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저렴한 주택으로 사용하기 위해 기존 상업용 주택을 구입하는 데 상당한 진전이 있었습니다.

8월 7일, 심천 안주 그룹(Shenzhen Anju Group Co., Ltd.)은 '보안 + 시장' 주택 공급 시스템을 적극적으로 구축하고 '시장화, 법치' 및 상호 자발성의 원칙을 따르기 위해 심천 안주 그룹(Shenzhen Anju Group)이 다음과 같이 발표했습니다. (주)에서는 저렴한 주택을 위한 상업용 건물 인수를 실시할 계획입니다. 이제 우리는 심천시에서 저렴한 주택 프로젝트로 사용할 상업용 주택을 수집하고 있습니다.

1선 도시 중 두 번째로 '건설 대신 구매' 모델을 시작한 것으로 파악된다. 이전에 5월 30일, 광저우 Zengcheng 정부는 광저우(신탕)에서 산웨이까지 철도 프로젝트(신탕 구간)에 대한 적격 상업용 정착 주택 등록을 공개적으로 모집했다고 발표했습니다. 즉, 대중으로부터 적격 주거용 주택(주택)을 모집했습니다. . Enterprise)에 따라 해당 절차에 따라 정착할 주택을 선택합니다.

Shanghai Yiju 부동산 연구소 부국장 Yan Yuejin은 China Times 기자에게 광저우의 접근 방식은 특정 프로젝트에 따른 "건설 대신 구매"이기 때문에 특정한 특징을 가지고 있다고 말했습니다. 그러나 선전의 관점에서 볼 때 이는 도시 전체를 대상으로 진행되며 더 강력한 시위 효과와 더 많은 신호 의미를 갖습니다. 선전에서의 운영은 또한 1선 도시들이 '건설 대신 구매' 모델을 시작했다는 것을 의미하며, 베이징과 상하이도 이를 따를 것으로 예상된다.

최근 부동산 정책의 초점 중 하나가 '재고축소'라는 점에 주목해야 한다. 그 중 '국유기업이 미분양 새 주택을 매입해 보관하는 것'이 현재 주요 정책 추진이자 가장 직접적인 효과를 내는 조치라는 점에 주목해야 한다. 재고 정리. 최근 중앙은행과 주택도시농촌개발부의 여러 회의에서 저렴한 주택으로 사용하기 위한 기존 상업용 주택의 취득이 강조되었습니다. 중국 지수 연구소(China Index Research Institute)의 모니터링에 따르면, 10개 이상의 도시에서 저렴한 주택을 위한 상업용 주택을 수집하라는 발표를 발표하고 주택 수집 범위, 조건 및 가격을 명확히 했습니다.

심천 구매 및 저장의 두 가지 하이라이트

Shenzhen Anju Group Co., Ltd.(이하 "Shenzhen Anju Group")은 100% 국영 기업이자 선전의 저렴한 주택을 전문으로 하는 기관입니다. 2023년 말 현재 그룹의 총자산은 1,965억 위안, 순자산은 1,043억 위안, 총 투자액은 1,691억 위안을 달성했으며, 총 282,000채의 저렴한 주택을 계획하고 122,000채를 공급했습니다.

심천 안주 그룹이 심천에서 저렴한 주택 프로젝트를 위해 상업용 주택을 수집하는 범위는 심천 내 상업용 주택 주택, 아파트, 기숙사 등(심천-산터우 특별 협력 구역 제외)이며 우선 건축 프로젝트( 주택) 전체 건물이나 유닛이 판매되지 않고 폐쇄 및 관리될 수 있는 곳입니다.

위에서 언급한 주택 집합은 네 가지 조건을 충족해야 합니다. 첫째, 위치가 적합합니다. 교통이 편리하고 지원시설이 완비된 지역에 위치하며 지역발전의 핵심지역에 가깝고 산업기반과 발전우위가 있으며 둘째로 단위규모가 적당하다. 원칙적으로 프로젝트의 주요 단위(주택) 면적은 도시의 저렴한 주택 단위 및 면적(65제곱미터 미만)의 요구 사항을 충족해야 하며 셋째, 생활 편의성이 있어야 합니다. 주변 교통이 편리하고 지하철 입구와 버스 정류장에 가깝고 기반 시설과 생활 시설이 비교적 완벽한 등 살기 좋은 조건을 갖추고 있습니다. 넷째, 절차가 완벽합니다. 제안된 인수 프로젝트에는 프로젝트의 법적 준수를 보장하고 금융 기관의 대출 요구 사항을 충족하기 위해 4개의 완전한 인증서가 있어야 합니다.

광둥성 도시계획연구소 주택정책연구센터 수석 연구원인 Li Yujia는 선전이 저렴한 주택을 만들기 위해 기존 주택을 인수하는 데 두 가지 주요 특징이 있다고 지적했습니다. 첫째, 면적이 상대적으로 작으며 주로 65채 미만입니다. 평방미터. 그 주된 이유는 기존 저가 주택 구입이 저가 주택에 대한 지역 최소 면적 기준을 충족해야 한다고 정책에 명확하게 명시되어 있기 때문입니다. 즉, 재고를 없애기 위해 상업용 주택을 취득할 수는 없지만, 저렴한 주택정책의 요건을 충족한다는 전제 하에 기존 재고 취득을 촉진해야 한다.

두 번째는 이 작업을 추진할 안주그룹을 지정하는 것이다. 이는 자금균형 달성이 주식취득의 제1원칙이라는 의미이기도 하다. 할당형 저가주택은 같은 지역 상가주택 가격보다 50~40% 저렴하다. 자금 균형을 맞추려면 인수 가격이 낮아질 수 있습니다.

“자금을 마련하기 위해 자산을 처분하고 부동산을 싸게 팔아 자금을 조달하기 어려울 때, 정부가 우연히 저렴한 주택을 조달해야 하는 임무를 맡게 되므로 정부에 싼 가격에 팔아준다. 원가 아니면 양배추 가격이죠." Li Yujia가 말했습니다.

심천안주그룹은 8월 7일 저녁 차이나타임스 기자에게 "인수 가격 등 핵심 사안에 대해서는 정부가 아직 명확한 정책 문건을 발표하지 않았고 단지 내부 운영 수준일 뿐"이라고 말했다. 획득 방법은 아직 공식화되지 않았습니다." 인쇄되었습니다.

또한 중국 지수 연구소 남중국 지점의 수석 분석가인 Sun Hongmei는 현재 "수요 촉진 + 재고 정리" 정책 방향이 분명하다고 믿고 있습니다. Shenzhen Anju의 구매 및 저장 움직임은 긍정적일 것입니다. 심천 부동산 시장의 재고를 정리하고 안정화하는 역할을 담당합니다. 이는 부동산 회사의 재정적 압박을 완화하는 동시에 시장 심리를 회복하고 저렴한 주택 공급을 늘리는 데 도움이 될 것입니다.

선전 부동산 정보 플랫폼(Shenzhen Real Estate Information Platform)의 데이터에 따르면 7월 말 현재 선전에서 판매 가능한 직접 주택 수는 48,974채였습니다. 또한 Leyoujia Research Center의 데이터에 따르면 2024년 상반기 기준 선전의 신규 주택 재고 면적은 516.21만 평방미터이며 철거 주기는 24.8개월입니다.

많은 곳에서 국영 기업의 주식 구매 및 보관을 장려하는 정책을 도입했습니다.

최근 중앙은행과 주택도시농촌개발부의 여러 회의에서 저렴한 주택으로 사용하기 위한 기존 상업용 주택 구입이 강조되었습니다.

중국지수연구소는 지난번 재고 정리 정책이 주로 판자촌의 화폐화 재정착에 초점을 맞춰 노후 주택을 철거해 주택 수요 증가를 해소하는 동시에 화폐화 재정착을 제공함으로써 주택 수요를 유도했다고 지적했다. 시장 및 시장 재고가 소화되었습니다. 이번 재고 정리 정책 조치에는 주로 국영 기업이 미분양 새 주택을 구매 및 보관하고, 오래된 주택을 새 주택으로 교환하고, 비주거용 주택을 주거용 주택으로 전환하는 등이 포함됩니다. 그 중 '국유기업의 미분양 주택 매입 및 비축'이 현재 주요 정책 추진으로 가장 직접적인 재고 해소 효과를 갖고 있다. 정책적 사고가 변화한 가장 큰 이유는 우리나라 부동산 시장이 직면하고 있는 수급 관계가 크게 달라졌기 때문인데, 주로 도시화율과 주민 레버리지 비율 등이 반영됐다.

도시화 측면에서 보면, 우리나라의 도시화율은 2023년 66.2%에 달해 2015년보다 8.9%포인트 증가할 전망이다. 도시화율은 이미 높은 수준에 이르렀고, 주민들의 기본 주거수요가 충족됐고, 판자촌의 규모는 이미 충족됐다. 여전히 철거가 필요한 주택의 레버리지 비율은 2022년에 71.8%에 달할 것이며, 이는 2016년보다 19.6% 포인트 증가할 것입니다. 주민들의 추가 레버리지 비율은 점점 더 어려워지고 있습니다. 그리고 시장에 진입합니다.

Li Yujia는 새로 건설된 상업용 주택의 판매가 감소하고 개발자의 자본 사슬이 단단하며 주택 공급 및 부채 상환을 보장해야 하는 특정 압력이 있어 위험 예방 업무가 강화되었다고 믿습니다. 주식 취득을 통해 주택 공급을 보장하는 과제를 해결할 수 있을 뿐만 아니라 재고를 없애고 상업용 주택 시장을 안정화할 수 있으며 개발자의 자본 사슬을 완화하고 부채 상환을 개선하며 저렴한 조달 채널을 늘릴 수 있습니다. 주택. 또한, 저렴한 주택 계획 및 건설에 관한 문서 14에는 주식 자금 조달이 채널임을 명시하고 있습니다.

실제로 5·17 뉴딜 이후 많은 곳에서 공기업이 미분양 주택을 신규 매입하고 보관하도록 장려하는 정책을 도입했다. 중국 지수 연구소(China Index Research Institute)의 모니터링에 따르면, 10개 이상의 도시에서 저렴한 주택을 위한 상업용 주택을 수집하라는 발표를 발표하고 주택 수집 범위, 조건 및 가격을 명확히 했습니다.

예를 들어, 7월 26일 다롄시는 저렴한 임대 주택을 위한 기존 상업용 주택 인수 과정을 시작하고 대중으로부터 기존 상업용 주택을 공개적으로 모집할 것이라고 발표했습니다. 그 중 '대련국유주택관리그룹유한회사'가 시정부에 의해 취득대상으로 선정되어 취득가격은 기준상한과 동일한 필지의 대체가격을 기준으로 한다. 즉, 할당된 토지 비용과 건설 및 설치 비용에 이익을 더한 금액이 5%를 넘지 않습니다.

'국유기업이 미분양 새 주택을 구입해 보관하는 것'이 현 정책에서 추진하는 주요 재고 정리 경로임에도 불구하고 전체적인 인수 규모는 여전히 작다. 중앙은행이 발표한 자료에 따르면 올해 6월 말 현재 3000억 위안 규모의 저렴한 주택에 대한 재대출 잔액은 121억 위안에 달한다. 이는 또한 저렴한 주택 재융자 3000억 위안 중 121억 위안만이 사용되었음을 보여준다.

중국 지수 연구소 연구 부국장인 Xu Yuejin은 국유 기업의 인수 및 보관이 진전되면 인수 및 보관 가격, 공급 및 수요 불일치 등을 포함한 특정 문제에 직면할 수 있다고 지적했습니다. 부동산 회사가 재고 압력이 높고 판매 의지가 강한 일부 도시에서는 저렴한 주택 수요가 상대적으로 제한되어 있으며 국유 기업 인수 및 보관 규모가 작을 수 있으며 일부 도시에서는 저렴한 주택에 대한 수요가 상대적으로 높습니다. 1선 및 핵심 2선 도시) 시장 재고 수준이 높지 않을 수 있으며, 부동산 회사는 기존 주택을 할인된 가격에 판매할 의향이 상대적으로 적습니다.

업계에서는 국영기업의 구매와 보관에 있어서 가장 큰 문제가 여전히 가격과 관련되어 있다고 지적한다.

2023년 8월 국무원 상무회의에서는 '저렴한 주택 계획 및 건설에 관한 지도의견'(국파[2023] 제14호, 이하 '문서 제14호')을 검토하고 승인했다. 그 중 '문서14'에는 저렴한 주택 배치 규칙이 '토지비 + 건축설치비 + 이익' 자본 보장 및 저수익 가격 즉, 배치 가격이 산정되고 결정됨을 명시하고 있습니다. 할당된 토지비와 건설 및 설치 비용을 기본적으로 충당하고 적절하고 합리적인 이익을 보장한다는 원칙에 따라 운영됩니다.

Huatai Securities는 시안과 푸저우의 저렴한 주택이 같은 위치의 상업용 주택 가격에서 약 50% 할인된 가격으로 할당될 상황을 참고하여 이전 20개 도시에서 발표한 인수 및 보관 세부 규칙을 기반으로 계산했습니다. 자본을 유지하고 소액의 이익을 얻는 원칙에 따라 일부 도시에서는 향후 주택 가격 한도를 동일한 위치의 상업용 주택 가격의 50% 미만으로 설정합니다.

Li Yujia는 현재 여러 곳의 주식 취득 상황으로 볼 때 기본적으로 아직 수요를 조기 파악하는 과정에 있다고 말했습니다. 한편으로는 요구 사항을 충족하는 프로젝트가 상대적으로 제한되어 있다는 것입니다. 반면에 개발자들은 상대적으로 낮은 가격으로 국영 기업에 판매할 의향이 있습니다. 여전히 양측 간 게임 상태다. 많은 시장 주체들은 정부가 주식 인수를 통해 시장과 개발사들을 구제할 것이라고 믿고 있어 여전히 대규모 자금이 유입되기를 기다리고 있다. 그러나 재정적인 균형의 관점에서 볼 때 이는 불가능합니다.

우선적으로 핵심도시 부동산 시장을 선도할 것으로 기대된다.

중국지수연구소는 이번 라운드에서 기존 부동산을 소화하는 여러 모델로 볼 때 기존 부동산을 저렴한 주택으로 전환하는 것이 핵심이라고 지적했다. 주택 보장 시스템에서 저렴한 주택에는 주로 할당형 저렴한 주택과 할당형이 포함된다. - 유형의 저렴한 주택.

저렴한 주택 개발 범위 측면에서 볼 때 임대형, 할당형 저가주택을 막론하고 시범사업은 에너지 고에너지 도시에 집중된다. 평안증권은 연구보고서에서 전국적으로 900만호에 가까운 임대료 보장 주택을 건설할 계획이며, 40개 주요 도시에서 650만호를 추가할 계획이라고 지적했다. 문서 번호 14”는 도시 지역의 영구 인구를 뒷받침합니다. 인구가 300만 명 이상인 대도시는 할당형 저렴한 주택의 관행을 처음으로 탐색합니다. 저렴한 주택 시범사업은 에너지 고에너지 도시를 중심으로 추진될 것으로 보이며, 구매와 비축의 주요 전장은 1차와 2차가 될 수 있을 것으로 보인다.

Zhongzhi의 모니터링에 따르면 10개 이상의 도시에서 저렴한 주택으로 사용할 상업용 주택을 모으라는 발표를 발표했습니다. 그 중 주택 요구 사항 측면에서 단일 유닛의 건축 면적은 주로 120제곱미터 이하가 필요하며, 일부 도시에서는 70제곱미터 이하 및 기타 조건이 필요합니다.

517 뉴딜에서는 중앙은행이 이자율 1.75%, 기간 1년으로 3000억 위안의 저렴한 주택 재대출을 설정할 것이라고 언급했다는 점에 유의해야 합니다. 저렴한 주택에 대한 재대출 경로는 다음과 같습니다. 금융 기관이 국유 기업에 대출을 제공한 후 인민은행에 재대출을 신청할 수 있으며, 재대출은 첫 번째 대출 원금의 60%로 발행됩니다. 우선적으로 제공되며, 향후 구현 조건 및 필요에 따라 조정 및 개선될 수 있습니다.

핑안증권의 조사보고서는 35개 핵심 도시에서 90㎡ 미만의 기존 주택을 취득하는 것만 고려하고 거래가 시가의 60~100%를 기준으로 이루어진다면 인수가 성공할 것으로 추정된다고 지적했다. 자금은 4,913억~8,188억 위안이 될 것입니다. 저렴한 주택 재대출에 따르면 재대출 자금은 은행 대출 원금의 60%를 기준으로 발행되며, 이는 지역의 자체 투자를 고려하여 5000억 위안의 은행 대출을 유도할 수 있습니다. 국영기업의 최종 수집 및 보관 규모는 5000억 위안 이상이 될 것으로 예상된다. 정부의 당초 의도가 시중에 나와 있는 소형 기존주택을 모두 소화하는 것이 아닌 '수요에 따른 구매'인 점을 고려하면, 핵심 도시의 소형 기존주택만을 대상으로 한다면 은행 대출 5000억이면 상대적으로 충분할 수 있는데, 핵심도시 부동산시장 안정으로 이어질 것으로 기대된다.

Yan Yuejin은 또한 저렴한 주택의 시장 소화 능력이 매우 강력하기 때문에 일류 도시가 이러한 작업을 수행하는 데 더 큰 이점을 가지고 있다고 믿습니다. 또한, 1급 도시의 자금 상황도 양호하며, 향후 3000억 위안의 '건설 대신 구매' 자금을 적극적으로 확보한다면 이러한 인수 속도는 더욱 빨라질 것입니다.

편집장: Li Future 편집장: Zhang Yuning