uutiset

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Olemassa olevien liike-asuntojen hankinnassa edullisten asuntojen käyttöön on edistytty merkittävästi.

Shenzhen Anju Group Co., Ltd. julkaisi 7. elokuuta ilmoituksen, jonka mukaan Shenzhen Anju Group rakentaa aktiivisesti "turvallisuus + markkina" asuntotarjontajärjestelmää ja noudattaa "markkinoinnin, oikeusvaltion" ja keskinäisen vapaaehtoisuuden periaatteita. Co., Ltd. aikoo toteuttaa Hanki kaupallisia rakennuksia kohtuuhintaisia ​​asuntoja varten. Nyt keräämme Shenzhenin kaupungista liiketaloja käytettäväksi edullisina asuntoprojekteina.

Ymmärretään, että tämä on toinen kaupunki ensiluokkaisten kaupunkien joukossa, joka lanseeraa "osta rakentamisen sijaan" -mallin. Aiemmin, 30. toukokuuta, Guangzhou Zengchengin hallitus ilmoitti, että se pyysi julkisesti rekisteröintiä tukikelpoisiin kaupallisiin uudelleensijoitustaloihin Guangzhou (Xintang) - Shanwei -rautatieprojektiin (Xintangin osa), eli se pyysi yleisöltä tukikelpoisia asuintaloja (taloja) Yritys) ja valitse sitten asunto uudelleenasuttamista varten asiaankuuluvien menettelyjen mukaisesti.

Yan Yuejin, Shanghai E-House Real Estate Research Instituten apulaisjohtaja, kertoi China Times -toimittajalle, että Guangzhoun lähestymistapa on jossain määrin erityinen, koska se on "hankinta ja rakentaminen" tietyn projektin alaisuudessa. Mutta Shenzhenin näkökulmasta se toteutetaan koko kaupungin osalta vahvemmalla esittelyvaikutuksella ja enemmän signalointimerkityksellä. Shenzhenin toiminta tarkoittaa myös sitä, että ensiluokkaiset kaupungit ovat aloittaneet "osta rakentamisen sijaan" -mallin, ja Pekingin ja Shanghain odotetaan seuraavan perässä.

On huomattava, että "varastojen purkamisesta" on tullut yksi viimeaikaisten kiinteistöpolitiikan painopisteistä. Niistä "valtion omistamat yritykset ostavat ja varastoivat myymättömiä uusia asuntoja" on tällä hetkellä tärkein politiikan painopiste ja toimenpide, jolla on suorin vaikutus. varastojen tyhjennys. Viime aikoina useissa keskuspankin ja asunto- ja kaupunki- ja maaseutuministeriön kokouksissa on korostettu olemassa olevien liike-asuntojen hankintaa kohtuuhintaiseen asumiseen. China Index Research Instituten seurannan mukaan yli 10 kaupunkia on julkaissut ilmoituksia kaupallisten asuntojen keräämisestä kohtuuhintaiseen asumiseen, mikä selventää asuntojen keruun laajuutta, ehtoja ja hintoja.

Kaksi kohokohtaa Shenzhenin ostamisesta ja varastoinnista

Shenzhen Anju Group Co., Ltd. (jäljempänä "Shenzhen Anju Group") on valtion kokonaan omistama yritys ja kohtuuhintaisiin asuntoihin erikoistunut laitos Shenzhenissä. Vuoden 2023 lopussa konsernin taseen loppusumma on 196,5 miljardia yuania, nettovarallisuus 104,3 miljardia yuania ja kokonaisinvestointeja on suunniteltu 282 000 kohtuuhintaista asuntoa ja toimitettu 122 000 asuntoa.

On selvää, että Shenzhen Anju Groupin kaupallisten asuntojen kokoelma kohtuuhintaisia ​​asuntoprojekteja varten Shenzhenissä on: kaupalliset asunnot, asunnot, asuntolat jne. Shenzhenin piirissä (lukuun ottamatta Shenzhen-Shantoun erityistä yhteistyöaluetta), etusijalla Rakennusprojektit (talot), joissa koko rakennus tai yksikkö on myymättä ja voidaan sulkea ja hallinnoida.

Edellä mainitun asuntokokoelman tulee täyttää neljä ehtoa: ensinnäkin sijainti on sopiva. Se sijaitsee alueella, jossa on kätevät kulkuyhteydet ja täydelliset tukipalvelut, lähellä aluekehityksen ydinaluetta, ja sillä on teollinen perusta ja kehitysetuja, toiseksi yksikön koko on sopiva. Periaatteessa hankkeen pääyksiköiden (asunto) pinta-alan tulee täyttää kaupungin kohtuuhintaisten asuntojen ja pinta-alan vaatimukset (alle 65 neliömetriä, käyttömukavuus). Ympäröivä liikenne on kätevää, lähellä metron sisäänkäyntiä ja linja-autoasemia, ja siinä on asumiskelpoiset olosuhteet, kuten suhteellisen täydellinen infrastruktuuri ja asumistilat, neljänneksi menettelyt ovat valmiit. Hankittavalla hankkeella tulee olla neljä täydellistä sertifikaattia, jotka varmistavat hankkeen lainmukaisuuden ja täyttävät rahoituslaitosten lainavaatimukset.

Guangdongin maakunnan kaupunkisuunnitteluinstituutin asuntopolitiikan tutkimuskeskuksen päätutkija Li Yujia huomautti, että Shenzhenissä on kaksi suurta kohokohtaa olemassa olevien talojen hankinnassa kohtuuhintaisten asuntojen rakentamiseksi. Ensinnäkin alue on suhteellisen pieni, pääasiassa alle 65 neliömetriä. Pääsyynä on se, että politiikassa todetaan selkeästi, että olemassa olevien kohtuuhintaisten asuntojen hankinnan tulee täyttää paikalliset kohtuuhintaisen asumisen pinta-alavaatimukset. Toisin sanoen kaupallisia asuntoja ei voida hankkia varaston eliminoimiseksi, vaan olemassa olevia osakehankintoja tulee edistää kohtuuhintaisen asumisen politiikan vaatimuksia noudattaen.

Toinen on nimetä Anju Group edistämään tätä työtä. Tämä tarkoittaa myös sitä, että varojen tasapainon saavuttaminen on osakkeiden hankinnan ensimmäinen periaate. Varastotyyppisten kohtuuhintaisten asuntojen hinta on 50-40 % saman alueen liikeasumisen hinnasta. Jos varat halutaan tasapainottaa, hankintahinta voi olla alhaisempi.

"Kun on vaikea luopua omaisuudesta ja myydä kiinteistöjä alhaisilla hinnoilla varojen keräämiseksi, valtiolla sattuu olemaan tehtävänä hankkia kohtuuhintaisia ​​asuntoja, joten se myy ne valtiolle halvemmalla. Siksi hankintahinnan tulisi olla omakustannushinta tai kaalin hinta", Li Yujia sanoi.

Elokuun 7. päivän iltana Shenzhen Anju Group kertoi China Timesin toimittajalle: "Mitä tulee ydinkysymyksiin, kuten hankintahintaan, hallitus ei ole vielä antanut selkeää politiikkaa koskevaa asiakirjaa, se on vain sisäinen toimintatasomme. hankintamenetelmiä ei ole vielä virallistettu." Painettu."

Lisäksi Kiinan indeksitutkimuslaitoksen Etelä-Kiinan sivuliikkeen vanhempi analyytikko Sun Hongmei uskoo, että tällä hetkellä "kysynnän edistäminen + varastojen purkaminen" on ollut selkeä Shenzhen Anjun osto- ja varastointiliike rooli Shenzhenin kiinteistömarkkinoiden purkamisessa ja vakauttamisessa. Se auttaa lievittämään kiinteistöyhtiöihin kohdistuvaa taloudellista painetta, samalla kun se auttaa palauttamaan markkinatunnelman ja lisäämään kohtuuhintaisten asuntojen tarjontaa.

Shenzhen Real Estate Information Platformin tiedot osoittavat, että heinäkuun lopussa Shenzhenissä oli myytävänä 48 974 ensikäden asuntoa. Lisäksi Leyoujia Research Centerin tiedot osoittavat, että vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla uusien asuntojen varastopinta-ala Shenzhenissä on 5,1621 miljoonaa neliömetriä ja poistojakso 24,8 kuukautta.

Monissa paikoissa on otettu käyttöön politiikkaa, jolla kannustetaan valtion omistamia yrityksiä ostamaan ja varastoimaan varastoja

Viime aikoina olemassa olevien liike-asuntojen hankkiminen kohtuuhintaiseen asumiseen on ollut esillä useissa keskuspankin ja asunto- ja kaupunki-maaseutuministeriön kokouksissa.

China Index Research Institute huomautti, että viimeisellä kierroksella asuntojen purkaminen keskittyi slummikaupungin uudistukseen Markkinat ja markkinakanta sulatettiin. Tämän purkamiskierroksen politiikkaan kuuluvat pääasiassa valtion omistamien uusien talojen ostaminen ja varastointi, vanhojen talojen vaihtaminen uusiin, muiden kuin asuintalojen muuttaminen asuintaloiksi jne. Näistä "valtion omistamat yritykset ostavat ja varastoivat myymättömiä taloja" on tällä hetkellä tärkein politiikan painopiste, ja sillä on suorin varastojen purkaminen. Pääsyy politiikan muutokseen on se, että kotimaani kiinteistömarkkinoiden kysynnän ja tarjonnan suhde on muuttunut merkittävästi, mikä heijastuu pääasiassa kaupungistumisasteeseen ja asukkaiden velkaantumisasteeseen.

Kaupungistumisen osalta maani kaupungistumisaste nousee 66,2 prosenttiin vuonna 2023, mikä on 8,9 prosenttiyksikköä enemmän kuin vuonna 2015. Kaupungistumisaste on jo korkealla tasolla, asukkaiden asumisen perustarpeet on täytetty ja slummikaupungin laajuus. vielä purettava on vähentynyt merkittävästi kotitaloussektorin velkaantumisaste nousee 71,8 prosenttiin vuonna 2022, mikä on 19,6 prosenttiyksikköä enemmän kuin vuonna 2016. Asukkaiden velkaantuminen on yhä vaikeampaa. ja astu markkinoille.

Li Yujia uskoo, että uusien liikeasuntojen myynti on laskenut, rakentajien pääomaketjut ovat kireät ja asuntojen toimituksen ja velkojen takaisinmaksun turvaamisessa on tietty paine, mikä on johtanut riskien ehkäisytehtävien tiukentumiseen. Osakehankinnan avulla se ei voi ainoastaan ​​ratkaista asuntojen toimituksen varmistamista, vaan myös poistaa varastoja ja vakauttaa kaupallisia asuntomarkkinoita. Se voi myös helpottaa rakentajien pääomaketjua, maksaa velkoja paremmin ja lisätä kohtuuhintaisten hankintojen kanavia. asuminen. Lisäksi asiakirjassa nro 14 kohtuuhintaisten asuntojen suunnittelusta ja rakentamisesta todetaan myös selvästi, että osakerahoitus on kanava.

Itse asiassa 17. toukokuuta tehdyn New Dealin jälkeen monissa paikoissa on otettu käyttöön käytäntöjä, joilla kannustetaan valtionyhtiöitä ostamaan ja varastoimaan uusia, myymättömiä taloja. China Index Research Instituten seurannan mukaan yli 10 kaupunkia on julkaissut ilmoituksia kaupallisten asuntojen keräämisestä kohtuuhintaiseen asumiseen, mikä selventää asuntojen keruun laajuutta, ehtoja ja hintoja.

Esimerkiksi 26. heinäkuuta Dalian City julkaisi ilmoituksen, jossa todettiin, että se aloittaa olemassa olevien kaupallisten asuntojen hankintaprosessin kohtuuhintaisia ​​vuokra-asuntoja varten ja pyytää julkisesti olemassa olevia kaupallisia asuntoja yleisöltä. Niistä "Dalian valtion omistama Housing Management Group Co., Ltd" valitsi hankinnan kohteena olevaksi hankintahinnaksi saman erän jälleenhankintahintaan , toisin sanoen kohdennetut maakustannukset sekä rakennus- ja asennuskustannukset sekä enintään 5 % voitto.

Vaikka "valtion omistamat yritykset ostavat ja varastoivat myymättömiä uusia taloja" on tärkein nykyisen politiikan edistämä varastojen purkupolku, hankintojen kokonaismäärä on edelleen pieni. Keskuspankin julkaisemat tiedot osoittavat, että tämän vuoden kesäkuun lopussa 300 miljardin juanin kohtuuhintaisten asuntojen uudelleenlainojen saldo oli 12,1 miljardia juania. Tämä osoittaa myös, että vain 12,1 miljardia yuania kohtuuhintaisten asuntojen jälleenrahoituksen 300 miljardista yuanista on käytetty.

Xu Yuejin, China Index Research Instituten tutkimuksen apulaisjohtaja, huomautti, että valtionyritysten osto- ja varastointiprosessissa voi olla tiettyjä haasteita, kuten osto- ja varastointihinnat, tarjonnan ja kysynnän epäsuhta jne. Esimerkiksi: joissakin kaupungeissa, joissa kiinteistöyrityksillä on korkea varastopaine ja vahva myyntihalu, kohtuuhintaisten asuntojen kysyntä on suhteellisen vähäistä, ja valtion omistamien yritysten hankinnan ja varastoinnin laajuus voi olla pieni ja joissakin kaupungeissa kohtuuhintaisten asuntojen kysyntä on suhteellisen suuri. ensimmäisen tason ja ydintoisen tason kaupungit), markkinoiden varastotaso ei välttämättä ole korkea, ja kiinteistöyhtiöt ovat suhteellisen vähemmän halukkaita myymään olemassa olevia asuntoja alennuksella.

Toiset alan edustajat huomauttivat, että valtionyhtiöiden suurin osto- ja varastointiongelma liittyy edelleen hintaan.

Elokuussa 2023 valtioneuvoston johtokunta käsitteli ja hyväksyi "Ohjaavat lausunnot kohtuuhintaisten asuntojen suunnittelusta ja rakentamisesta" (Guofa [2023] nro 14, jäljempänä "asiakirja nro 14"). Niistä "Dokumentti nro 14" selventää, että kohtuuhintaisten asuntojen sijoittamissäännöt ovat: "maakustannus + rakennus- ja asennuskustannukset + voitto" pääomatakuu ja matalan tuoton hinnoittelu, eli sijoitushinta lasketaan ja määräytyy perustuen periaatteella, että periaatteessa katetaan kohdennetut maakustannukset sekä rakennus- ja asennuskustannukset sekä asianmukainen ja kohtuullinen voitto.

Huatai Securities laskettu 20 kaupungin antamien yksityiskohtaisten hankinta- ja varastointiilmoitusten perusteella ennen ja viitaten siihen tilanteeseen, että kohtuuhintaiset asunnot Xi'anissa ja Fuzhoussa jaetaan noin 50 % alennuksen kaupallisten asuntojen hinnasta samassa paikassa Pääoman säilyttämisen ja pienen voiton periaatteen mukaan osa kaupungeista voi ostaa ja varata tulevaisuudessa asunnon hintarajaksi alle 50 % samalla paikkakunnalla.

Li Yujia kertoi, että eri paikkojen osakehankintatilanteesta päätellen ne ovat periaatteessa vielä varhaisessa kysynnän tunnistamisessa. Tilanne heijastuu toisaalta, että vaatimukset täyttäviä projekteja on suhteellisen vähän, ja edelleen Toisaalta kehittäjät ovat valmiita myymään valtion omistamille yrityksille suhteellisen halvalla. Se on edelleen pelitilassa kahden osapuolen välillä. Monet markkinayksiköt uskovat, että hallitus pelastaa markkinat ja kehittäjät osakkeiden hankinnalla, joten he odottavat edelleen suuria varoja. Mutta taloudellisen tasapainon näkökulmasta tämä on mahdotonta.

Sen odotetaan johtavan ydinkaupunkien kiinteistömarkkinoiden vakiintumiseen ensin.

China Index Research Institute huomautti, että tällä kierroksella olemassa olevien kiinteistöjen sulattamisen useista malleista päätellen ydin on nykyisten kiinteistöjen muuntaminen kohtuuhintaisiksi asuntoturvajärjestelmässä kohtuuhintaiseen asumiseen kuuluu pääasiassa siirtolatyyppinen kohtuuhintainen asuminen -tyyppinen edullinen asunto.

Edullisen asuntorakentamisen laajuuden näkökulmasta pilottihankkeet keskittyvät korkean energian kaupunkeihin riippumatta siitä, onko kyseessä vuokra- vai alaosatyyppinen kohtuuhintainen asunto. Ping An Securities huomautti tutkimusraportissa, että valtakunnallinen "14. viisivuotissuunnitelma" suunnittelee lähes 9 miljoonan asunnon (huoneen) rakentamista taattua vuokra-asuntoa, ja 40 avainkaupunkia suunnittelee lisäävänsä 6,5 miljoonaa asuntoa (huonetta). Nro 14” tukee kaupunkialueiden vakituista väestöä Yli 3 miljoonan asukkaan suurkaupungit ovat ensimmäisinä tutustumassa siirtolatyyppiseen kohtuuhintaiseen asumiseen. Kohtuuhintaisen asumisen pilottihankkeiden katsotaan keskittyvän korkean energian kaupunkeihin, ja tärkeimmät osto- ja varastointikentät voivat olla ensimmäinen ja toinen taso.

Zhongzhin seurannan mukaan yli 10 kaupunkia on julkaissut ilmoituksia kaupallisten asuntojen keräämisestä käytettäväksi kohtuuhintaisina asuntoina. Niistä yhden asunnon rakennusala vaatii pääasiassa 120 neliömetriä tai vähemmän. Jotkut kaupungit vaativat 70 neliömetriä tai vähemmän.

On huomattava, että 517 New Deal mainitsi keskuspankin perustavan 300 miljardia yuania kohtuuhintaisia ​​asuntojen uudelleenlainoja, joiden korko on 1,75 % ja laina-aika 1 vuosi. Kohtuuhintaisen asunnon uudelleenlainapolku on seuraava: rahoituslaitosten lainattua valtionyhtiöitä voi hakea Kansanpankilta uudelleenlainaa, joka myönnetään 60 % lainapääomasta ensikertalaisena. Ensisijaisesti sitä voidaan muokata ja parantaa tulevaisuudessa toteutusolosuhteiden ja tarpeiden mukaan.

Ping An Securitiesin tutkimusraportti huomautti, että jos vain harkitaan olemassa olevien alle 90 neliömetrien talojen hankintaa 35 ydinkaupungissa, ja kauppa perustuu 60–100 prosenttiin markkinahinnasta, on arvioitu, että hankinta. varat ovat 491,3-818,8 miljardia yuania. Edullisten asuntojen uudelleenlainan mukaan 60 %:iin pankkilainan pääomasta myönnetään 300 miljardia juania uudelleenlainavaroja, jotka voivat saada pankkilainoja 500 miljardia juania Ottaen huomioon paikallisten investointien valtion omistamien yritysten, lopullinen keräys ja varastointi mittakaavassa odotetaan olevan yli 500 miljardia yuania. Kun otetaan huomioon, että hallituksen alkuperäinen tarkoitus on "ostella kysynnän perusteella" sen sijaan, että sulattaisi kaikki pienet olemassa olevat talot markkinoilla, jos se kohdistuu vain pienikokoisiin olemassa oleviin taloihin ydinkaupungeissa, 500 miljardin pankkilaina voi olla suhteellisen riittävä. odotetaan johtavan kiinteistömarkkinoiden vakiintumiseen ydinkaupungeissa.

Yan Yuejin uskoo myös, että ensiluokkaisilla kaupungeilla on suurempia etuja tällaisten töiden suorittamisessa, koska kohtuuhintaisten asuntojen markkinoiden sulatuskyky on erittäin vahva. Lisäksi ensiluokkaisten kaupunkien pääomatilanne on myös hyvä, jos ne pyrkivät aktiivisesti hankkimaan 300 miljardin juanin "osta rakentamisen sijaan" varoja tulevaisuudessa, tällaisten hankintojen vauhti kiihtyy.

Päätoimittaja: Li Tuleva päätoimittaja: Zhang Yuning