новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Значительный прогресс был достигнут в приобретении существующего коммерческого жилья для использования в качестве доступного жилья.

7 августа компания Shenzhen Anju Group Co., Ltd. опубликовала объявление, в котором говорится, что в целях активного построения системы жилищного обеспечения «безопасность + рынок» и следования принципам «маркетизации, верховенства закона» и взаимной добровольности, Shenzhen Anju Group Co., Ltd. Co., Ltd. планирует осуществить приобретение коммерческих зданий под доступное жилье. Сейчас мы собираем коммерческие дома в городе Шэньчжэнь, которые будут использоваться в качестве проектов доступного жилья.

Предполагается, что это второй город среди городов первого эшелона, запустивший модель «покупка вместо строительства». Ранее, 30 мая, правительство Гуанчжоу Цзэнчэн объявило, что оно публично запросило регистрацию соответствующих критериям коммерческих домов для переселения в рамках проекта железной дороги Гуанчжоу (Синьтан)-Шаньвэй (участок Синьтан), то есть оно запросило у населения соответствующие критериям жилые дома (дома). .предприятие), а затем выбрать жилье для расселения в соответствии с соответствующими процедурами.

Ян Юэджин, заместитель директора Шанхайского научно-исследовательского института недвижимости E-House, рассказал репортеру China Times, что подход Гуанчжоу несколько особенный, поскольку это «покупка вместо строительства» в рамках конкретного проекта. Но с точки зрения Шэньчжэня, оно проводится для всего города, с более сильным демонстрационным эффектом и большей сигнальной значимостью. Работа в Шэньчжэне также означает, что города первого уровня начали использовать модель «покупка вместо строительства», и ожидается, что Пекин и Шанхай последуют этому примеру.

Следует отметить, что «ликвидация запасов» стала одним из направлений недавней политики в сфере недвижимости. Среди них «покупка государственных предприятий и хранение непроданных новых домов» в настоящее время является основным политическим стимулом и мерой, имеющей наиболее прямой эффект. сокращение запасов. В последнее время на многочисленных заседаниях Центрального банка и Министерства жилищно-коммунального хозяйства и городского и сельского развития говорилось о приобретении существующего коммерческого жилья для использования в качестве доступного жилья. По данным мониторинга Китайского исследовательского института индекса, более 10 городов выпустили объявления о сборе коммерческого жилья под доступное жилье, уточняя объемы, условия и цены сбора жилья.

Два основных момента закупок и хранения в Шэньчжэне

Shenzhen Anju Group Co., Ltd. (далее именуемая «Shenzhen Anju Group») является полностью государственным предприятием и учреждением, специализирующимся на доступном жилье в Шэньчжэне. По состоянию на конец 2023 года общие активы группы составляли 196,5 млрд юаней, чистые активы - 104,3 млрд юаней, а общий объем инвестиций был реализован на уровне 169,1 млрд юаней. Всего было запланировано строительство 282 000 единиц доступного жилья и поставлено 122 000 единиц; .

Подразумевается, что объем сбора коммерческого жилья Shenzhen Anju Group для проектов доступного жилья в Шэньчжэне включает в себя коммерческое жилье, жилые дома, квартиры, общежития и т. д. в Шэньчжэне (исключая зону специального сотрудничества Шэньчжэнь-Шаньтоу), при этом приоритет отдается строительным проектам ( дома), где все здание или квартира не проданы и могут быть закрыты и управляться.

Вышеупомянутый сбор жилья должен отвечать четырем условиям: во-первых, подходящее расположение. Он расположен в районе с удобной транспортной развязкой и относительно полной вспомогательной инфраструктурой, недалеко от основного района регионального развития, и имеет промышленную основу и преимущества развития, во-вторых, подходящий размер объекта; В принципе, площадь основных квартир проекта (жилья) должна соответствовать требованиям доступного жилья и площади города (до 65 квадратных метров); в-третьих, удобству жизни. Транспортная развязка удобна, расположена недалеко от входов в метро и автобусных остановок, а также имеет достаточно развитую инфраструктуру и жилые помещения. В-четвертых, все процедуры завершены; Предлагаемый проект приобретения должен иметь четыре полных сертификата для обеспечения юридического соответствия проекта и удовлетворения кредитных требований финансовых учреждений.

Ли Юйцзя, главный научный сотрудник Исследовательского центра жилищной политики Института городского планирования провинции Гуандун, отметил, что в приобретении Шэньчжэнем существующих домов для строительства доступного жилья есть два основных момента. Во-первых, площадь относительно небольшая, в основном ниже 65 кв.м. квадратные метры. Основная причина заключается в том, что в политике четко указано, что покупка существующего доступного жилья должна соответствовать местным стандартам минимальной площади доступного жилья. Другими словами, коммерческое жилье не может быть приобретено для того, чтобы устранить инвентарь, но существующие приобретения акций должны поощряться на основе соблюдения требований политики доступного жилья.

Во-вторых, поручить Anju Group продвигать эту работу. Это также означает, что достижение баланса средств является первым принципом приобретения акций. Стоимость доступного жилья надельного типа на 50-40% ниже стоимости коммерческого жилья в том же районе. Если средства должны быть сбалансированы, цена приобретения может быть ниже.

«Когда сложно избавиться от активов и продать недвижимость по низким ценам для привлечения средств, у правительства возникает задача построить доступное жилье, поэтому оно продает его правительству по более низкой цене. Поэтому цена приобретения должна быть себестоимость или цена капусты», — сказал Ли Юйцзя.

Вечером 7 августа компания Shenzhen Anju Group сообщила репортеру China Times: «Что касается основных вопросов, таких как цена приобретения, правительство еще не выпустило четкого политического документа, это всего лишь наш внутренний уровень работы. методы приобретения еще не формализованы». Напечатано.

Кроме того, Сунь Хунмей, старший аналитик Южно-Китайского филиала Китайского исследовательского института индексов, считает, что в настоящее время направление политики «поощрение спроса + сокращение запасов» ясно, что покупка и хранение в Шэньчжэне Анью будут играть позитивную роль. роль в сокращении запасов и стабилизации рынка недвижимости Шэньчжэня. Это поможет смягчить финансовое давление на компании, занимающиеся недвижимостью, а также поможет восстановить настроения рынка и увеличить предложение доступного жилья.

Данные Шэньчжэньской информационной платформы недвижимости показывают, что по состоянию на конец июля количество первичных жилых единиц, выставленных на продажу в Шэньчжэне, составляло 48 974. Кроме того, данные исследовательского центра Leyoujia показывают, что по состоянию на первое полугодие 2024 года инвентарная площадь новых домов в Шэньчжэне составляет 5,1621 миллиона квадратных метров, а цикл сноса — 24,8 месяца.

Во многих местах введена политика, поощряющая государственные предприятия покупать и хранить акции.

В последнее время вопрос приобретения существующего коммерческого жилья для использования в качестве доступного жилья обсуждался на многочисленных заседаниях Центрального банка и Министерства жилищного строительства и городского и сельского развития.

Китайский исследовательский институт индекса отметил, что последний раунд мер по сокращению запасов в основном был сосредоточен на монетизированном переселении сараев, что привело к увеличению спроса на жилье за ​​счет сноса старых домов. В то же время, обеспечивая монетизированное переселение, спрос на жилье был направлен на рост. Достичь сокращения запасов на рынке; политические меры по этому раунду сокращения запасов в основном включают покупку и хранение непроданных новых домов государственными предприятиями, обмен старых домов на новые, преобразование нежилых домов в жилые и т. д. Среди них «покупка и накопление непроданных новых домов государственными предприятиями» в настоящее время является основным политическим стимулом и оказывает самый прямой эффект сокращения запасов. Основная причина изменения политического мышления заключается в том, что соотношение спроса и предложения, с которым сталкивается рынок недвижимости моей страны, значительно изменилось, что в основном отражается на уровне урбанизации и коэффициенте заемного капитала жителей.

Что касается урбанизации, уровень урбанизации в моей стране достигнет 66,2% в 2023 году, что на 8,9 процентных пункта больше, чем в 2015 году. Уровень урбанизации уже находится на высоком уровне, основные потребности жителей в жилье удовлетворены, и масштабы трущоб, которые Что касается доли заемных средств жителей, то в 2022 году доля заемных средств в секторе домохозяйств достигнет 71,8%, что на 19,6 процентных пункта больше, чем в 2016 году. и выйти на рынок.

Ли Юйцзя считает, что продажи вновь построенного коммерческого жилья снизились, цепочки капитала застройщиков тесны, и существует определенное давление с целью обеспечения сдачи жилья и погашения долга, что привело к ужесточению задач по предотвращению рисков. Благодаря приобретению акций это может не только решить задачу обеспечения поставки жилья, но также устранить запасы и стабилизировать рынок коммерческого жилья. Это также может облегчить цепочку капитала застройщика, лучше погасить долги и расширить каналы для строительства доступного жилья. . Более того, в Документе №14 о планировании и строительстве доступного жилья также четко указано, что акционерное финансирование является каналом.

Фактически, после «Нового курса» 17 мая во многих местах была введена политика, поощряющая государственные предприятия покупать и хранить новые непроданные построенные дома. По данным мониторинга Китайского исследовательского института индекса, более 10 городов выпустили объявления о сборе коммерческого жилья под доступное жилье, разъясняя объемы, условия и цены сбора жилья.

Например, 26 июля город Далянь опубликовал объявление, в котором говорилось, что он начнет процесс приобретения существующего коммерческого жилья для доступного сдаваемого в аренду жилья и публично запросит существующее коммерческое жилье у населения. Среди них «Даляньская государственная компания по управлению жилищным строительством была выбрана муниципальным правительством в качестве объекта приобретения. Цена приобретения основана на цене замены того же лота, что и базовый верхний предел. , то есть стоимость выделенной земли и стоимость строительства и монтажа плюс не более 5% прибыли.

Хотя «покупка и хранение непроданных новых домов государственными предприятиями» является основным путем сокращения запасов, продвигаемым нынешней политикой, общий масштаб приобретений все еще невелик. Данные, опубликованные центральным банком, показывают, что по состоянию на конец июня этого года остаток повторных кредитов на доступное жилье на сумму 300 млрд юаней составил 12,1 млрд юаней. Это также показывает, что из 300 миллиардов юаней, выделенных на рефинансирование доступного жилья, было использовано только 12,1 млрд юаней.

Сюй Юэджин, заместитель директора по исследованиям Китайского института индексных исследований, отметил, что продвижение закупок и хранения государственных предприятий может столкнуться с определенными проблемами, включая цены на закупку и хранение, несоответствие спроса и предложения и т. д. Например: в в некоторых городах, где у компаний, занимающихся недвижимостью, наблюдается высокая потребность в товарных запасах и сильная готовность к продаже, спрос на доступное жилье относительно ограничен, а масштабы приобретения и хранения государственных предприятий могут быть небольшими, а в некоторых городах наблюдается относительно высокий спрос на доступное жилье ( В городах первого и основного уровня второго уровня уровень запасов на рынке может быть невысоким, а компании по недвижимости относительно менее склонны продавать существующее жилье со скидкой.

Другие представители отрасли отметили, что самая большая проблема государственных предприятий при закупках и хранении по-прежнему связана с ценами.

В августе 2023 года исполнительное заседание Госсовета рассмотрело и утвердило «Руководящие заключения по планированию и строительству доступного жилья» (Гуофа [2023] № 14, далее – «Документ № 14»). Среди них «Документ № 14» уточняет, что правилами размещения доступного жилья являются: «стоимость земли + стоимость строительства и монтажа + прибыль» капитально-гарантированное и малорентабельное ценообразование, то есть цена размещения рассчитывается и определяется исходя из по принципу покрытия стоимости выделенной земли, затрат на строительство и установку, а также соответствующей и разумной прибыли.

Расчеты Huatai Securities основаны на подробных правилах приобретения и хранения объявлений, опубликованных ранее 20 городами, и с учетом ситуации, когда доступное жилье в Сиане и Фучжоу будет выделяться примерно со скидкой 50 % от цены коммерческого жилья в том же месте. . Согласно принципу сохранения капитала и получения небольшой прибыли, некоторые города могут покупать и резервировать жилье в будущем. Предел цены на жилье установлен на уровне менее 50% от цены коммерческого жилья в том же месте.

Ли Юйцзя сказал, что, судя по текущей ситуации с приобретением акций в различных местах, они, по сути, все еще находятся в процессе раннего выявления спроса. Ситуация, с одной стороны, заключается в том, что проекты, отвечающие требованиям, относительно ограничены, а с другой. с другой стороны, застройщики готовы продавать государственные предприятия по относительно низким ценам. Между двумя сторонами все еще идет игра. Многие субъекты рынка полагают, что правительство спасет рынок и застройщиков путем приобретения акций, поэтому они все еще ждут поступления больших объемов средств. Но с точки зрения финансового баланса это невозможно.

Ожидается, что в первую очередь это приведет к стабилизации рынка недвижимости в основных городах.

Китайский исследовательский институт индекса отметил, что, судя по нескольким моделям переработки существующей недвижимости в этом раунде, сутью является преобразование существующей недвижимости в доступное жилье. В системе жилищного обеспечения доступное жилье в основном включает в себя доступное жилье надельного типа и надел. Тип доступного жилья.

С точки зрения масштабов строительства доступного жилья, независимо от того, арендное это жилье или доступное жилье надельного типа, пилотные проекты сосредоточены в высокоэнергетических городах. Компания Ping An Securities отметила в своем исследовательском отчете, что в рамках «14-й пятилетки» по всей стране планируется построить почти 9 миллионов единиц (комнат) гарантированного арендуемого жилья, а в 40 ключевых городах планируется добавить 6,5 миллионов единиц (комнат). № 14» поддерживает постоянное население в городских поселениях. Крупные города с населением более 3 млн человек первыми осваивают практику доступного жилья надельного типа. Считается, что пилотные проекты доступного жилья будут сосредоточены на высокоэнергетических городах, а основными полями борьбы за покупку и хранение могут стать первый и второй эшелоны.

По данным мониторинга Чжунчжи, более 10 городов опубликовали объявления о сборе коммерческого жилья под доступное жилье. Среди них, с точки зрения потребности в жилье, площадь застройки одной единицы составляет в основном 120 квадратных метров или меньше, а в некоторых. города требуют 70 квадратных метров или меньше и другие условия.

Следует отметить, что в «Новом курсе 517» упоминается, что центральный банк выделит 300 млрд юаней в виде повторных кредитов на доступное жилье с процентной ставкой 1,75% и сроком на 1 год. Схема повторного кредитования доступного жилья следующая: после того, как финансовые учреждения выдадут кредиты государственным предприятиям, они могут обратиться в Народный банк за повторным кредитом, который будет выдан под 60% от суммы кредита в первый раз. Приходите, в порядке очереди. В будущем его можно будет корректировать и улучшать в соответствии с условиями и потребностями реализации.

В исследовательском отчете Ping An Securities отмечается, что если рассматривать только приобретение существующих домов площадью менее 90 квадратных метров в 35 основных городах и сделка основана на 60–100% рыночной цены, то, по оценкам, приобретение средства составят 491,3-818,8 млрд юаней. В соответствии с перекредитованием доступного жилья, 300 миллиардов юаней средств повторного кредитования будут выданы на основе 60% от основной суммы банковского кредита, что может привести к привлечению банковских кредитов в размере 500 миллиардов юаней с учетом самоинвестиций местных жителей. государственные предприятия, окончательный масштаб сбора и хранения, как ожидается, составит более 500 миллиардов юаней. Учитывая, что первоначальное намерение правительства состоит в том, чтобы «покупать на основе спроса» вместо того, чтобы переваривать все малогабаритные существующие дома на рынке, если оно нацелено только на малогабаритные существующие дома в центральных городах, 500 миллиардов банковских кредитов могут быть относительно достаточными, что Ожидается, что это приведет к стабилизации рынка недвижимости в основных городах.

Ян Юэджин также считает, что города первого уровня имеют большие преимущества в проведении такой работы, поскольку способность рынка доступного жилья очень сильна. Кроме того, столичная ситуация в городах первого уровня также хороша, если в будущем они будут активно стремиться к получению 300 миллиардов юаней средств «покупки вместо строительства», темпы таких приобретений ускорятся.

Главный редактор: Ли Будущий Главный редактор: Чжан Юнин