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Se han logrado avances significativos en la adquisición de viviendas comerciales existentes para su uso como viviendas asequibles.

El 7 de agosto, Shenzhen Anju Group Co., Ltd. emitió un anuncio en el que afirmaba que para construir activamente un sistema de suministro de viviendas de "seguridad + mercado" y seguir los principios de "comercialización, estado de derecho" y voluntariedad mutua, Shenzhen Anju Group Co., Ltd. Co., Ltd. planea llevar a cabo la adquisición de edificios comerciales para viviendas asequibles. Ahora estamos recolectando casas comerciales de la ciudad de Shenzhen para utilizarlas como proyectos de viviendas asequibles.

Se entiende que esta es la segunda ciudad entre las ciudades de primer nivel que lanza el modelo de “compra en lugar de construcción”. Anteriormente, el 30 de mayo, el gobierno de Guangzhou Zengcheng anunció que había solicitado públicamente registros para casas comerciales de reasentamiento elegibles para el proyecto ferroviario de Guangzhou (Xintang) a Shanwei (sección Xintang), es decir, solicitó al público casas residenciales elegibles (casas). . Empresa), y luego seleccionar la vivienda para el reasentamiento de acuerdo con los procedimientos pertinentes.

Yan Yuejin, subdirector del Instituto de Investigación de Bienes Raíces Yiju de Shanghai, dijo al reportero del China Times que el enfoque de Guangzhou tiene ciertas características especiales porque es una “compra en lugar de construcción” bajo un proyecto específico. Pero desde la perspectiva de Shenzhen, se lleva a cabo para toda la ciudad, con un efecto de demostración más fuerte y una mayor importancia de señalización. La operación en Shenzhen también significa que las ciudades de primer nivel han iniciado el modelo de "compra en lugar de construcción", y se espera que Beijing y Shanghai sigan el ejemplo.

Cabe señalar que la "reducción de existencias" se ha convertido en uno de los focos de las políticas inmobiliarias recientes. Entre ellas, "las empresas estatales compran y almacenan casas nuevas no vendidas" es actualmente el principal impulso político y la medida con el efecto más directo. reducción de existencias. Recientemente, en múltiples reuniones del Banco Central y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, se ha destacado la adquisición de viviendas comerciales existentes para su uso como viviendas asequibles. Según el seguimiento del Instituto de Investigación del Índice de China, más de 10 ciudades han emitido anuncios para recolectar viviendas comerciales para viviendas asequibles, aclarando el alcance, las condiciones y los precios de la recolección de viviendas.

Dos aspectos destacados de las compras y el almacenamiento de Shenzhen

Shenzhen Anju Group Co., Ltd. (en adelante, "Shenzhen Anju Group") es una empresa de propiedad totalmente estatal y una institución especializada en viviendas asequibles en Shenzhen. A finales de 2023, los activos totales del grupo ascienden a 196.500 millones de yuanes, los activos netos a 104.300 millones de yuanes y se ha logrado una inversión total de 169.100 millones de yuanes; se han planificado un total de 282.000 unidades de vivienda asequible y se han suministrado 122.000 unidades.

Se entiende que el alcance de la colección de viviendas comerciales de Shenzhen Anju Group para proyectos de viviendas asequibles en Shenzhen es: residencias, apartamentos, dormitorios, etc. de viviendas comerciales dentro de Shenzhen (excluida la Zona de Cooperación Especial Shenzhen-Shantou), con prioridad para proyectos de construcción ( casas) donde todo el edificio o unidad no está vendido y puede cerrarse y administrarse.

El conjunto de viviendas antes mencionado debe cumplir cuatro condiciones: en primer lugar, que la ubicación sea adecuada. Está ubicado en un área con transporte conveniente e instalaciones de apoyo completas, cerca del área central de desarrollo regional, y tiene bases industriales y ventajas de desarrollo; en segundo lugar, el tamaño de la unidad es adecuado; En principio, el área de las unidades principales del proyecto (viviendas) debe cumplir con los requisitos de las unidades de vivienda asequibles y el área (por debajo de 65 metros cuadrados, comodidad de vida); El transporte circundante es conveniente, está cerca de las entradas del metro y de las estaciones de autobuses, y tiene condiciones habitables como una infraestructura e instalaciones de vivienda relativamente completas. En cuarto lugar, los procedimientos están completos; El proyecto de adquisición propuesto debe contar con cuatro certificados completos para garantizar el cumplimiento legal del proyecto y cumplir con los requisitos de préstamo de las instituciones financieras.

Li Yujia, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda del Instituto Provincial de Planificación Urbana de Guangdong, señaló que hay dos puntos destacados en la adquisición de viviendas existentes por parte de Shenzhen para construir viviendas asequibles. En primer lugar, el área es relativamente pequeña, principalmente por debajo de 65 habitantes. Metros cuadrados. La razón principal es que la política establece claramente que la compra de viviendas asequibles existentes debe cumplir con los estándares locales de área mínima para viviendas asequibles. En otras palabras, no se pueden adquirir viviendas comerciales para eliminar el inventario, sino que se deben promover las adquisiciones de existencias existentes bajo la premisa de cumplir con los requisitos de las políticas de vivienda asequible.

El segundo es designar al Grupo Anju para promover este trabajo. Esto también significa que lograr un equilibrio de fondos es el primer principio de la adquisición de acciones. El precio de las viviendas asequibles tipo asignación tiene entre un 50% y un 40% de descuento sobre el precio de las viviendas comerciales en la misma zona. Para equilibrar los fondos, el precio de adquisición puede ser menor.

"Cuando es difícil deshacerse de activos y vender propiedades a precios bajos para recaudar fondos, el gobierno tiene la tarea de conseguir viviendas asequibles, por lo que se las vende al gobierno a un precio más bajo. Por lo tanto, el precio de adquisición debe ser el precio de costo o el precio del repollo ", dijo Li Yujia.

En la noche del 7 de agosto, Shenzhen Anju Group le dijo a un periodista del China Times: "En cuanto a cuestiones fundamentales como el precio de adquisición, el gobierno aún no ha emitido un documento de política claro, es solo nuestro nivel de operación interna. Nuestro nivel interno Los métodos de adquisición aún no se han formalizado." Impreso."

Además, Sun Hongmei, analista senior de la sucursal del sur de China del Instituto de Investigación de Índices de China, cree que en la actualidad, la dirección política de "promover la demanda + reducción de existencias" ha sido clara y la medida de compra y almacenamiento de Shenzhen Anju tendrá un efecto positivo. papel en la reducción de existencias y la estabilización del mercado inmobiliario de Shenzhen. Ayudará a aliviar la presión financiera sobre las empresas inmobiliarias, al mismo tiempo que ayudará a restablecer la confianza del mercado y aumentar la oferta de viviendas asequibles.

Los datos de la Plataforma de Información Inmobiliaria de Shenzhen muestran que a finales de julio, el número de unidades residenciales de primera mano disponibles para la venta en Shenzhen era de 48.974. Además, los datos del Centro de Investigación Leyoujia muestran que a partir del primer semestre de 2024, el área de inventario de viviendas nuevas en Shenzhen es de 5,1621 millones de metros cuadrados, con un ciclo de remoción de 24,8 meses.

Muchos lugares han introducido políticas para alentar a las empresas estatales a comprar y almacenar acciones.

En los últimos tiempos, la adquisición de viviendas comerciales existentes para su uso como viviendas asequibles ha sido destacada en múltiples reuniones del Banco Central y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural.

El Instituto de Investigación del Índice de China señaló que la última ronda de medidas de política de reducción de existencias se centró principalmente en el reasentamiento monetario de barrios marginales, lo que liberó una demanda incremental de vivienda mediante la demolición de casas antiguas. Al mismo tiempo, al proporcionar reasentamiento monetario, la demanda de vivienda se dirigió hacia. las medidas políticas para esta ronda de reducción de existencias incluyen principalmente que las empresas estatales compren y almacenen casas nuevas no vendidas, cambien casas antiguas por otras nuevas, conviertan casas no residenciales en residenciales, etc. Entre ellos, "las empresas estatales que compran y almacenan casas nuevas no vendidas" es actualmente el principal impulso político y tiene el efecto de reducción de existencias más directo. La razón principal del cambio en el pensamiento político es que la relación de oferta y demanda que enfrenta el mercado inmobiliario de mi país ha cambiado significativamente, lo que se refleja principalmente en la tasa de urbanización y el índice de apalancamiento de los residentes.

En términos de urbanización, la tasa de urbanización de mi país alcanzará el 66,2% en 2023, un aumento de 8,9 puntos porcentuales con respecto a 2015. La tasa de urbanización ya se encuentra en un nivel alto, las necesidades básicas de vivienda de los residentes han sido satisfechas y la escala de barrios marginales que aún necesitan ser demolidos se ha reducido significativamente En términos del índice de apalancamiento de los residentes, el índice de apalancamiento del sector de los hogares alcanzará el 71,8% en 2022, un aumento de 19,6 puntos porcentuales con respecto a 2016. Cada vez es más difícil para los residentes lograr un mayor apalancamiento. y entrar al mercado.

Li Yujia cree que las ventas de viviendas comerciales de nueva construcción han disminuido, las cadenas de capital de los promotores son estrechas y existe cierta presión para garantizar la entrega de viviendas y el pago de la deuda, lo que ha llevado a un endurecimiento de las tareas de prevención de riesgos. A través de la adquisición de acciones, no sólo puede resolver la tarea de garantizar la entrega de viviendas, sino también eliminar el inventario y estabilizar el mercado de viviendas comerciales. También puede facilitar la cadena de capital de los desarrolladores, pagar mejor las deudas y aumentar los canales para conseguir viviendas asequibles. alojamiento. Además, en el Documento No. 14 sobre planificación y construcción de viviendas asequibles, también se establece claramente que la financiación mediante acciones es un canal.

De hecho, desde el New Deal del 17 de mayo, muchos lugares han introducido políticas para alentar a las empresas estatales a comprar y almacenar casas nuevas que no se hayan vendido. Según el seguimiento del Instituto de Investigación del Índice de China, más de 10 ciudades han emitido anuncios para recolectar viviendas comerciales para viviendas asequibles, aclarando el alcance, las condiciones y los precios de la recolección de viviendas.

Por ejemplo, el 26 de julio, la ciudad de Dalian emitió un anuncio indicando que comenzaría el proceso de adquisición de viviendas comerciales existentes para viviendas de alquiler asequibles y solicitaría públicamente viviendas comerciales existentes al público. Entre ellos, el gobierno municipal seleccionó "Dalian State-owned Housing Management Group Co., Ltd." como sujeto de adquisición para implementar la adquisición. El precio de adquisición se basa en el precio de reposición del mismo lote como límite superior de referencia. , es decir, el costo del terreno asignado y el costo de construcción e instalación, más no más del 5% de ganancia.

Aunque "las empresas estatales compran y almacenan casas nuevas no vendidas" es la principal vía de reducción de existencias promovida por las políticas actuales, la escala general de las adquisiciones es todavía pequeña. Los datos publicados por el banco central muestran que a finales de junio de este año, el saldo de nuevos préstamos para viviendas asequibles por valor de 300.000 millones de yuanes era de 12.100 millones de yuanes. Esto también muestra que sólo se han utilizado 12.100 millones de yuanes de los 300.000 millones de yuanes destinados a la refinanciación de viviendas asequibles.

Xu Yuejin, subdirector de investigación del Instituto de Investigación de Índices de China, señaló que el avance de la adquisición y el almacenamiento de empresas estatales puede enfrentar ciertos desafíos, incluidos los precios de adquisición y almacenamiento, el desajuste entre la oferta y la demanda, etc. algunas ciudades donde las empresas de bienes raíces tienen una alta presión de inventario y una gran disposición a vender, vivienda asequible La demanda es relativamente limitada y la escala de adquisición y almacenamiento de empresas estatales puede ser pequeña y en algunas ciudades con una demanda relativamente fuerte de vivienda asequible (; Ciudades de primer nivel y ciudades centrales de segundo nivel), el nivel de inventario del mercado puede no ser alto y las empresas de bienes raíces están relativamente menos dispuestas a vender viviendas existentes con descuento.

Otros en la industria señalaron que el mayor problema para las empresas estatales en la compra y el almacenamiento todavía está relacionado con el precio.

En agosto de 2023, la reunión ejecutiva del Consejo de Estado revisó y aprobó los "Dictamenes Orientadores sobre la Planificación y Construcción de Viviendas Asequibles" (Guofa [2023] N° 14, en lo sucesivo denominado "Documento N° 14"). Entre ellos, el "Documento No. 14" aclara que las reglas de colocación de vivienda asequible son: "costo del terreno + costo de construcción e instalación + ganancia" precio con capital garantizado y de baja rentabilidad, es decir, el precio de colocación se calcula y determina en base sobre el principio de cubrir básicamente el coste del terreno asignado y los costes de construcción e instalación, más un beneficio adecuado y razonable.

Huatai Securities calculó en base a las reglas detalladas de anuncios de adquisición y almacenamiento emitidos por 20 ciudades antes y con referencia a la situación en la que se asignarán viviendas asequibles en Xi'an y Fuzhou con aproximadamente un 50% de descuento sobre el precio de las viviendas comerciales en el mismo lugar. De acuerdo con el principio de mantener el capital y obtener una pequeña ganancia, algunas ciudades pueden comprar y reservar en el futuro. El límite de precio de la vivienda se establece en menos del 50% del precio de la vivienda comercial en el mismo lugar.

Li Yujia dijo que, a juzgar por la situación actual de las adquisiciones de acciones en varios lugares, básicamente todavía están en el proceso de identificación temprana de la demanda. La situación se refleja, por un lado, en que los proyectos que cumplen con los requisitos son relativamente limitados, y por el otro. por otro lado, los promotores están dispuestos a vender a empresas estatales a precios relativamente bajos. Todavía hay una situación de juego entre las dos partes. Muchas entidades del mercado creen que el gobierno rescatará al mercado y a los desarrolladores mediante adquisiciones de acciones, por lo que todavía están esperando que ingresen grandes cantidades de fondos. Pero desde la perspectiva del equilibrio financiero, esto es imposible.

Se espera que lidere el mercado inmobiliario en las ciudades centrales para estabilizarse primero.

El Instituto de Investigación Index de China señaló que, a juzgar por los diversos modelos de digestión de bienes raíces existentes en esta ronda, el núcleo es convertir los bienes inmuebles existentes en viviendas asequibles. En el sistema de seguridad de vivienda, las viviendas asequibles incluyen principalmente viviendas asequibles de tipo adjudicación y adjudicaciones. -Vivienda tipo asequible.

Desde la perspectiva del alcance del desarrollo de viviendas asequibles, independientemente de si se trata de viviendas asequibles de alquiler o de asignación, los proyectos piloto se concentran en ciudades de alta energía. Ping An Securities señaló en el informe de investigación que el “14º Plan Quinquenal” a nivel nacional planea construir casi 9 millones de unidades (unidades) de viviendas con alquiler garantizado, y 40 ciudades clave planean agregar 6,5 millones de unidades (unidades). El Documento No. 14” apoya a la población permanente en las áreas urbanas. Las grandes ciudades con una población de más de 3 millones son las primeras en explorar la práctica de viviendas asequibles de tipo parcelario. Se considera que los proyectos piloto de vivienda asequible se centrarán en ciudades de alta energía, y los principales campos de batalla para la compra y el almacenamiento pueden ser el primer y segundo nivel.

Según el seguimiento de Zhongzhi, más de 10 ciudades han emitido anuncios para recolectar viviendas comerciales para su uso como viviendas asequibles. Entre ellas, en términos de requisitos de vivienda, el área de construcción de una sola unidad requiere principalmente 120 metros cuadrados o menos, y algunas ciudades requieren 70 metros cuadrados o menos y otras condiciones.

Cabe señalar que el New Deal 517 menciona que el banco central establecerá 300 mil millones de yuanes en préstamos para viviendas asequibles con una tasa de interés del 1,75% y un plazo de 1 año. El camino para volver a prestar préstamos para viviendas asequibles es el siguiente: después de que las instituciones financieras concedan préstamos a empresas estatales, pueden solicitar nuevos préstamos al Banco Popular, que se emitirán al 60% del principal del préstamo en un primer momento. Llega, por orden de llegada. Puede ajustarse y mejorarse en el futuro según las condiciones y necesidades de implementación.

El informe de investigación de Ping An Securities señaló que si solo se considera la adquisición de casas existentes de menos de 90 metros cuadrados en 35 ciudades centrales, y la transacción se basa en el 60% -100% del precio de mercado, se estima que la adquisición Los fondos ascenderán a entre 491,3 y 818,8 mil millones de yuanes. Según el nuevo préstamo de viviendas asequibles, se emitirán 300 mil millones de yuanes en fondos de nuevo préstamo sobre la base del 60% del principal del préstamo bancario, lo que puede generar préstamos bancarios de 500 mil millones de yuanes teniendo en cuenta la autoinversión de los locales. Empresas estatales, se espera que la escala final de recolección y almacenamiento sea de más de 500 mil millones de yuanes. Teniendo en cuenta que la intención original del gobierno es "comprar en función de la demanda" en lugar de digerir todas las casas pequeñas existentes en el mercado, si solo apunta a casas pequeñas existentes en las ciudades centrales, 500 mil millones de préstamos bancarios pueden ser relativamente suficientes, lo que Se espera que conduzca a la estabilización del mercado inmobiliario en las ciudades centrales.

Yan Yuejin también cree que las ciudades de primer nivel tienen mayores ventajas a la hora de realizar ese trabajo porque la capacidad de digestión del mercado de viviendas asequibles es muy fuerte. Además, la situación de financiación de las ciudades de primer nivel también es buena. Si se esfuerzan activamente por conseguir 300.000 millones de yuanes en fondos de "compra en lugar de construcción" en el futuro, el ritmo de dichas adquisiciones se acelerará.

Editor en jefe: Li Futuro editor en jefe: Zhang Yuning