les parcelles de terrain populaires ont atteint des primes élevées, déclenchant une « étincelle » pour un marché immobilier en plein essor
2024-10-01
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des politiques majeures pour le marché immobilier sont publiées fréquemment et le marché foncier a ouvert un « mode d'échauffement » pour le marché immobilier.
depuis septembre, les marchés fonciers de chengdu, guangzhou, shenzhen et d'autres villes ont vu des parcelles de terrain à haut prix. le taux de prime des parcelles de terrain à chengdu a même dépassé 80 %. certaines parcelles de terrain ont également établi un nouveau record de prix plancher à chengdu. le marché des enchères foncières a commencé.
certains pensent qu'une amélioration du marché foncier sera bénéfique pour renforcer la confiance dans le marché immobilier dès la source, et le gouvernement espère également que la vente de certaines parcelles vedettes pourra susciter l'enthousiasme sur l'ensemble du marché. avec le fait que le secteur immobilier a abaissé l'acompte minimum au cours des deux derniers jours. la logique des politiques telles que l'ajustement des taux d'intérêt hypothécaires existants et l'assouplissement des restrictions d'achat dans des villes comme guangzhou et shenzhen est cohérente.
le taux de prime le plus élevé dépasse 80 %
le 29 septembre, une concurrence féroce pour des dizaines de milliards de parcelles de terrain à guangzhou a attiré l'attention du marché. le terrain est le terrain du moulin à farine nanfang dans le district de tianhe, ville de guangzhou (parcelle n° at080722). après 5 heures et 148 tours d'enchères, il a finalement été vendu à poly development pour 11,76 milliards de yuans. le prix de transaction était de 67 000 yuans/carré. mètres, avec un taux de prime de 33,4%, ce qui en fait le deuxième terrain le plus élevé aux enchères à guangzhou.
le terrain est situé au nord de l'avenue linjiang et au sud de yuancun. c'était le terrain autrefois utilisé par le moulin à farine nanfang et le groupe céréalier yuancun. le terrain est bien situé, à côté du district est de la nouvelle ville de zhujiang et du district ouest du cbd de financial city. en face se trouvent pazhou et le complexe de la foire de canton. la rare vue sur la rivière du côté sud a attiré quatre promoteurs. , dont poly, china overseas, yuexiu et pengrui, pour s'inscrire aux enchères.
chen xueqiang, directeur de recherche de la branche de guangzhou de l'institut de recherche china index, a déclaré que ce terrain est le seul terrain de guangzhou qui peut augmenter la proportion de balcons à 30 %, ce qui est supérieur à la nouvelle réglementation actuelle de 20 %, qui signifie que le taux de praticité des projets construits sur ce terrain il est possible de dépasser 130%. dans le même temps, l'espace public ouvert au-dessus du deuxième étage peut être agrandi jusqu'à 10 %, quelle que soit la superficie du bâtiment. d'ici là, le terrain créera un projet de produit de luxe unique.
outre guangzhou, les marchés aux enchères de terrains à chengdu et à shenzhen ont également connu un essor ces derniers jours. le prix plancher d'un terrain dans le nouveau district de tianfu à chengdu a établi un nouveau record historique.
dans l'après-midi du 26 septembre, le terrain résidentiel portant le numéro de parcelle a001-0219 dans la rue xin'an, district de bao'an, à shenzhen, a été officiellement vendu, attirant des investisseurs dont oct, china merchants shekou, greentown china, poly real estate, china resources. terrain, china railway + energy construction, hisense, yuexiu, neuf sociétés immobilières de china overseas real estate ont participé à l'appel d'offres. après 82 tours d'appel d'offres, le terrain a été remporté par poly real estate pour 2,82 milliards de yuans.
il s'agit de la première vente de terrains depuis que shenzhen a modifié les anciennes règles d'enchères foncières « limite de prix + loterie » et a mis en œuvre le modèle de transfert « le plus offrant obtient ». il convient de noter que le prix plancher de transaction du terrain a atteint 52 000 yuans/mètre carré, avec un taux de prime de 35,58 %, modifiant ainsi la pratique antérieure de shenzhen d'un taux de prime maximum de 15 % pour les enchères de terrains.
une personne d'une société immobilière qui a participé à l'appel d'offres pour le terrain a déclaré à china business news que la raison pour laquelle shenzhen avait modifié sa pratique précédente d'un taux de prime maximum de 15 % était parce qu'elle souhaitait accélérer le ralentissement en augmentant la prime aux enchères foncières. et les prix de transfert des terrains. le marché des enchères foncières a fait augmenter les attentes en matière de prix de l'immobilier.
il convient de noter que le prix plancher de ce terrain est de 10 000 yuans/mètre carré plus élevé que celui du terrain adjacent « china railway nengjian yuezhen mansion » vendu l'année dernière. une personne d'une société immobilière qui a participé à l'appel d'offres pour le terrain de la rue xin'an dans le district de bao'an a déclaré à china business news que, compte tenu du faible taux de vente global actuel du marché immobilier, le taux de vente du « china railway energy le projet "construction yuezhen mansion" adjacent au terrain mentionné ci-dessus surpasse le niveau de l'industrie, le prix plancher de 52 000 yuans/mètre carré est relativement cher, mais pour les sociétés immobilières qui acquièrent des terrains, il y a toujours une certaine marge bénéficiaire et elles le feront. ne subissent pas de pertes et les terrains à vendre ne stipulent pas de limite maximale pour le prix de vente des logements commerciaux, les sociétés immobilières ont plus de marge pour ajuster les prix.
le 20 septembre, la vente aux enchères d'un terrain de 24 acres dans la troisième phase de chengdu financial city a attiré la participation de plus de dix sociétés immobilières telles que jinmao, china merchants, greentown et shell. après 82 tours d'enchères, beihaojia a finalement remporté la transaction. le prix plancher était de 27 000 yuans/mètre carré, avec un taux de prime de 42,19 %, battant une fois de plus le record du prix plancher à chengdu.
il est rapporté que les « 24 acres de terrain » mentionnés ci-dessus constituent la deuxième vente aux enchères de terrains résidentiels après l'ajustement de la réglementation régionale de la phase iii de chengdu financial city. il s'agit également du premier terrain résidentiel mis aux enchères par chengdu financial city phase iii après le « double ». limite foncière » a été annulée. il convient de noter que le premier terrain résidentiel de la troisième phase de la financial city a été vendu en juin de l'année dernière. il s'agissait d'un « terrain à double limite » et a été remporté par china resources land au prix plancher de 21 000 yuans/mètre carré. , et la limite du prix des maisons d'eau claire était de 36 000 yuans/mètre carré. au premier semestre de cette année, le premier terrain résidentiel de financial city a été mis sur le marché. le nom de la propriété est « financial city·jinchen mansion ». le prix total moyen de chaque unité dépasse 10 millions de yuans et il a été rapidement vendu. dans les deux ouvertures.
la branche du sichuan de l'institut de recherche china index a déclaré qu'à en juger par l'entrée sur le marché de projets de terrains résidentiels dans le même secteur, la parcelle de terrain de « 24 acres » mentionnée ci-dessus à chengdu est suffisamment rare et a été vendue à un prix élevé. ce qui est une perception normale dans l'industrie. dans le même temps, la parcelle de terrain se trouve à chengdu. les parcelles de terrain ont été vendues après la publication du « règlement technique sur la gestion de l'urbanisme de chengdu (2024) » le 20 juin, le projet a donc une plus grande portée. espace pour la création de produits.
en plus des parcelles mentionnées ci-dessus avec des prix planchers record, la vente de la « parcelle de terrain de 37 acres à luhu » dans la zone urbaine centrale de chengdu le 27 septembre a également attiré l'attention du marché. le terrain a attiré 10 entreprises qui ont participé à l'enchère, avec plus de 100 tours d'enchères. finalement, il a été remporté par rundafeng binjiang, une entreprise privée du sichuan. le prix plancher était de 24 000 yuans/mètre carré, se classant au troisième rang du prix plancher record de chengdu. , et le taux de cotisation était encore plus élevé, il est de 86,9 %. il est rapporté que ce terrain est le premier terrain disponible dans le nouveau district de tianfu après une période de neuf mois. il s'agit également du premier terrain à entrer sur le marché après la mise en œuvre du « règlement sur l'innovation en matière de gestion de la planification des parcs et des villes dans les zones directement administrées. nouveau district de sichuan tianfu (2024)".
"le revers de la médaille"
bien qu'il y ait des « étincelles » sur le marché foncier, si l'on considère l'ensemble du marché, il est encore dans un cycle de refroidissement.
le 19 septembre, le terrain résidentiel du groupe xihongmendong, district de daxing, pékin, a été vendu et xingchuang real estate l'a remporté au prix de réserve de 2,225 milliards. il convient de noter que le prix de transaction moyen de la partie résidentielle de ce terrain est d'environ 36 200 yuans/mètre carré, alors qu'il y a 1 à 2 ans, lorsque les terrains d'oak bay phase iii et de china construction jiuyue mansion dans la même zone ont été vendus. , ils ont été vendus avec une prime de 15 % sur le prix le plus élevé, le prix plancher moyen étant d'environ 41 000/mètre carré. en revanche, le prix plancher du terrain xihongmen est récemment vendu a baissé d'environ 4 800 yuans/mètre carré.
une récente vente aux enchères de terrains à hangzhou a démontré la rationalité des sociétés immobilières dans l'acquisition de terrains et la différenciation du marché foncier. plus précisément, le 30 septembre, hangzhou a vendu deux terrains résidentiels, qui étaient tous deux des terrains rares à faible densité avec un ratio de surface au sol de 1,1 à 1,2. cependant, les sociétés immobilières participant à l'enchère étaient principalement concentrées sur le terrain de dingqiao. après 27 tours d'enchères, la parcelle de terrain dingqiao a finalement été acquise par tianyang real estate avec une prime de 20,5 %, tandis que la parcelle de terrain qiaosi dans le district de linping a été acquise par yingguan holdings au prix le plus bas.
le vice-président principal de la région de la chine orientale de l'institut de recherche china index a déclaré que la parcelle de terrain de dingqiao est la première parcelle de terrain à faible densité sans limite de prix dans le district de shangcheng. elle est située du côté nord du parc du lac dingqiao taohua, à environ 200 mètres. à 700 mètres de la station de métro taohua lake park, longhu tianjie est à environ 800 mètres et dispose d'installations de vie complètes. le prix de vente aux enchères de départ de ce terrain est inférieur de 2 631 yuans/mètre carré à celui du terrain de jinmao mansion dans le même secteur. le prix de vente superposé des logements commerciaux n'est pas limité, ce qui donne aux sociétés immobilières une plus grande marge de négociation.
« le terrain de qiaosi est limité par la vitesse de la circulation, et les sociétés immobilières ne sont pas assez enthousiastes pour rivaliser. » les étudiants de gaoyuan ont déclaré que l'immobilier à faible densité « baoyiqin dongrunfu » à vendre autour du terrain de qiaosi avait un volume de transactions mensuel moyen de seulement 12 unités, et les performances de vitesse de circulation sont moyennes, l'emplacement et les installations de soutien du terrain qiaosi mentionné ci-dessus sont plus faibles que ceux du « baoyiqin dongrun mansion » en vente. par conséquent, bien que le prix de départ du terrain qiaosi ait. été réduite, les foncières restent rationnelles et prudentes.
li yujia, chercheur au centre provincial de recherche sur les politiques de logement du guangdong, estime que les taux de prime des enchères de terrains pour de nombreuses parcelles de terrain ont été relativement élevés récemment. d'une part, la confiance des promoteurs a augmenté après que les politiques proposées au niveau national aient été mises en place. stabiliser le secteur immobilier ; d'autre part, les gouvernements locaux ont fait des concessions aux promoteurs dans les enchères de terrains, comme l'annulation de la politique « 7090 » et l'augmentation de la proportion d'espaces semi-ouverts. les parcelles de terrain haut de gamme répondent aux conditions d'emplacement et de soutien requises pour les logements commerciaux améliorés haut de gamme, et il existe actuellement une forte demande de logements améliorés haut de gamme sur le marché.
li yujia a déclaré que l'amélioration du marché foncier contribuerait à renforcer la confiance dans le marché immobilier dès la source. cela est conforme à la réduction du taux de mise de fonds minimum dans le secteur immobilier, à l'ajustement des taux d'intérêt hypothécaires existants et à l'amélioration du marché immobilier. l'assouplissement des restrictions d'achat et d'autres politiques dans des villes comme guangzhou et shenzhen au cours des deux derniers jours la logique est cohérente.
dans le même temps, li yujia a également déclaré que dans l'ensemble, les parcelles avec des taux de prime élevés ne sont qu'isolées, car les parcelles avec des taux de prime élevés ont souvent des caractéristiques communes, c'est-à-dire qu'elles sont situées dans la zone centrale de la ville. , le niveau de planification de la zone est très élevé et les zones environnantes les installations de soutien sont complètes, mais des parcelles de cette qualité sont rares. la plupart des parcelles actuellement sur le marché sont des parcelles ordinaires et il est difficile d'obtenir un bon transfert. en fait, depuis 2022, quelques parcelles vedettes sont devenues populaires, et la plupart des parcelles sont froides. ce sont deux situations principales sur le marché foncier. cette situation pourrait perdurer pendant un certain temps.
meng xinxin, analyste au china index research institute, estime que la tendance au rétrécissement du marché foncier national n'a pas changé en 2024 et que les sociétés immobilières sont toujours prudentes dans l'acquisition de terrains. seuls les secteurs centraux des villes chaudes maintiennent un certain degré. de popularité. de nouvelles politiques ont été publiées récemment. le 24 septembre, les trois départements financiers ont pris l'initiative de proposer un certain nombre de politiques de soutien immobilier. par la suite, le bureau politique du comité central s'est rarement réuni fin septembre pour étudier la situation économique. situation et a proposé pour la première fois « de promouvoir le marché immobilier pour qu'il arrête de chuter et se stabilise », en publiant le signal le plus fort à ce jour pour « stabiliser l'immobilier » qui a injecté de la confiance dans le marché. à en juger par les récentes enchères foncières, certaines parcelles de terrain à chengdu et guangzhou sont devenues plus populaires. en revanche, les terrains à nanjing et suzhou sont vendus à des prix de réserve.
meng xinxin a déclaré que dans l'ensemble, l'environnement actuel des enchères foncières continue d'être détendu et que la publication du new deal a rétabli dans une certaine mesure les attentes du marché des sociétés immobilières, mais cela se reflète davantage dans les villes chaudes ou les secteurs de haute qualité. , et il faudra du temps pour que le marché foncier national se réchauffe.
(cet article provient de china business news)
