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Foram feitos progressos significativos na aquisição de habitações comerciais existentes para utilização como habitação a preços acessíveis.

Em 7 de agosto, Shenzhen Anju Group Co., Ltd. emitiu um anúncio afirmando que, a fim de construir ativamente um sistema de fornecimento de habitação "segurança + mercado" e seguir os princípios de "mercantilização, estado de direito" e voluntariedade mútua, Shenzhen Anju Group Co., Ltd. planeja realizar a aquisição de edifícios comerciais para habitação a preços acessíveis. Agora estamos coletando casas comerciais da cidade de Shenzhen para serem usadas como projetos de habitação a preços acessíveis.

Entende-se que esta é a segunda cidade entre as cidades de primeira linha a lançar o modelo “compra em vez de construção”. Anteriormente, em 30 de maio, o governo de Guangzhou Zengcheng anunciou que solicitou publicamente registros de casas de reassentamento comercial elegíveis para o Projeto Ferroviário de Guangzhou (Xintang) a Shanwei (Seção Xintang), ou seja, solicitou casas residenciais (casas) elegíveis do público .Empreendimento) e, em seguida, selecionar o alojamento para reassentamento de acordo com os procedimentos relevantes.

Yan Yuejin, vice-diretor do Shanghai E-House Real Estate Research Institute, disse ao repórter do China Times que a abordagem de Guangzhou é um tanto especial porque é “compra e construção” sob um projeto específico. Mas do ponto de vista de Shenzhen, é realizado para toda a cidade, com um efeito de demonstração mais forte e mais significado de sinalização. A operação em Shenzhen também significa que as cidades de primeiro nível iniciaram o modelo de “compra em vez de construção”, e espera-se que Pequim e Xangai sigam o exemplo.

Deve-se notar que a “desestocagem” tornou-se um dos focos das políticas imobiliárias recentes. Entre elas, “as empresas estatais compram e armazenam novas casas não vendidas” é atualmente o principal impulso político e a medida com o efeito mais direto. desestocagem. Recentemente, em múltiplas reuniões do Banco Central e do Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural, foi destacada a aquisição de habitações comerciais existentes para utilização como habitação a preços acessíveis. De acordo com a monitorização do China Index Research Institute, mais de 10 cidades emitiram anúncios de recolha de habitação comercial para habitação a preços acessíveis, esclarecendo o âmbito, as condições e os preços da recolha de habitação.

Dois destaques das compras e armazenamento de Shenzhen

Shenzhen Anju Group Co., Ltd. (doravante denominado "Shenzhen Anju Group") é uma empresa totalmente estatal e uma instituição especializada em habitação a preços acessíveis em Shenzhen. No final de 2023, os ativos totais do grupo eram de 196,5 bilhões de yuans, os ativos líquidos eram de 104,3 bilhões de yuans e o investimento total foi alcançado em 169,1 bilhões de yuans;

Entende-se que o escopo da coleção de moradias comerciais do Grupo Shenzhen Anju para projetos de habitação a preços acessíveis em Shenzhen é: residências comerciais, apartamentos, dormitórios, etc. no âmbito de Shenzhen (excluindo a Zona de Cooperação Especial Shenzhen-Shantou), com prioridade dada Projetos de construção (casas) onde todo o edifício ou unidade não é vendido e pode ser fechado e administrado.

O conjunto de habitações acima mencionado deve atender a quatro condições: primeiro, a localização é adequada. Está localizado em uma área com transporte conveniente e instalações de apoio completas, próximo à área central de desenvolvimento regional, e possui base industrial e vantagens de desenvolvimento; em segundo lugar, o tamanho da unidade é adequado; Em princípio, a área das principais unidades do projeto (habitação) deve atender às exigências das unidades habitacionais acessíveis e da área da cidade (abaixo de 65 metros quadrados, terceiro, conveniência de vida); O transporte ao redor é conveniente, próximo às entradas do metrô e das estações de ônibus, e tem condições de habitabilidade, como infraestrutura relativamente completa e instalações residenciais. Quarto, os procedimentos estão completos; O projeto a ser adquirido deverá possuir quatro certificados completos para garantir a conformidade legal do projeto e atender às exigências de empréstimo das instituições financeiras.

Li Yujia, pesquisador-chefe do Centro de Pesquisa de Políticas Habitacionais do Instituto Provincial de Planejamento Urbano de Guangdong, destacou que há dois grandes destaques na aquisição de casas existentes por Shenzhen para construir moradias acessíveis. Primeiro, a área é relativamente pequena, principalmente abaixo de 65. metros quadrados. A principal razão é que a política afirma claramente que a compra de habitação a preços acessíveis existente deve cumprir os padrões locais mínimos de área para habitação a preços acessíveis. Por outras palavras, a habitação comercial não pode ser adquirida para eliminar o inventário, mas as aquisições de stocks existentes devem ser promovidas com base no cumprimento dos requisitos das políticas de habitação a preços acessíveis.

A segunda é designar o Grupo Anju para promover este trabalho. Isto também significa que alcançar um equilíbrio de fundos é o primeiro princípio da aquisição de ações. O preço da habitação acessível do tipo loteamento é de 50-40% inferior ao preço da habitação comercial na mesma área. Se os fundos quiserem ser equilibrados, o preço de aquisição pode ser menor.

“Quando é difícil dispor de activos e vender propriedades a preços baixos para angariar fundos, o governo passa a ter a tarefa de angariar habitação a preços acessíveis, por isso vende-a ao governo a um preço mais baixo. o preço de custo ou o preço do repolho." Li Yujia disse.

Na noite de 7 de agosto, o Grupo Shenzhen Anju disse a um repórter do China Times: "Quanto às questões centrais, como o preço de aquisição, o governo ainda não emitiu um documento político claro, é apenas o nosso nível de operação interna. Nosso nível de operação interno. os métodos de aquisição ainda não foram formalizados." Impresso."

Além disso, Sun Hongmei, analista sênior da filial do Sul da China do China Index Research Institute, acredita que, atualmente, a direção política de "promover a demanda + desestocagem" tem sido clara. papel na desestocagem e na estabilização do mercado imobiliário de Shenzhen. Ajudará a aliviar a pressão financeira sobre as empresas imobiliárias, ao mesmo tempo que ajudará a restaurar o sentimento do mercado e a aumentar a oferta de habitação a preços acessíveis.

Dados da Plataforma de Informação Imobiliária de Shenzhen mostram que no final de julho, o número de unidades residenciais em primeira mão disponíveis para venda em Shenzhen era de 48.974. Além disso, dados do Leyoujia Research Center mostram que no primeiro semestre de 2024, a área de estoque de novas residências em Shenzhen era de 5,1621 milhões de metros quadrados, com um ciclo de remoção de 24,8 meses.

Muitos lugares introduziram políticas para incentivar as empresas estatais a comprar e armazenar estoques

Nos últimos tempos, a aquisição de habitações comerciais existentes para utilização como habitação acessível tem sido destacada em múltiplas reuniões do Banco Central e do Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural.

O China Index Research Institute salientou que a última ronda de medidas políticas de desestocagem centrou-se principalmente no reassentamento monetizado na reforma dos bairros de lata. Ao demolir casas antigas, a procura incremental de habitação foi libertada. o mercado e o stock de mercado foram digeridos. Alcançar a desestocagem; as medidas políticas para esta ronda de desestocagem incluem principalmente a compra e armazenamento de casas novas não vendidas por empresas estatais, a troca de casas antigas por novas, a conversão de casas não residenciais em residenciais, etc. Entre eles, “as empresas estatais que compram e armazenam novas casas não vendidas” são atualmente o principal impulso político e têm o efeito de desestocagem mais direto. A principal razão para a mudança no pensamento político é que a relação de oferta e procura enfrentada pelo mercado imobiliário do meu país mudou significativamente, reflectindo-se principalmente na taxa de urbanização e no rácio de alavancagem dos residentes.

Em termos de urbanização, a taxa de urbanização do meu país atingirá 66,2% em 2023, um aumento de 8,9 pontos percentuais em relação a 2015. A taxa de urbanização já está num nível elevado, as necessidades básicas de habitação dos residentes foram satisfeitas e a escala dos bairros de lata que que ainda precisam de ser demolidos foi significativamente reduzido; e entrar no mercado.

Li Yujia acredita que as vendas de habitações comerciais recém-construídas diminuíram, as cadeias de capital dos promotores estão apertadas e há uma certa pressão para garantir a entrega de habitação e o reembolso da dívida, o que levou ao reforço das tarefas de prevenção de riscos. Através da aquisição de ações, pode não só resolver a tarefa de garantir a entrega de habitação, mas também eliminar o inventário e estabilizar o mercado de habitação comercial. Também pode facilitar a cadeia de capital dos promotores, pagar melhor as dívidas e aumentar os canais de captação de recursos a preços acessíveis. habitação. Além disso, no Documento n.º 14 sobre o planeamento e construção de habitação a preços acessíveis, também é claramente afirmado que o financiamento de ações é um canal.

Na verdade, desde o New Deal de 17 de Maio, muitos locais introduziram políticas para incentivar as empresas estatais a comprar e armazenar casas novas e não vendidas. De acordo com a monitorização do China Index Research Institute, mais de 10 cidades emitiram anúncios de recolha de habitação comercial para habitação a preços acessíveis, esclarecendo o âmbito, as condições e os preços da recolha de habitação.

Por exemplo, em 26 de julho, a cidade de Dalian emitiu um anúncio afirmando que iniciaria o processo de aquisição de moradias comerciais existentes para aluguel a preços acessíveis e solicitaria publicamente ao público moradias comerciais existentes. Entre eles, "Dalian State-owned Housing Management Group Co., Ltd." foi selecionado pelo governo municipal como a aquisição sujeita à implementação da aquisição. O preço de aquisição é baseado no preço de substituição do mesmo lote que o limite superior de referência. , ou seja, o custo do terreno alocado e o custo de construção e instalação, mais o lucro não superior a 5%.

Embora "as empresas estatais comprem e armazenem casas novas não vendidas" seja a principal via de desestocagem promovida pelas políticas actuais, a escala global das aquisições ainda é pequena. Dados divulgados pelo banco central mostram que, no final de junho deste ano, o saldo de reempréstimos para habitação acessível de 300 bilhões de yuans era de 12,1 bilhões de yuans. Isto também mostra que apenas 12,1 mil milhões de yuans dos 300 mil milhões de yuans em refinanciamento de habitação a preços acessíveis foram utilizados.

Xu Yuejin, vice-diretor de pesquisa do China Index Research Institute, destacou que o avanço da compra e armazenamento das empresas estatais pode enfrentar certos desafios, incluindo preços de compra e armazenamento, incompatibilidade entre oferta e demanda, etc. algumas cidades onde as empresas imobiliárias têm elevada pressão de inventário e forte vontade de vender, habitação a preços acessíveis A procura é relativamente limitada e a escala de aquisição e armazenamento de empresas estatais pode ser pequena e em algumas cidades com procura relativamente forte de habitação a preços acessíveis (; (cidades centrais de primeiro e segundo nível), o nível de inventário do mercado pode não ser elevado e as empresas imobiliárias estão relativamente menos dispostas a vender habitações existentes com desconto.

Outros membros do sector salientaram que o maior problema para as empresas estatais na compra e armazenamento ainda está relacionado com o preço.

Em agosto de 2023, a reunião executiva do Conselho de Estado revisou e aprovou as "Opiniões Orientadoras sobre o Planejamento e Construção de Habitações Acessíveis" (Guofa [2023] No. 14, doravante denominado "Documento No. 14"). Entre eles, o “Documento nº 14” esclarece que as regras de colocação para habitação acessível são: “custo do terreno + custo de construção e instalação + lucro” preço com capital garantido e baixo lucro, ou seja, o preço de colocação é calculado e determinado com base com base no princípio de cobrir basicamente o custo do terreno atribuído e os custos de construção e instalação, acrescido de um lucro adequado e razoável.

Huatai Securities calculado com base nas regras detalhadas de anúncios de aquisição e armazenamento emitidos por 20 cidades antes e com referência à situação em que moradias populares em Xi'an e Fuzhou serão distribuídas com cerca de 50% de desconto no preço de moradias comerciais no mesmo local . De acordo com o princípio de manter o capital e obter um pequeno lucro, algumas cidades podem comprar e reservar no futuro. O limite de preço da habitação é fixado em menos de 50% do preço da habitação comercial no mesmo local.

Li Yujia disse que, a julgar pela situação atual das aquisições de ações em vários locais, elas ainda estão basicamente em processo de identificação precoce da demanda. A situação refletida, por um lado, é que os projetos que atendem aos requisitos são relativamente limitados, e por outro. por outro lado, os promotores estão dispostos a vender a empresas estatais a preços relativamente baixos. Ainda está em um estado de jogo entre os dois lados. Muitas entidades do mercado acreditam que o governo resgatará o mercado e os desenvolvedores por meio de aquisições de ações, por isso ainda aguardam a entrada de grandes quantidades de fundos. Mas do ponto de vista do equilíbrio financeiro, isso é impossível.

Espera-se que o mercado imobiliário nas principais cidades se estabilize primeiro.

O China Index Research Institute apontou que, a julgar pelos vários modelos de digestão dos imóveis existentes nesta rodada, o núcleo é converter os imóveis existentes em habitação a preços acessíveis. No sistema de segurança habitacional, a habitação a preços acessíveis inclui principalmente habitação a preços acessíveis do tipo loteamento e loteamento. -tipo casa de habitação acessível.

Do ponto de vista do âmbito do desenvolvimento de habitação a preços acessíveis, independentemente de se tratar de habitação a preços acessíveis para arrendamento ou em loteamento, os projectos-piloto estão concentrados em cidades de alta energia. A Ping An Securities apontou no relatório de pesquisa que o “14º Plano Quinquenal” em todo o país planeja construir quase 9 milhões de unidades (quartos) de moradias para aluguel garantido, e 40 cidades importantes planejam adicionar 6,5 milhões de unidades (quartos). Nº 14” apoia a população permanente em áreas urbanas. As grandes cidades com uma população de mais de 3 milhões são as primeiras a explorar a prática de habitação a preços acessíveis do tipo loteamento. Considera-se que os projectos-piloto para habitação a preços acessíveis se concentrarão em cidades de alta energia, e os principais campos de batalha para compra e armazenamento poderão ser o primeiro e o segundo níveis.

De acordo com o monitoramento de Zhongzhi, mais de 10 cidades emitiram anúncios para coletar moradias comerciais para uso como moradias populares. Entre elas, em termos de requisitos de habitação, a área de construção de uma única unidade requer principalmente 120 metros quadrados ou menos, e algumas cidades exigem 70 metros quadrados ou menos e outras condições.

Deve-se notar que o New Deal 517 mencionou que o banco central irá conceder 300 bilhões de yuans em reempréstimos para habitação a preços acessíveis com uma taxa de juros de 1,75% e prazo de 1 ano. O caminho de reempréstimo para habitação a preços acessíveis é o seguinte: depois que as instituições financeiras concedem empréstimos a empresas estatais, elas podem solicitar ao Banco Popular novos empréstimos, que serão emitidos a 60% do principal do empréstimo em um primeiro momento. venha, primeiro a ser servido. Pode ser ajustado e melhorado no futuro de acordo com as condições e necessidades de implementação.

O relatório de pesquisa da Ping An Securities apontou que se considerarmos apenas a aquisição de casas existentes com menos de 90 metros quadrados em 35 cidades principais, e a transação for baseada em 60% -100% do preço de mercado, estima-se que a aquisição os fundos serão de 491,3 a 818,8 bilhões de yuans. De acordo com o reempréstimo de habitação a preços acessíveis, 300 bilhões de yuans em fundos de reempréstimo serão emitidos com base em 60% do principal do empréstimo bancário, o que pode gerar empréstimos bancários de 500 bilhões de yuans, levando em consideração o autoinvestimento local. empresas estatais, espera-se que a escala final de coleta e armazenamento seja superior a 500 bilhões de yuans. Considerando que a intenção original do governo é “comprar com base na procura” em vez de digerir todas as casas de pequena dimensão existentes no mercado, se visar apenas as casas de pequena dimensão existentes nas cidades centrais, 500 mil milhões de empréstimos bancários podem ser relativamente suficientes, o que espera-se que conduza à estabilização do mercado imobiliário nas principais cidades.

Yan Yuejin também acredita que as cidades de primeiro nível têm maiores vantagens na realização desse tipo de trabalho porque a capacidade de digestão do mercado de habitação a preços acessíveis é muito forte. Além disso, a situação de capital das cidades de primeiro nível também é boa. Se elas se esforçarem ativamente por 300 bilhões de yuans em fundos de “compra em vez de construção” no futuro, o ritmo dessas aquisições acelerará.

Editor-chefe: Li Futuro Editor-chefe: Zhang Yuning