人気の土地区画に高額のプレミアがつき、急成長する不動産市場に「火花」をつけた
2024-10-01
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不動産市場に対する主要政策が頻繁に発表され、土地市場は不動産市場の「ウォーミングアップモード」を開始した。
9月以降、成都、広州、深センなどの都市の土地市場では、高額な土地区画が出現しており、成都の土地区画のプレミアム率は80％を超えており、成都の最低価格記録を更新した土地区画もある。 . 土地オークション市場が始まった。
一部の人々は、土地市場の改善が不動産市場への信頼を根幹から高めるのに有益であると信じており、政府も一部のスター土地区画の売却が市場全体の熱意を高めることを期待している。不動産業界が過去2日間で最低頭金を引き下げたという事実と、広州や深センなどの都市における既存の住宅ローン金利の調整や購入制限の緩和などの政策の論理は一貫している。
最高保険料率は80％を超える
9月29日、広州で数百億の土地区画をめぐる熾烈な競争が市場の注目を集めた。この土地は広州市天河区の南方製粉所の土地（区画番号at080722）で、5時間と148回の入札を経て、最終的に保利発展に117億6,000元/平方メートルで売却された。メートル、プレミアム率は 33.4% で、広州で 2 番目に高い土地競売地となっています。
この土地は臨江大道の北、源村の南に位置し、かつては南方製粉所と源村穀物集団が使用していた土地である。この敷地は、珠江ニュータウンの東地区と金融都市cbdの西地区に隣接しており、南側の川の希少な眺めが4社の開発者を惹きつけている。 poly、中国海外、yuexiu、pengrui などの企業がオークションに参加します。
中国指数研究所広州支店の研究主任、陳雪強氏は、この土地は広州でバルコニーの割合を現在の新規制の20％よりも高い30％まで拡大できる唯一の土地であると述べた。つまり、この土地に建設されるプロジェクトの実現率は130％を超える可能性があります。同時に、建築面積に関係なく、2階以上の公開空地を10％まで拡張できるようになり、その頃にはその土地はユニークな高級品プロジェクトを生み出すことになる。
広州に加えて、成都と深センの土地オークション市場もここ数日活況を呈しており、成都の天府新区の土地の最低価格は新たな歴史的記録を樹立した。
9月26日午後、深セン市宝安区新安街にある地番a001-0219の住宅地が正式に販売され、oct、中国商人蛇口、グリーンタウンチャイナ、ポリリアルエステート、チャイナリソースなどの投資家が集まった。土地、中国鉄道＋エネルギー建設、海信、越秀、中国海外不動産の不動産会社9社が入札に参加し、82回の入札を経て、保利不動産が28億2000万元で土地を落札した。
これは、深セン市が以前の「価格制限＋抽選」による土地競売ルールを変更し、「より高い入札者が得する」譲渡モデルを導入して以来、初めての土地売却となる。注目に値するのは、土地の取引最低価格が平方メートル当たり5万2000元、プレミアム率35.58％に達し、土地オークションの最高プレミアム率15％という深セン市の従来の慣行を変更したことである。
土地の入札に参加した不動産会社の関係者はチャイナ・ビジネス・ニュースに対し、深セン市が最高プレミアム率15％という従来の慣例を変更した理由は、土地オークションのプレミアムを引き上げることで不況を押し上げたかったためだと語った。土地オークション市場の金利と土地譲渡価格により、住宅価格の期待が高まっています。
注目すべきは、この土地の最低価格が、昨年販売された隣接地「中国鉄道能建月鎮マンション」よりも1万元/平方メートル高いことである。宝安区新安街区画の入札に参加した不動産会社関係者はチャイナビジネスニュースに対し、現在の不動産市場全体の販売率が低い状況では、「中国鉄道エネルギー」の販売率は非常に低いと語った。上記の敷地に隣接する「建設岳鎮マンション」プロジェクトは業界水準を上回っており、床価格は52,000元/平方メートルと比較的高価ですが、土地を取得する不動産会社にとってはまだ一定の利益率があり、損失を被ることがなく、販売用の土地には販売価格の上限が定められていないため、不動産会社は価格を調整する余地が大きい。
9月20日、成都金融城第3期の24エーカーの土地の競売には、金茂、チャイナ・マーチャンツ、グリーンタウン、シェルなど10社以上の不動産会社が参加し、82回の入札を経て、北豪家は最終的に最低価格27,000元/平方メートル、プレミアム率42.19％で取引を獲得し、成都の最低価格記録を再び破った。
報道によると、上記の「24エーカーの土地」は、成都金融都市第iii期の地域規制調整後の2回目の住宅地競売であり、成都金融都市第iii期が「ダブル」後に競売にかけられた最初の住宅地でもある。土地制限」が解除されました。注目に値するのは、金融都市の第3段階の最初の住宅用地が昨年6月に販売されたことである。それは「二重制限土地」であり、最低価格は21,000元/平方メートルであった。 、クリアウォーターハウスの価格制限は36,000元/平方メートルでした。今年上半期、金融城初の住宅用地が売りに出された。物件名は「金融城・金鎮マンション」で、一戸当たりの平均価格は1000万元を超え、すぐに売れた。両方の開口部から出ます。
中国指数研究所四川支店は、同分野の住宅用地プロジェクトの市場参入から判断すると、成都の上記の「24エーカー」の土地区画は十分に希少であり、高値で販売されたと述べた。これは業界では通常の認識ですが、この土地区画は6月20日に「成都都市計画管理技術規則（2024年）」が発表された後に販売されたため、プロジェクトはより大きなものとなります。製品づくりの余地。
記録的な最低価格の上記の土地区画に加えて、9月27日の成都中心市街地の「鹿湖の37エーカーの土地区画」の売却も市場の注目を集めた。この土地には10社の企業が入札に参加し、100回以上の入札が行われ、最終的に四川省の民間企業であるrundafeng binjiangが落札した。最低価格は24,000元/平方メートルで、成都の最低価格記録で3位となった。 、保険料率はさらに高くなり、86.9％となりました。この土地は、9か月ぶりに天府新区に供給された最初の土地であり、「天府直轄地域における公園都市計画管理革新に関する条例」の施行後、最初に市場に参入した土地でもあると伝えられている。四川天府新区（2024）」。
「コインの裏側」
土地市場には“火花”はあるものの、市場全体で見るとまだ冷却期間にある。
9月19日、北京市大興区西虹門洞集団の住宅地が売却され、興創不動産が最低価格22億2,500万で落札した。注目に値するのは、この土地の住宅部分の平均取引価格は約36,200元/平方メートルであるのに対し、1～2年前に同じエリアにあるオークベイフェーズiiiと中国建設九月マンションの土地区画が販売されたときである。 、15％の最高価格プレミアムで販売され、平均床価格は約41,000/平方メートルです。対照的に、最近販売された西虹門東の区画の最低価格は平方メートル当たり約4,800元下落した。
杭州で最近行われた土地オークションは、不動産会社の土地取得における合理性と土地市場の差別化を実証した。具体的には、杭州市は9月30日に2つの住宅用地を売却したが、いずれも容積率1.1～1.2の希少な低密度用地であったが、競売に参加した不動産会社は主に定橋用地に集中していた。 27回の入札を経て、最終的に定橋の土地区画は20.5％のプレミアムで天陽不動産が取得し、臨平区の橋西の土地区画は営関ホールディングスが最低価格で取得した。
中国指数研究所の中国東部地区上級副所長は、定橋土地区画は上城区で価格制限のない初の低密度土地区画であり、定橋桃花湖公園の北側に位置していると述べた。地下鉄桃花湖公園駅から700m、龍湖天街駅までは約800mで、生活施設が充実しています。この土地の競売開始価格は、同じセクターの金茂マンションの土地よりも2,631元/平方メートル低い。商業用住宅の重畳販売価格には制限がないため、不動産会社にはより大きな取引余地が与えられている。
「橋溪地区は交通速度の制約があり、不動産会社は競争するほど熱心ではない」と高園の学生らは、橋溪地区周辺で販売されている低密度不動産「宝益琴東潤府」の月間平均取引高は2000万円に達すると述べた。戸数はわずか 12 戸で、交通速度のパフォーマンスは平均的ですが、上記の橋西プロットの立地と補助設備は販売中の「保宜琴東潤マンション」より劣ります。そのため、橋西プロットの開始価格は高くなります。減額されたとはいえ、不動産会社は依然として合理的かつ慎重だ。
広東省住宅政策研究センターの研究者であるリー・ユジア氏は、最近、多くの土地区画の土地競売のプレミアムレートが比較的高くなっている一方で、国家レベルで政策が提案されて以来、開発業者の信頼が高まっていると考えている。一方、地方自治体は、「7090」政策を中止し、半オープンスペースの割合を増やすなど、土地競売で開発業者に譲歩した。プレミアム土地区画は、ハイエンドの改良された商業住宅に必要な立地条件とサポート条件を満たしており、現在、市場ではハイエンドの改良住宅に対する多くの需要があります。
李裕佳氏は、土地市場の改善は、不動産業界の最低頭金率の引き下げや既存の住宅ローン金利の調整と一致しており、不動産市場に対する信頼感を根本的に高めるのに有益であると述べた。過去 2 日間に広州や深センなどの都市で緩和された購入制限やその他の政策の論理は一貫している。
同時に、李裕佳氏はまた、割増率の高い土地区画は都市の中心部に位置するという共通の特徴を持っていることが多いため、全体として割増率の高い土地区画は孤立しているだけであると述べた。 、地区計画レベルは非常に高く、周辺施設も充実しているが、現在販売されている土地の多くは一般的な土地であり、良好な譲渡が難しい。実際、2022 年以降、いくつかのスター土地区画が人気を博し、ほとんどの土地区画が冷え込んでいます。この状況はしばらく続く可能性があります。
中国指数研究所のアナリスト、孟新新氏は、国土市場の縮小傾向は2024年になっても変わっておらず、不動産会社は依然として土地取得に慎重であり、ある程度の水準を維持しているのは注目都市の中核部門だけだとみている。人気の。最近は新たな政策が頻繁に発表されており、9月24日には財政3部門が主導し、多くの不動産支援政策を提案した。その後、9月末には珍しく中央委員会政治局が会合を開き、経済情勢を検討した。この状況を踏まえ、「不動産市場の下落を止め安定化を促進する」ことを初めて提案し、「不動産の安定化」というこれまでで最も強力なシグナルを発し、市場に自信を与えた。最近の土地オークションから判断すると、成都と広州の一部の土地区画は人気が高まっていますが、対照的に、南京と蘇州の土地は最低価格で販売されています。
孟新新氏は、全体として現在の土地競売環境は引き続き緩和されており、ニューディール政策の解除により不動産会社の市場期待はある程度回復しているが、それは注目都市や高品質セクターにより反映されていると述べた。 、国土市場が暖まるまでには時間がかかるだろう。
(この記事は中国ビジネスニュースからのものです)
