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Dall'inizio di quest'anno sono state rilasciate frequentemente politiche favorevoli per il mercato immobiliare e la tendenza più recente è che le nuove case non sono più "limitate al prezzo".

Secondo le statistiche del China Index Research Institute, da quest'anno Shenyang, Lanzhou, Zhengzhou, Ningde e altre città hanno chiarito che non implementeranno più le indicazioni sui prezzi di vendita per gli alloggi commerciali di nuova costruzione, ovvero annulleranno le vendite limiti di prezzo. Città come Yangjiang, Zhuhai e Wuhu hanno anche ottimizzato le politiche sui limiti di prezzo, come la riduzione dell’intervallo di tempo per gli adeguamenti dei prezzi registrati e l’eliminazione delle restrizioni sulla differenza di prezzo minima.

La politica dei limiti di prezzo è stata emanata per la prima volta nel 2010 per frenare il surriscaldamento del mercato immobiliare. Nel contesto della politica di "stabilizzazione dei prezzi dei terreni, stabilizzazione dei prezzi delle case e stabilizzazione delle aspettative", i "limiti di prezzo" hanno svolto un ruolo importante nella stabilizzazione dei prezzi dei terreni e delle case durante il periodo passato in cui il mercato era caldo.

Dalla seconda metà del 2021, tuttavia, il contesto del mercato immobiliare ha subito enormi cambiamenti e l’aumento unilaterale dei prezzi delle case è diventato un ricordo del passato. I prezzi indicativi per le nuove case in molti luoghi sono diventati “solo di nome”. Le riduzioni dei prezzi da parte delle società immobiliari sono diventate la norma, ed è arrivata anche la politica del "limite di prezzo". Soglia di adeguamento.

Indebolimento dei controlli sui prezzi

Durante il periodo di profondo aggiustamento nel settore immobiliare, il controllo dei governi locali sui prezzi del mercato immobiliare si sta indebolendo.

Recentemente, Tianshui e Baiyin nel Gansu hanno emesso avvisi per annullare la registrazione dei prezzi di nuovi alloggi commerciali per promuovere lo sviluppo stabile e sano del mercato immobiliare. Tianshui ha inoltre affermato che "il prezzo di vendita verrà adeguato tempestivamente dalla società di sviluppo in base alle condizioni di vendita del mercato".

In precedenza, Lanzhou aveva anche affermato che le società immobiliari non dovevano più richiedere la registrazione dei prezzi alla Commissione municipale per lo sviluppo e la riforma quando richiedono licenze di prevendita per alloggi commerciali. Le transazioni di alloggi commerciali di nuova costruzione non sono più soggette al limite del prezzo di registrazione. Gli acquirenti di case e le società immobiliari possono negoziare i prezzi per conto proprio.

Zhengzhou ha cancellato la guida sui prezzi per le nuove case. Il dipartimento locale per la sicurezza abitativa ha annunciato la cancellazione della guida sui prezzi di vendita per le case commerciali Da allora le società di sviluppo possono fissare i propri prezzi di vendita o seguire le procedure di registrazione della licenza , le sue politiche sul mercato immobiliare sono state completamente allentate.

Mentre il governo non regola più i prezzi delle nuove case né annulla direttamente la registrazione, molti luoghi stanno diventando sempre più “tolleranti” nei confronti dei tagli dei prezzi da parte delle società immobiliari.

I giornalisti hanno visto sui forum dei dirigenti che quest'anno a Wuhan, Baoding, Chengdu, Guangzhou, Chongqing e in altre città, gli acquirenti di case hanno segnalato sostanziali riduzioni dei prezzi e "riduzioni dannose dei prezzi". Tuttavia, i funzionari hanno affermato che "riduzioni dei prezzi da parte delle società immobiliari sono comportamenti di mercato."

Ad esempio, alcuni acquirenti di case a Wuhan hanno affermato che lo sviluppatore Wanhe Optics Valley aveva un prezzo registrato di oltre 20.000 yuan, ma ora le vende per 12.500 yuan con una "riduzione dannosa del prezzo". A questo proposito, i funzionari hanno dichiarato che il prezzo registrato del progetto era di circa 23.124 yuan/metro quadrato e che il prezzo medio della transazione era di circa 18.300 yuan/metro quadrato. A causa di una controversia sui debiti tra l'azienda e il costruttore, alcune case sono state date in prestito al costruttore. Recentemente, per prelevare fondi, il costruttore ha venduto a basso prezzo gli "alloggi col lavoro". la riduzione massima del prezzo ha raggiunto i 6.000 yuan.

Il governo locale ha inoltre affermato che il prezzo degli alloggi commerciali viene fissato in modo indipendente dalla società di sviluppo in base alla domanda e all'offerta del mercato. Allo stesso tempo, il prezzo finale della transazione viene concordato con l'acquirente della casa attraverso un contratto, ma non deve essere superiore il prezzo registrato del piano di prevendita. Dopo la verifica, i prezzi delle case vendute in questo progetto non hanno superato il prezzo registrato e non hanno violato le disposizioni proibitive di leggi e regolamenti.

Alcuni acquirenti di case a Baoding hanno anche riferito di aver acquistato una proprietà nella comunità di Fengfanjiayuan nel 2022. Il prezzo a quel tempo era di oltre 14.000 yuan al metro quadrato. Recentemente, lo sviluppatore ha improvvisamente ridotto il prezzo a 11.000 yuan al metro quadrato. La casa di metri quadrati ha subito una perdita di 300.000 yuan, che ha gravemente danneggiato gli interessi dei proprietari.

A questo proposito, il governo popolare municipale di Baoding ha affermato che il prezzo degli alloggi commerciali è un prezzo regolato dal mercato. Le società di sviluppo possono determinare in modo indipendente il prezzo di vendita in base alle condizioni di mercato e ai rapporti tra domanda e offerta prezzo e includerlo nel contratto tra acquirente e venditore.

Alcuni acquirenti di case a Chengdu hanno anche affermato che il prezzo certificato del progetto Tianfu Heyin nel nuovo distretto di Tianfu era compreso tra 22.000 e 25.000, ma ora stanno "scaricando" a un prezzo medio di 17.000 con parcheggi gratuiti e tasse sulla proprietà chiesto di indagare a fondo su questo comportamento di "riduzione dannosa dei prezzi".

L'ufficio di costruzione di Park City del nuovo distretto di Tianfu nel Sichuan ha risposto che i prezzi degli alloggi commerciali sono soggetti a prezzi adeguati al mercato. I prezzi delle case da vendere sono annunciati nel sito di vendita del progetto e nel Chengdu Housing and Urban-Rural Development Ufficio secondo il prezzo stabilito e "un prezzo per camera". Il prezzo di vendita di ciascuna casa sarà negoziato tra l'acquirente e il venditore, a condizione che non sia superiore al prezzo pubblicato.

Alcuni acquirenti di case a Guangzhou hanno affermato di aver acquistato Poly Bay a un prezzo medio di oltre 20.000 yuan nel 2022, ma ora il prezzo della proprietà è stato ridotto a 13.300 yuan. Il distretto di Nansha della città di Guangzhou ha dichiarato che le società di sviluppo possono godere di diritti di determinazione dei prezzi indipendenti in base alle condizioni di mercato e presentare dichiarazioni o adeguamenti dei prezzi al dipartimento per l'edilizia abitativa e l'edilizia. Il dipartimento distrettuale per l'edilizia e l'edilizia abitativa non ha riscontrato alcuna violazione rilevante da parte delle società di sviluppo.

Esperti: L'andamento dei prezzi delle case diventerà più differenziato

Dai casi sopra riportati si può vedere che l'attuale controllo dei prezzi delle nuove case da parte dei governi locali si sta gradualmente indebolendo. Alcuni hanno cancellato direttamente il prezzo di registrazione delle nuove case, altri non hanno più emesso prezzi guida, altri ancora lo stabiliscono non possono essere superati, ma non interferiscono più con la riduzione dei prezzi immobiliari. Il tutto è più orientato al mercato.

Chen Wenjing, direttore delle ricerche di mercato del China Index Research Institute, ha affermato che con i cambiamenti nel contesto del mercato immobiliare, l'impatto negativo delle politiche sui limiti di prezzo è diventato più evidente. Da un lato, l’inversione dei prezzi non solo rende più difficile l’acquisto della domanda immobiliare reale, ma non riflette nemmeno le condizioni reali del mercato, inoltre, limitare l’entità del calo dei prezzi porta anche a scarse vendite delle società immobiliari e ostacola la crescita restituzione dei fondi.

A suo avviso, negli ultimi due anni le autorità di regolamentazione hanno ripetutamente sottolineato la necessità di costruire "buone case" e la necessità di essere sostenute da politiche di adeguamento. L'abolizione dei limiti di prezzo di vendita e il ritorno dei prezzi sul mercato aiuteranno le imprese creare buoni prodotti che soddisfino la domanda. Questa è una risposta positiva alla costruzione di prestazioni di "Buona casa". Allo stesso tempo, l’eliminazione dei limiti sui prezzi di vendita aiuterà anche le aziende a stabilire prezzi ragionevoli per rimuovere le scorte, aiutare le aziende ad accelerare il ritiro dei fondi e ad allentare la pressione finanziaria.

Li Yujia, capo ricercatore del Centro di ricerca sulla politica abitativa provinciale del Guangdong, ritiene che una volta revocato il limite di prezzo per la vendita di nuove case, i costruttori potranno fissare liberamente i prezzi e non dovranno assumersi alcuna responsabilità anche se i prezzi verranno successivamente abbassati, a meno che non promettano esplicitamente non abbassare i prezzi in anticipo. Ciò può utilizzare meglio i prezzi per le promozioni e la liquidazione dell'inventario. Tuttavia, se la riduzione dei prezzi è eccessiva, anche i progetti circostanti potrebbero dover ridurre i loro prezzi.

"Anche l'abolizione della politica dei limiti di prezzo ha un effetto positivo, cioè alcuni prodotti con premi più alti non saranno più soggetti a restrizioni di controllo dei prezzi. Questi prodotti possono essere fissati a un prezzo di vendita relativamente più alto, a condizione che la loro qualità sia coerente con il prezzo stabilito." dice Li Yujia.

Vale la pena notare che, sebbene molte città non controllino più il prezzo delle nuove case, per le città hotspot le fluttuazioni dei prezzi immobiliari continueranno ad attirare l’attenzione.

Ad esempio, alcuni acquirenti di case di Pechino quest'anno hanno affermato che il prezzo unitario di apertura di Shoukai Wutongshanyu nel luglio 2023 era di circa 46.000 yuan/metro quadrato, di cui il prezzo unitario di 62 metri quadrati era di 2,806 milioni di yuan, e il consulente di vendita ha garantito il prezzo di apertura più basso; tuttavia, alla fine di febbraio 2024, l'unità di 62 metri quadrati Il prezzo totale dello stesso tipo di appartamento sullo stesso piano è ridotto di circa 400.000-500.000 yuan e il prezzo unitario per metro quadrato è ridotto di 15 % Lo sviluppatore può ridurre il prezzo a piacimento.

A questo proposito, il Comitato per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano-rurale di Changping ha affermato che, a causa delle fluttuazioni cicliche dei prezzi nel mercato immobiliare, alcune unità di 62 metri quadrati con pavimenti scadenti nel progetto hanno subito riduzioni di prezzo se il costruttore lo promette Per non ridurre il prezzo di questo tipo di unità, i cittadini possono fornire prove corrispondenti, ad esempio Dopo aver verificato che ci sono violazioni nel progetto, il nostro comitato si assumerà le responsabilità e le misure correttive contro l'impresa secondo le leggi e i regolamenti corrispondenti salvaguardare i loro legittimi diritti e interessi attraverso i canali giudiziari.

Nel complesso, con la graduale revoca delle misure di controllo del mercato immobiliare, in futuro l'andamento dei prezzi immobiliari nelle varie regioni diventerà più differenziato e orientato al mercato. Chen Wenjing ritiene che nel breve termine vi sia ancora una pressione al ribasso sui prezzi delle case nelle città di primo livello, ma gli effetti dell’agglomerazione della popolazione e delle risorse continuano man mano che le politiche restrittive vengono ulteriormente ottimizzate e adeguate, gli effetti politici potrebbero manifestarsi gradualmente i prezzi delle case sono ancora favorevoli e si prevede che toccheranno gradualmente il fondo e si riprenderanno.

"Nelle città di secondo livello, si prevede che i prezzi delle case nelle città principali toccheranno il fondo, e ci si aspetta che le aziende nelle normali città di secondo livello riducano i prezzi e promuovano le vendite. La tendenza al ribasso dei prezzi delle case potrebbe continuare a breve termine." Ha detto che il rilascio della domanda immobiliare nelle città di terzo e quarto livello è lento e il supporto per i prezzi delle case è debole. Nel complesso i prezzi delle case potrebbero continuare a tendere al minimo. Nel complesso, l’attuale raggiungimento del livello minimo e la stabilizzazione dei prezzi immobiliari richiedono ancora sforzi politici continui.

(Questo articolo proviene da China Business News)