las parcelas de tierra populares obtuvieron primas elevadas, lo que encendió una "chispa" para un mercado inmobiliario en auge
2024-10-01
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con frecuencia se publican políticas importantes para el mercado inmobiliario y el mercado inmobiliario ha abierto un "modo de calentamiento" para el mercado inmobiliario.
desde septiembre, los mercados de tierras en chengdu, guangzhou, shenzhen y otras ciudades han visto parcelas de tierra con primas altas. la tasa de prima de las parcelas de tierra en chengdu incluso superó el 80%. también hay parcelas de tierra que han establecido un nuevo récord de precio mínimo en chengdu. el mercado de subastas de terrenos ha comenzado. hay una tendencia de "chispa".
algunas personas creen que una mejora en el mercado inmobiliario será beneficiosa para aumentar la confianza en el mercado inmobiliario desde el origen, y el gobierno también espera que la venta de algunas parcelas estrella pueda generar entusiasmo en todo el mercado. con el hecho de que la industria inmobiliaria ha reducido el pago inicial mínimo en los últimos dos días, la lógica de políticas como ajustar las tasas de interés hipotecarias existentes y relajar las restricciones de compra en ciudades como guangzhou y shenzhen es consistente.
la tasa de prima más alta supera el 80%
el 29 de septiembre, una feroz competencia por decenas de miles de millones de parcelas de tierra en guangzhou despertó la atención del mercado. el terreno es el terreno del molino harinero nanfang en el distrito de tianhe, ciudad de guangzhou (lote número at080722). después de 5 horas y 148 rondas de licitación, finalmente se vendió a poly development por 11,76 mil millones de yuanes. el precio de la transacción fue de 67.000 yuanes por metro cuadrado. metros, con una tasa de prima del 33,4%, lo que lo convierte en el segundo terreno de subasta de terrenos más alto en guangzhou.
el terreno está ubicado al norte de la avenida linjiang y al sur de yuancun. era el terreno utilizado anteriormente por nanfang flour mill y yuancun grain group. la parcela está en una buena ubicación, adyacente al distrito este de zhujiang new town y al distrito oeste de financial city cbd. enfrente está pazhou y el complejo de la feria de cantón. la escasa vista del río en el lado sur ha atraído a cuatro desarrolladores. , incluidos poly, china overseas, yuexiu y pengrui, para inscribirse en la subasta.
chen xueqiang, director de investigación de la sucursal de guangzhou del instituto de investigación index de china, dijo que este terreno es el único terreno en guangzhou que puede ampliar la proporción de balcones al 30%, lo que es más alto que la nueva regulación actual del 20%, que esto significa que la tasa de viabilidad de los proyectos construidos en este terreno es posible que supere el 130%. al mismo tiempo, el espacio público abierto sobre el segundo piso se puede ampliar al 10% independientemente del área de construcción. para entonces, el terreno creará un proyecto de producto de lujo único.
además de guangzhou, los mercados de subasta de tierras en chengdu y shenzhen también han experimentado un auge en los últimos días. el precio mínimo de un terreno en el nuevo distrito de tianfu de chengdu ha establecido un nuevo récord histórico.
en la tarde del 26 de septiembre, se vendió oficialmente el terreno residencial con el número de parcela a001-0219 en la calle xin'an, distrito de bao'an, shenzhen, atrayendo inversores como oct, china merchants shekou, greentown china, poly real estate y china resources. land, china railway + energy construction, hisense, yuexiu, nueve empresas inmobiliarias de china overseas real estate participaron en la licitación. después de 82 rondas de licitación, poly real estate ganó el terreno por 2.820 millones de yuanes.
esta es la primera venta de terrenos desde que shenzhen cambió las reglas anteriores de subasta de terrenos de "límite de precio + lotería" e implementó el modelo de transferencia "el mejor postor obtiene". vale la pena señalar que el precio mínimo de transacción del terreno alcanzó los 52.000 yuanes/metro cuadrado, con una tasa de prima del 35,58%, cambiando la práctica anterior de shenzhen de una tasa de prima máxima del 15% para las subastas de terrenos.
una persona de una empresa de bienes raíces que participó en la licitación por el terreno dijo a china business news que la razón por la que shenzhen cambió su práctica anterior de una tasa de prima máxima del 15% fue porque quería impulsar la crisis aumentando la prima de la subasta de terrenos. tasas y precios de transferencia de terrenos. el mercado de subastas de terrenos ha elevado las expectativas sobre los precios de la vivienda.
vale la pena señalar que el precio mínimo de este terreno es 10.000 yuanes/metro cuadrado más alto que el del terreno adyacente "china railway nengjian yuezhen mansion" vendido el año pasado. una persona de una empresa de bienes raíces que participó en la licitación del terreno de la calle xin'an en el distrito de bao'an dijo a china business news que, bajo la actual baja tasa de ventas general del mercado inmobiliario, la tasa de ventas del "china railway energy el proyecto de construcción "mansión yuezhen" adyacente al terreno mencionado anteriormente supera el nivel de la industria, el precio mínimo de 52.000 yuanes por metro cuadrado es relativamente caro, pero para las empresas inmobiliarias que adquieren terrenos, todavía hay un cierto margen de beneficio y lo harán. no sufrir pérdidas, y el terreno en venta no estipula el límite máximo para el precio de venta de viviendas comerciales, las empresas inmobiliarias tienen más margen para ajustar los precios.
el 20 de septiembre, la subasta de un terreno de 24 acres en la tercera fase de la ciudad financiera de chengdu atrajo la participación de más de diez empresas inmobiliarias como jinmao, china merchants, greentown y shell. después de 82 rondas de licitación. beihaojia finalmente ganó la transacción. el precio mínimo fue de 27.000 yuanes por metro cuadrado, con una tasa de prima del 42,19%, rompiendo una vez más el récord del precio mínimo en chengdu.
se informa que los "24 acres de tierra" mencionados anteriormente son la segunda subasta de terrenos residenciales después del ajuste de la regulación regional de la fase iii de la ciudad financiera de chengdu. también es el primer terreno residencial subastado por la fase iii de la ciudad financiera de chengdu después de la "doble". "límite terrestre" fue cancelado. vale la pena señalar que el primer terreno residencial en la tercera fase de la ciudad financiera se vendió en junio del año pasado. era un "terreno de doble límite" y lo ganó china resources land. el precio mínimo fue de 21.000 yuanes por metro cuadrado. , y el límite del precio de la casa de agua clara era de 36.000 yuanes por metro cuadrado. en el primer semestre de este año, se puso a la venta el primer terreno residencial en financial city. el nombre de la propiedad es "financial city·jinchen mansion". el precio total promedio de cada unidad supera los 10 millones de yuanes y se vendió rápidamente. en ambas aperturas.
la sucursal de sichuan del instituto de investigación index de china declaró que, a juzgar por la entrada en el mercado de proyectos de terrenos residenciales en el mismo sector, la parcela de tierra de "24 acres" mencionada anteriormente en chengdu es suficientemente escasa y se vendió con una prima alta. lo cual es una percepción normal en la industria. al mismo tiempo, la parcela de tierra está en chengdu. las parcelas de tierra se vendieron después de que se publicara el "reglamento técnico de gestión de planificación urbana de chengdu (2024)" el 20 de junio, por lo que el proyecto tiene mayor importancia. espacio para la creación de productos.
además de las parcelas de tierra mencionadas anteriormente con precios mínimos récord, la venta de la "parcela de tierra de 37 acres en luhu" en el área urbana central de chengdu el 27 de septiembre también atrajo la atención del mercado. el terreno atrajo a 10 empresas para participar en la subasta, con más de 100 rondas de licitación. finalmente, lo ganó rundafeng binjiang, una empresa privada de sichuan. el precio mínimo fue de 24.000 yuanes por metro cuadrado, ocupando el tercer lugar en el precio mínimo récord de chengdu. , y la tasa de prima fue aún mayor: 86,9%. se informa que este terreno es el primer suministro de terreno en el nuevo distrito de tianfu después de un lapso de nueve meses. también es el primer terreno en ingresar al mercado después de la implementación del "reglamento sobre innovación en la gestión de la planificación de park city en áreas administradas directamente". nuevo distrito de sichuan tianfu (2024) ".
"la otra cara de la moneda"
aunque hay "chispas" en el mercado del suelo, si se analiza el mercado en su conjunto, todavía se encuentra en un ciclo de enfriamiento.
el 19 de septiembre, se vendió el terreno residencial en xihongmendong group, distrito de daxing, beijing, y xingchuang real estate lo ganó a un precio de reserva de 2,225 millones. vale la pena señalar que el precio promedio de transacción de la parte residencial de este terreno es de aproximadamente 36.200 yuanes / metro cuadrado, mientras que hace 1 o 2 años, cuando se vendieron los terrenos de oak bay phase iii y china construction jiuyue mansion en la misma área. , se vendieron por un 15 % más sobre el precio máximo, el precio mínimo medio es de unos 41.000 por metro cuadrado. por el contrario, el precio mínimo de la parcela xihongmen east recientemente vendida ha bajado unos 4.800 yuanes por metro cuadrado.
una reciente subasta de terrenos en hangzhou demostró la racionalidad de las empresas inmobiliarias a la hora de adquirir terrenos y la diferenciación del mercado inmobiliario. específicamente, el 30 de septiembre, hangzhou vendió dos terrenos residenciales, ambos terrenos escasos de baja densidad con una relación de superficie construida de 1,1 a 1,2. sin embargo, las empresas inmobiliarias que participaron en la subasta se concentraron principalmente en el terreno de dingqiao. después de 27 rondas de licitación, la parcela de tierra de dingqiao finalmente fue adquirida por tianyang real estate con una prima del 20,5%, mientras que la parcela de tierra de qiaosi en el distrito de linping fue adquirida por yingguan holdings al precio más bajo.
el vicepresidente senior de la región de china oriental del instituto de investigación index de china dijo que la parcela de tierra de dingqiao es la primera parcela de tierra de baja densidad sin límite de precio en el distrito de shangcheng. está ubicada en el lado norte del parque del lago dingqiao taohua, aproximadamente. a 700 metros de la estación de metro taohua lake park, longhu tianjie está a unos 800 metros y cuenta con instalaciones completas. el precio inicial de subasta de este terreno es 2.631 yuanes/metro cuadrado más bajo que el del terreno de la mansión jinmao en el mismo sector. el precio de venta superpuesto de las viviendas comerciales no está limitado, lo que brinda a las empresas de bienes raíces un mayor margen para negociar.
"la parcela de qiaosi está limitada por la velocidad del tráfico y las empresas de bienes raíces no están lo suficientemente entusiasmadas como para competir". los estudiantes de gaoyuan dijeron que la propiedad inmobiliaria de baja densidad "baoyiqin dongrunfu" a la venta alrededor de la parcela de qiaosi tiene un volumen de transacciones mensual promedio de sólo 12 unidades, y el rendimiento de la velocidad del tráfico es promedio, la ubicación y las instalaciones de apoyo del terreno de qiaosi mencionado anteriormente son más débiles que las de la "mansión baoyiqin dongrun" en venta. por lo tanto, aunque el precio inicial del terreno de qiaosi tiene. reducido, las empresas inmobiliarias siguen siendo racionales y cautelosas.
li yujia, investigador del centro de investigación de políticas de vivienda de la provincia de guangdong, cree que las primas de las subastas de tierras para muchas parcelas han sido relativamente altas recientemente. por un lado, la confianza de los promotores ha aumentado después de que las políticas propuestas a nivel nacional. estabilizar la industria inmobiliaria, por otro lado, los gobiernos locales han hecho concesiones a los promotores en las subastas de terrenos, como cancelar la política "7090" y aumentar la proporción de espacios semiabiertos. las parcelas de terreno premium cumplen con la ubicación y las condiciones de soporte requeridas para viviendas comerciales mejoradas de alto nivel, y actualmente existe una gran demanda de viviendas mejoradas de alto nivel en el mercado.
li yujia dijo que la mejora en el mercado inmobiliario será beneficiosa para aumentar la confianza en el mercado inmobiliario desde la fuente. esto está en consonancia con la reducción del índice mínimo de pago inicial por parte de la industria inmobiliaria, el ajuste de las tasas de interés hipotecarias existentes y la mejora del mercado inmobiliario. la relajación de las restricciones de compra y otras políticas en ciudades como guangzhou y shenzhen en los últimos dos días es coherente.
al mismo tiempo, li yujia también dijo que, en general, las parcelas de tierra con primas altas solo están aisladas, porque las parcelas de tierra con primas altas a menudo tienen algunas características comunes, es decir, están ubicadas en el área central de la ciudad. , el nivel de planificación del área es muy alto y las áreas circundantes las instalaciones de apoyo están completas, pero las parcelas de tan alta calidad son raras. la mayoría de las parcelas actualmente en el mercado son parcelas ordinarias y es difícil conseguir una buena transferencia. de hecho, desde 2022, algunas parcelas de tierra estrella se han vuelto populares y la mayoría de las parcelas de tierra están frías. estas son dos situaciones principales en el mercado de tierras. esta situación puede continuar durante algún tiempo.
meng xinxin, analista del instituto de investigación de índices de china, cree que la tendencia a la contracción del mercado nacional de tierras no ha cambiado en 2024 y que las empresas inmobiliarias siguen siendo cautelosas a la hora de adquirir tierras. sólo los sectores centrales de las ciudades calientes se mantienen en cierto grado. de popularidad. recientemente han aparecido nuevas políticas con frecuencia. el 24 de septiembre, los tres departamentos financieros tomaron la iniciativa al proponer una serie de políticas de apoyo inmobiliario. posteriormente, el buró político del comité central rara vez se reunió a finales de septiembre para estudiar la situación económica. situación y propuso por primera vez “promover que el mercado inmobiliario deje de caer y se estabilice”, lanzando la señal más fuerte hasta la fecha para “estabilizar el sector inmobiliario” que ha inyectado confianza al mercado. a juzgar por las recientes subastas de tierras, algunas parcelas en chengdu y guangzhou se han vuelto más populares. sin embargo, las tierras en nanjing y suzhou se venden a precios de reserva.
meng xinxin dijo que, en general, el entorno actual de subasta de tierras sigue siendo relajado y que la publicación del new deal ha restablecido las expectativas del mercado de las empresas inmobiliarias hasta cierto punto, pero se refleja más en las ciudades calientes o en los sectores de alta calidad. , y hará falta tiempo para que el mercado nacional de tierras se caliente.
(este artículo proviene de china business news)
