きな」土地区画は、強力で有能な開発業者を引き付け、積極的に参加する可能性が非常に高い。入札。発表によると、販売中の2つの土地区画の総面積は約5.01ヘクタール、開始価格の合計は106億7,900万元に達した。比較のために、前回の土地譲渡には徐匯、浦東、虹口、青浦、奉賢の5つの土地区画が含まれており、取引総額は109億5000万元であった。

したがって、静安の2つの土地区画は誰が所有するのか、入札後の土地価格はいくらになるのか、依然として不安が残っている。第 5 回の地方オークションは 9 月初旬から中旬に取引活動が開催される予定で、それまでに回答が発表される予定です。