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Desde principios de este año se han publicado con frecuencia políticas favorables para el mercado inmobiliario y la última tendencia es que las viviendas nuevas ya no estén "limitadas por el precio".

Según las estadísticas del Instituto de Investigación del Índice de China, desde este año, Shenyang, Lanzhou, Zhengzhou, Ningde y otras ciudades han dejado claro que ya no implementarán una guía de precios de venta para viviendas comerciales de nueva construcción, es decir, cancelarán las ventas. límites de precios. Ciudades como Yangjiang, Zhuhai y Wuhu también han optimizado sus políticas de límite de precios, como acortar el intervalo de tiempo para los ajustes de precios registrados y cancelar las restricciones de diferencia de precio mínimo.

La política de límite de precios se emitió por primera vez en 2010 para frenar el sobrecalentamiento del mercado inmobiliario. En el contexto de la política de "estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas", los "límites de precios" desempeñaron un papel importante en la estabilización de los precios de la tierra y de la vivienda durante el último período cuando el mercado estaba caliente.

Sin embargo, desde la segunda mitad de 2021, el entorno del mercado inmobiliario ha experimentado enormes cambios y el aumento unilateral de los precios de la vivienda se ha convertido en una cosa del pasado. Los precios indicativos de las viviendas nuevas en muchos lugares se han convertido en "sólo de nombre". Las reducciones de precios por parte de las empresas inmobiliarias se han convertido en algo habitual y la política de "límite de precios" también ha llegado al umbral de ajuste.

Debilitamiento de los controles de precios

Durante el período de profundo ajuste en el sector inmobiliario, el control de los gobiernos locales sobre los precios del mercado inmobiliario se está debilitando.

Recientemente, Tianshui y Baiyin en Gansu han emitido sucesivamente avisos para cancelar el registro de precios de nuevas viviendas comerciales para promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario. Tianshui también afirmó que "la empresa de desarrollo ajustará el precio de venta de manera oportuna de acuerdo con las condiciones de venta del mercado".

Anteriormente, Lanzhou también declaró que las empresas de bienes raíces ya no necesitan solicitar el registro de precios ante la Comisión de Reforma y Desarrollo Municipal al solicitar licencias de preventa de viviendas comerciales. Las transacciones de viviendas comerciales de nueva construcción ya no están sujetas al límite de precio de registro. Los compradores de viviendas y las empresas inmobiliarias pueden negociar los precios por su cuenta.

Zhengzhou ha cancelado la guía de precios para casas nuevas. El departamento de seguridad de la vivienda local anunció la cancelación de la guía de precios de venta para viviendas comerciales. Las empresas de desarrollo pueden establecer sus propios precios de venta o pasar por procedimientos de registro de licencias previas (a la venta). , sus políticas en el mercado inmobiliario se han relajado por completo.

Si bien el gobierno ya no guía los precios de las viviendas nuevas ni cancela directamente el registro, muchos lugares se están volviendo cada vez más "tolerantes" con los recortes de precios por parte de las empresas inmobiliarias.

Los periodistas vieron en los foros de mensajes de liderazgo que este año en Wuhan, Baoding, Chengdu, Guangzhou, Chongqing y otras ciudades, los compradores de viviendas han informado de recortes de precios sustanciales y "recortes de precios maliciosos". Sin embargo, los funcionarios han declarado que "recortes de precios por parte de empresas inmobiliarias". son el comportamiento del mercado."

Por ejemplo, algunos compradores de viviendas en Wuhan dijeron que el desarrollador Wanhe Optics Valley tenía un precio registrado de más de 20.000 yuanes, pero ahora se vende por 12.500 yuanes con una "reducción de precio maliciosa". En este sentido, los funcionarios declararon que el precio registrado del proyecto fue de aproximadamente 23.124 yuanes/metro cuadrado, y el precio promedio de transacción fue de aproximadamente 18.300 yuanes/metro cuadrado. Debido a un conflicto de deudas entre la empresa y el constructor, algunas de las casas fueron prestadas al constructor. Recientemente, para retirar fondos, el constructor vendió las "viviendas respaldadas por obras" a bajo precio. Reducción máxima del precio que alcanza los 6.000 yuanes.

El gobierno local también afirmó que el precio de la vivienda comercial lo fija de forma independiente la empresa promotora en función de la oferta y la demanda del mercado. Al mismo tiempo, el precio final de la transacción se acuerda con el comprador de la vivienda mediante un contrato, pero no debe exceder. el precio registrado del plan de preventa. Después de la verificación, los precios de las casas vendidas en este proyecto no excedieron el precio registrado y no violaron las disposiciones prohibitivas de las leyes y reglamentos.

Algunos compradores de viviendas en Baoding también informaron que compraron una propiedad en la comunidad Fengfanjiayuan en 2022. El precio en ese momento era de más de 14.000 yuanes por metro cuadrado. Recientemente, el desarrollador redujo repentinamente el precio a 11.000 yuanes por metro cuadrado. La casa de metros cuadrados sufrió una pérdida de 300.000 yuanes, lo que dañó gravemente los intereses de los propietarios.

En este sentido, el Gobierno Popular Municipal de Baoding afirmó que el precio de la vivienda comercial es un precio regulado por el mercado. Las empresas promotoras pueden determinar de forma independiente el precio de venta en función de las condiciones del mercado y las relaciones de oferta y demanda. Los compradores y promotores de viviendas pueden negociar para determinar el precio. precio e incluirlo en el contrato entre el comprador y el vendedor.

Algunos compradores de viviendas en Chengdu también dijeron que el precio del certificado del proyecto Tianfu Heyin en el nuevo distrito de Tianfu era de entre 22.000 y 25.000, pero ahora están "dumping" a un precio promedio de 17.000 con espacios de estacionamiento gratuitos y tarifas de propiedad. solicitó investigar a fondo este "comportamiento malicioso de reducción de precios".

La Oficina de Construcción de Park City del Nuevo Distrito de Tianfu en Sichuan respondió que los precios de las viviendas comerciales están sujetos a precios ajustados al mercado. Los precios de las casas que se venderán se anuncian en el sitio de venta del proyecto y en el Centro de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Chengdu. Oficina de acuerdo con el precio fijado y "un precio por habitación". El precio de venta de cada vivienda será negociado entre comprador y vendedor, siempre que no sea superior al precio publicado.

Algunos compradores de viviendas en Guangzhou dijeron que compraron Poly Bay con un precio promedio de más de 20.000 yuanes en 2022, pero ahora el precio de la propiedad se ha reducido a 13.300 yuanes. El distrito de Nansha de la ciudad de Guangzhou declaró que las empresas de desarrollo pueden disfrutar de derechos de fijación de precios independientes según las condiciones del mercado y presentar presentaciones o ajustes de precios al departamento de vivienda y construcción. El departamento de vivienda y construcción del distrito no ha encontrado ninguna violación relevante por parte de las empresas de desarrollo.

Expertos: la evolución de los precios de la vivienda será más diferenciada

De los casos anteriores se puede ver que el actual control de precios de las viviendas nuevas por parte de los gobiernos locales se está debilitando gradualmente. Algunos han cancelado directamente el precio de registro de las viviendas nuevas y algunos ya no han emitido precios guía. no se pueden superar, pero ya no interfieren con la reducción de los precios de la propiedad. Todo esto está más orientado al mercado.

Chen Wenjing, director de investigación de mercado del Instituto de Investigación de Índices de China, dijo que con los cambios en el entorno del mercado inmobiliario, el impacto negativo de las políticas de límite de precios se ha vuelto más prominente. Por un lado, la inversión de precios no sólo dificulta la adquisición de la demanda real de vivienda, sino que tampoco refleja las condiciones reales del mercado; además, limitar el alcance de la caída de precios también conduce a malas ventas de las empresas inmobiliarias y dificulta el crecimiento; devolución de fondos.

En su opinión, en los últimos dos años, las autoridades reguladoras han enfatizado repetidamente la necesidad de construir "buenas casas" y deben contar con el apoyo de políticas coincidentes. La cancelación de los límites de precios de venta y el retorno de los precios al mercado ayudarán a las empresas. crear buenos productos que satisfagan la demanda. Esta es una respuesta positiva al desempeño de la construcción de "Buena casa". Al mismo tiempo, cancelar los límites de los precios de venta también ayudará a las empresas a fijar precios razonables para eliminar el inventario, ayudar a las empresas a acelerar el retiro de fondos y aliviar la presión financiera.

Li Yujia, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, cree que una vez que se levante el límite de precios en las ventas de viviendas nuevas, los promotores pueden fijar los precios libremente y no necesitan asumir responsabilidades incluso si los precios bajan más adelante, a menos que prometan explícitamente No bajar los precios por adelantado. Esto puede utilizar mejor los precios para promociones y liquidación de inventario. Sin embargo, si la reducción de precios es demasiado grande, es posible que los proyectos circundantes también tengan que reducir sus precios.

"La abolición de la política de límite de precios también tiene un impacto positivo, es decir, algunos productos con primas más altas ya no estarán sujetos a restricciones de control de precios. Estos productos pueden fijarse a un precio de venta relativamente más alto, siempre que su calidad sea consistente con el precio establecido", dice Li Yujia.

Vale la pena señalar que, aunque muchas ciudades ya no controlan el precio de las viviendas nuevas, en el caso de las ciudades con puntos críticos, las fluctuaciones en los precios inmobiliarios seguirán atrayendo la atención.

Por ejemplo, este año algunos compradores de viviendas en Beijing dijeron que el precio unitario de apertura de Shoukai Wutongshanyu en julio de 2023 era de aproximadamente 46.000 yuanes por metro cuadrado, de los cuales el precio unitario de 62 metros cuadrados era de 2.806 millones de yuanes, y el consultor de ventas garantizó el precio de apertura más bajo, sin embargo, a finales de febrero de 2024, la unidad de 62 metros cuadrados El precio total del mismo tipo de apartamento en el mismo piso se reduce entre 400.000 y 500.000 yuanes, y el precio unitario por metro cuadrado se reduce en 15. % El desarrollador puede reducir el precio a voluntad.

En este sentido, el Comité de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural del distrito de Changping afirmó que debido a las fluctuaciones cíclicas de los precios en el mercado inmobiliario, algunas unidades de 62 metros cuadrados con pisos deficientes en el proyecto han experimentado reducciones de precios si el promotor promete. Para no reducir el precio de este tipo de unidad, los ciudadanos pueden proporcionar las pruebas correspondientes, como Después de verificar que existen violaciones en el proyecto, nuestro comité asumirá responsabilidades y medidas correctivas contra la empresa de acuerdo con las leyes y reglamentos correspondientes. salvaguardar sus derechos e intereses legítimos a través de la vía judicial.

En general, una vez que se retiren gradualmente las medidas de control del mercado inmobiliario, el comportamiento de los precios de la vivienda en varias regiones será más diferenciado y orientado al mercado en el futuro. Chen Wenjing cree que todavía existe una presión a la baja sobre los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel en el corto plazo, pero los efectos de la aglomeración de población y recursos continúan a medida que las políticas restrictivas se optimizan y ajustan aún más, los efectos de las políticas pueden aparecer gradualmente y. Los precios de la vivienda siguen siendo favorables y se espera que gradualmente toquen fondo y se recuperen.

"En las ciudades de segundo nivel, se espera que los precios de la vivienda en las ciudades centrales toquen fondo, y aún se espera que las empresas en las ciudades ordinarias de segundo nivel reduzcan los precios y promuevan las ventas. La tendencia a la baja en los precios de la vivienda puede continuar en el corto plazo". Dijo que la liberación de la demanda de vivienda en las ciudades de tercer y cuarto nivel es lenta y que el apoyo a los precios de la vivienda es débil. Los precios generales de la vivienda pueden continuar con una tendencia a la baja. En general, el actual toque mínimo y la estabilización de los precios de la vivienda todavía requieren esfuerzos políticos continuos.

(Este artículo proviene de China Business News)