인기 있는 토지 필지는 높은 프리미엄을 받아 부동산 시장 호황에 '불꽃'을 일으켰습니다.
2024-10-01
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부동산시장 주요 정책이 잇따라 나오고 있고, 토지시장도 부동산시장 '워밍업 모드'를 열었다.
9월 이후 청두, 광저우, 선전 및 기타 도시의 토지 시장에서 프리미엄 토지 필지가 발견되었습니다. 청두의 토지 필지 프리미엄율은 심지어 청두에서 새로운 최저 가격 기록을 수립한 경우도 있습니다. .토지경매시장에 '불꽃' 바람이 불고 있습니다.
일각에서는 토지시장의 개선이 원천적으로 부동산 시장에 대한 신뢰를 높이는 데 도움이 될 것이라고 믿고 있으며, 정부에서도 일부 스타 토지 매각이 시장 전체의 열풍을 불러일으킬 수 있기를 바라고 있는 상황이다. 부동산 업계가 지난 이틀간 최저 계약금을 낮추었다는 점에서 광저우, 선전 등 도시의 기존 모기지 금리 조정, 구매 제한 완화 등 정책 논리는 일관된다.
최고 보험료율이 80%를 초과합니다.
9월 29일, 광저우에서 수백억 개의 토지를 놓고 치열한 경쟁이 벌어져 시장의 관심을 끌었습니다. 해당 토지는 광저우시 텐허구 난팡 제분소 부지(필지 번호 at080722)로 5시간 148회의 입찰 끝에 최종적으로 117억 6천만 위안에 거래 가격이 67,000위안/평방에 매각되었습니다. 미터의 프리미엄 비율은 33.4%로 광저우에서 두 번째로 높은 토지 경매 토지입니다.
토지는 linjiang avenue 북쪽, yuancun 남쪽에 위치하며 이전에는 nanfang flour mill과 yuancun grain group이 사용했던 토지였습니다. 부지는 zhujiang new town의 east district와 financial city cbd의 west district에 인접한 좋은 위치에 있으며 반대편에는 pazhou 및 canton fair complex가 있으며 남쪽의 강의 전망이 4명의 개발자를 끌어 모았습니다. , poly, china overseas, yuexiu 및 pengrui를 포함하여 경매에 등록했습니다.
중국지수연구소 광저우지부 연구책임자인 chen xueqiang은 이 토지가 광저우에서 발코니 비율을 현재의 새로운 규정인 20%보다 높은 30%로 확장할 수 있는 유일한 토지라고 말했습니다. 이는 해당 토지에 건설되는 프로젝트의 실용률이 130%를 초과할 수 있다는 뜻이다. 동시에 2층 위의 공공 공개 공간은 건축 면적에 관계없이 10%까지 확장될 수 있으며, 그때까지 토지는 독특한 명품 프로젝트를 창출할 것입니다.
광저우 외에도 청두와 선전의 토지 경매 시장도 지난 며칠간 호황을 누리고 있다. 청두 티안푸 신구(tianfu new district) 토지의 최저 가격이 새로운 역사적 기록을 세웠다.
9월 26일 오후, 심천시 바오안구 신안가에 있는 지번 a001-0219의 주거용 토지가 공식적으로 매각되어 oct, china merchants shekou, greentown china, poly real estate, china resources 등 투자자를 유치했습니다. land, china railway + energy construction, hisense, yuexiu, china overseas real estate의 9개 부동산 회사가 입찰에 참여했으며, 82차례의 입찰 끝에 해당 토지는 poly real estate가 28억 2천만 위안에 낙찰되었습니다.
이는 심천이 이전의 '가격 제한 + 복권' 토지 경매 규칙을 변경하고 '더 높은 입찰자가 가져가는' 이전 모델을 구현한 이후 첫 번째 토지 판매입니다. 토지의 거래 최저 가격이 52,000위안/제곱미터에 도달하고 프리미엄 요율이 35.58%에 달해 토지 경매에 대한 최대 프리미엄 요율이 15%였던 심천의 이전 관행이 바뀌었다는 점에 주목할 필요가 있습니다.
토지 입찰에 참여한 한 부동산 회사 관계자는 차이나비즈니스뉴스에 선전이 최고 보험료율을 15%로 내걸던 기존 관행을 바꾼 이유는 토지 경매 프리미엄을 높여 경기 침체를 부추기고 싶었기 때문이라고 말했다. 이자율과 토지 양도 가격이 토지 경매 시장으로 인해 주택 가격에 대한 기대감이 높아졌습니다.
주목할 점은 이 땅의 바닥 가격이 지난해 매매된 인접 토지 '중국철도능강위전맨션'보다 1만위안/㎡ 높다는 점이다. 바오안구 신안가(xin'an street) 부지 입찰에 참여한 한 부동산 회사 관계자는 중국 비즈니스 뉴스에 현재 부동산 시장의 전반적인 판매율이 낮은 상황에서 "중국 철도 에너지"의 판매율이 상기 부지에 인접한 건설 yuezhen mansion' 프로젝트는 업계 수준을 능가하며 바닥 가격은 52,000위안/평방미터로 상대적으로 비싸지만 토지를 취득하는 부동산 회사의 경우 여전히 일정한 이익 마진이 있으며 손실을 입지 않으며, 판매용 토지에는 상업용 주택 판매 가격의 최대 한도가 규정되어 있지 않으므로 부동산 회사는 가격을 조정할 여지가 더 많습니다.
지난 9월 20일 청두 금융도시 3단계 부지 24에이커 부지 경매에 진마오(jinmao), 차이나머천츠(china merchants), 그린타운(greentown), 쉘(shell) 등 10여개 부동산업체가 참여했다. beihaojia는 마침내 거래에 성공했으며, 최저 가격은 27,000위안/제곱미터, 프리미엄 비율은 42.19%로 다시 한번 청두 최저 가격 기록을 경신했습니다.
위에서 언급한 '24에이커의 토지'는 청두 금융 도시 3단계 지역 규제 조정 이후 두 번째 주거용 토지 경매인 것으로 알려졌습니다. 토지 제한'이 취소되었습니다. 금융도시 3기 첫 주거용 토지가 지난해 6월 매각됐다는 점은 주목할 만하다. 이 토지는 '이중제한 토지'로 중국자원랜드가 낙찰가가 2만1000위안/㎡였다. , 맑은 물 집 가격 한도는 36,000 위안 / 평방 미터입니다. 올해 상반기에는 금융도시 최초의 주거용 토지가 매물로 나왔고, 부동산 명칭은 '금융도시·진천맨션'으로 평균 총액이 1000만위안을 돌파했다. 두 오픈 모두 매진되었습니다.
중국지수연구소 쓰촨성 지부는 같은 부문의 주거용 토지 프로젝트가 시장에 진입한 것으로 볼 때 위에서 언급한 청두의 '24에이커' 토지 구획이 충분히 부족하고 높은 프리미엄에 판매되었다고 밝혔습니다. 이는 업계의 일반적인 인식입니다. 동시에 토지 필지는 청두에 있습니다. 토지 필지는 6월 20일에 "청두 도시 계획 관리 기술 규정(2024)"이 발표된 이후에 판매되었으므로 프로젝트 규모가 더 커졌습니다. 제품 제작을 위한 공간입니다.
위에서 언급한 최저 가격 기록을 경신한 토지 필지 외에도 지난 9월 27일 청두 중심 도시 지역의 '루후 37에이커 토지 필지' 매매도 시장의 주목을 끌었습니다. 이 토지는 100회 이상의 입찰을 통해 10개 회사를 유치했으며 마침내 쓰촨성 민간 기업인 rundafeng binjiang이 낙찰받았습니다. 최저 가격은 24,000위안/제곱미터로 청두 최저 가격 기록에서 3위를 차지했습니다. , 보험료율은 86.9%로 더 높았습니다. 이 토지는 9개월 만에 천부신지구에 처음 공급되는 토지이기도 하며, '직할지역 파크시티 계획관리 혁신에 관한 규정' 시행 이후 최초로 시장에 진입하는 토지이기도 하다. 쓰촨 텐푸 신구(2024년)'.
"동전의 반대편"
토지시장에 '불꽃'이 일고 있지만, 시장 전체로 보면 아직은 냉각 국면이다.
9월 19일 베이징시 다싱구 시훙먼동그룹 주택용지가 매각돼 싱추앙부동산이 예비가격 22억2500만달러에 낙찰됐다. 이 토지 주거부분의 평균 거래가격은 36,200위안/제곱미터 수준인 반면, 1~2년 전 같은 지역의 oak bay phase iii 및 china construction jiuyue mansion 토지가 매각되었을 때 주목할 만합니다. , 최고 가격 프리미엄 15%로 판매되었으며 평균 하한 가격은 평방미터당 약 41,000입니다. 이와 대조적으로 최근 매각된 시홍먼 동부 부지의 바닥 가격은 평방미터당 약 4,800위안 하락했습니다.
최근 항저우에서 열린 토지 경매는 부동산 회사의 토지 취득 합리성과 토지 시장의 차별화를 보여주었습니다. 구체적으로 지난 9월 30일 항저우에서는 주거용 필지 2채를 매각했는데, 둘 다 용적률이 1.1대 1.2인 희소한 저밀도 필지였지만 이번 경매에 참여한 부동산 회사들은 주로 딩차오(dingqiao) 필지에 집중됐다. 27차례의 입찰 끝에 dingqiao 토지는 최종적으로 tianyang real estate에 20.5%의 프리미엄으로 인수되었으며, linping 지역의 qiaosi 토지는 yingguan holdings에 최저 가격으로 인수되었습니다.
중국지수연구소 화동지역 수석부사장은 딩차오(dingqiao) 토지는 상청구에서 가격 제한이 없는 최초의 저밀도 토지이며 딩차오 타오화호 공원(dingqiao taohua lake park) 북쪽에 위치해 있다고 말했다. taohua lake park 지하철역은 700m 떨어져 있으며 longhu tianjie는 약 800m 떨어져 있으며 완벽한 생활 시설을 갖추고 있습니다. 이 토지의 시작 경매 가격은 같은 구역의 진마오 맨션(jinmao mansion) 토지보다 2,631위안/제곱미터 낮습니다. 상업용 주택의 중첩 판매 가격은 제한되지 않아 부동산 회사의 거래 여지가 더 커집니다.
"qiaosi 부지는 교통 속도의 제약을 받고 있으며 부동산 회사는 경쟁할 만큼 열정적이지 않습니다." gaoyuan 학생들은 qiaosi 부지 주변에서 판매되는 저밀도 부동산 "baoyiqin dongrunfu"의 월 평균 거래량이 단지 12채에 불과하고 교통 속도 성능은 평균이며, 위에서 언급한 qiaosi 부지의 위치 및 지원 시설은 판매 중인 "baoyiqin dongrun mansion"보다 약합니다. 따라서 qiaosi 부지의 시작 가격은 감소했지만 부동산 회사는 여전히 합리적이고 신중합니다.
광동성 주택 정책 연구 센터의 연구원인 li yujia는 최근 많은 토지 구획에 대한 토지 경매 프리미엄 비율이 상대적으로 높았다고 믿습니다. 한편으로는 국가 차원에서 다음과 같은 정책을 제안한 이후 개발자의 신뢰가 높아졌습니다. 부동산 산업을 안정시키는 한편, 지방자치단체는 '7090' 정책을 취소하고 동시에 대부분의 고가주택 비율을 높이는 등 토지 경매에서 개발자에게 양보했습니다. 프리미엄 토지 필지는 고급 개량 상업용 주택에 필요한 입지 및 지원 조건을 충족하며, 현재 시장에는 고급 개량 주택에 대한 수요가 많습니다.
li yujia는 토지 시장의 개선이 근원적으로 부동산 시장에 대한 신뢰를 높이는 데 도움이 될 것이라고 말했습니다. 이는 부동산 업계의 최소 계약금 비율 인하, 기존 모기지 금리 조정 및 조정과 일치합니다. 지난 이틀 동안 광저우, 선전 등 도시의 구매 제한 및 기타 정책이 완화되었다는 논리는 일관됩니다.
동시에 li yujia는 또한 프리미엄 요율이 높은 토지 필지는 도시 중심부에 위치한다는 공통된 특징을 갖는 경우가 많기 때문에 전반적으로 프리미엄 요율이 높은 토지 필지는 고립되어 있을 뿐이라고 말했습니다. , 지역계획수준이 매우 높고, 주변지역에 대한 지원시설이 완비되어 있으나, 현재 시중에 나와 있는 필지의 대부분이 일반 필지로 좋은 편입이 어려운 상황입니다. 실제로 2022년부터 몇몇 스타 토지 필지가 인기를 끌었고, 대부분의 토지 필지가 부동산 시장에서 크게 냉각된 상황입니다.
중국 지수 연구소의 분석가인 meng xinxin은 2024년에도 전국 토지 시장의 축소 추세는 변하지 않았으며 부동산 회사는 여전히 토지 취득에 신중한 입장을 취하고 있다고 생각합니다. 인기의. 최근 들어 새로운 정책이 자주 나오고 있다. 9월 24일에는 금융 3개 부처가 주도적으로 여러 가지 부동산 지원 정책을 제안한 데 이어 9월 말에는 중앙정치국이 경제 문제를 연구하기 위해 모이는 일이 거의 없었다. 상황을 파악하고 처음으로 "부동산 시장의 하락세를 멈추고 안정을 도모하자"는 제안을 발표하며 지금까지 가장 강력한 신호인 "부동산 안정"이 시장에 자신감을 불어넣었습니다. 최근 토지 경매를 보면 청두와 광저우의 일부 토지가 인기를 끌었지만, 난징과 쑤저우의 토지는 최저 가격으로 매매되고 있다.
meng xinxin은 전반적으로 현재의 토지 경매 환경이 계속해서 완화되고 있으며 뉴딜의 출시로 부동산 회사의 시장 기대가 어느 정도 회복되었지만 인기 있는 도시나 고품질 부문에 더 많이 반영되었다고 말했습니다. , 국내 토지시장이 따뜻해지기까지는 시간이 걸릴 것으로 보입니다.
(이 기사는 중국경제신문에서 발췌한 것입니다)
