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今年に入ってから不動産市場に有利な政策が頻繁に打ち出されており、最近の傾向としては新築住宅の「価格制限」がなくなってきている。

中国指数研究院の統計によると、今年以降、瀋陽、蘭州、鄭州、寧徳などの都市は、新築商業住宅の販売価格指導を今後実施しない、つまり販売を中止することを明らかにした。価格制限。陽江市、珠海市、蕪湖市などの都市も、登録価格調整の期間短縮や下限価格差制限の解除など、価格制限政策を最適化している。

価格制限政策は、不動産市場の過熱を抑制するために2010年に初めて発行された。 「地価の安定、住宅価格の安定、期待の安定」という政策の中で、過去の市場が熱かった時期には「価格制限」が地価や住宅価格の安定に重要な役割を果たした。

しかし、2021年後半以降、不動産市場環境は大きく変化し、住宅価格の一方的な上昇は過去のものとなり、各地の新築住宅の目安価格は「名ばかり」となった。不動産会社による値下げが主流となり、「価格制限」政策も到来 調整閾値。

価格統制の弱体化

不動産の深刻な調整期間中、地方政府による不動産市場価格のコントロールは弱まっています。

最近、甘粛省天水市と白銀市は不動産市場の安定的かつ健全な発展を促進するため、新規商業住宅の価格登録を取り消す通知を相次いで出した。天水氏はまた、「販売価格は市場の販売状況に応じて開発会社が適時に調整する」と述べた。

蘭州市は以前、不動産会社が商業用住宅の事前販売許可を申請する際に、今後は登録価格の制限を受けないとも述べた。住宅購入者と不動産会社は独自に価格交渉を行うことができます。

鄭州市は新築住宅の価格指導を中止し、商業住宅開発会社は販売価格を独自に設定するか、事前（販売）許可登録手続きを行うことができると発表した。 、不動産市場政策は完全に緩和されました。

政府が新築住宅価格を指導したり、登録を直接取り消したりすることはなくなったが、多くの場所が不動産会社による値下げにますます「寛容」になってきている。

記者らは指導部の掲示板で、今年武漢、保定、成都、広州、重慶などの都市で住宅購入者が大幅な値下げと「悪意のある値下げ」を報告しているのを目にしたが、当局は「不動産会社による値下げ」だと述べた。市場の行動です。」

例えば、武漢の一部の住宅購入者は、開発会社である万和光学谷の登録価格は2万元以上だったが、現在は「悪質な値下げ」により1万2500元で販売していると述べた。これに関して当局者は、プロジェクトの登録価格は約23,124元/平方メートル、平均取引価格は約18,300元/平方メートルであると述べた。会社と建設当事者との間の債務紛争により、最近、建設当事者が資金を引き出すために、一部の住宅を建設当事者に貸与し、「工事担保住宅」を低価格で販売した。値下げ上限は6,000元に達します。

地方政府はまた、商業用住宅の価格は市場の需要と供給に基づいて開発会社が独自に設定すると同時に、最終的な取引価格は契約を通じて住宅購入者と合意されるが、それを超えてはならないと述べた。プレセールプランの登録価格。検証の結果、本プロジェクトで販売された住宅の価格は登録価格を超えておらず、法令の禁止規定にも違反していませんでした。

保定市の一部の住宅購入者も、2022年に鳳帆家園コミュニティの不動産を購入したと報告した。当時の価格は1平方メートル当たり1万4000元以上だったが、最近、開発業者が突然1平方メートル当たり1万1000元に値下げした。平方メートルの家は30万元の損失を被り、所有者の利益を著しく傷つけた。

この点に関して、保定市人民政府は、商業用住宅の価格は市場で規制されており、開発会社は市場の状況と需要と供給の関係に基づいて独自に販売価格を決定できると述べた。価格を決定し、買い手と売り手の間の契約に含めます。

成都の一部の住宅購入者も、天府新区の天府和陰プロジェクトの権利証価格は約2万2000～2万5000だったが、現在は無料の駐車スペースと物件使用料を付けて平均価格1万7000で「ダンピング」していると述べた。この「悪質な値下げ」行為について徹底的に調査するよう求めた。

四川省天府新区パークシティ建設局は、商業住宅の価格は市場調整価格の影響を受けると回答し、販売される住宅の価格はプロジェクト販売サイトと成都住宅都市農村開発局で発表されると述べた。オフィスは設定価格および「1部屋あたり1価格」に従い、各住宅の販売価格は公示価格を超えない限り、買主と売主の間で交渉されます。

広州の一部の住宅購入者は、2022年に保利湾を平均価格2万元以上で購入したが、現在は物件価格が1万3300元まで下がったと述べた。広州市南沙区は、開発会社は市況に基づいて独自の価格設定権を享受でき、地区住宅建設部門に価格の申告や調整を提出できると述べた。同区の住宅建設部門は、開発会社による関連する違反は見つかっていない。

専門家：住宅の価格パフォーマンスはより差別化されるだろう

上記の事例からわかるように、地方自治体による新築住宅の価格統制は徐々に弱まりつつあるところもあれば、新築住宅の登録価格を直接取り消しているところもあれば、現在も登録価格を定めていないところもある。これを超えることはできませんが、不動産価格の引き下げを妨げることはなくなりました。

中国指数研究所の市場調査部長、陳文京氏は、不動産市場環境の変化に伴い、価格制限政策の悪影響がより顕著になっていると述べた。一方で、価格逆転は、実際の住宅需要の購入をより困難にするだけでなく、実際の市場状況を反映できなくなるだけでなく、価格下落の範囲を限定することにより、不動産会社の販売不振につながり、不動産の販売を妨げることになります。資金の返還。

同氏の見解では、規制当局は過去2年間、「良い住宅」を建設する必要性と、販売価格制限の撤廃と市場への価格復帰が企業の助けになるとのマッチング政策による支援の必要性を繰り返し強調してきた。需要に応えた良い製品を生み出す、それが「良い家」の性能への確かな応えです。同時に、販売価格制限の解除は、企業が在庫を処分するための合理的な価格を設定するのにも役立ち、企業が資金の引き出しを加速し、財務圧力を緩和するのにも役立ちます。

広東省住宅政策研究センターの主任研究員である李宇佳氏は、新築住宅販売の価格制限が撤廃された後は、デベロッパーは価格を自由に設定でき、後で価格が引き下げられたとしても、明示的に約束しない限り責任を負う必要はないと考えている。事前に価格を引き下げないことで、プロモーションや在庫処分のために価格を有効に活用できます。ただし、値下げが大きすぎると、周辺のプロジェクトも値下げせざるを得なくなる可能性があります。

「価格制限政策の廃止は、プラスの影響もあります。つまり、より高いプレミアムが付いている一部の商品は、価格統制の制限の対象ではなくなります。これらの商品は、品質が高くなければならないという条件で、比較的高い販売価格を設定することができます」設定価格と一致しています」とLi Yujia氏は言います。

多くの都市ではもはや新築住宅の価格を管理していないが、注目の都市では不動産価格の変動が依然として注目を集めるだろうということは注目に値する。

例えば、今年の一部の北京の住宅購入者は、2023年7月の祥快五同山裕の開業単価は約4万6000元/平方メートルで、このうち62平方メートルの単価は280万6000元で、販売コンサルタントが保証したと述べた。ただし、2024 年 2 月下旬には 62 平方メートルの住戸が最低価格となる。同じフロアの同じタイプのアパートの合計価格は約 40 万～50 万元引き下げられ、平方メートル当たりの単価は 15 引き下げられる。 %。開発者は自由に価格を下げることができます。

これに関連して、昌平区住宅・都市農村開発委員会は、不動産市場の周期的な価格変動により、開発業者が約束すれば、プロジェクト内の一部の床の悪い62平方メートルの住戸が価格引き下げに見舞われたと述べた。このユニットタイプの価格を減額しないために、国民は、プロジェクトに違反があることを確認した後、対応する法令に従って企業に対して責任を負い、是正措置を講じるなど、対応する証拠を提出することもできます。司法ルートを通じて彼らの正当な権利と利益を保護します。

全体として、不動産市場管理措置が段階的に撤回された後、将来的にはさまざまな地域の住宅価格のパフォーマンスはより差別化され、市場志向になるでしょう。陳文京氏は、短期的には一線都市の住宅価格には依然として下落圧力があるが、人口と資源の集積の影響は継続しており、制限的な政策がさらに最適化され、調整されるにつれて、政策効果が徐々に現れる可能性があると考えている。住宅価格は依然として下支えしており、徐々に底を打って回復すると予想される。

「二級都市では、中核都市の住宅価格は底打ちするとみられ、一般の二級都市の企業は引き続き値下げや販売促進に努めるとみられる。住宅価格の下落傾向は短期的に続く可能性がある」と述べた。同氏は、三級都市と四級都市では住宅需要の解放が遅れており、住宅価格全体の底支えが弱いとの見方を示した。全体として、現在の住宅価格の底打ちと安定化には依然として継続的な政策努力が必要である。

(この記事は中国ビジネスニュースからのものです)