berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Kemajuan signifikan telah dicapai dalam perolehan perumahan komersial yang ada untuk digunakan sebagai perumahan yang terjangkau.

Pada tanggal 7 Agustus, Shenzhen Anju Group Co., Ltd. mengeluarkan pengumuman yang menyatakan bahwa untuk secara aktif membangun sistem pasokan perumahan "keamanan + pasar" dan mengikuti prinsip "marketisasi, supremasi hukum" dan kesukarelaan bersama, Shenzhen Anju Group Co, Ltd berencana untuk melaksanakan Mengakuisisi bangunan komersial untuk perumahan yang terjangkau. Sekarang kami mengumpulkan rumah komersial dari kota Shenzhen untuk digunakan sebagai proyek perumahan yang terjangkau.

Dapat dipahami bahwa ini adalah kota kedua di antara kota-kota tingkat pertama yang meluncurkan model “pembelian, bukan konstruksi”. Sebelumnya, pada tanggal 30 Mei, Pemerintah Guangzhou Zengcheng mengumumkan bahwa mereka secara terbuka meminta pendaftaran rumah pemukiman komersial yang memenuhi syarat untuk Proyek Kereta Api Guangzhou (Xintang) ke Shanwei (Bagian Xintang), yaitu, meminta rumah tinggal (rumah) yang memenuhi syarat dari masyarakat. . Perusahaan), dan kemudian memilih perumahan untuk pemukiman kembali sesuai dengan prosedur yang relevan.

Yan Yuejin, wakil direktur Shanghai Yiju Real Estate Research Institute, mengatakan kepada reporter China Times bahwa pendekatan Guangzhou memiliki karakteristik khusus tertentu karena merupakan “pembelian, bukan konstruksi” di bawah proyek tertentu. Namun dari perspektif Shenzhen, hal ini dilakukan untuk seluruh kota, dengan efek demonstrasi yang lebih kuat dan signifikansi yang lebih besar. Operasi di Shenzhen juga berarti bahwa kota-kota tingkat pertama telah memulai model “pembelian, bukan konstruksi”, dan diharapkan Beijing dan Shanghai akan mengikuti jejaknya.

Perlu dicatat bahwa "destocking" telah menjadi salah satu fokus kebijakan real estate baru-baru ini. Diantaranya, "perusahaan milik negara membeli dan menyimpan rumah baru yang belum terjual" saat ini menjadi dorongan kebijakan utama dan tindakan yang memiliki dampak paling langsung. mengosongkan stok. Baru-baru ini, pada beberapa pertemuan Bank Sentral dan Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan, isu akuisisi perumahan komersial yang ada untuk digunakan sebagai perumahan terjangkau telah disorot. Menurut pemantauan oleh China Index Research Institute, lebih dari 10 kota telah mengeluarkan pengumuman untuk mengumpulkan perumahan komersial untuk perumahan yang terjangkau, memperjelas ruang lingkup, kondisi dan harga pengumpulan perumahan.

Dua hal penting dalam pembelian dan penyimpanan Shenzhen

Shenzhen Anju Group Co., Ltd. (selanjutnya disebut sebagai "Shenzhen Anju Group") adalah perusahaan milik negara dan lembaga yang mengkhususkan diri pada perumahan terjangkau di Shenzhen. Pada akhir tahun 2023, total aset grup adalah 196,5 miliar yuan, aset bersih 104,3 miliar yuan, dan total investasi telah dicapai 169,1 miliar yuan; total 282,000 unit rumah terjangkau telah direncanakan dan 122,000 unit telah dipasok.

Dapat dipahami bahwa ruang lingkup kumpulan perumahan komersial Grup Anju Shenzhen untuk proyek perumahan terjangkau di Shenzhen adalah: perumahan komersial, apartemen, asrama, dll. di dalam Shenzhen (tidak termasuk Zona Kerja Sama Khusus Shenzhen-Shantou), dengan prioritas diberikan pada Proyek bangunan ( rumah) yang seluruh bangunan atau unitnya tidak terjual dan dapat ditutup serta dikelola.

Pengumpulan perumahan tersebut di atas harus memenuhi empat syarat: pertama, lokasinya sesuai. Terletak di kawasan dengan transportasi yang nyaman dan fasilitas pendukung yang lengkap, dekat dengan kawasan inti pengembangan wilayah, serta memiliki landasan industri dan keunggulan pengembangan. Kedua, ukuran unit sesuai. Pada prinsipnya, luas unit utama proyek (perumahan) harus memenuhi persyaratan unit dan luas perumahan yang terjangkau di kota (di bawah 65 meter persegi ketiga, kenyamanan hidup). Transportasi di sekitarnya nyaman, dekat dengan pintu masuk kereta bawah tanah dan terminal bus, serta memiliki kondisi yang layak huni seperti prasarana dan sarana tempat tinggal yang relatif lengkap. Keempat, prosedurnya lengkap; Proyek akuisisi yang diusulkan harus memiliki empat sertifikat lengkap untuk memastikan kepatuhan hukum proyek dan memenuhi persyaratan pinjaman lembaga keuangan.

Li Yujia, kepala peneliti Pusat Penelitian Kebijakan Perumahan di Institut Perencanaan Kota Provinsi Guangdong, menunjukkan bahwa ada dua hal penting dalam akuisisi rumah yang ada di Shenzhen untuk membuat perumahan terjangkau meter persegi. Alasan utamanya adalah kebijakan tersebut dengan jelas menyatakan bahwa pembelian perumahan terjangkau yang ada harus memenuhi standar luas minimum lokal untuk perumahan terjangkau. Dengan kata lain, perumahan komersial tidak dapat diperoleh untuk menghilangkan inventaris, namun akuisisi stok yang ada harus dipromosikan atas dasar pemenuhan persyaratan kebijakan perumahan yang terjangkau.

Yang kedua adalah menunjuk Anju Group untuk mempromosikan karya ini. Artinya, mencapai keseimbangan dana adalah prinsip pertama dalam akuisisi saham. Harga perumahan terjangkau tipe penjatahan lebih rendah 50-40% dari harga perumahan komersial di wilayah yang sama. Jika dana ingin seimbang, harga akuisisi mungkin lebih rendah.

“Ketika sulit melepas aset dan menjual properti dengan harga rendah untuk mengumpulkan dana, kebetulan pemerintah mempunyai tugas untuk meningkatkan perumahan yang terjangkau, sehingga menjualnya kepada pemerintah dengan harga lebih rendah. Oleh karena itu, harga perolehannya harusnya harga pokok atau harga Kubis." Kata Li Yujia.

Pada malam tanggal 7 Agustus, Shenzhen Anju Group mengatakan kepada reporter dari China Times, "Mengenai masalah inti seperti harga akuisisi, pemerintah belum mengeluarkan dokumen kebijakan yang jelas, ini hanya tingkat operasi internal kami. Internal kami metode akuisisi belum diformalkan." Dicetak."

Selain itu, Sun Hongmei, analis senior di China Index Research Institute Cabang China Selatan, percaya bahwa saat ini, arah kebijakan "meningkatkan permintaan + destocking" sudah jelas. Langkah pembelian dan penyimpanan Shenzhen Anju akan berdampak positif peran dalam destocking dan menstabilkan pasar properti Shenzhen. Hal ini akan membantu meringankan tekanan keuangan pada perusahaan real estat, sekaligus membantu memulihkan sentimen pasar dan meningkatkan pasokan perumahan yang terjangkau.

Data dari Platform Informasi Real Estat Shenzhen menunjukkan bahwa hingga akhir Juli, jumlah unit hunian bekas yang tersedia untuk dijual di Shenzhen adalah 48,974. Selain itu, data dari Leyoujia Research Center menunjukkan bahwa hingga paruh pertama tahun 2024, luas inventaris rumah baru di Shenzhen adalah 5,1621 juta meter persegi, dengan siklus pemindahan selama 24,8 bulan.

Banyak negara telah menerapkan kebijakan untuk mendorong badan usaha milik negara membeli dan menyimpan saham

Baru-baru ini, akuisisi perumahan komersial yang ada untuk digunakan sebagai perumahan terjangkau telah disorot dalam beberapa pertemuan Bank Sentral dan Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan.

Institut Riset Indeks Tiongkok menunjukkan bahwa putaran terakhir kebijakan destocking terutama berfokus pada pemukiman kembali kota-kota kumuh yang menghasilkan uang, yang melepaskan permintaan perumahan tambahan dengan menghancurkan rumah-rumah tua pasar dan stok pasar telah dicerna. Mencapai destocking; langkah-langkah kebijakan untuk putaran destocking ini terutama mencakup pembelian dan penyimpanan rumah baru yang tidak terjual oleh perusahaan-perusahaan milik negara, menukar rumah-rumah lama dengan yang baru, mengubah rumah-rumah non-perumahan menjadi rumah tinggal, dll. Diantaranya, “perusahaan-perusahaan milik negara yang membeli dan menimbun rumah baru yang belum terjual” saat ini merupakan dorongan kebijakan utama dan memiliki efek destocking yang paling langsung. Alasan utama perubahan pemikiran kebijakan adalah bahwa hubungan penawaran dan permintaan yang dihadapi pasar real estat di negara saya telah berubah secara signifikan, terutama tercermin dalam tingkat urbanisasi dan rasio leverage penduduk.

Dalam hal urbanisasi, tingkat urbanisasi di negara saya akan mencapai 66,2% pada tahun 2023, meningkat sebesar 8,9 poin persentase dari tahun 2015. Tingkat urbanisasi sudah berada pada tingkat yang tinggi, kebutuhan perumahan dasar penduduk telah terpenuhi, dan skala kumuh yang meningkat. masih perlu dibongkar telah berkurang secara signifikan; Dalam hal rasio leverage penduduk, rasio leverage sektor rumah tangga akan mencapai 71,8% pada tahun 2022, meningkat sebesar 19,6 poin persentase dari tahun 2016. Semakin sulit bagi penduduk untuk meningkatkan leverage. dan memasuki pasar.

Li Yujia percaya bahwa penjualan perumahan komersial yang baru dibangun telah menurun, rantai modal pengembang ketat, dan ada tekanan tertentu untuk memastikan penyediaan perumahan dan pembayaran utang, yang menyebabkan pengetatan tugas pencegahan risiko. Melalui akuisisi saham, hal ini tidak hanya dapat menyelesaikan tugas memastikan penyediaan perumahan, tetapi juga menghilangkan inventaris dan menstabilkan pasar perumahan komersial. Hal ini juga dapat meringankan rantai modal pengembang, membayar utang dengan lebih baik, dan meningkatkan saluran peningkatan harga yang terjangkau perumahan. Selain itu, dalam Dokumen Nomor 14 tentang Perencanaan dan Pembangunan Perumahan Murah juga disebutkan dengan jelas bahwa pembiayaan saham adalah saluran.

Faktanya, sejak New Deal tanggal 17 Mei, banyak negara telah menerapkan kebijakan untuk mendorong badan usaha milik negara membeli dan menyimpan rumah baru yang belum terjual. Menurut pemantauan oleh China Index Research Institute, lebih dari 10 kota telah mengeluarkan pengumuman untuk mengumpulkan perumahan komersial untuk perumahan yang terjangkau, memperjelas ruang lingkup, kondisi dan harga pengumpulan perumahan.

Misalnya, pada tanggal 26 Juli, Kota Dalian mengeluarkan pengumuman yang menyatakan bahwa mereka akan memulai proses perolehan perumahan komersial yang ada untuk perumahan sewa yang terjangkau dan secara publik meminta perumahan komersial yang ada dari masyarakat. Diantaranya, "Perusahaan Perumahan Milik Negara Dalian Group Co., Ltd." dipilih oleh pemerintah kota sebagai subjek akuisisi untuk melaksanakan akuisisi. Harga akuisisi didasarkan pada harga penggantian kavling yang sama dengan batas atas referensi , yaitu alokasi biaya tanah serta biaya konstruksi dan pemasangan, ditambah keuntungan tidak lebih dari 5%.

Meskipun “perusahaan milik negara membeli dan menyimpan rumah baru yang belum terjual” adalah jalur utama destocking yang dipromosikan oleh kebijakan saat ini, skala akuisisi secara keseluruhan masih kecil. Data yang dirilis oleh bank sentral menunjukkan bahwa pada akhir Juni tahun ini, saldo pinjaman ulang untuk perumahan terjangkau senilai 300 miliar yuan adalah 12,1 miliar yuan. Hal ini juga menunjukkan bahwa hanya 12,1 miliar yuan dari 300 miliar yuan pembiayaan kembali perumahan terjangkau yang telah digunakan.

Xu Yuejin, wakil direktur penelitian di China Index Research Institute, menunjukkan bahwa kemajuan akuisisi dan penyimpanan perusahaan milik negara mungkin menghadapi tantangan tertentu, termasuk harga akuisisi dan penyimpanan, ketidaksesuaian pasokan dan permintaan, dll. Misalnya: di beberapa kota dimana perusahaan real estate memiliki tekanan persediaan yang tinggi dan keinginan yang kuat untuk menjual, perumahan yang terjangkau Permintaan relatif terbatas, dan skala akuisisi dan penyimpanan perusahaan milik negara mungkin kecil dan di beberapa kota dengan permintaan yang relatif kuat akan perumahan yang terjangkau ( kota tingkat pertama dan inti tingkat kedua), tingkat persediaan pasar mungkin tidak tinggi, dan perusahaan real estat relatif kurang bersedia menjual perumahan yang ada dengan harga diskon.

Pihak lain di industri ini menunjukkan bahwa masalah terbesar bagi badan usaha milik negara dalam hal pembelian dan penyimpanan masih berkaitan dengan harga.

Pada bulan Agustus 2023, rapat eksekutif Dewan Negara meninjau dan menyetujui "Pendapat Panduan Perencanaan dan Pembangunan Perumahan Terjangkau" (Guofa [2023] No. 14, selanjutnya disebut "Dokumen No. 14"). Diantaranya, “Dokumen No. 14” menjelaskan bahwa aturan penempatan perumahan terjangkau adalah: “biaya tanah + biaya konstruksi dan pemasangan + keuntungan” penetapan harga terjamin modal dan keuntungan rendah, yaitu harga penempatan dihitung dan ditentukan berdasarkan dengan prinsip pada dasarnya menutupi biaya tanah yang dialokasikan dan biaya konstruksi dan pemasangan, ditambah keuntungan yang sesuai dan wajar.

Huatai Securities dihitung berdasarkan aturan rinci pengumuman akuisisi dan penyimpanan yang dikeluarkan oleh 20 kota sebelumnya dan dengan mengacu pada situasi bahwa perumahan yang terjangkau di Xi'an dan Fuzhou akan diberikan diskon sekitar 50% dari harga perumahan komersial di lokasi yang sama. Menurut prinsip mempertahankan modal dan menghasilkan keuntungan kecil, beberapa kota dapat membeli dan memesan di masa depan. Batas harga perumahan ditetapkan kurang dari 50% dari harga perumahan komersial di lokasi yang sama.

Li Yujia mengatakan, dilihat dari situasi akuisisi saham saat ini di berbagai tempat, pada dasarnya masih dalam proses identifikasi awal permintaan. Situasi yang tercermin di satu sisi adalah proyek yang memenuhi persyaratan relatif terbatas, dan seterusnya di sisi lain pengembang bersedia menjual ke BUMN dengan harga yang relatif murah. Kedua belah pihak masih dalam kondisi permainan. Banyak entitas pasar yang percaya bahwa pemerintah akan menyelamatkan pasar dan pengembang melalui akuisisi saham, sehingga mereka masih menunggu masuknya dana dalam jumlah besar. Namun dari perspektif keseimbangan keuangan, hal ini tidak mungkin.

Hal ini diharapkan dapat memimpin pasar real estate di kota-kota inti menjadi stabil terlebih dahulu.

Institut Penelitian Indeks Tiongkok menunjukkan bahwa dilihat dari beberapa model pencernaan real estat yang ada dalam putaran ini, intinya adalah mengubah real estat yang ada menjadi perumahan yang terjangkau, perumahan yang terjangkau terutama mencakup perumahan dan peruntukan yang terjangkau -tipe perumahan terjangkau.

Dari perspektif cakupan pembangunan perumahan yang terjangkau, terlepas dari apakah itu perumahan terjangkau tipe sewa atau penjatahan, proyek percontohan terkonsentrasi di kota-kota berenergi tinggi. Ping An Securities menunjukkan dalam laporan penelitian bahwa “Rencana Lima Tahun ke-14” secara nasional berencana untuk membangun hampir 9 juta unit (unit) perumahan dengan jaminan sewa, dan 40 kota utama berencana untuk menambah 6,5 juta unit (unit). Dokumen No. 14” mendukung populasi permanen di daerah perkotaan. Kota-kota besar dengan populasi lebih dari 3 juta jiwa adalah kota-kota pertama yang mengeksplorasi praktik perumahan terjangkau tipe penjatahan. Proyek percontohan untuk perumahan terjangkau diperkirakan akan berfokus pada kota-kota berenergi tinggi, dan medan pertempuran utama untuk pembelian dan penyimpanan mungkin adalah tingkat pertama dan kedua.

Menurut pemantauan Zhongzhi, lebih dari 10 kota telah mengeluarkan pengumuman untuk mengumpulkan perumahan komersial untuk digunakan sebagai perumahan yang terjangkau. Diantaranya, dalam hal kebutuhan perumahan, luas bangunan satu unit umumnya membutuhkan 120 meter persegi atau kurang, dan beberapa kota membutuhkan 70 meter persegi atau kurang dan kondisi lainnya.

Perlu dicatat bahwa 517 New Deal menyebutkan bahwa bank sentral akan menyiapkan pinjaman ulang perumahan yang terjangkau sebesar 300 miliar yuan dengan tingkat bunga 1,75% dan jangka waktu 1 tahun. Jalur pinjaman kembali untuk perumahan terjangkau adalah sebagai berikut: Setelah lembaga keuangan memberikan pinjaman kepada badan usaha milik negara, mereka dapat mengajukan pinjaman ulang ke Bank Rakyat, yang akan diberikan sebesar 60% dari pokok pinjaman pada tahap pertama. datang, dilayani terlebih dahulu. Hal ini dapat disesuaikan dan ditingkatkan di masa depan berdasarkan kondisi dan kebutuhan implementasi.

Laporan penelitian Ping An Securities menunjukkan bahwa jika hanya mempertimbangkan akuisisi rumah yang ada kurang dari 90 meter persegi di 35 kota inti, dan transaksi tersebut didasarkan pada 60% -100% dari harga pasar, diperkirakan akuisisi tersebut dana akan menjadi 491,3-818,8 miliar yuan. Menurut pinjaman ulang perumahan yang terjangkau, dana pinjaman ulang sebesar 300 miliar yuan akan dikeluarkan berdasarkan 60% pokok pinjaman bank, yang dapat mendorong pinjaman bank sebesar 500 miliar yuan perusahaan milik negara, skala pengumpulan dan penyimpanan akhir diperkirakan mencapai lebih dari 500 miliar yuan. Mengingat niat awal pemerintah adalah untuk “membeli berdasarkan permintaan” daripada mencerna semua rumah berukuran kecil yang ada di pasar, jika pemerintah hanya menargetkan rumah berukuran kecil yang ada di kota-kota inti, pinjaman bank sebesar 500 miliar mungkin relatif cukup, yang mana diharapkan dapat mengarah pada stabilisasi pasar properti di kota-kota inti.

Yan Yuejin juga percaya bahwa kota-kota tingkat pertama memiliki keuntungan lebih besar dalam melaksanakan pekerjaan tersebut karena kapasitas pencernaan pasar terhadap perumahan yang terjangkau sangat kuat. Selain itu, situasi pendanaan di kota-kota lapis pertama juga baik. Jika mereka secara aktif mengupayakan dana "pembelian daripada pembangunan" sebesar 300 miliar yuan di masa depan, laju akuisisi tersebut akan meningkat.

Pemimpin Redaksi: Li Pemimpin Redaksi Masa Depan: Zhang Yuning