νέα

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Σύμφωνα με τη μακροχρόνια εντύπωση των ανθρώπων, διαφορετικές ομάδες που χωρίζονται από την κοινωνική διαστρωμάτωση έχουν διαφορετικά εισοδήματα και διαφορετική κατανάλωση άτομα με χαμηλό εισόδημα αγοράζουν φθηνότερα είδη, αγοράζουν λιγότερο συχνά και ξοδεύουν λιγότερα συνολικά. Επιπλέον, οι κοινωνικές παροχές μπορεί επίσης να συμβάλουν στη μείωση ορισμένων δαπανών. Ωστόσο, ο Desmond παρατήρησε τις ενοικιάσεις και τις χρηματοπιστωτικές αγορές στις Ηνωμένες Πολιτείες και διαπίστωσε ότι οι φτωχοί άνθρωποι πλήρωναν στην πραγματικότητα υψηλότερες τιμές για αγαθά ίδιας ή παρόμοιας ποιότητας. Το ενοίκιο κατοικιών με κακό περιβάλλον και κακή τοποθεσία δεν είναι πολύ χαμηλότερο από αυτό των κατοικιών με καλές συνθήκες στις αστικές περιοχές, ωστόσο, με βάση το εισόδημα των ιδιοκτητών, το εισόδημα των ιδιοκτητών σε φτωχές περιοχές φαίνεται να είναι υψηλότερο. Μόνο μερικές πόλεις όπως η Νέα Υόρκη αποτελούν εξαιρέσεις. Όσον αφορά τις χρηματοπιστωτικές αγορές, τείνουν επίσης να πληρώνουν υψηλότερα επιτόκια. «Δάνεια payday», τοκογλύφοι, και όλα αυτά είναι οικονομικές καταστάσεις που δεν μπορούν να ξεφύγουν - αυτό περιγράφεται επίσης στο «Hillbilly Elegy» του J.D. Vance.

Ένα στιγμιότυπο από το Hillbilly Elegy (2020).

Πρόσφατα κυκλοφόρησε η κινεζική έκδοση του «Creating Poverty: An American Problem». Αυτό το άρθρο είναι απόσπασμα από το κεφάλαιο του βιβλίου για την ενοικίαση και τις χρηματοπιστωτικές αγορές με άδεια του εκδότη.

Το απόσπασμα έχει κάποιες διαγραφές, και ο τίτλος είναι αυτός του αποσπάσματος. Δείτε το πρωτότυπο βιβλίο για σημειώσεις.

Πρωτότυπος συγγραφέας｜[ΗΠΑ] Μάθιου Ντέσμοντ

"Creating Poverty: An American Problem", [ΗΠΑ] σενάριο Matthew Desmond, μετάφραση Dong Mengyu, Εκδοτικός Οίκος CITIC, Μάιος 2024.

Ιστορία της αγοράς ενοικίασης:

πρόβλημα ρατσισμού

Στα τέλη του 18ου και στις αρχές του 19ου αιώνα, καθώς οι άνθρωποι μετακόμισαν σε πόλεις σε μεγάλους αριθμούς και οι αξίες της αστικής γης αυξήθηκαν στα ύψη, οι ιδιοκτήτες άρχισαν να χωρίζουν τα σπίτια τους για να νοικιάσουν σε περισσότερους ανθρώπους. Το 1837, μια οικονομική κρίση βύθισε τις Ηνωμένες Πολιτείες σε μια σοβαρή οικονομική ύφεση, γνωστή στην ιστορία ως ο «Μεγάλος Πανικός του 1837». Η κρίση οδήγησε σε αύξηση των χωρισμάτων των σπιτιών, με υπόγεια, σοφίτες και αποθήκες να μετατρέπονται σε στούντιο και να νοικιάζονται σε φτωχές οικογένειες. Αυτή η μορφή χρηματοδοτικής μίσθωσης έχει διαπιστωθεί ότι είναι κερδοφόρα ακόμη και σε μια καταστροφική οικονομική ύφεση. Στις μεγάλες δυτικές πόλεις, οι φτωχοί άνθρωποι στριμώχνονται από τα υψηλά ενοίκια. Στα μέσα του 19ου αιώνα, η λεγόμενη «κατοικία με χαμηλό ενοίκιο» άρχισε να εμφανίζεται στη Νέα Υόρκη, αλλά το ενοίκιο για τέτοια σπίτια ήταν 30% υψηλότερο από αυτό των διαμερισμάτων σε καλύτερες αστικές περιοχές τις φτωχότερες φτωχογειτονιές.

Ο ρατσισμός και η εκμετάλλευση αλληλοτροφοδοτούνται. Κατά τη διάρκεια της «Μεγάλης Μετανάστευσης» από το 1915 έως το 1970, ένας μεγάλος αριθμός μαύρων οικογενειών μετακόμισε στο Βορρά. Μόλις έφτασαν σε πόλεις όπως το Κλίβελαντ και η Φιλαδέλφεια, βίωσαν αυτή τη σύνδεση μεταξύ ρατσισμού και εκμετάλλευσης από πρώτο χέρι. Σε αυτά τα μέρη, μαύρες οικογένειες εγκλωβίστηκαν σε γκέτο και αναγκάστηκαν να δεχτούν στέγη που κανείς άλλος δεν ήθελε. Ο νόμος καθόριζε πού θα μπορούσαν να ζήσουν οι μαύρες οικογένειες και εναπόκειτο στην αστυνομία να επιβάλει τους κανόνες. Δεδομένου ότι οι ιδιοκτήτες των παραγκουπόλεων μπορούν να χρεώνουν υψηλότερα ενοίκια στους ενοικιαστές που έχουν παγιδευτεί εδώ, φυσικά και θα το κάνουν.

Κατά τη διάρκεια της Μεγάλης Μετανάστευσης, οι μαύροι ζούσαν στη χειρότερη κατοικία στην πόλη, πληρώνοντας συχνά διπλάσιο ενοίκιο από τους προηγούμενους λευκούς ενοικιαστές. Μόλις το 1960, οι μαύροι κάτοικοι του Ντιτρόιτ εξακολουθούσαν να πλήρωναν περισσότερο ενοίκιο από τους λευκούς. Στο The Sun, η συγγραφέας Isabel Wilkerson συνοψίζει την κατάσταση: «Όσοι έχουν τα χαμηλότερα εισοδήματα αναγκάζονται να πληρώνουν τα υψηλότερα ενοίκια για τα πιο ερειπωμένα σπίτια, που ανήκουν σε μη ντόπιους κατοίκους από ένα μέρος που κανείς δεν νοιαζόταν." Καθώς οι βόρειες πόλεις γίνονταν ολοένα και πιο μαύρες, οι υπεύθυνοι ανάπτυξης ακινήτων είδαν μια πιο προσοδοφόρα ευκαιρία: μπορούσαν να αγοράσουν ακίνητα στην άκρη των γκέτο. Να τα μετατρέψουν σε διαμερίσματα, αποσπώντας όσο το δυνατόν περισσότερα κέρδη από το υφιστάμενο οικιστικό απόθεμα έως ότου κηρυχθούν (ή θα έπρεπε) οι κατοικίες να κηρυχθούν μη κατοικήσιμες.

«The Warm Sun in a Foreign Land», σε σενάριο [Αμερικανίδα] Isabel Wilkerson, μετάφραση Zhou Xu, Cultural Development Press, Ιανουάριος 2019.

Η εκμετάλλευση σε γκέτο έχει μακρά ιστορία στις Ηνωμένες Πολιτείες. Τα χρήματα είναι που δημιουργούν γκέτο γιατί τα γκέτο δημιουργούν πλούτο. Ποια είναι λοιπόν η κατάσταση σήμερα;

Οι ιδιοκτήτες σε φτωχές γειτονιές βγάζουν περισσότερα χρήματα

Οι φτωχοί της Αμερικής εξακολουθούν να συνθλίβονται από το υψηλό κόστος στέγασης. Τα ενοίκια έχουν υπερδιπλασιαστεί τα τελευταία 20 χρόνια και η αύξηση του εισοδήματος των ενοικιαστών έχει μείνει πολύ πίσω από τον ρυθμό αύξησης των ενοικίων. Το μεσαίο ενοίκιο το 2000 ήταν 483 $ Μέχρι το 2021, ο αριθμός αυτός είχε αυξηθεί στα 1.216 $. Το κόστος στέγασης αυξήθηκε σε όλες τις περιοχές της χώρας. Από το 2000, τα μέσα ενοίκια έχουν αυξηθεί κατά 112% στα Μεσοδυτικά, 135% στα Νότια, 189% στα Βορειοανατολικά και 192% στη Δύση. Γιατί τα ενοίκια αυξάνονται τόσο γρήγορα; Οι ειδικοί συχνά επαναλαμβάνουν μηχανικές απαντήσεις σε αυτή την ερώτηση, λέγοντας: «Δεν υπάρχει αρκετή προσφορά κατοικιών και υπερβολική ζήτηση· οι κυβερνητικοί κανονισμοί και οι περιορισμοί χωροθέτησης αυξάνουν το κόστος κατασκευής και αυτό το κόστος μετακυλίεται στους ενοικιαστές και οι ιδιοκτήτες πρέπει να αυξήσουν τα ενοίκια για να επιτύχουν λογικές αποδόσεις Επιστροφή.» Είναι αλήθεια αυτό; Πώς ξέρουμε ότι ισχύει αυτό; Θα μπορούσε να είναι ότι μόνο οι γαιοκτήμονες του παρελθόντος οδηγούνταν από τα χρήματα και το κέρδος, ενώ οι σύγχρονοι ιδιοκτήτες καθοδηγούνται από αόρατες δυνάμεις της αγοράς και καταπιέζονται από τις κυβερνητικές γραφειοκρατίες; Χρειαζόμαστε περισσότερη στέγαση, δεν υπάρχει αμφιβολία. Αλλά ακόμη και σε πόλεις με άφθονη προσφορά διαμερισμάτων, τα ενοίκια έχουν αυξηθεί. Στα τέλη του 2021, σχεδόν το 19% των ενοικιαζόμενων ακινήτων στο Μπέρμιγχαμ της Αλαμπάμα ήταν κενές και το 12% των ενοικιαζόμενων ακινήτων στις Συρακούσες της Νέας Υόρκης ήταν κενές. Ωστόσο, τα ενοίκια σε αυτές τις δύο πόλεις αυξήθηκαν κατά περίπου 14% και 8% αντίστοιχα τα δύο προηγούμενα χρόνια. Τα στοιχεία δείχνουν επίσης ότι το εισόδημα από ενοίκια έχει υπερβεί κατά πολύ το κόστος των ιδιοκτητών τα τελευταία χρόνια, ειδικά για πολυκατοικίες που βρίσκονται σε φτωχές γειτονιές. Η αύξηση των ενοικίων δεν είναι απλώς μια αντανάκλαση του αυξανόμενου λειτουργικού κόστους. Μια άλλη κατάσταση είναι ότι οι φτωχοί άνθρωποι έχουν ελάχιστες επιλογές στη στέγαση, ειδικά οι φτωχές μαύρες οικογένειες. Ως αποτέλεσμα, οι ιδιοκτήτες μπορούν να χρεώνουν υψηλότερα ενοίκια — και το κάνουν.

Για να δω αν τα πραγματικά δεδομένα υποστηρίζουν αυτό το συμπέρασμα, συνεργάστηκα με τον ακαδημαϊκό Nathan Wilmers (ο οποίος είναι τώρα καθηγητής στο MIT) για να λάβω μη δημόσια δεδομένα από την Έκδοση Ενοικίασης Κατοικιών του Γραφείου Απογραφής των ΗΠΑ. Η έρευνα περιλαμβάνει μια σειρά ερωτήσεων σχετικά με τα έσοδα και τα έξοδα των ιδιοκτητών, που καλύπτουν μικρούς ιδιοκτήτες με λίγες ενοικιαζόμενες μονάδες, μεγαλύτερους ιδιοκτήτες που διαχειρίζονται πολλά μεγάλα ενοικιαζόμενα ακίνητα και όλους τους ενδιάμεσους. Χρησιμοποιώντας αυτά τα δεδομένα, λάβαμε τα έσοδα και τα έξοδα του ιδιοκτήτη για να υπολογίσουμε το κέρδος από την ενοικίαση. Διαπιστώσαμε ότι μετά από τακτικά έξοδα, οι ιδιοκτήτες σε φτωχές γειτονιές έβγαζαν περίπου 300 $ ανά διαμέρισμα το μήνα, οι ιδιοκτήτες σε γειτονιές της μεσαίας τάξης έβγαζαν $225 και οι ιδιοκτήτες σε πλούσιες γειτονιές 250 $.

Εξώφυλλο βιβλίου της αγγλικής έκδοσης του Poverty, από την Αμερική.

Μήπως τα σπίτια στο χαμηλότερο άκρο της αγοράς είναι παλαιότερα και απαιτούν από τους ιδιοκτήτες να πληρώνουν υψηλότερα έξοδα συντήρησης; Ίσως οφείλεται στο ότι οι ιδιοκτήτες τείνουν να υποστούν τη ζημία λόγω ζητημάτων όπως οι καθυστερήσεις των ενοικιαστών και τα υψηλά ποσοστά κενών θέσεων; Οι ιδιοκτήτες αυξάνουν τα ενοίκια ως απάντηση σε αυτές τις καταστάσεις; Εξετάσαμε επίσης αυτό το ζήτημα, λαμβάνοντας υπόψη επισκευές στέγης, υδραυλικά προβλήματα, σπασμένα τζάμια, ζητήματα ηλεκτρικού συστήματος και δεκάδες άλλες καταστάσεις που θα απαιτούσαν από τους ιδιοκτήτες να πληρώσουν τα καθυστερούμενα ενοίκια και τα κενά ακίνητα ελήφθη υπόψη και έγιναν προσαρμογές. Διαπιστώσαμε ότι μετά από όλα τα έξοδα (συμπεριλαμβανομένων των τακτικών εξόδων όπως το νερό, οι φόροι και η ασφάλιση, καθώς και τα μη συνηθισμένα έξοδα, όπως η εγκατάσταση τουαλέτες και η διατήρηση του ακινήτου), οι ιδιοκτήτες σε φτωχές γειτονιές εξακολουθούν να κερδίζουν περίπου 100 $ ανά διαμέρισμα το μήνα κέρδος, ενώ οι ιδιοκτήτες σε πλούσιες γειτονιές βγάζουν μόνο 50 $ ανά διαμέρισμα το μήνα. Σε όλη τη χώρα, οι ιδιοκτήτες σε φτωχές γειτονιές όχι μόνο δεν βρίσκονται σε μειονεκτική θέση, αλλά τείνουν να βγάζουν διπλάσια χρήματα από τους ιδιοκτήτες σε πλουσιότερες γειτονιές, αφού ληφθούν υπόψη όλα τα έξοδα.

Όμως στα πιο hot μέρη της χώρας για ακίνητα ισχύει το αντίθετο. Στη Νέα Υόρκη, για παράδειγμα, το να είσαι ιδιοκτήτης στο Σόχο έχει περισσότερα πλεονεκτήματα από ό,τι στο Νότιο Μπρονξ. Εξαίρεση αποτελεί η Νέα Υόρκη και άλλες μεγάλες πόλεις με υψηλότερο κόστος ζωής. Σε πόλεις όπου οι τιμές των κατοικιών είναι πιο τυπικές, όπως το Ορλάντο, το Λιτλ Ροκ ή η Τάλσα, το να γίνεις ιδιοκτήτης σε μια γειτονιά χαμηλού εισοδήματος είναι καλύτερη επιλογή, ειδικά σε πόλεις με τις χαμηλότερες τιμές κατοικιών στη χώρα.

Γιατί οι ιδιοκτήτες σε φτωχές γειτονιές βγάζουν περισσότερα χρήματα; Επειδή τα τακτικά έξοδά τους (ειδικά τα δάνεια και οι φόροι ακινήτων) είναι πολύ χαμηλότερα από τους ιδιοκτήτες σε πλουσιότερες γειτονιές, αλλά τα ενοίκια είναι ελαφρώς χαμηλότερα. Σε πολλές πόλεις όπου οι τιμές των κατοικιών είναι στο ή κάτω του μέσου όρου (σκεφτείτε το Μπάφαλο, αλλά όχι μέρη όπως η Βοστώνη), το ενοίκιο σε φτωχές γειτονιές δεν είναι πολύ φθηνότερο από ό,τι σε μέρη της μεσαίας τάξης της πόλης. Από το 2015 έως το 2019, το μεσαίο μηνιαίο ενοίκιο για ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων στη μητροπολιτική περιοχή της Ινδιανάπολης ήταν 991 $ σε κοινότητες με ποσοστό φτώχειας άνω του 40%, το μεσαίο μηνιαίο ενοίκιο ήταν 816 $, μόνο περίπου 17% χαμηλότερο. Σε γειτονιές με υψηλή φτώχεια, τα ενοίκια είναι πράγματι χαμηλότερα, αλλά όχι τόσο χαμηλά όσο θα μπορούσε κανείς να σκεφτεί.

Η παραπάνω θεωρία είναι συγκεκριμένη για την κατάσταση αλλά όχι για το άτομο.

Still from Homeless to Harvard: The Liz Murray Story (2003).

Μερικοί ιδιοκτήτες που νοικιάζουν τα σπίτια τους σε φτωχούς αξιοποιούν στο έπακρο τα ερειπωμένα σπίτια, αποσπούν την αξία τους και μετά τα εγκαταλείπουν, προκαλώντας ζημιές στην πόλη. Πολλά από τα στεγαστικά δεινά που αντιμετωπίζουμε αποδίδονται σε μια μικρή ομάδα ληστρικών ιδιοκτητών. Για παράδειγμα, στο Tucson της Αριζόνα και στο Fayetteville της Βόρειας Καρολίνας, τα 100 κορυφαία κτίρια με τις περισσότερες εξώσεις αντιπροσώπευαν το 40% των συνολικών εξώσεων της πόλης. Μεταξύ των ιδιοκτητών που έχω γνωρίσει, ορισμένοι αξίζουν πλήρως τον τίτλο των «κακών ιδιοκτητών παραγκουπόλεων», αλλά άλλοι προσπαθούν να προσφέρουν αξιοπρεπή στέγαση σε οικογένειες με χαμηλό εισόδημα. Έχω δει ιδιοκτήτες μικρών ακινήτων να νοικιάζουν τα σπίτια τους φθηνά, καθώς και μεγάλους κατασκευαστές ακινήτων που εργάζονται για να επιτύχουν «μηδενικές εξώσεις» μέσω προγραμμάτων εκτροπής.

Πολλοί ιδιοκτήτες αρχίζουν να επενδύουν σε ακίνητα επειδή δεν έχουν εξοικονομήσει αρκετά χρήματα για τη συνταξιοδότηση ή δεν θέλουν να δουλέψουν μια «κανονική» δουλειά όπου ένα αφεντικό παρακολουθεί για να πάει και να φύγει από τη δουλειά εγκαίρως. Η ενοικίαση σπιτιών ήταν αρχικά μια παράπλευρη επιχείρηση και «παθητικό εισόδημα», αλλά όταν αυτοί οι άνθρωποι έγιναν ιδιοκτήτες, μετέτρεψαν αυτήν την επένδυση σε κύρια επιχείρησή τους. Με άλλα λόγια, κατά την άποψή τους, αυτή η επιχείρηση θα έπρεπε να είναι ένα «παθητικό εισόδημα». είναι η πηγή του βιοπορισμού τους όταν μεγαλώσουν. Αυτό ασκεί αδικαιολόγητη πίεση στην ιδιοκτησία, κάνοντας τους ιδιοκτήτες να θέλουν να βγάλουν όσο το δυνατόν περισσότερα χρήματα.

Ακόμα από το "Winter's Bone" (2010).

Δεν υπάρχει τίποτα κακό με αυτό από μόνο του, αλλά το πρόβλημα είναι ότι το εν λόγω περιουσιακό στοιχείο τυχαίνει να είναι το σπίτι κάποιου και η αύξηση των ενοικίων κάνει τους ανθρώπους που ζουν εκεί φτωχότερους. Αυτό δεν σημαίνει ότι ένας κανονικός ιδιοκτήτης μπορεί να βγάλει τόσα χρήματα όσο (ας πούμε) ένας λογιστής, αλλά σημαίνει ότι εάν ένα άτομο ελπίζει να κερδίσει τόσα πολλά από την ενοικίαση ενός σπιτιού όσο από μια παραδοσιακή δουλειά, ή θέλει να Οι άνθρωποι που νοικιάζουν τα σπίτια τους για να επιτύχουν τη συνταξιοδοτική ελευθερία που θα χρειαζόταν ο μέσος όρος ενηλίκων ετών αποταμίευσης για να επιτευχθεί, συχνά μπορούν να το κάνουν μόνο πιέζοντας τους ενοικιαστές τους. Δεν μπορεί κανείς απλώς να πει ότι οι επιτυχημένοι ιδιοκτήτες είναι «κακοί». Ως ιδιοκτήτης, το να είσαι άπληστος για χρήματα μπορεί να οδηγήσει σε εκμετάλλευση και το να είσαι φειδωλός και συνετός μπορεί επίσης να οδηγήσει σε εκμετάλλευση—ειδικά αν το κάνουν όλοι, κάτι που ισοδυναμεί με αυτό που συχνά λένε οι άνθρωποι «μιλώντας για επιχείρηση στην επιχείρηση».

Ένα σπίτι που δεν μπορεί να μετακινηθεί,

Δεν μπορώ να αγοράσω σπίτι

Αν τα ενοίκια δεν είναι πολύ ακριβότερα σε καλύτερες γειτονιές, γιατί δεν μετακομίζουν εκεί φτωχές οικογένειες; Αυτή η ερώτηση έχει μια προϋπόθεση, δηλαδή, υποτίθεται ότι οι φτωχές οικογένειες αντιμετωπίζουν την ίδια κατάσταση με τις πλούσιες οικογένειες όταν μετακινούνται: μετακομίζουν για να ζήσουν σε καλύτερα σπίτια, να έχουν καλύτερες κοινότητες και σχολεία. Αλλά τις περισσότερες φορές, η μετακόμιση δεν είναι ευκαιρία για φτωχές οικογένειες, αλλά έκτακτη ανάγκη ή ακόμα και τραύμα.

Κυκλοφορούν κάτω από δύσκολες συνθήκες γιατί πρέπει να φύγουν—οι ιδιοκτήτες τους έχουν εκδιώξει, η πόλη τους έχει αποφύγει ή η γειτονιά έχει γίνει πολύ επικίνδυνη, κάνουν ό,τι μπορούν για να αποφύγουν τις χειρότερες γειτονιές, όποιος τα έδωσε τους το πράσινο φως στην πρώτη θέση αίτηση στέγασης, θα έπρεπε να την αποδεχτούν. Και όταν θέλουν να φύγουν από τη γειτονιά που αναγκάστηκαν να μετακομίσουν, υπάρχουν πολλά εμπόδια που τους εμποδίζουν να μετακομίσουν σε ένα καλύτερο μέρος. Οι φτωχοί ενοικιαστές έχουν συχνά ιστορικό έξωσης και ποινικό μητρώο, έχουν χαμηλά πιστωτικά σκορ ή καθόλου πιστωτικό ιστορικό και κανείς δεν είναι διατεθειμένος να υπογράψει συμβόλαιο για να τους εγγυηθεί και να δώσει στους ιδιοκτήτες περισσότερη ηρεμία. Όσοι είναι μειονότητες και όσοι έχουν παιδιά αντιμετωπίζουν επίσης διακρίσεις από τους ιδιοκτήτες.

Από τη δεκαετία του 1970, το Υπουργείο Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης των Η.Π.Α. διενεργεί ευρείας κλίμακας αξιολογήσεις των διακρίσεων στη στέγαση κάθε 10 χρόνια. Αυτές οι μελέτες περιελάμβαναν ζευγάρια εκατοντάδων ηθοποιών, παρόμοιων από κάθε άποψη εκτός από τη φυλή, που έκαναν αίτηση για το ίδιο διαμέρισμα σε πολλές μεγάλες πόλεις. Αυτή η μελέτη και άλλες παρόμοιες δείχνουν ότι ενώ τα επίπεδα διακρίσεων έχουν μειωθεί με την πάροδο του χρόνου, οι μαύροι ενοικιαστές εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν συχνά αδικίες όταν αναζητούν διαμερίσματα.

Ένα στιγμιότυπο από το Hillbilly Elegy (2020).

Οι φτωχοί ενοικιαστές δεν μπορούν επίσης να αγοράσουν σπίτια, όχι επειδή είναι πολύ φτωχοί για να αποπληρώσουν τα δάνειά τους εγκαίρως - εάν οι άνθρωποι μπορούν να πληρώσουν το ενοίκιο τους, βασικά μπορούν να αντέξουν οικονομικά τα δάνειά τους. Όμως αρκετοί παράγοντες τους αποτρέπουν ακόμη και να προσπαθήσουν να αγοράσουν ένα σπίτι. Το φθινόπωρο του 2021, γνώρισα τη Lakia Higbee, η οποία εργαζόταν σε μια αποθήκη της Amazon και ζούσε σε ένα σπίτι τεσσάρων υπνοδωματίων στο Κλίβελαντ με τις δύο ενήλικες κόρες της, τον 16χρονο γιο της και τις δύο εγγονές της. Το μηνιαίο ενοίκιο είναι 950$ Παρόλο που τα παράθυρα του σπιτιού είναι λεπτά και δεν εμποδίζουν τον άνεμο, και ο μηνιαίος λογαριασμός θέρμανσης μπορεί να φτάσει τα 500$, η Λακιά πιστεύει ότι οι συνθήκες είναι καλές. Αν αγόραζε το σπίτι με ένα συμβατικό δάνειο, θα πλήρωνε περίπου 577 δολάρια το μήνα, συμπεριλαμβανομένων των φόρων ιδιοκτησίας και της ασφάλισης. Αυτό θα εξοικονομούσε 373 $ το μήνα και η Lakia θα μπορούσε να εξοικονομήσει αρκετά χρήματα για να εγκαταστήσει νέα παράθυρα.

Αλλά ακόμη και με ένα καλό πιστωτικό σκορ και ακόμα κι αν κατάφερνε να εξοικονομήσει αρκετά για μια προκαταβολή, οι πιθανότητες της Ρακιάς να πάρει ένα στεγαστικό δάνειο για να αγοράσει ένα προσιτό σπίτι ήταν ελάχιστες επειδή οι τράπεζες δεν ήταν πρόθυμες να χρηματοδοτήσουν το είδος του σπιτιού που μπορούσε να αντέξει οικονομικά. Ανίκανες να λάβουν τέτοια δάνεια, οι φτωχές οικογένειες αναγκάζονται να πληρώσουν υψηλά ενοίκια για σπίτια που διαφορετικά θα μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά.

Στο όχι και πολύ μακρινό παρελθόν (1934-1968), οι τράπεζες σταμάτησαν να δραστηριοποιούνται σε γειτονιές χαμηλού εισοδήματος και μαύρων επειδή η ομοσπονδιακή κυβέρνηση αρνήθηκε να παράσχει ασφάλιση στεγαστικών δανείων σε αυτές τις γειτονιές. Σήμερα, οι τράπεζες εξακολουθούν να μην κάνουν πολλές δουλειές σε αυτές τις κοινότητες, επειδή είναι πιο κερδοφόρο να δραστηριοποιούνται αλλού. Το Redlining μπορεί να μην είναι πλέον επίσημη πολιτική στις Ηνωμένες Πολιτείες, αλλά οι φτωχές και κυρίως μαύρες γειτονιές, ακόμα και ολόκληρες πόλεις, εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν προβλήματα με την απόκτηση πιστώσεων. Εκατομμύρια ενοικιαστές δέχονται συνθήκες εκμετάλλευσης στέγασης όχι επειδή δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά καλύτερες επιλογές, αλλά επειδή συχνά δεν τις έχουν.

Οι χρηματοπιστωτικές αγορές πληρώνουν τη φτώχεια

Μπορείτε να διαβάσετε για την απαγόρευση της τοκογλυφίας στις αρχαίες ινδικές Βέδες, στις βουδιστικές γραφές και στην εβραϊκή Τορά. Οι φιλόσοφοι Αριστοτέλης και Ακινάτης επίσης καταδίκασαν την τοκογλυφία και ο Δάντης έστειλε ακόμη και τοκογλύφους στο έβδομο επίπεδο της κόλασης στα έργα του. Αν και αποτυγχάνουν να περιορίσουν την πρακτική της παγίδευσης των φτωχών στα χρέη, αυτά τα αποσπάσματα υποδηλώνουν ότι η ιστορία της ανήθικης συμπεριφοράς που παγιδεύει τους φτωχούς σε έναν κύκλο χρέους είναι τουλάχιστον όσο ο γραπτός λόγος. Δίπλα στη δουλεία, η τοκογλυφία είναι ίσως η αρχαιότερη μορφή εκμετάλλευσης. Πολλοί συγγραφείς έχουν απεικονίσει τους φτωχούς της Αμερικής ως μια παραμελημένη, επισκιασμένη και ξεχασμένη ομάδα. Αλλά στην πραγματικότητα, η αγορά δεν κλείνει ποτέ το μάτι στους φτωχούς, ειδικά στη χρηματοπιστωτική αγορά.

Still from Mean Streets (1973).

Στη δεκαετία του 1980, η κυβέρνηση απελευθέρωσε το τραπεζικό σύστημα, γεγονός που αύξησε τον ανταγωνισμό μεταξύ των τραπεζών. Πολλές τράπεζες αντέδρασαν αυξάνοντας τις προμήθειες και απαιτώντας από τους πελάτες να κάνουν μια ορισμένη ελάχιστη κατάθεση. Το 1977, πάνω από το ένα τρίτο των τραπεζών προσέφεραν λογαριασμούς χωρίς χρέωση στις αρχές της δεκαετίας του 1990, μόνο το 5% εξακολουθούσε να προσφέρει αυτήν την υπηρεσία. Οι μεγάλες τράπεζες μεγαλώνουν και οι κοινοτικές τράπεζες κλείνουν. Οι μεγαλύτερες τράπεζες των ΗΠΑ χρέωσαν στους πελάτες 11,68 δισεκατομμύρια δολάρια σε προμήθειες υπερανάληψης το 2019, με το 84% των τελών να βαρύνει το 9% των κατόχων λογαριασμών. Ποιος είναι το θύμα αυτού του 9%; Η απάντηση είναι εκείνοι οι πελάτες με μέση εξοικονόμηση κάτω των 350 $. Οι φτωχοί αναγκάζονται να πληρώσουν για τη φτώχεια τους.

Το 2021, η μέση χρέωση υπερανάληψης λογαριασμού είναι 33,58 $. Δεδομένου ότι οι τράπεζες τείνουν να χρεώνουν προμήθειες πολλές φορές την ημέρα, θα μπορούσατε εύκολα να λάβετε υπερανάληψη $20 και να πληρώσετε μια προμήθεια υπερανάληψης $200. Οι τράπεζες μπορούν να αρνηθούν να ανοίξουν λογαριασμούς σε όσους έχουν ιστορικό υπεραναλήψεων και συχνά το κάνουν, αλλά αυτοί οι πελάτες παρέχουν επίσης μια σταθερή ροή εσόδων για ορισμένα από τα πιο ισχυρά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα του κόσμου.

Για το μεγαλύτερο μέρος της αμερικανικής ιστορίας, οι τράπεζες εξυπηρετούσαν τους λευκούς. Μέχρι σήμερα, οι μαύροι μπορεί να αντιμετωπίσουν μια πολύ κακή εμπειρία όταν πηγαίνουν σε τράπεζες για να κάνουν επιχειρήσεις. Ορισμένοι τραπεζικοί υπάλληλοι προσδιόρισαν στερεότυπα τους μαύρους πελάτες και τους κατηγόρησαν για απάτη. Οι μαύροι αρνούνται περισσότερες αιτήσεις δανείου από πελάτες άλλων φυλετικών και εθνοτικών ομάδων, και ακόμη και όταν λαμβάνουν δάνεια, πληρώνουν υψηλότερα επιτόκια. Μια μελέτη του 2021 διαπίστωσε ότι οι μαύροι ιδιοκτήτες κατοικιών της μεσαίας τάξης (με ετήσια εισοδήματα 75.000 $ έως 100.000 $) έχουν υψηλότερο επιτόκιο για τα στεγαστικά δάνειά τους από ό,τι οι λευκοί ιδιοκτήτες σπιτιού με ετήσια εισοδήματα 30.000 $ ή λιγότερο. Σύμφωνα με στοιχεία της Ομοσπονδιακής Εταιρείας Ασφάλισης Καταθέσεων (FDIC), ένα στα 19 νοικοκυριά στις Ηνωμένες Πολιτείες ήταν χωρίς τραπεζικό λογαριασμό το 2019 και τα νοικοκυριά αυτά ξεπερνούσαν συνολικά τα 7 εκατομμύρια. Τα νοικοκυριά των μαύρων και των ισπανόφωνων έχουν σχεδόν πέντε φορές περισσότερες πιθανότητες να είναι χωρίς τραπεζικό λογαριασμό από τα λευκά νοικοκυριά.

Still from Ordinary People (1980).

Όπου υπάρχει αποκλεισμός, υπάρχει εκμετάλλευση. Οι Αμερικανοί χωρίς τραπεζικό λογαριασμό έχουν δημιουργήσει μια αγορά που τώρα εξυπηρετείται από χιλιάδες ιδρύματα εξαργύρωσης επιταγών. Η λύση είναι απλή: Το πρώτο βήμα είναι να ανοίξετε καταστήματα σε γειτονιές χαμηλού εισοδήματος και μη. Καθώς οι τράπεζες απομακρύνθηκαν από τις μαύρες γειτονιές και οι μαύροι πελάτες σταμάτησαν να αλληλεπιδρούν με τις τράπεζες, τα εναλλακτικά ιδρύματα κάλυπταν το κενό. Οι κοινοτικές τράπεζες που ήταν μικρές αλλά περήφανες για την υπηρεσία που παρείχαν, που κάποτε παρείχαν σθεναρή υποστήριξη για το μπέιζμπολ Little League και τους Boy Scouts, αντικαταστάθηκαν από καταστήματα εξαργύρωσης επιταγών με πινακίδες ζωγραφισμένες σε έντονο κίτρινο χρώμα και "Cash Check" με κόκκινο χρώμα. Τα καταστήματα δανείων ημέρας πληρωμής και τα καταστήματα εξαργύρωσης επιταγών είναι πιο συνηθισμένα σε μαύρες γειτονιές όπου η φτώχεια δεν είναι υψηλή παρά σε γειτονιές λευκών όπου η φτώχεια είναι υψηλότερη, αλλά το αντίθετο ισχύει για τις παραδοσιακές τράπεζες.

Το δεύτερο βήμα είναι να παραμείνετε ανοιχτές περισσότερο από τις παραδοσιακές τράπεζες, ακόμη και όλο το εικοσιτετράωρο και τα Σαββατοκύριακα, γιατί αν ένας πελάτης λάβει επιταγή την Παρασκευή, πολλοί δεν θα χρειαστεί να περιμένουν τη Δευτέρα για να χρησιμοποιήσουν τα χρήματα. Το τρίτο βήμα είναι η εξαργύρωση όλων των επιταγών, συμπεριλαμβανομένων των επιταγών μισθού, των κρατικών επιταγών και των προσωπικών επιταγών.

Documentary Maxed Out: Hard Times, Easy Credit and the Era of Predatory Lenders (2007).

Το τελευταίο βήμα είναι η είσπραξη του τέλους εξυπηρέτησης. Ανάλογα με το είδος της επιταγής, το κατάστημα εξαργύρωσης χρεώνει ένα τέλος από 1% έως 10%. Αυτό σημαίνει ότι ένας εργαζόμενος που κερδίζει 10 $ την ώρα και εξαργυρώνει μια επιταγή 1.000 $ αφού δουλέψει 100 ώρες σε δύο εβδομάδες, θα πρέπει να πληρώσει μια αμοιβή 10 έως 100 $ για να πάρει τα χρήματα που κέρδισε με κόπο σπατάλη (αλλά σε σύγκριση με τις απρόβλεπτες μεθόδους των παραδοσιακών τραπεζών, όπως οι αυτόματες εκπτώσεις, αυτή η μορφή εκμετάλλευσης είναι πιο αποδεκτή από πολλούς ανθρώπους, τουλάχιστον αυτό είναι προφανές. στην επιφάνεια). Οι μεγάλες επιχειρήσεις μπαίνουν επίσης στη δράση, με τη Walmart να επιτρέπει πλέον την εξαργύρωση επιταγών έως και 1.000 $. Το 2020, οι Αμερικανοί ξόδεψαν 1,6 δισεκατομμύρια δολάρια για εξαργύρωση επιταγών. Εάν οι φτωχοί άνθρωποι μπορούσαν να πάρουν τα χρήματά τους χωρίς επιπλέον κόστος, θα μπορούσαν να κρατήσουν πάνω από 1 δισεκατομμύριο δολάρια στις τσέπες τους κατά τη διάρκεια της ύφεσης του COVID-19.

Το να είσαι φτωχός μπορεί να σημαίνει ότι δεν μπορείς να κάνεις έγκαιρα τις πληρωμές σου, κάτι που μπορεί να καταστρέψει την πίστωσή σου. Εκτός από το κακό πιστωτικό σκορ, το να μην έχετε καθόλου πιστωτικό σκορ μπορεί να είναι ενοχλητικό, επηρεάζοντας 26 εκατομμύρια ενήλικες στις Ηνωμένες Πολιτείες. Άλλα 19 εκατομμύρια άνθρωποι έχουν ανεπαρκές ή ξεπερασμένο πιστωτικό ιστορικό που εμποδίζει τη βαθμολογία τους. Το να μην έχετε πιστωτικό σκορ (ή κακό πιστωτικό σκορ) μπορεί να σας εμποδίσει να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα, να αγοράσετε ασφάλιση ή ακόμα και να βρείτε δουλειά, καθώς οι εργοδότες αναζητούν όλο και περισσότερο τα πιστωτικά σκορ των υποψηφίων στις διαδικασίες πρόσληψης. Οι άνθρωποι αναπόφευκτα θα αντιμετωπίσουν καταστάσεις στη ζωή τους όπου οι ώρες εργασίας τους αφαιρούνται ή το αυτοκίνητό τους χαλάει.

Για να υποβάλετε αίτηση για δάνειο payday, θα χρειαστείτε αποκόμματα και έγκυρη ταυτότητα, καθώς και τραπεζικό λογαριασμό. Αυτό σημαίνει ότι, παρόλο που ο κλάδος είναι προσανατολισμένος σε άτομα με χαμηλό εισόδημα, δεν είναι ο μη τραπεζικός στο κάτω μέρος της αγοράς. (Οι πελάτες δανείων payday κερδίζουν περίπου 30.000 $ ετησίως.) Οι πελάτες λαμβάνουν ένα μικρό δάνειο, συνήθως λιγότερο από $500, και συνήθως πληρώνουν ένα ποσοστό από κάθε $100 που δανείζονται. Μια προμήθεια $15 για κάθε $100 που δανείζεστε μπορεί να ακούγεται λογική, αλλά στην πραγματικότητα ισοδυναμεί με ετήσιο επιτόκιο 400%. Ο μεσίτης δανείου θα ζητήσει από τον δανειολήπτη να παράσχει μεθόδους αποπληρωμής, όπως πρόσβαση για ανάληψη χρημάτων από τον τραπεζικό λογαριασμό του δανειολήπτη ή μια μεταχρονολογημένη επιταγή γραμμένη για το πλήρες ποσό του δανείου συν μια προμήθεια. Οι όροι αυτών των δανείων είναι ως επί το πλείστον 2 έως 4 εβδομάδες μέχρι την αποπληρωμή την επόμενη ημέρα πληρωμής, εξ ου και η ονομασία "δάνεια ημέρας πληρωμής".

Ωστόσο, όταν το δάνειο λήγει, πολλές φορές μένεις πάμπτωχος, οπότε ζητάς αναβολή, που σου κοστίζει περισσότερα χρήματα.

Για παράδειγμα, παίρνετε ένα δάνειο $400 και το εξοφλείτε σε δύο εβδομάδες, συν μια προμήθεια $15 για κάθε $100 όταν λήξει το αρχικό δάνειο, ο μεσίτης στεγαστικών δανείων μπορεί να σας επιτραπεί να αναβάλει επιστρέφετε πρώτα το τέλος χειρισμού 60 $ και, στη συνέχεια, θα χρεώσει μια άλλη χρέωση χειρισμού, όπως άλλα 60 $. Ακριβώς έτσι, χρεωθήκατε με χρέωση 120 $ για δανεισμό 400 $, και αυτό μόνο εάν ζητήσατε παράταση. Το 80% των δανείων payday αναβάλλονται ή ανανεώνονται. Δεδομένου ότι οι δανειστές ημέρας πληρωμής έχουν πρόσβαση στον τραπεζικό σας λογαριασμό, μπορούν να κάνουν υπερανάληψη του λογαριασμού σας, επομένως επιβαρύνεστε με τις προμήθειες του δανείου συν τις προμήθειες της τράπεζας. Περίπου το 1/3 του συνόλου των δανείων payday εκδίδεται πλέον μέσω Διαδικτύου και σχεδόν οι μισοί από τους ανθρώπους που έχουν λάβει διαδικτυακά δάνεια έχουν υπερανάληψη των τραπεζικών λογαριασμών τους από τον δανειστή. Ο μέσος δανειολήπτης έχει χρέος για πέντε μήνες και πρέπει να πληρώσει 520 δολάρια σε προμήθειες για να δανειστεί 375 δολάρια. Για τους δανειστές payday, το να βάλουν τους ανθρώπους σε χρέη είναι το καλύτερο δυνατό αποτέλεσμα, με τον οποίο μετατρέπουν ένα κέρδος 15 $ σε 150 $.

υψηλή τιμή

Τα προϊόντα του μη κυρίαρχου τραπεζικού κλάδου βασίζονται σε δύο προϋποθέσεις: πρώτον, οι μειονεκτούσες ομάδες έχουν επείγουσες πραγματικές ανάγκες, δεύτερον, οι επαγγελματίες σε αυτόν τον κλάδο γνωρίζουν ότι οι οικονομικές δυσκολίες των πελατών τους θα διαρκέσουν για μεγάλο χρονικό διάστημα, ακόμη και αν οι ίδιοι οι πελάτες είναι. απρόθυμος να το παραδεχτεί. Όταν μπείτε σε έναν δανειστή ημέρας πληρωμής, τα μάτια σας είναι καρφωμένα στην άμεση κατάσταση—το ενοίκιο σας έχει καθυστερήσει και ο ιδιοκτήτης σας μπορεί να σας εκδιώξει το ρεύμα. (Το 70% των ανθρώπων συνάπτουν δάνεια ημέρας πληρωμής για να πληρώσουν ενοίκιο, λογαριασμούς κοινής ωφελείας ή άλλα βασικά έξοδα διαβίωσης.) Ωστόσο, οι δανειστές είναι επικεντρωμένοι στο μέλλον σας και ήδη προβλέπουν ότι θα βιαστείτε μετά από 14 ημέρες, χωρίς να μπορείτε να πληρώσετε Ξέρει ότι θα υπογράψετε ένα έγγραφο επέκτασης. Στα μάτια του δανειστή, είσαι μεγάλη υπόθεση.

Οι δανειστές ανταγωνίζονται μεταξύ τους ως προς την τοποθεσία, τις ώρες και το πόσο γρήγορα μπορούν να επεξεργαστούν τις αιτήσεις, αλλά δεν ανταγωνίζονται σε χρεώσεις. Γιατί ξέρουν ότι οι πελάτες είναι ήδη απελπισμένοι και δεν θα ψωνίσουν. Αυτό σημαίνει ότι τα δάνεια είναι ακριβά και οι δανειολήπτες παρασύρονται σε όποιο κατάστημα και αν πάνε. Ως αποτέλεσμα, οι παραδοσιακές τράπεζες μπορούν να ανταγωνιστούν με τους δανειστές της ημέρας πληρωμής, προσφέροντας βραχυπρόθεσμα δάνεια με πολύ χαμηλότερες προμήθειες.

Ακόμα από το "Winter's Bone" (2010).

Μια μελέτη εκτιμά ότι οι εμπορικές τράπεζες εξακολουθούν να μπορούν να αποκομίσουν κέρδη ακόμα κι αν χρεώνουν μόνο το 1/8 της τιμής της αγοράς για βραχυπρόθεσμα δάνεια. Αλλά μέχρι στιγμής, καμία τράπεζα δεν θέλει να κάνει αυτή τη δουλειά. Δεν είναι το ίδιο πράγμα με τη χρέωση τελών υπερανάληψης σε πελάτες χαμηλού εισοδήματος, διότι, αν και αυτές οι χρεώσεις βαρύνουν κυρίως τους φτωχότερους πελάτες, φαινομενικά ισχύουν για όλους τους πελάτες. Ωστόσο, η επιχειρηματική δραστηριότητα με δάνειο payday σημαίνει παροχή χρηματοοικονομικών προϊόντων ειδικά σχεδιασμένων για πελάτες χαμηλού επιπέδου.

Μέχρι στιγμής, στελέχη σε ιδρύματα όπως η JPMorgan Chase και η Citigroup έχουν αποφασίσει ότι δεν αξίζει τον κόπο. Εάν οι δανειολήπτες δανείων ημέρας πληρωμής δεν είναι ευαίσθητοι στις τιμές (όπως είναι οι περισσότεροι άνθρωποι που είναι οικονομικά περιορισμένοι) και εάν οι περισσότερες εμπορικές τράπεζες εξακολουθούν να αποτυγχάνουν να εξυπηρετούν τους φτωχούς, τότε υπάρχει μια αποτυχία της αγοράς υπέρ του κλάδου των δανείων. Ο λόγος που οι δανειστές της ημέρας πληρωμής χρεώνουν υψηλές προμήθειες δεν είναι επειδή ο δανεισμός σε φτωχούς ανθρώπους είναι επικίνδυνος - ακόμη και με πολλαπλές παρατάσεις, οι περισσότεροι δανειολήπτες θα το επιστρέψουν τελικά. Οι δανειστές χρεώνουν υψηλά επιτόκια επειδή μπορούν.

Κάθε χρόνο, οι άνθρωποι πληρώνουν περισσότερα από 11 δισεκατομμύρια δολάρια σε προμήθειες υπερανάληψης, 1,6 δισεκατομμύρια δολάρια σε προμήθειες εξαργύρωσης επιταγών και έως 9,8 δισεκατομμύρια δολάρια σε προμήθειες δανείου ημέρας πληρωμής. Αυτό ανέρχεται σε 61 εκατομμύρια δολάρια την ημέρα, που βαρύνουν κυρίως άτομα με χαμηλό εισόδημα, και αυτό δεν περιλαμβάνει τα χρήματα που κερδίζονται ετησίως από τα ενεχυροδανειστήρια, τις υπηρεσίες δανεισμού τίτλων και τις επιχειρήσεις μίσθωσης προς αγορά. Ο James Baldwin σχολίασε το 1961 ότι «είναι εξαιρετικά ακριβό πράγμα να είσαι φτωχός», αλλά μάλλον δεν είχε ιδέα πόσο υψηλό ήταν το κόστος.

Πρωτότυπος συγγραφέας/Μάθιου Ντέσμοντ

Απόσπασμα/Luo Dong

Editor/Xixi

Διόρθωση της εισαγωγής/Liu Jun