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Beim Erwerb bestehender Gewerbewohnungen zur Nutzung als bezahlbarer Wohnraum wurden erhebliche Fortschritte erzielt.

Am 7. August gab die Shenzhen Anju Group Co., Ltd. eine Ankündigung heraus, in der es hieß, dass die Shenzhen Anju Group aktiv ein „Sicherheit + Markt“-Wohnungsversorgungssystem aufbauen und die Grundsätze „Vermarktung, Rechtsstaatlichkeit“ und gegenseitige Freiwilligkeit befolgen werde Co., Ltd. plant den Erwerb von Gewerbegebäuden für bezahlbaren Wohnraum. Jetzt sammeln wir Gewerbehäuser aus der Stadt Shenzhen, um sie als bezahlbare Wohnprojekte zu nutzen.

Es wird davon ausgegangen, dass dies die zweite Stadt unter den Städten der ersten Reihe ist, die das Modell „Kauf statt Bau“ einführt. Zuvor, am 30. Mai, gab die Regierung von Guangzhou Zengcheng bekannt, dass sie öffentlich um Registrierungen für geeignete kommerzielle Umsiedlungshäuser für das Eisenbahnprojekt von Guangzhou (Xintang) nach Shanwei (Abschnitt Xintang) gebeten hat, d. h. sie hat bei der Öffentlichkeit um geeignete Wohnhäuser (Häuser) gebeten . Enterprise) und wählen Sie dann die Wohnung zur Umsiedlung gemäß den entsprechenden Verfahren aus.

Yan Yuejin, stellvertretender Direktor des Shanghai E-House Real Estate Research Institute, sagte dem Reporter der China Times, dass Guangzhous Ansatz etwas Besonderes sei, weil es sich um „Kauf und Bau“ im Rahmen eines bestimmten Projekts handele. Aber aus der Sicht von Shenzhen wird es für die ganze Stadt durchgeführt, mit stärkerer Demonstrationswirkung und größerer Signalwirkung. Die Operation in Shenzhen bedeutet auch, dass erstklassige Städte mit dem Modell „Kauf statt Bau“ begonnen haben, und es wird erwartet, dass Peking und Shanghai diesem Beispiel folgen werden.

Es ist anzumerken, dass der „Lagerabbau“ zu einem Schwerpunkt der jüngsten Immobilienpolitik geworden ist. Unter anderem ist „Staatsunternehmen kaufen und lagern unverkaufte neue Häuser“ derzeit der wichtigste politische Vorstoß und die Maßnahme mit der direktesten Wirkung Lagerabbau. Kürzlich wurde bei mehreren Treffen der Zentralbank und des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung der Erwerb bestehender Gewerbewohnungen zur Nutzung als bezahlbarer Wohnraum hervorgehoben. Nach Angaben des China Index Research Institute haben mehr als zehn Städte Ankündigungen zur Sammlung von Gewerbewohnungen für bezahlbaren Wohnraum herausgegeben und dabei den Umfang, die Bedingungen und die Preise der Wohnungssammlung klargestellt.

Zwei Highlights des Einkaufs und der Lagerung in Shenzhen

Shenzhen Anju Group Co., Ltd. (im Folgenden „Shenzhen Anju Group“ genannt) ist ein vollständig staatliches Unternehmen und eine auf bezahlbaren Wohnraum in Shenzhen spezialisierte Institution. Zum Jahresende 2023 beträgt das Gesamtvermögen der Gruppe 196,5 Milliarden Yuan, das Nettovermögen 104,3 Milliarden Yuan und die Gesamtinvestition beträgt 169,1 Milliarden Yuan; insgesamt sind 282.000 bezahlbare Wohneinheiten geplant und 122.000 Einheiten geliefert worden.

Es wird davon ausgegangen, dass der Umfang der Sammlung von Gewerbeimmobilien der Shenzhen Anju Group für bezahlbare Wohnprojekte in Shenzhen Folgendes umfasst: Gewerbeimmobilien, Wohnungen, Schlafsäle usw. im Geltungsbereich von Shenzhen (mit Ausnahme der Sonderkooperationszone Shenzhen-Shantou), wobei Priorität eingeräumt wird Bauprojekte (Häuser), bei denen das gesamte Gebäude oder die gesamte Einheit unverkauft ist und geschlossen und verwaltet werden kann.

Das oben genannte Wohnungsangebot muss vier Bedingungen erfüllen: Erstens ist der Standort geeignet. Es liegt in einem Gebiet mit bequemen Transportmöglichkeiten und umfassenden unterstützenden Einrichtungen, in der Nähe des Kerngebiets der regionalen Entwicklung und bietet zweitens Vorteile bei der industriellen Gründung und Entwicklung; Grundsätzlich sollte die Fläche der Haupteinheiten des Projekts (Wohnraum) den Anforderungen der Stadt an bezahlbare Wohneinheiten und Fläche (unter 65 Quadratmeter) entsprechen; Die umliegenden Verkehrsmittel sind bequem, in der Nähe von U-Bahn-Eingängen und Bushaltestellen und bieten lebenswerte Bedingungen wie eine relativ vollständige Infrastruktur und Wohneinrichtungen. Viertens sind die Verfahren abgeschlossen. Das zu erwerbende Projekt muss über vier vollständige Zertifikate verfügen, um die Rechtskonformität des Projekts sicherzustellen und die Kreditanforderungen der Finanzinstitute zu erfüllen.

Li Yujia, Chefforscher des Forschungszentrums für Wohnungspolitik des Stadtplanungsinstituts der Provinz Guangdong, wies darauf hin, dass es beim Erwerb bestehender Häuser durch Shenzhen zwei große Highlights gibt, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Erstens ist das Gebiet relativ klein, hauptsächlich unter 65 Quadratmeter. Der Hauptgrund besteht darin, dass in der Richtlinie eindeutig festgelegt ist, dass der Kauf von vorhandenem bezahlbarem Wohnraum den örtlichen Mindestflächenstandards für bezahlbaren Wohnraum entsprechen muss. Mit anderen Worten: Gewerbewohnungen können nicht erworben werden, um Lagerbestände zu beseitigen, sondern der Erwerb vorhandener Lagerbestände sollte unter der Prämisse gefördert werden, dass sie den Anforderungen einer Politik für bezahlbaren Wohnraum gerecht werden.

Die zweite besteht darin, die Anju-Gruppe mit der Förderung dieser Arbeit zu beauftragen. Dies bedeutet auch, dass die Erreichung eines ausgeglichenen Kapitalbestands das oberste Prinzip beim Aktienerwerb ist. Der Preis für preisgünstigen Kleinwohnungsbau liegt 50–40 % unter dem Preis für gewerblichen Wohnraum in der gleichen Gegend. Sollen die Mittel ausgeglichen werden, kann der Anschaffungspreis niedriger ausfallen.

„Wenn es schwierig ist, Vermögenswerte zu veräußern und Immobilien zu niedrigen Preisen zu verkaufen, um Geld zu beschaffen, hat die Regierung zufällig die Aufgabe, bezahlbaren Wohnraum zu beschaffen, und verkauft ihn daher zu einem niedrigeren Preis an die Regierung. Daher sollte der Kaufpreis höher sein der Selbstkostenpreis oder Kohlpreis“, sagte Li Yujia.

Am Abend des 7. August sagte die Shenzhen Anju Group einem Reporter der China Times: „Was Kernthemen wie den Kaufpreis angeht, hat die Regierung noch kein klares Grundsatzdokument herausgegeben, es handelt sich lediglich um unsere interne Betriebsebene. Unsere interne.“ Die Erfassungsmethoden wurden noch nicht formalisiert. Gedruckt.

Darüber hinaus ist Sun Hongmei, ein leitender Analyst in der Südchina-Abteilung des China Index Research Institute, der Ansicht, dass die politische Ausrichtung „Nachfrage fördern + Lagerbestände abbauen“ derzeit klar von Vorteil sein wird Rolle beim Lagerabbau und der Stabilisierung des Immobilienmarktes in Shenzhen. Dies wird dazu beitragen, den finanziellen Druck auf Immobilienunternehmen zu verringern, gleichzeitig die Marktstimmung wiederherzustellen und das Angebot an bezahlbarem Wohnraum zu erhöhen.

Daten der Shenzhen Real Estate Information Platform zeigen, dass die Zahl der zum Verkauf stehenden Wohneinheiten aus erster Hand in Shenzhen Ende Juli 48.974 betrug. Darüber hinaus zeigen Daten des Leyoujia Research Center, dass die Bestandsfläche neuer Häuser in Shenzhen im ersten Halbjahr 2024 5,1621 Millionen Quadratmeter beträgt, mit einem Entfernungszyklus von 24,8 Monaten.

Viele Orte haben Richtlinien eingeführt, um staatliche Unternehmen zum Kauf und zur Lagerung von Lagerbeständen zu ermutigen

In jüngster Zeit wurde auf mehreren Treffen der Zentralbank und des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung der Erwerb bestehender Gewerbewohnungen zur Nutzung als bezahlbarer Wohnraum thematisiert.

Das China Index Research Institute wies darauf hin, dass sich die letzte Runde der Maßnahmen zum Abbau von Lagerbeständen hauptsächlich auf die monetarisierte Umsiedlung im Rahmen der Elendsviertelreform konzentrierte Der Markt und der Marktbestand wurden verdaut. Die politischen Maßnahmen für diese Runde des Lagerabbaus umfassen hauptsächlich den Kauf und die Lagerung nicht verkaufter neuer Häuser durch staatliche Unternehmen, den Tausch alter Häuser gegen neue, die Umwandlung von Nichtwohnhäusern in Wohnhäuser usw Unter ihnen ist der „Kauf und die Bevorratung unverkaufter Häuser durch staatliche Unternehmen“ derzeit der wichtigste politische Vorstoß und hat die direkteste Wirkung. Der Hauptgrund für die Änderung der politischen Denkweise ist, dass sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt meines Landes erheblich verändert hat, was sich hauptsächlich in der Urbanisierungsrate und der Verschuldungsquote der Bewohner widerspiegelt.

In Bezug auf die Urbanisierung wird die Urbanisierungsrate meines Landes im Jahr 2023 66,2 % erreichen, was einem Anstieg von 8,9 Prozentpunkten gegenüber 2015 entspricht. Die Urbanisierungsrate ist bereits auf einem hohen Niveau, der Grundbedarf der Bewohner an Wohnraum wurde gedeckt, und das Ausmaß der Elendsviertel hat zugenommen Was die Verschuldungsquote der Haushalte betrifft, so wird sie im Jahr 2022 71,8 % erreichen, was einem Anstieg von 19,6 Prozentpunkten gegenüber 2016 entspricht und in den Markt eintreten.

Li Yujia glaubt, dass die Verkäufe neu gebauter Gewerbeimmobilien zurückgegangen sind, die Kapitalketten der Entwickler eng sind und ein gewisser Druck besteht, die Bereitstellung von Wohnraum und die Rückzahlung von Schulden sicherzustellen, was zu einer Verschärfung der Risikopräventionsaufgaben geführt hat. Durch den Erwerb von Aktien kann nicht nur die Aufgabe gelöst werden, die Lieferung von Wohnraum sicherzustellen, sondern auch Lagerbestände abgebaut und der Markt für Gewerbeimmobilien stabilisiert werden. Außerdem kann die Kapitalkette der Entwickler erleichtert, Schulden besser zurückgezahlt und die Kanäle für die Beschaffung bezahlbarer Wohnungen erweitert werden Gehäuse. Darüber hinaus wird im Dokument Nr. 14 zur Planung und zum Bau von bezahlbarem Wohnraum auch klar dargelegt, dass es sich bei der Aktienfinanzierung um einen Kanal handelt.

Tatsächlich haben viele Orte seit dem New Deal vom 17. Mai Richtlinien eingeführt, um staatliche Unternehmen zum Kauf und zur Lagerung neuer, unverkaufter Häuser zu ermutigen. Nach Angaben des China Index Research Institute haben mehr als zehn Städte Ankündigungen zur Sammlung von Gewerbewohnungen für bezahlbaren Wohnraum herausgegeben und dabei den Umfang, die Bedingungen und die Preise der Wohnungssammlung klargestellt.

Beispielsweise gab die Stadt Dalian am 26. Juli eine Ankündigung heraus, dass sie mit dem Erwerb vorhandener Gewerbewohnungen für bezahlbaren Mietwohnungen beginnen und sich öffentlich um bestehende Gewerbewohnungen bewerben werde. Unter ihnen wurde „Dalian State-owned Housing Management Group Co., Ltd.“ von der Stadtverwaltung als Erwerbsgegenstand für die Umsetzung des Erwerbs ausgewählt. Der Erwerbspreis basiert auf dem Ersatzpreis desselben Grundstücks als Referenzobergrenze , das heißt die zugewiesenen Grundstückskosten sowie die Bau- und Installationskosten zuzüglich höchstens 5 % Gewinn.

Obwohl „staatseigene Unternehmen den Kauf und die Lagerung nicht verkaufter neuer Häuser“ den durch die aktuelle Politik geförderten Hauptpfad zum Lagerabbau darstellen, ist der Gesamtumfang der Akquisitionen immer noch gering. Aus den von der Zentralbank veröffentlichten Daten geht hervor, dass sich der Saldo der Wiederkredite für bezahlbaren Wohnraum im Wert von 300 Milliarden Yuan Ende Juni dieses Jahres auf 12,1 Milliarden Yuan belief. Dies zeigt auch, dass nur 12,1 Milliarden Yuan der 300 Milliarden Yuan zur Refinanzierung von bezahlbarem Wohnraum verwendet wurden.

Xu Yuejin, stellvertretender Forschungsdirektor am China Index Research Institute, wies darauf hin, dass die Weiterentwicklung des Einkaufs und der Lagerung staatseigener Unternehmen mit bestimmten Herausforderungen konfrontiert sein könnte, darunter Einkaufs- und Lagerpreise, Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage usw. Zum Beispiel: in In einigen Städten, in denen Immobilienunternehmen einen hohen Lagerdruck und eine starke Verkaufsbereitschaft haben, ist die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum relativ begrenzt, und der Umfang des Erwerbs und der Lagerung staatlicher Unternehmen kann gering sein, und in einigen Städten besteht eine relativ starke Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum (; (In den ersten und zweiten Kernstädten) ist der Marktbestand möglicherweise nicht hoch und Immobilienunternehmen sind vergleichsweise weniger bereit, bestehende Wohnungen mit einem Abschlag zu verkaufen.

Andere in der Branche wiesen darauf hin, dass das größte Problem für staatliche Unternehmen im Einkauf und in der Lagerung immer noch mit dem Preis zusammenhängt.

Im August 2023 überprüfte und genehmigte die Exekutivsitzung des Staatsrats die „Leitmeinungen zur Planung und zum Bau von bezahlbarem Wohnraum“ (Guofa [2023] Nr. 14, im Folgenden als „Dokument Nr. 14“ bezeichnet). Darunter stellt „Dokument Nr. 14“ klar, dass die Platzierungsregeln für bezahlbaren Wohnraum lauten: „Grundstückskosten + Bau- und Installationskosten + Gewinn“, kapitalgarantierte und gewinnarme Preisgestaltung, d. h. der Platzierungspreis wird auf der Grundlage berechnet und festgelegt nach dem Grundsatz der grundsätzlichen Deckung der zugewiesenen Grundstücks- und Bau- und Installationskosten zuzüglich eines angemessenen und angemessenen Gewinns.

Die Berechnung von Huatai Securities basiert auf den detaillierten Regeln für Erwerbs- und Lagerankündigungen, die zuvor von 20 Städten herausgegeben wurden, und unter Berücksichtigung der Situation, dass bezahlbarer Wohnraum in Xi'an und Fuzhou etwa 50 % des Preises für Gewerbewohnungen am selben Standort zugeteilt wird Nach dem Prinzip der Kapitalerhaltung und der Erzielung eines kleinen Gewinns dürfen einige Städte in Zukunft weniger als 50 % des Preises für Gewerbewohnungen am selben Standort kaufen und reservieren.

Li Yujia sagte, dass sie sich angesichts der aktuellen Situation der Aktienkäufe an verschiedenen Orten im Grunde immer noch im Prozess der Früherkennung der Nachfrage befinden. Die Situation spiegelt sich einerseits darin wider, dass die Projekte, die den Anforderungen entsprechen, relativ begrenzt sind, und andererseits Andererseits sind Entwickler bereit, zu relativ niedrigen Preisen an staatliche Unternehmen zu verkaufen. Es herrscht immer noch ein Konflikt zwischen den beiden Seiten. Viele Marktteilnehmer glauben, dass die Regierung den Markt und die Entwickler durch Aktienkäufe retten wird, und warten daher immer noch auf den Zufluss großer Geldbeträge. Aus finanzieller Sicht ist dies jedoch unmöglich.

Es wird erwartet, dass sich der Immobilienmarkt in den Kernstädten zunächst stabilisiert.

Das China Index Research Institute wies darauf hin, dass der Kern der verschiedenen Modelle zur Verarbeitung bestehender Immobilien in dieser Runde darin besteht, bestehende Immobilien in bezahlbaren Wohnraum umzuwandeln. Im Wohnungssicherheitssystem umfasst bezahlbarer Wohnraum hauptsächlich bezahlbaren Wohnraum und Kleingartenwohnungen Bezahlbarer Wohnraum.

Aus Sicht des Umfangs der bezahlbaren Wohnraumentwicklung, unabhängig davon, ob es sich um bezahlbaren Miet- oder Kleinwohnungsbau handelt, konzentrieren sich die Pilotprojekte auf energiereiche Städte. Ping An Securities wies im Forschungsbericht darauf hin, dass der „14. Fünfjahresplan“ landesweit den Bau von fast 9 Millionen Einheiten (Zimmern) garantierter Mietwohnungen vorsieht und 40 wichtige Städte planen, 6,5 Millionen Einheiten (Zimmer) hinzuzufügen „Nr. 14“ unterstützt die ständige Bevölkerung in städtischen Gebieten. Großstädte mit mehr als 3 Millionen Einwohnern sind die ersten, die die Praxis bezahlbaren Wohnraums in Kleingartensiedlungen erkunden. Man geht davon aus, dass sich die Pilotprojekte für bezahlbaren Wohnraum auf Städte mit hohem Energiebedarf konzentrieren werden und die Hauptschlachtfelder für Kauf und Lagerung die erste und zweite Ebene sein könnten.

Nach Angaben von Zhongzhi haben mehr als 10 Städte angekündigt, Gewerbewohnungen zur Nutzung als bezahlbaren Wohnraum zu sammeln. In Bezug auf den Wohnbedarf erfordert die Baufläche einer einzelnen Einheit hauptsächlich 120 Quadratmeter oder weniger Einige Städte erfordern 70 Quadratmeter oder weniger und andere Bedingungen.

Es sei darauf hingewiesen, dass im 517 New Deal erwähnt wurde, dass die Zentralbank 300 Milliarden Yuan an Wiederkrediten für bezahlbaren Wohnraum mit einem Zinssatz von 1,75 % und einer Laufzeit von einem Jahr bereitstellen wird. Der Umschuldungspfad für bezahlbaren Wohnraum ist wie folgt: Nachdem Finanzinstitute Kredite an staatseigene Unternehmen vergeben haben, können sie bei der Volksbank Wiederdarlehen beantragen, die zunächst in Höhe von 60 % des Darlehensbetrags vergeben werden. Kommen, mahlen Sie zuerst. Es kann in Zukunft entsprechend den Implementierungsbedingungen und -bedürfnissen angepasst und verbessert werden.

Der Forschungsbericht von Ping An Securities wies darauf hin, dass, wenn nur der Erwerb bestehender Häuser von weniger als 90 Quadratmetern in 35 Kernstädten in Betracht gezogen wird und die Transaktion auf 60 % bis 100 % des Marktpreises basiert, der Erwerb geschätzt wird Die Mittel werden 491,3 bis 818,8 Milliarden Yuan betragen. Gemäß der Umschuldung von bezahlbarem Wohnraum werden 300 Milliarden Yuan an Umschuldungsmitteln auf der Grundlage von 60 % des Bankdarlehenskapitals ausgegeben, was unter Berücksichtigung der Eigeninvestitionen der Einheimischen zu Bankdarlehen in Höhe von 500 Milliarden Yuan führen kann Staatsunternehmen, der endgültige Sammel- und Lagerumfang wird voraussichtlich mehr als 500 Milliarden Yuan betragen. Wenn man bedenkt, dass die ursprüngliche Absicht der Regierung darin besteht, „auf der Grundlage der Nachfrage einzukaufen“, anstatt alle bestehenden kleinen Häuser auf dem Markt zu verdauen, könnten 500 Milliarden Bankkredite relativ ausreichend sein, wenn sie nur auf kleine bestehende Häuser in Kernstädten abzielt wird voraussichtlich zu einer Stabilisierung des Immobilienmarktes in den Kernstädten führen.

Yan Yuejin glaubt außerdem, dass erstklassige Städte bei der Durchführung solcher Arbeiten größere Vorteile haben, da die Marktverdauungskapazität für bezahlbaren Wohnraum sehr stark ist. Darüber hinaus ist auch die Kapitalsituation der erstklassigen Städte gut, wenn sie in Zukunft aktiv 300 Milliarden Yuan an „Kauf statt Bau“-Mitteln anstreben, wird sich das Tempo solcher Akquisitionen beschleunigen.

Chefredakteur: Li Zukünftiger Chefredakteur: Zhang Yuning