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ニューディール政策により、「不動産市場のバロメーター」として知られる中古住宅が安定し、回復し始めた。北京ビジネスデイリーの記者の統計によると、7月30日現在、北京でオンラインで契約された中古住宅の戸数は1万4577戸に達しており、最近のデータに基づくと、5カ月連続で好況と衰退の線上にある。 1日の平均販売台数はほぼ500台で、その数は月全体で15,000台を超えており、この動きはほぼ当然の結果であり、16か月ぶりの高値を記録した。

大手仲介機関の関係者は、ここ１カ月で「北京の中古住宅価格は安定した」と明らかにした。業界の判断では、この傾向が続けば中古住宅の安定性が新築住宅にフィードバックされ、政策組み合わせの効果はさらに拡大するとみられる。

伝統的な慣例によれば、毎年3月に「リトル・インディアンの春」が訪れると、不動産市場の取引は慣性的に衰退するが、今年の北京の中古住宅市場は若干違う。トレンドの観点から見ると、以来、今年3月、北京の中古住宅販売戸数は月間1万3000戸以上と比較的高い水準を維持し続けている。 6月と7月までに、北京の中古住宅の数は月間約1万5000戸で安定していた。

特に7月のオフシーズンは遅くありません。 7月30日現在、北京で7月にオンラインで契約された中古住宅戸数は1万4577戸に達しており、最近の1日平均取引量が500戸近くに達していることから、これは5カ月連続で好不況ラインにあるという。中古住宅戸数が月全体で1万5,000戸を超えるのはほぼ確実で、これも16カ月ぶりの高水準となっている。最も明白な比較の 1 つは、2023 年 7 月の北京のオンライン中古住宅契約件数はわずか 9,718 件で、10,000 戸未満にまで減少したことです。

中国指数研究所の研究副主任、徐悦進氏によると、中古住宅は「不動産市場のバロメーター」として知られており、オンライン署名データから北京の不動産市場の取引密度を大まかに把握できるという。月間のオンライン契約数が 8,000 ユニット未満の場合、市場は非常に冷えていることを意味します。オンライン署名量が月間 12,000 ユニットに達すると、好不均衡ラインとなり、市場が比較的安定しており、買い手と売り手の合理的な取引に適していることを示します。月間15,000個を超えると、市場が上昇傾向を示す閾値ラインと考えられます。

徐岳進氏は、継続的な活発な市場取引が期待の安定にプラスの役割を果たしており、住宅価格の下落幅は今後も縮小するとみられ、短期的な住宅価格上昇への期待は十分ではないとの見方を示した。トランザクションサイクルが長くなります。

センタライン・リアル・エステートのチーフ・アナリスト、チャン・ダーウェイ氏は、最近北京で中古住宅のオンライン契約件数が大幅に増加した中心的な要因は「5・17」ニューディールへの期待であると考えている。 「中国政府は6月26日にこの政策を実施したばかりだが、市場ではすでに頭金と金利の引き下げが予想されている。こうした状況下で、北京市の中古住宅取引量は5月後半から着実に増加しており、現在も水準で推移している」高いレベルだ。」

実際、6月26日の政策調整以前に、中国政府は何度も不動産市場最適化政策を打ち出していた。北京ビジネスデイリーの記者の統計によると、2023年9月から北京の不動産市場は、「住宅は認めるがローンは認めない」政策の実施、「ローンは認めない」の緩和など、合計9回の最適化と調整が行われてきた。 2024 年 2 月に通州で「二重制限」が適用され、2024 年 4 月末までに五環路の外に追加の住宅を購入できるようになります。

空間分布の観点から見ると、第2四半期の北京の中古住宅取引は「まず屋外、次に屋内」のプロセスを経験した。 4月30日、中国政府は五環状道路の購入制限を最適化して、購入制限に達した世帯が五環状道路外で追加の住宅を購入できるようにしたため、4月から7月前半までの間、住宅の取引が制限された。環状五号線以外の新都市開発地域は比較的活発で、周辺地域の割合も増加した。 7月以降、交換用チェーンの順調な稼働により、外周部のトランザクション熱が内輪に伝わり始めました。

空間構造の変化に対応して、北京の中古住宅の取引構造は「両端から出てくる」という特徴を示している。 7月以降、北京では低価格と高価格の中古住宅の取引が同時に増加しており、総額400万元未満の住宅の取引割合は前年に比べて1.7ポイント増加した。六月。

中古住宅の閑散期の好調は取引量に表れているだけではなく、大手仲介業者の関係者によると、ここ１カ月で「価格が安定してきた」のがこの市場の特徴だという。

北京連嘉のデータによると、北京の中古住宅価格動向は第2四半期以降、概ね安定しており、7月（7月24日現在）は前月比約0.5％上昇した。北京連家市の中古住宅の平均取引価格は前月比0.4％上昇した。価格の上昇は主に取引構造の変化によるものであり、比較可能な住宅価格の観点からは比較的安定しています。これは主に、新規顧客の反転と新規住宅物件の掲載によるものであるが、需要と供給の関係は依然として購入者に偏っているものの、第 1 四半期よりはバランスが取れており、これが比較的安定した価格に貢献している。実績面でも同様で、中古住宅の平均取引価格は4月以降、月平均変動幅が1％以内と4か月連続で安定している。

価格の安定の背景には、政策のプラスの放出効果、住宅価格の底入れ、市場に対する住宅購入者の信頼回復などが関係している。住宅購入基準の引き下げと月々の返済額の引き下げにより、住宅購入者の様子見ムードが緩和され、住宅購入意欲が大幅に高まった。

北京の現在の市場のフィードバックから判断すると、中古住宅は安定し回復しているが、最も明らかな変化は、交渉余地が徐々に縮小していることと、中古住宅の物件数が減少していることである。交渉余地が徐々に縮小するということは、売り手と買い手の期待価格が徐々に近づいていることを意味しており、市場が底を打っている特徴である。中古住宅の掲載件数が大幅に減少したことは、市場の信頼回復の兆しである。

「全体の物件数が約2万戸減少したのは、2023年9月以来のことだ」と張大偉氏は、中古住宅の全体の物件数が今年4月末の17万2000戸から約2万戸減少したと述べた。現在 155,000 台の数量の減少は、市場のフロントランニングの大幅な減少を意味します。

過去の経験に基づくと、北京の中古住宅が「立ち上がる」限り、新築住宅市場は間違いなく熱くなるだろう。中古住宅市場は活況を呈しており、それが新築住宅市場にも波及する可能性が高い。北京ビジネスデイリーの記者による最近の調査によると、ニューディール政策後30日間で、北京の一部の新規物件への訪問数はニューディール政策前と比べて大幅に増加し、一部の人気プロジェクトの成長は継続して40％以上。

「現在の観点から見ると、中国政府の規制政策は、普遍的かつ包括的な頭金削減と金利引き下げから、精密な規制へと徐々に移行しつつある」と和朔研究院の首席アナリスト、グオ・イー氏は、「古い住宅の置き換えによって新しい住宅が動員されている」と述べた。市場の取引需要は、土地入札ルールの調整を通じて、不動産会社の土地入札への熱意を動員します。源泉から出発して、土地、新築住宅、中古住宅市場全体の流通・流通の観点から、不動産市場、投資、消費の好循環を実現することができ、市場における役割はさらに大きくなる。将来的にはポジティブです。