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Des progrès significatifs ont été réalisés dans l’acquisition de logements commerciaux existants pour les utiliser comme logements abordables.

Le 7 août, Shenzhen Anju Group Co., Ltd. a publié une annonce indiquant que, afin de construire activement un système d'offre de logements « sécurité + marché » et de suivre les principes de « marchandisation, État de droit » et volontariat mutuel, Shenzhen Anju Group Co., Ltd. Co., Ltd. prévoit d'acquérir des bâtiments commerciaux pour des logements abordables. Nous collectons désormais des maisons commerciales de la ville de Shenzhen pour les utiliser comme projets de logements abordables.

Il est entendu qu'il s'agit de la deuxième ville parmi les villes de premier rang à lancer le modèle « achat au lieu de construction ». Auparavant, le 30 mai, le gouvernement de Guangzhou Zengcheng avait annoncé qu'il avait publiquement sollicité des inscriptions pour des maisons de réinstallation commerciales éligibles pour le projet ferroviaire de Guangzhou (Xintang) à Shanwei (section Xintang), c'est-à-dire qu'il avait sollicité auprès du public des maisons d'habitation (maisons) éligibles. . Enterprise), puis sélectionner le logement à réinstaller conformément aux procédures pertinentes.

Yan Yuejin, directeur adjoint de l'Institut de recherche immobilière E-House de Shanghai, a déclaré au journaliste du China Times que l'approche de Guangzhou est quelque peu particulière car elle consiste en « l'achat et la construction » dans le cadre d'un projet spécifique. Mais du point de vue de Shenzhen, elle s'étend à l'ensemble de la ville, avec un effet de démonstration plus fort et une signification de signal plus importante. L'opération à Shenzhen signifie également que les villes de premier rang ont lancé le modèle « d'achat au lieu de construction », et on s'attend à ce que Pékin et Shanghai emboîtent le pas.

Il convient de noter que le « déstockage » est devenu l'un des axes prioritaires des récentes politiques immobilières. Parmi celles-ci, « les entreprises publiques achètent et stockent les logements neufs invendus » constituent actuellement la principale initiative politique et la mesure ayant l'effet le plus direct. déstockage. Récemment, lors de plusieurs réunions de la Banque centrale et du ministère du Logement et du Développement urbain et rural, l'acquisition de logements commerciaux existants pour les utiliser comme logements abordables a été soulignée. Selon le suivi de l'Institut de recherche China Index, plus de 10 villes ont publié des annonces visant à collecter des logements commerciaux pour des logements abordables, clarifiant ainsi la portée, les conditions et les prix de la collecte de logements.

Deux points forts des achats et du stockage à Shenzhen

Shenzhen Anju Group Co., Ltd. (ci-après dénommé « Shenzhen Anju Group ») est une entreprise entièrement publique et une institution spécialisée dans le logement abordable à Shenzhen. Fin 2023, les actifs totaux du groupe s'élevaient à 196,5 milliards de yuans, les actifs nets à 104,3 milliards de yuans et l'investissement total avait été réalisé à 169,1 milliards de yuans, un total de 282 000 logements abordables avaient été planifiés et 122 000 logements avaient été livrés ;

Il est entendu que la portée de la collection de logements commerciaux du groupe Shenzhen Anju pour des projets de logements abordables à Shenzhen est la suivante : résidences de logements commerciaux, appartements, dortoirs, etc. dans le cadre de Shenzhen (à l'exclusion de la zone de coopération spéciale Shenzhen-Shantou), avec priorité donnée Projets de construction (maisons) où l'ensemble du bâtiment ou de l'unité est invendu et peut être fermé et géré.

L'ensemble de logements mentionné ci-dessus doit répondre à quatre conditions : premièrement, l'emplacement est adapté. Il est situé dans une zone dotée de moyens de transport pratiques et d'installations de soutien complètes, à proximité de la zone centrale du développement régional, et présente des avantages en matière de base industrielle et de développement. Deuxièmement, la taille de l'unité est appropriée ; En principe, la superficie des unités principales du projet (logements) doit répondre aux exigences des logements abordables de la ville et de leur superficie (en dessous de 65 mètres carrés, troisièmement, confort de vie) ; Les transports environnants sont pratiques, proches des entrées de métro et des gares routières, et offrent des conditions de vie telles qu'une infrastructure et des équipements de vie relativement complets. Quatrièmement, les procédures sont complètes ; Le projet à acquérir doit disposer de quatre certificats complets pour garantir la conformité légale du projet et répondre aux exigences de prêt des institutions financières.

Li Yujia, chercheur en chef du Centre de recherche sur les politiques de logement de l'Institut provincial d'urbanisme du Guangdong, a souligné qu'il y avait deux points forts dans l'acquisition de maisons existantes par Shenzhen pour en faire des logements abordables. Premièrement, la zone est relativement petite, principalement en dessous de 65 ans. mètres carrés. La raison principale est que la politique indique clairement que l'achat de logements abordables existants doit répondre aux normes locales minimales en matière de logement abordable. En d’autres termes, les logements commerciaux ne peuvent pas être acquis dans le but d’éliminer les stocks, mais les acquisitions de logements existants doivent être encouragées dans le but de répondre aux exigences des politiques de logement abordable.

La seconde est de désigner Anju Group pour promouvoir ce travail. Cela signifie également que l'équilibre des fonds est le premier principe de l'acquisition d'actions. Le prix des logements abordables de type lotissement est de 50 à 40 % inférieur au prix des logements commerciaux dans la même zone. Si les fonds doivent être équilibrés, le prix d'acquisition peut être inférieur.

« Lorsqu'il est difficile de disposer d'actifs et de vendre des propriétés à bas prix pour lever des fonds, le gouvernement a pour tâche de construire des logements abordables, il les vend donc au gouvernement à un prix inférieur. Par conséquent, le prix d'acquisition doit être le prix de revient ou le prix du chou", a déclaré Li Yujia.

Dans la soirée du 7 août, le groupe Shenzhen Anju a déclaré à un journaliste du China Times : « En ce qui concerne les questions fondamentales telles que le prix d'acquisition, le gouvernement n'a pas encore publié de document de politique clair, il s'agit simplement de notre niveau de fonctionnement interne. les modalités d'acquisition ne sont pas encore formalisées." Imprimé."

En outre, Sun Hongmei, analyste principal de la branche sud de la Chine de l'Institut de recherche sur l'indice chinois, estime qu'à l'heure actuelle, l'orientation politique consistant à « promouvoir la demande + le déstockage » est claire. Les actions d'achat et de stockage de Shenzhen Anju joueront un rôle positif. rôle dans le déstockage et la stabilisation du marché immobilier de Shenzhen. Cela contribuera à atténuer la pression financière sur les sociétés immobilières, tout en contribuant à restaurer la confiance du marché et à accroître l’offre de logements abordables.

Les données de la plateforme d'information immobilière de Shenzhen montrent qu'à la fin du mois de juillet, le nombre d'unités résidentielles de première main disponibles à la vente à Shenzhen était de 48 974. En outre, les données du centre de recherche Leyoujia montrent qu'au premier semestre 2024, la superficie en stock des logements neufs à Shenzhen était de 5,1621 millions de mètres carrés, avec un cycle de déménagement de 24,8 mois.

De nombreux endroits ont mis en place des politiques pour encourager les entreprises publiques à acheter et stocker des stocks.

Ces derniers temps, l'acquisition de logements commerciaux existants pour les utiliser comme logements abordables a été soulignée lors de plusieurs réunions de la Banque centrale et du ministère du Logement et du Développement urbain-rural.

L'Institut chinois de recherche sur l'indice a souligné que la dernière série de mesures politiques de déstockage s'est principalement concentrée sur la réinstallation monétisée dans le cadre de la réforme des bidonvilles. En démolissant les vieilles maisons, la demande supplémentaire de logements a été libérée. Dans le même temps, en fournissant une réinstallation monétisée, la demande de logements a été orientée. le marché et les stocks ont été digérés. Réaliser le déstockage ; les mesures politiques pour ce cycle de déstockage comprennent principalement l'achat et le stockage par les entreprises publiques de nouvelles maisons invendues, l'échange de vieilles maisons contre de nouvelles, la conversion de maisons non résidentielles en maisons résidentielles, etc. Parmi elles, « les entreprises publiques qui achètent et stockent des logements neufs invendus » constituent actuellement la principale mesure politique et ont l'effet de déstockage le plus direct. La principale raison du changement de pensée politique est que la relation entre l'offre et la demande à laquelle est confronté le marché immobilier chinois a considérablement changé, ce qui se reflète principalement dans le taux d'urbanisation et le taux d'endettement des résidents.

En termes d'urbanisation, le taux d'urbanisation de la Chine atteindra 66,2 % en 2023, soit une augmentation de 8,9 points de pourcentage par rapport à 2015. Le taux d'urbanisation est déjà à un niveau élevé, les besoins fondamentaux en matière de logement des habitants ont été satisfaits et l'ampleur des bidonvilles qui qui doivent encore être démolis a été considérablement réduit en termes de taux de levier des résidents, le taux de levier du secteur des ménages atteindra 71,8% en 2022, soit une augmentation de 19,6 points de pourcentage par rapport à 2016. Il devient de plus en plus difficile pour les résidents de s'endetter davantage. et entrer sur le marché.

Li Yujia estime que les ventes de logements commerciaux nouvellement construits ont diminué, que les chaînes de capitaux des promoteurs sont tendues et qu'il existe une certaine pression pour assurer la livraison des logements et le remboursement de la dette, ce qui a conduit à un renforcement des tâches de prévention des risques. Grâce à l'acquisition de stocks, cela peut non seulement résoudre la tâche consistant à assurer la livraison de logements, mais également éliminer les stocks et stabiliser le marché du logement commercial. Cela peut également faciliter la chaîne de capital des promoteurs, mieux rembourser les dettes et accroître les canaux de levée de fonds abordables. logement. Par ailleurs, dans le document n°14 sur la planification et la construction de logements abordables, il est également clairement indiqué que le financement par actions est un canal.

En fait, depuis le New Deal du 17 mai, de nombreux pays ont mis en place des politiques visant à encourager les entreprises publiques à acheter et à entreposer des maisons neuves invendues. Selon le suivi de l'Institut de recherche China Index, plus de 10 villes ont publié des annonces visant à collecter des logements commerciaux pour des logements abordables, clarifiant ainsi la portée, les conditions et les prix de la collecte de logements.

Par exemple, le 26 juillet, la ville de Dalian a publié une annonce indiquant qu'elle entamerait le processus d'acquisition de logements commerciaux existants pour des logements locatifs abordables et solliciterait publiquement des logements commerciaux existants auprès du public. Parmi eux, « Dalian State-owned Housing Management Group Co., Ltd. » a été sélectionné par le gouvernement municipal comme acquisition soumise à la mise en œuvre de l'acquisition. Le prix d'acquisition est basé sur le prix de remplacement du même lot comme limite supérieure de référence. , c'est-à-dire le coût du terrain alloué et le coût de construction et d'installation, plus un bénéfice maximum de 5 %.

Bien que « les entreprises publiques achètent et stockent les maisons neuves invendues » soient la principale voie de déstockage favorisée par les politiques actuelles, l'ampleur globale des acquisitions reste faible. Les données publiées par la Banque centrale montrent qu'à la fin du mois de juin de cette année, le solde des recrédits pour 300 milliards de yuans de logements abordables s'élevait à 12,1 milliards de yuans. Cela montre également que seuls 12,1 milliards de yuans sur les 300 milliards de yuans destinés au refinancement de logements abordables ont été utilisés.

Xu Yuejin, directeur adjoint de la recherche à l'Institut chinois de recherche sur l'indice, a souligné que le développement des achats et du stockage par les entreprises publiques pourrait être confronté à certains défis, notamment les prix d'achat et de stockage, l'inadéquation de l'offre et de la demande, etc. dans certaines villes où les sociétés immobilières ont une forte pression sur les stocks et une forte volonté de vendre, la demande de logements abordables est relativement limitée et l'ampleur de l'acquisition et du stockage d'entreprises publiques peut être faible et dans certaines villes où la demande de logements abordables est relativement forte ( .

D'autres acteurs du secteur ont souligné que le plus gros problème des entreprises publiques en matière d'achat et de stockage reste lié au prix.

En août 2023, la réunion exécutive du Conseil d'État a examiné et approuvé les « Avis directeurs sur la planification et la construction de logements abordables » (Guofa [2023] n° 14, ci-après dénommé « Document n° 14 »). Parmi eux, le « Document n° 14 » précise que les règles de placement pour les logements abordables sont : « coût du terrain + coût de construction et d'installation + profit » tarification à capital garanti et à faible profit, c'est-à-dire que le prix de placement est calculé et déterminé en fonction sur le principe de couvrir essentiellement le coût du terrain alloué et les coûts de construction et d'installation, majorés d'un bénéfice approprié et raisonnable.

Huatai Securities est calculé sur la base des règles détaillées d'acquisition et de stockage annoncées par 20 villes auparavant et en référence à la situation selon laquelle des logements abordables à Xi'an et Fuzhou seront attribués à environ 50 % de réduction sur le prix des logements commerciaux au même endroit. Selon le principe du maintien du capital et de la réalisation d'un petit profit, certaines villes peuvent acheter et réserver à l'avenir le prix limite du logement est fixé à moins de 50 % du prix des logements commerciaux au même endroit.

Li Yujia a déclaré que, compte tenu de la situation actuelle des acquisitions de stocks dans divers endroits, elles étaient essentiellement en train d'identifier rapidement la demande, ce qui se reflète d'une part dans le fait que les projets qui répondent aux exigences sont relativement limités et d'autre part. d’un autre côté, les promoteurs sont prêts à vendre aux entreprises publiques à des prix relativement bas. De nombreuses entités du marché estiment que le gouvernement va sauver le marché et les promoteurs par le biais d'acquisitions d'actions et attendent donc toujours l'entrée de fonds importants. Mais du point de vue de l’équilibre financier, cela est impossible.

Cela devrait permettre au marché immobilier des principales villes de se stabiliser en premier.

L'Institut de recherche China Index a souligné qu'à en juger par les différents modèles de digestion des biens immobiliers existants dans ce cycle, l'essentiel est de convertir les biens immobiliers existants en logements abordables. Dans le système de sécurité du logement, le logement abordable comprend principalement les logements abordables de type lotissement et les lotissements. -logement abordable de type.

Du point de vue de l'ampleur du développement de logements abordables, qu'il s'agisse de logements abordables locatifs ou de type lotissement, les projets pilotes sont concentrés dans les villes à haute énergie. Ping An Securities a souligné dans le rapport de recherche que le « 14e plan quinquennal » prévoit à l'échelle nationale de construire près de 9 millions d'unités (chambres) de logements à loyer garanti, et que 40 villes clés prévoient d'ajouter 6,5 millions d'unités (chambres) « Document ». No. 14 » soutient la population permanente dans les zones urbaines. Les grandes villes de plus de 3 millions d’habitants sont les premières à explorer la pratique du logement abordable de type lotissement. On considère que les projets pilotes de logements abordables se concentreront sur les villes à haute énergie, et que les principaux champs de bataille pour l'achat et le stockage pourraient être les premier et deuxième niveaux.

Selon le suivi de Zhongzhi, plus de 10 villes ont publié des annonces pour collecter des logements commerciaux destinés à être utilisés comme logements abordables. Parmi elles, en termes d'exigences en matière de logement, la superficie de construction d'une seule unité nécessite principalement 120 mètres carrés ou moins, et certaines villes exigent 70 mètres carrés ou moins et d'autres conditions.

Il convient de noter que le New Deal 517 mentionne que la banque centrale mettra en place 300 milliards de yuans de recrédits pour des logements abordables avec un taux d'intérêt de 1,75 % et une durée d'un an. La procédure de refinancement pour le logement abordable est la suivante : une fois que les institutions financières ont accordé des prêts aux entreprises publiques, celles-ci peuvent demander un refinancement à la Banque populaire, qui sera émis à 60 % du principal du prêt dans un premier temps. Venez, premier servi. Il peut être ajusté et amélioré à l'avenir en fonction des conditions de mise en œuvre et des besoins.

Le rapport de recherche de Ping An Securities a souligné que si l'on considère uniquement l'acquisition de maisons existantes de moins de 90 mètres carrés dans 35 villes principales et que la transaction est basée sur 60 à 100 % du prix du marché, on estime que l'acquisition les fonds s'élèveront entre 491,3 et 818,8 milliards de yuans. Selon le reprêt de logements abordables, 300 milliards de yuans de fonds de reprêt seront émis sur la base de 60 % du principal du prêt bancaire, ce qui peut générer des prêts bancaires de 500 milliards de yuans en tenant compte de l'auto-investissement des locaux. entreprises publiques, l'échelle finale de collecte et de stockage devrait être supérieure à 500 milliards de yuans. Considérant que l'intention initiale du gouvernement est « d'acheter en fonction de la demande » au lieu de digérer toutes les maisons existantes de petite taille sur le marché, s'il cible uniquement les maisons existantes de petite taille dans les centres-villes, 500 milliards de prêts bancaires pourraient être relativement suffisants, ce qui devrait conduire à la stabilisation du marché immobilier dans les centres-villes.

Yan Yuejin estime également que les villes de premier rang ont de plus grands avantages pour mener à bien de tels travaux, car la capacité de digestion du marché du logement abordable est très forte. En outre, la situation financière des villes de premier rang est également bonne. Si elles s'efforcent activement d'obtenir à l'avenir 300 milliards de yuans de fonds « d'achat au lieu de construction », le rythme de ces acquisitions s'accélérera.

Rédacteur en chef : Li Future Rédacteur en chef : Zhang Yuning