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Sono stati compiuti progressi significativi nell’acquisizione di alloggi commerciali esistenti da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili.

Il 7 agosto, Shenzhen Anju Group Co., Ltd. ha emesso un annuncio in cui affermava che, al fine di costruire attivamente un sistema di offerta immobiliare "sicurezza + mercato" e seguire i principi di "mercatizzazione, stato di diritto" e volontarietà reciproca, Shenzhen Anju Group Co., Ltd. prevede di effettuare l'acquisizione di edifici commerciali per alloggi a prezzi accessibili. Ora stiamo raccogliendo case commerciali dalla città di Shenzhen da utilizzare come progetti abitativi a prezzi accessibili.

Resta inteso che questa è la seconda città tra le città di primo livello a lanciare il modello di “acquisto invece di costruzione”. In precedenza, il 30 maggio, il governo di Guangzhou Zengcheng aveva annunciato di aver sollecitato pubblicamente la registrazione di case di reinsediamento commerciale idonee per il progetto ferroviario da Guangzhou (Xintang) a Shanwei (sezione Xintang), ovvero di aver sollecitato case residenziali idonee (case) al pubblico . Enterprise), quindi selezionare l'alloggio per il reinsediamento secondo le procedure pertinenti.

Yan Yuejin, vicedirettore dello Shanghai Yiju Real Estate Research Institute, ha dichiarato al giornalista del China Times che l’approccio di Guangzhou ha alcune caratteristiche speciali perché si tratta di un “acquisto anziché di costruzione” nell’ambito di un progetto specifico. Ma dal punto di vista di Shenzhen, viene portato avanti per l’intera città, con un effetto dimostrativo più forte e un significato più significativo. L’operazione a Shenzhen significa anche che le città di primo livello hanno avviato il modello di “acquisto invece di costruzione”, e si prevede che Pechino e Shanghai seguiranno l’esempio.

Va notato che il "destocking" è diventato uno dei focus delle recenti politiche immobiliari. Tra questi, "le imprese statali acquistano e immagazzinano nuove case invendute" è attualmente la principale spinta politica e la misura con l'effetto più diretto. riduzione delle scorte. Recentemente, in molteplici incontri della Banca Centrale e del Ministero dell’Edilizia e dello Sviluppo Urbano-Rurale, è stata evidenziata l’acquisizione di alloggi commerciali esistenti da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili. Secondo il monitoraggio del China Index Research Institute, più di 10 città hanno emesso annunci per la raccolta di alloggi commerciali per alloggi a prezzi accessibili, chiarendo la portata, le condizioni e i prezzi della raccolta degli alloggi.

Due punti salienti degli acquisti e dello stoccaggio di Shenzhen

Shenzhen Anju Group Co., Ltd. (di seguito denominato "Shenzhen Anju Group") è un'impresa interamente di proprietà statale e un'istituzione specializzata in alloggi a prezzi accessibili a Shenzhen. Alla fine del 2023, il patrimonio totale del gruppo ammonta a 196,5 miliardi di yuan, il patrimonio netto ammonta a 104,3 miliardi di yuan e l'investimento totale è stato raggiunto a 169,1 miliardi di yuan, sono state pianificate 282.000 unità abitative a prezzi accessibili e sono state fornite 122.000 unità;

Resta inteso che l'ambito della raccolta di alloggi commerciali del Gruppo Shenzhen Anju per progetti di edilizia residenziale a prezzi accessibili a Shenzhen è: residenze abitative commerciali, appartamenti, dormitori, ecc. all'interno di Shenzhen (esclusa la zona di cooperazione speciale Shenzhen-Shantou), con priorità data ai progetti di costruzione ( case) dove l'intero edificio o unità risulta invenduto e può essere chiuso e gestito.

Il suddetto insieme di alloggi deve soddisfare quattro condizioni: in primo luogo, l'idoneità dell'ubicazione. È situato in un'area con comodi trasporti e strutture di supporto complete, vicino all'area centrale dello sviluppo regionale, e presenta basi industriali e vantaggi di sviluppo, in secondo luogo, le dimensioni dell'unità sono adeguate; In linea di principio, l'area delle unità principali del progetto (abitazioni) dovrebbe soddisfare i requisiti delle unità abitative e dell'area a prezzi accessibili della città (sotto i 65 metri quadrati terzo, comodità di vita); I trasporti circostanti sono convenienti, vicini agli ingressi della metropolitana e alle stazioni degli autobus, e presentano condizioni vivibili come infrastrutture e strutture abitative relativamente complete, in quarto luogo, le procedure sono complete; Il progetto di acquisizione proposto deve avere quattro certificati completi per garantire la conformità legale del progetto e soddisfare i requisiti di prestito degli istituti finanziari.

Li Yujia, capo ricercatore del Centro di ricerca sulle politiche abitative dell'Istituto provinciale di pianificazione urbana del Guangdong, ha sottolineato che ci sono due punti salienti nell'acquisizione di case esistenti da parte di Shenzhen per realizzare alloggi a prezzi accessibili. In primo luogo, l'area è relativamente piccola, principalmente al di sotto dei 65 anni metri quadrati. La ragione principale è che la politica afferma chiaramente che l’acquisto di alloggi a prezzi accessibili esistenti deve soddisfare gli standard locali minimi di superficie per gli alloggi a prezzi accessibili. In altre parole, gli alloggi commerciali non possono essere acquistati al fine di eliminare le scorte, ma le acquisizioni di azioni esistenti dovrebbero essere promosse con la premessa di soddisfare i requisiti delle politiche abitative a prezzi accessibili.

Il secondo è designare Anju Group per promuovere questo lavoro. Ciò significa anche che il raggiungimento dell’equilibrio dei fondi è il primo principio dell’acquisizione di azioni. Il prezzo degli alloggi a prezzi accessibili di tipo lottizzazione è inferiore del 50-40% rispetto al prezzo degli alloggi commerciali nella stessa zona. Se i fondi devono essere equilibrati, il prezzo di acquisizione potrebbe essere inferiore.

"Quando è difficile disporre di beni e vendere proprietà a basso prezzo per raccogliere fondi, il governo ha il compito di trovare alloggi a prezzi accessibili, quindi li vende al governo a un prezzo inferiore. Pertanto, il prezzo di acquisizione dovrebbe essere il prezzo di costo o il prezzo del cavolo", ha detto Li Yujia.

La sera del 7 agosto, lo Shenzhen Anju Group ha dichiarato a un giornalista del China Times: "Per quanto riguarda le questioni fondamentali come il prezzo di acquisizione, il governo non ha ancora emesso un documento politico chiaro, si tratta solo del nostro livello operativo interno. Il nostro le modalità di acquisizione non sono state ancora formalizzate." Stampato."

Inoltre, Sun Hongmei, analista senior presso la filiale della Cina meridionale del China Index Research Institute, ritiene che al momento la direzione politica di "promuovere la domanda + riduzione delle scorte" sia stata chiara. L'operazione di acquisto e stoccaggio di Shenzhen Anju avrà un effetto positivo ruolo nella riduzione delle scorte e nella stabilizzazione del mercato immobiliare di Shenzhen. Contribuirà ad alleviare la pressione finanziaria sulle società immobiliari, contribuendo al tempo stesso a ripristinare il sentiment del mercato e ad aumentare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili.

I dati della Shenzhen Real Estate Information Platform mostrano che alla fine di luglio il numero di unità residenziali di prima mano disponibili per la vendita a Shenzhen era 48.974. Inoltre, i dati del Leyoujia Research Center mostrano che, a partire dalla prima metà del 2024, l’area inventario delle nuove case a Shenzhen è di 5,1621 milioni di metri quadrati, con un ciclo di rimozione di 24,8 mesi.

Molti luoghi hanno introdotto politiche per incoraggiare le imprese statali ad acquistare e immagazzinare azioni

Negli ultimi tempi, l’acquisizione di alloggi commerciali esistenti da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili è stata evidenziata in numerose riunioni della Banca Centrale e del Ministero dell’Edilizia e dello Sviluppo Urbano-Rurale.

Il China Index Research Institute ha sottolineato che l’ultima tornata di misure politiche di riduzione delle scorte si è concentrata principalmente sul reinsediamento monetizzato delle baraccopoli, che ha liberato una domanda incrementale di alloggi demolendo vecchie case il mercato e le azioni di mercato sono state digerite. Ottenere la riduzione delle scorte; le misure politiche per questo ciclo di riduzione delle scorte includono principalmente l'acquisto e lo stoccaggio di nuove case invendute, la conversione di vecchie case con nuove, la conversione di case non residenziali in residenziali, ecc. Tra questi, "le imprese statali che acquistano e accumulano nuove case invendute" rappresentano attualmente la principale spinta politica e hanno l'effetto di riduzione delle scorte più diretto. La ragione principale del cambiamento nella mentalità politica è che il rapporto tra domanda e offerta affrontato dal mercato immobiliare del mio Paese è cambiato in modo significativo, riflettendosi principalmente nel tasso di urbanizzazione e nel rapporto di leva finanziaria dei residenti.

In termini di urbanizzazione, il tasso di urbanizzazione del mio Paese raggiungerà il 66,2% nel 2023, con un aumento di 8,9 punti percentuali rispetto al 2015. Il tasso di urbanizzazione è già a un livello elevato, i bisogni abitativi di base dei residenti sono stati soddisfatti e la portata delle baraccopoli che crescono devono ancora essere demoliti è stato significativamente ridotto; in termini di rapporto di indebitamento dei residenti, il tasso di indebitamento del settore delle famiglie raggiungerà il 71,8% nel 2022, con un aumento di 19,6 punti percentuali rispetto al 2016. Sta diventando sempre più difficile per i residenti sfruttare ulteriormente la leva finanziaria. ed entrare nel mercato.

Li Yujia ritiene che le vendite di alloggi commerciali di nuova costruzione siano diminuite, che le catene di capitale degli sviluppatori siano strette e che vi sia una certa pressione per garantire la consegna degli alloggi e il rimborso del debito, il che ha portato a un inasprimento dei compiti di prevenzione dei rischi. Attraverso l’acquisizione di azioni, non solo si può risolvere il compito di garantire la consegna degli alloggi, ma anche eliminare le scorte e stabilizzare il mercato immobiliare commerciale. Può anche facilitare la catena di capitale degli sviluppatori, ripagare meglio i debiti e aumentare i canali per la raccolta a prezzi accessibili alloggiamento. Inoltre, nel Documento n. 14 sulla pianificazione e costruzione di alloggi a prezzi accessibili, si afferma chiaramente che il finanziamento azionario è un canale.

Infatti, a partire dal New Deal del 17 maggio, molti luoghi hanno introdotto politiche per incoraggiare le imprese statali ad acquistare e immagazzinare nuove case invendute. Secondo il monitoraggio del China Index Research Institute, più di 10 città hanno emesso annunci per la raccolta di alloggi commerciali per alloggi a prezzi accessibili, chiarendo la portata, le condizioni e i prezzi della raccolta degli alloggi.

Ad esempio, il 26 luglio, la città di Dalian ha emesso un annuncio in cui affermava che avrebbe avviato il processo di acquisizione di alloggi commerciali esistenti per alloggi in affitto a prezzi accessibili e avrebbe sollecitato pubblicamente gli alloggi commerciali esistenti al pubblico. Tra questi, "Dalian State-owned Housing Management Group Co., Ltd." è stata scelta dal governo municipale come soggetto di acquisizione per l'attuazione dell'acquisizione. Il prezzo di acquisizione si basa sul prezzo di sostituzione dello stesso lotto come limite superiore di riferimento , ovvero il costo del terreno assegnato e i costi di costruzione e installazione, più un profitto non superiore al 5%.

Sebbene “le imprese statali acquistano e immagazzinano nuove case invendute” sia il principale percorso di riduzione delle scorte promosso dalle politiche attuali, la portata complessiva delle acquisizioni è ancora piccola. I dati diffusi dalla banca centrale mostrano che alla fine di giugno di quest'anno, il saldo dei nuovi prestiti per 300 miliardi di yuan di alloggi a prezzi accessibili ammontava a 12,1 miliardi di yuan. Ciò dimostra anche che sono stati utilizzati solo 12,1 miliardi di yuan dei 300 miliardi di yuan destinati al rifinanziamento di alloggi a prezzi accessibili.

Xu Yuejin, vicedirettore della ricerca presso il China Index Research Institute, ha sottolineato che il progresso nell'acquisizione e nello stoccaggio delle imprese statali potrebbe dover affrontare alcune sfide, tra cui i prezzi di acquisizione e stoccaggio, lo squilibrio tra domanda e offerta, ecc. Ad esempio: in in alcune città in cui le società immobiliari hanno un'elevata pressione sulle scorte e una forte disponibilità a vendere, la domanda di alloggi a prezzi accessibili è relativamente limitata e la portata dell'acquisizione e dello stoccaggio delle imprese statali può essere piccola e in alcune città con una domanda relativamente forte di alloggi a prezzi accessibili (; città di primo livello e di secondo livello), il livello delle scorte di mercato potrebbe non essere elevato e le società immobiliari sono relativamente meno disposte a vendere gli alloggi esistenti a prezzo scontato.

Altri operatori del settore hanno sottolineato che il problema più grande per le imprese statali nell'acquisto e nello stoccaggio è ancora legato al prezzo.

Nell'agosto 2023, la riunione esecutiva del Consiglio di Stato ha esaminato e approvato le "Pareri guida sulla pianificazione e costruzione di alloggi a prezzi accessibili" (Guofa [2023] n. 14, di seguito denominato "Documento n. 14"). Tra questi, il "Documento n. 14" chiarisce che le regole di collocamento per alloggi a prezzi accessibili sono: "costo del terreno + costi di costruzione e installazione + profitto" prezzi con capitale garantito e basso profitto, ovvero il prezzo di collocamento è calcolato e determinato in base sul principio della copertura sostanziale del costo del terreno assegnato e dei costi di costruzione e installazione, oltre a un profitto adeguato e ragionevole.

Huatai Securities calcolati sulla base delle regole dettagliate degli annunci di acquisizione e deposito emessi da 20 città in precedenza e con riferimento alla situazione in cui gli alloggi a prezzi accessibili a Xi'an e Fuzhou saranno assegnati con uno sconto di circa il 50% sul prezzo degli alloggi commerciali nella stessa località Secondo il principio di mantenimento del capitale e di realizzazione di un piccolo profitto, alcune città potrebbero acquistare e prenotare in futuro. Il limite di prezzo per gli alloggi è fissato a meno del 50% del prezzo degli alloggi commerciali nella stessa località.

Li Yujia ha detto che, a giudicare dall'attuale situazione delle acquisizioni di azioni in vari luoghi, sostanzialmente sono ancora in fase di identificazione anticipata della domanda. Da un lato la situazione è che i progetti che soddisfano i requisiti sono relativamente limitati, dall'altro D'altra parte gli sviluppatori sono disposti a vendere alle imprese statali a prezzi relativamente bassi. È ancora in uno stato di gioco tra le due parti. Molte entità del mercato credono che il governo salverà il mercato e gli sviluppatori attraverso acquisizioni di azioni, quindi stanno ancora aspettando l'ingresso di grandi quantità di fondi. Ma dal punto di vista dell’equilibrio finanziario, questo è impossibile.

Si prevede che il mercato immobiliare nelle città principali si stabilizzerà per primo.

Il China Index Research Institute ha sottolineato che, a giudicare dai diversi modelli di digestione del patrimonio immobiliare esistente in questo round, l’obiettivo è convertire gli immobili esistenti in alloggi a prezzi accessibili. Nel sistema di sicurezza abitativa, gli alloggi a prezzi accessibili includono principalmente alloggi a prezzi accessibili e lotti -tipo di alloggio a prezzi accessibili.

Dal punto di vista della portata dello sviluppo di alloggi a prezzi accessibili, indipendentemente dal fatto che si tratti di alloggi a prezzi accessibili in affitto o in lotti, i progetti pilota sono concentrati nelle città ad alta energia. Ping An Securities ha sottolineato nel rapporto di ricerca che il “14° piano quinquennale” prevede a livello nazionale di costruire quasi 9 milioni di unità (unità) di alloggi con affitto garantito, e 40 città chiave prevedono di aggiungere 6,5 milioni di unità (unità “). Documento n. 14” sostiene la popolazione permanente nelle aree urbane. Le grandi città con una popolazione di oltre 3 milioni di abitanti sono le prime a esplorare la pratica degli alloggi a prezzi accessibili di tipo ortofrutticolo. Si ritiene che i progetti pilota per alloggi a prezzi accessibili si concentreranno sulle città ad alto consumo energetico e che i principali campi di battaglia per l'acquisto e lo stoccaggio potrebbero essere il primo e il secondo livello.

Secondo il monitoraggio di Zhongzhi, più di 10 città hanno emesso annunci per la raccolta di alloggi commerciali da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili. Tra queste, in termini di requisiti abitativi, l’area edificabile di una singola unità richiede principalmente 120 metri quadrati o meno. alcune città richiedono 70 metri quadrati o meno e altre condizioni.

Va notato che il New Deal 517 menziona che la banca centrale concederà 300 miliardi di yuan in prestiti immobiliari a prezzi accessibili con un tasso di interesse dell'1,75% e una durata di 1 anno. Il percorso di ri-prestito per alloggi a prezzi accessibili è il seguente: dopo che gli istituti finanziari hanno concesso prestiti alle imprese statali, possono richiedere alla Banca popolare per i ri-prestiti, che saranno emessi al 60% del capitale del prestito in un primo momento. vieni, primo servito. Può essere adattato e migliorato in futuro in base alle condizioni e alle esigenze di implementazione.

Il rapporto di ricerca di Ping An Securities ha sottolineato che se si considera solo l'acquisizione di case esistenti di meno di 90 metri quadrati in 35 città principali e la transazione si basa sul 60%-100% del prezzo di mercato, si stima che l'acquisizione i fondi saranno 491,3-818,8 miliardi di yuan. Secondo il rifinanziamento degli alloggi a prezzi accessibili, verranno emessi 300 miliardi di yuan di fondi di rifinanziamento sulla base del 60% del capitale del prestito bancario, che possono portare prestiti bancari a 500 miliardi di yuan, tenendo conto dell'autoinvestimento dei locali imprese statali, la scala finale di raccolta e stoccaggio dovrebbe essere superiore a 500 miliardi di yuan. Considerando che l’intenzione originaria del governo è quella di “acquistare in base alla domanda” invece di digerire tutte le case esistenti di piccole dimensioni sul mercato, se si rivolgesse solo alle case esistenti di piccole dimensioni nelle città centrali, 500 miliardi di prestiti bancari potrebbero essere relativamente sufficienti, il che dovrebbe portare alla stabilizzazione del mercato immobiliare nelle città principali.

Yan Yuejin ritiene inoltre che le città di primo livello abbiano maggiori vantaggi nello svolgere tale lavoro perché la capacità di digestione del mercato degli alloggi a prezzi accessibili è molto forte. Inoltre, anche la situazione dei finanziamenti delle città di primo livello è buona, se in futuro si batteranno attivamente per 300 miliardi di yuan di fondi per "acquisti anziché costruzioni", il ritmo di tali acquisizioni accelererà.

Redattore capo: Li Future Redattore capo: Zhang Yuning