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手頃な価格の住宅として使用するための既存の商業住宅の取得においては、大きな進歩が見られました。

8月7日、深セン安居集団有限公司は「市場化、法の支配」、相互自主性の原則に従い、「安全+市場」の住宅供給システムを積極的に構築するため、深セン安居集団有限公司は発表を行った。株式会社は、手頃な価格の住宅のための商業ビルの取得を実行する予定です。現在、私たちは深セン市から商業用住宅を集め、手頃な価格の住宅プロジェクトとして使用しています。

これは、一級都市の中で「建設ではなく購入」モデルを開始した2番目の都市であると理解されています。これに先立ち、5月30日、広州増城市政府は、広州（新塘）－汕尾間鉄道プロジェクト（新塘区間）の適格商業用再定住住宅の登録を公募、つまり適格な住宅（住宅）を一般から募集したと発表した。 .Enterprise）を選択し、関連する手順に従って再定住する住宅を選択します。

上海宜居不動産研究所の副所長ヤン・ユエジン氏はチャイナ・タイムズの記者に対し、広州市のアプローチは特定のプロジェクトに基づく「建設ではなく購入」であるため、特定の特殊性があると語った。しかし、深セン市の観点から見ると、これは都市全体を対象に実施され、より強力なデモンストレーション効果とより大きなシグナルの意味を持っています。深センでの運営は、一級都市が「建設ではなく購入」モデルを開始したことも意味しており、北京と上海もこれに追随すると予想されている。

注目すべきは、最近の不動産政策の焦点の一つとなっているのが「在庫削減」であり、その中でも「国有企業が売れ残った新築住宅を購入・保管する」ことが現在政策の主力であり、最も直接的な効果をもたらす政策となっている。在庫を取り除きます。最近、中央銀行と住宅・都市農村開発省の複数の会議で、手頃な価格の住宅として使用するために既存の商業用住宅を取得することが強調されました。中国指数研究院の監視によると、10以上の都市が手頃な価格の住宅のための商用住宅を収集する旨の発表を行い、住宅収集の範囲、条件、価格を明確にしている。

深センの購買と保管の 2 つのハイライト

Shenzhen Anju Group Co., Ltd. (以下「深セン Anju Group」という) は完全国有企業であり、深センの手頃な価格の住宅を専門とする機関です。 2023年末時点で、グループの総資産は1,965億元、純資産は1,043億元、総投資額は1,691億元に達し、合計28万2,000戸の手頃な価格の住宅が計画され、12万2,000戸が供給された。

深セン安住グループが深センにおける手頃な価格の住宅プロジェクトのために収集する商業住宅の範囲は、深セン内の商業住宅、アパート、寮など（深セン・汕頭特別協力区を除く）であり、建築プロジェクトが優先されると理解されています（住宅）、建物全体またはユニット全体が売れ残っており、閉鎖して管理できる場合。

上記の集合住宅は 4 つの条件を満たす必要があります。まず、立地が適切であることです。交通が便利で支援施設が充実した地域に位置し、地域開発の中核地域に近く、産業基盤と開発上の利点がある。第二に、ユニット規模が適切である。原則として、プロジェクトの主要ユニット（住宅）の面積は、都市の手頃な価格の住宅ユニットと面積（65平方メートル以下）の要件を満たしている必要があります。第三に、生活の利便性。周辺の交通は便利で、地下鉄の入り口やバス停にも近く、インフラや生活施設も比較的充実しているなど、住みやすい環境が整っています。提案されている買収プロジェクトには、プロジェクトの法的遵守を保証し、金融機関の融資要件を満たすために、4 つの完全な証明書が必要です。

広東省都市計画研究所住宅政策研究センターの主任研究員であるリー・ユジア氏は、深セン市が手頃な価格の住宅を建設するために既存住宅を取得することには2つの大きなポイントがあると指摘した。まず第一に、この地域は比較的小さく、主に65歳未満である。平方メートル。その主な理由は、既存の手頃な価格の住宅を購入する場合は、地域の手頃な価格の住宅の最低面積基準を満たさなければならないと政策に明記されているためです。つまり、在庫を解消するために商業用住宅を取得することはできませんが、手頃な価格の住宅政策の要件を満たすことを前提として、既存の在庫の取得を促進する必要があります。

2つ目は、この取り組みを推進するアンジュグループを指定することです。これは、資金バランスの確保が株式取得の第一原則であることを意味します。分譲型低価格住宅の価格は、同エリアの事業用住宅の価格より50～40％割引となります。資金のバランスが取れている場合は、取得価格が低くなる可能性があります。

「資産を処分して資金を調達するために不動産を低価格で売却することが難しい場合、政府はたまたま手頃な価格の住宅を調達するという任務を負っているため、政府はそれをより低い価格で政府に販売します。したがって、取得価格は原価またはキャベツの価格です」と李裕佳氏は語った。

8月7日夜、深セン安居集団はチャイナタイムズの記者に対し、「買収価格などの核心問題に関しては、政府はまだ明確な政策文書を発表しておらず、あくまで社内の運営レベルに過ぎない」と語った。取得方法はまだ正式化されていません。」

さらに、中国指数研究所華南支店の上級アナリスト、孫紅梅氏は、現時点では「需要促進＋在庫削減」という政策方向性が明確であり、深セン安寿の買収・保管の動きはプラスに作用するとみている。深セン不動産市場の在庫整理と安定化における役割。不動産会社の財務圧力を軽減すると同時に、市場心理の回復と手頃な価格の住宅の供給増加にも貢献するだろう。

深セン不動産情報プラットフォームのデータによると、7月末現在、深センで販売可能な中古住宅ユニットの数は48,974戸である。さらに、Leyoujia Research Centerのデータによると、2024年上半期の時点で、深セン市の新築住宅の在庫面積は516万2,100平方メートルで、撤去サイクルは24.8か月である。

多くの国が国有企業に株式の購入と保管を奨励する政策を導入している

最近、中央銀行と住宅・都市農村開発省の複数の会合で、既存の商業用住宅を手頃な価格の住宅として取得することが強調されてきた。

中国指数研究所は、前回の在庫削減政策は主に貧民街の収益化された再定住に焦点を当てており、古い家屋を取り壊すことで住宅需要を増加させ、同時に収益化された再定住を提供することで住宅需要を誘導したと指摘した。市場と市場在庫を消化する。この段階の在庫削減の政策措置には、主に国有企業による売れ残った新築住宅の購入と保管、古い住宅の新築住宅への交換、住宅用住宅への転換などが含まれる。その中で、現在、「国有企業による売れ残り住宅の購入・備蓄」が主な政策推進策であり、最も直接的な在庫削減効果をもたらしている。政策思考の変化の主な理由は、我が国の不動産市場が直面する需要と供給の関係が、主に都市化率や居住者のレバレッジ比率に反映されて大きく変化したことである。

都市化の観点から見ると、我が国の都市化率は2023年に66.2％に達し、2015年から8.9ポイント上昇すると見込まれています。都市化率はすでに高い水準にあり、住民の基本的な住宅ニーズは満たされており、スラム街の規模は拡大しています。 ; 住民のレバレッジ比率に関しては、2022 年には家計部門のレバレッジ比率が 2016 年より 19.6 ポイント上昇し、71.8% に達すると予想されている。そして市場に参入します。

李裕佳氏は、新築商業住宅の販売が減少し、開発業者の資本チェーンが逼迫しており、住宅の引き渡しと債務返済を確実に行わなければならないという一定のプレッシャーがあり、それがリスク防止の課題の強化につながっていると考えている。株式取得を通じて、住宅の確実な引き渡しという課題を解決できるだけでなく、在庫を解消し、商業住宅市場を安定させることもでき、開発業者の資本連鎖を緩和し、債務返済を改善し、手頃な価格で調達するルートを増やすこともできます。ハウジング。また、資料第14号の低価格住宅の計画及び建設に関する資料においても、株式融資をチャネルとすることが明記されております。

実際、5月17日のニューディール政策以来、多くの国が国有企業に売れ残った住宅を新たに購入して保管することを奨励する政策を導入している。中国指数研究院の監視によると、10以上の都市が手頃な価格の住宅のための商用住宅を収集する旨の発表を行い、住宅収集の範囲、条件、価格を明確にしている。

例えば、大連市は7月26日、手頃な価格の賃貸住宅として既存の商業住宅の取得手続きを開始し、既存の商業住宅を一般から公募すると発表した。このうち「大連国有住宅管理集団有限公司」は市政府により取得対象として選定され、取得価格は同一敷地の再取得価格を基準上限としている。 、つまり、割り当てられた土地コストと建設および設置コストに、5％以下の利益を加えたものです。

「国有企業が売れ残った新築住宅を購入して保管する」ことが現行政策で推進される主な在庫削減路線だが、全体的な買収規模は依然として小さい。人民銀行が発表したデータによると、今年6月末時点で、価格3000億元の手頃な価格の住宅に対する再融資残高は121億元となっている。これはまた、手頃な価格の住宅借り換え資金3,000億元のうち、わずか121億元しか利用されていないことを示している。

中国指数研究所の研究副主任であるXu Yuejin氏は、国有企業の買収と保管の推進は、買収と保管の価格、需要と供給の不一致など、特定の課題に直面する可能性があると指摘した。不動産会社が高い在庫圧力と強い販売意欲を持っている一部の都市では、手頃な価格の住宅の需要は比較的限られており、国有企業の買収と保管の規模は小さい可能性があり、また一部の都市では手頃な価格の住宅に対する需要が比較的強い。 1 級都市と 2 級の中核都市）では、市場の在庫レベルが高くない可能性があり、不動産会社は既存の住宅を割引価格で販売することに比較的意欲がありません。

他の業界関係者は、国有企業にとって購買と保管における最大の問題は依然として価格に関係していると指摘した。

2023年8月、国務院常務会議は「低価格住宅の計画と建設に関する指導意見」（国発[2023]第14号、以下「文書第14号」という）を検討し承認した。このうち「文書第14号」では、手頃な価格の住宅の斡旋ルールは、「土地代＋建設・設置費＋利益」で元本保証、低利の価格設定、つまり斡旋価格を計算して決定することを明らかにしている。基本的には、割り当てられた土地代と建設・設備費に加え、適切かつ合理的な利益を負担することを原則としています。

華泰証券は、西安と福州の手頃な価格の住宅が同じ場所の商業用住宅の価格の約50％オフで割り当てられるという状況を参考に、以前に20都市が発表した取得と保管に関する詳細な規則に基づいて計算した。資本を維持し、小さな利益を得るという原則に従って、一部の都市は将来、住宅の価格制限を同じ場所の商業用住宅の価格の 50% 未満に設定する可能性があります。

李裕佳氏は、各地での株式取得の現状から判断すると、基本的にまだ需要を早期に特定する過程にあるが、一方では要件を満たすプロジェクトが比較的限られているという状況が反映されていると述べた。一方、開発業者は、比較的低価格で国有企業に販売することに意欲的です。多くの市場主体は政府が株式買収を通じて市場と開発業者を救済すると信じており、依然として多額の資金の流入を待っている。しかし、財務バランスの観点から、これは不可能です。

これにより、中核都市の不動産市場がまず安定することが期待される。

中国指数研究院は、今回の既存不動産消化のいくつかのモデルから判断すると、住宅保障制度における手頃な価格の住宅には主に分譲型の手頃な価格の住宅と割り当てが含まれると指摘した。タイプの手頃な住宅。

低価格住宅開発の範囲という観点から見ると、賃貸、分譲型低価格住宅を問わず、パイロットプロジェクトは高エネルギー都市に集中している。平安証券は調査報告書の中で、「第14次5カ年計画」では全国で900万戸近くの家賃保証住宅の建設が計画されており、主要40都市では650万戸の追加が計画されていると指摘した。文書 No. 14 は、都市部の定住人口を支援するもので、人口 300 万人を超える大都市が最初に分譲型の手頃な価格の住宅の実践を検討しています。手頃な価格の住宅のパイロットプロジェクトは高エネルギー都市に焦点を当てると考えられており、購入と保管の主戦場は第1層と第2層になる可能性がある。

中志の監視によると、10以上の都市が手頃な価格の住宅として使用するための商業住宅を募集する発表を行っている。その中で、住宅要件に関しては、主に1戸当たりの建築面積が120平方メートル以下であることが求められている。一部の都市では70平方メートル以下やその他の条件が必要です。

なお、517ニューディールでは、中央銀行が金利1.75％、期間1年の手頃な価格の住宅再融資を3,000億元設定すると言及されていることに留意すべきである。手頃な価格の住宅に対する再融資の経路は次のとおりです。金融機関が国有企業に融資を発行した後、人民銀行に再融資を申請できます。再融資は初回融資元本の 60% で発行されます。実装状況やニーズに応じて、将来的に調整および改善することができます。

平安証券の調査報告書は、35の中核都市における90平方メートル未満の既存住宅の取得のみを考慮し、取引が市場価格の60％〜100％に基づいている場合、取得は資金規模は4,913億～8,188億元となる。低価格住宅の再融資によると、銀行融資元本の60％に基づいて3000億元の再融資資金が発行され、地元住民の自己投資を考慮すると5000億元の銀行融資が可能となる。国有企業による最終的な収集・保管規模は5,000億元以上になると見込まれている。政府の本来の意図が、市場に出回っている小規模既存住宅をすべて消化するのではなく、「需要に応じて買い取る」ということであることを考慮すると、中核都市の小規模既存住宅のみを対象とするのであれば、銀行融資は5,000億円で比較的十分であると考えられる。中核都市の不動産市場の安定化につながることが期待されます。

また、Yan Yuejin 氏は、手頃な価格の住宅の市場消化能力が非常に強いため、一級都市はそのような取り組みを行う上でより大きな利点があると考えています。また、一線都市の資金状況も良好で、今後、3,000億元の「建設ではなく購入」資金の投入に積極的に取り組めば、そのような買収のペースは加速するだろう。

編集長：李未来 編集長：張裕寧