популярные земельные участки получили высокие премии, что зажгло «искру» для быстро развивающегося рынка недвижимости.
2024-10-01
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
основные политики на рынке недвижимости появляются часто, а рынок земли открыл «режим разминки» для рынка недвижимости.
с сентября на земельных рынках в чэнду, гуанчжоу, шэньчжэне и других городах появились земельные участки с высокой премией. ставка премии за земельные участки в чэнду даже превысила 80%. есть также земельные участки, которые установили новый рекорд минимальной цены в чэнду. на рынке земельных аукционов наблюдается «искра».
некоторые люди считают, что улучшение ситуации на рынке земли будет способствовать повышению доверия к рынку недвижимости, и правительство также надеется, что продажа некоторых звездных земельных участков может вызвать энтузиазм на всем рынке. это соответствует действительности. с сокращением минимального первоначального взноса в сфере недвижимости за последние два дня. логика такой политики, как корректировка существующих процентных ставок по ипотечным кредитам и ослабление ограничений на покупку в таких городах, как гуанчжоу и шэньчжэнь, является последовательной.
самая высокая ставка премии превышает 80%
29 сентября жесткая конкуренция за десятки миллиардов земельных участков в гуанчжоу привлекла внимание рынка. земля представляет собой землю под мукомольным заводом наньфан в районе тяньхэ, гуанчжоу (участок № at080722). после 5 часов и 148 раундов торгов она была наконец продана компании poly development за 11,76 млрд юаней. цена сделки составила 67 000 юаней за квадратный метр. , со ставкой премии 33,4%, что делает его вторым по величине земельным аукционом в гуанчжоу.
земля расположена к северу от проспекта линьцзян и к югу от юаньцунь. раньше эта земля использовалась мукомольным заводом наньфан и компанией yuancun grain group. участок находится в хорошем месте, рядом с восточным районом нового города чжуцзян и западным районом центрального делового района финансового города. напротив находится пачжоу и выставочный комплекс кантона. с южной стороны открывается скудный вид на реку. к участию в аукционе привлекли четырех застройщиков, в том числе poly, china overseas, yuexiu и pengrui.
чэнь сюэцян, директор по исследованиям филиала китайского исследовательского института индекса в гуанчжоу, сказал, что эта земля — единственная земля в гуанчжоу, которая может увеличить долю балконов до 30%, что выше действующего нового правила в 20%, которое означает, что практичность проектов, построенных на этой земле, может превышать 130%. в то же время открытое общественное пространство над вторым этажом может быть расширено до 10% независимо от площади здания. к тому времени на земельном участке будет создан уникальный проект класса люкс.
помимо гуанчжоу, в последние несколько дней бурный рост наблюдался на земельных аукционах в чэнду и шэньчжэне. минимальная цена земельного участка в новом районе тяньфу в чэнду установила новый исторический рекорд.
во второй половине дня 26 сентября жилая земля с номером участка a001-0219 на улице синьань в районе баоань в шэньчжэне была официально продана, что привлекло инвесторов, в том числе oct, china merchants shekou, greentown china, poly real estate, china resources. land, china railway + energy construction, hisense, yuexiu, в торгах приняли участие девять компаний по недвижимости из china overseas real estate. после 82 раундов торгов землю выиграла компания poly real estate за 2,82 млрд юаней.
это первая продажа земли с тех пор, как шэньчжэнь изменил предыдущие правила земельных аукционов «ограничение цены + лотерея» и ввел модель передачи «тот, кто предложит более высокую цену». стоит отметить, что минимальная цена сделки с землей достигла 52 000 юаней за квадратный метр со ставкой премии 35,58%, что заменило предыдущую практику шэньчжэня, предусматривающую максимальную ставку премии в 15% для земельных аукционов.
представитель компании по недвижимости, участвовавший в торгах за землю, рассказал china business news, что причина, по которой шэньчжэнь изменил свою предыдущую практику максимальной ставки премии в 15%, заключалась в том, что она хотела ускорить спад за счет увеличения премии на земельном аукционе. ставки и цены на передачу земли. рынок земельных аукционов повысил ожидания цен на жилье.
стоит отметить, что минимальная цена этого участка на 10 000 юаней за квадратный метр выше, чем у соседнего участка «китайская железная дорога nengjian yuezhen mansion», проданного в прошлом году. представитель компании по недвижимости, принимавший участие в торгах на участок на улице синьань в районе баоань, сообщил china business news, что при общем низком уровне продаж на текущем рынке недвижимости, уровень продаж «китайской железнодорожной энергии» проект «строительство особняка юэчжэнь», примыкающий к вышеупомянутому участку, превосходит отраслевой уровень, минимальная цена в 52 000 юаней за квадратный метр является относительно дорогой, но для компаний по недвижимости, которые приобретают землю, все еще существует определенная норма прибыли, и они будут не понесет убытков, а земля, выставленная на продажу, не предусматривает максимального предела цены продажи коммерческого жилья, у компаний по недвижимости есть больше возможностей для корректировки цен.
20 сентября в аукционе по земельному участку площадью 24 акра в третьей фазе chengdu financial city приняли участие более десяти компаний по недвижимости, таких как jinmao, china merchants, greentown и shell. после 82 раундов торгов beihaojia наконец выиграла сделку. минимальная цена составила 27 000 юаней за квадратный метр со ставкой премии 42,19%, что в очередной раз побило рекорд минимальной цены в чэнду.
сообщается, что вышеупомянутые «24 акра земли» являются вторым аукционом по продаже земли под жилую недвижимость после корректировки регионального регулирования третьей фазы финансового города чэнду. это также первая земля под жилую недвижимость, проданная с аукциона третьей фазы финансового города чэнду после «двойного». земельный лимит» был отменен. стоит отметить, что первая жилая земля в третьей фазе financial city была продана в июне прошлого года. это была «земля с двойным ограничением», и ее выиграла компания china resources land. минимальная цена составила 21 000 юаней за квадратный метр. , а предельная цена дома с чистой водой составляла 36 000 юаней за квадратный метр. в первой половине этого года на рынок был выставлен первый жилой участок в финансовом городе под названием «особняк финансовый город · цзиньчэнь». средняя общая стоимость объекта превысила 10 миллионов юаней, и это было быстро. распроданы в обоих открытиях.
сычуаньский филиал китайского института индексных исследований заявил, что, судя по выходу на рынок проектов жилой недвижимости в том же секторе, вышеупомянутый земельный участок «24 акра» в чэнду достаточно дефицитен и продается с высокой наценкой, что является выгодным предложением. нормальное восприятие в отрасли. в то же время земельный участок находится в чэнду. земельные участки были проданы после того, как 20 июня был опубликован «технический регламент управления городским планированием чэнду (2024 г.), поэтому у проекта есть больше возможностей для создания продукта». .
помимо вышеупомянутых земельных участков с рекордными минимальными ценами, 27 сентября внимание рынка также привлекла продажа «37 акров земли в луху» в центральном городском районе чэнду. земля привлекла к участию в аукционе более 100 раундов торгов. наконец, ее выиграло частное предприятие rundafeng binjiang. минимальная цена составила 24 000 юаней за квадратный метр, заняв третье место в списке минимальных цен в чэнду. , а ставка премии была еще выше. она составляет 86,9%. сообщается, что эта земля является первым предложением земли в новом районе тяньфу по прошествии девяти месяцев. это также первая земля, вышедшая на рынок после введения в действие «положений об инновациях в области управления парковым городским планированием на территориях прямого управления». новый район сычуань тяньфу (2024 г.)».
«другая сторона медали»
хотя на рынке земли есть «искры», если смотреть на весь рынок, он все еще находится в периоде охлаждения.
19 сентября жилая земля в группе xihongmendong в районе дасин в пекине была продана, и компания xingchuang real estate выиграла ее по резервной цене в 2,225 миллиарда долларов. стоит отметить, что средняя цена сделки с жилой частью этой земли составляет около 36 200 юаней за квадратный метр, тогда как 1-2 года назад, когда земельные участки oak bay phase iii и china construction jiuyue mansion в том же районе были проданы, , они были проданы с 15-процентной надбавкой к максимальной цене, средняя минимальная цена составляет около 41 000 долларов за квадратный метр. напротив, минимальная цена недавно проданного участка xihongmen east упала примерно на 4800 юаней за квадратный метр.
недавний земельный аукцион в ханчжоу продемонстрировал рациональность компаний по недвижимости в приобретении земли и дифференциацию земельного рынка. в частности, 30 сентября ханчжоу продал два жилых участка, оба из которых представляли собой дефицитные участки с низкой плотностью застройки и соотношением площади 1,1 к 1,2. однако компании по недвижимости, участвовавшие в аукционе, были в основном сосредоточены на участке динцяо. после 27 раундов торгов земельный участок динцяо был наконец приобретен компанией tianyang real estate с премией в 20,5%, а земельный участок цяосы в районе линьпин был приобретен yingguan holdings по резервной цене.
старший вице-президент восточно-китайского региона исследовательского института индекса китая сообщил, что земельный участок динцяо является первым земельным участком с низкой плотностью застройки и без ограничения цены в районе шанчэн. он расположен на северной стороне парка озера динцяо таохуа. в 700 метрах от станции метро taohua lake park находится примерно в 800 метрах и есть все удобства. стартовая аукционная цена этой земли на 2631 юань за квадратный метр ниже, чем у земли в особняке цзиньмао в том же секторе. наложенная цена продажи коммерческого жилья не ограничена, что дает компаниям по недвижимости больше возможностей для торговли.
«участок цяосы ограничен скоростью движения, и компании по недвижимости не имеют достаточного энтузиазма, чтобы конкурировать». студенты гаоюань говорят, что средний ежемесячный объем сделок с недвижимостью с низкой плотностью населения «баоицинь дунжуньфу», выставленной на продажу вокруг участка цяосы, составляет всего 12 единиц, а показатели скорости движения средние, расположение и вспомогательные сооружения вышеупомянутого участка цяосы слабее, чем у выставленного на продажу «особняка баоицинь дунжун». поэтому, хотя стартовая цена участка цяосы имеет. были сокращены, компании по недвижимости по-прежнему рациональны и осторожны.
ли юйцзя, исследователь из исследовательского центра жилищной политики провинции гуандун, считает, что ставки премий на земельных аукционах для многих земельных участков в последнее время были относительно высокими. с одной стороны, доверие застройщиков возросло после того, как на национальном уровне была предложена политика в области жилищной политики. с другой стороны, местные органы власти пошли на уступки застройщикам на земельных аукционах, например, отменив политику «7090» и увеличив долю полуоткрытых пространств. земельные участки премиум-класса соответствуют условиям, необходимым для строительства элитного улучшенного коммерческого жилья, и в настоящее время на рынке существует большой спрос на элитное улучшенное жилье.
ли юйцзя сказал, что рынку земли полезно улучшить ситуацию и повысить доверие к рынку недвижимости, исходя из источника. это соответствует снижению в отрасли недвижимости минимального коэффициента первоначального взноса, корректировке существующих процентных ставок по ипотечным кредитам и т. д. ослабление ограничений на покупки и других политик в таких городах, как гуанчжоу и шэньчжэнь, за последние два дня. логика последовательна.
в то же время ли юйцзя также отметил, что в целом земельные участки с высокими ставками страховых взносов являются лишь изолированными, поскольку земельные участки с высокими ставками страховых взносов часто имеют некоторые общие характеристики, то есть расположены в центральном районе города. уровень планировки района очень высокий, а прилегающие территории обеспечены вспомогательными объектами, но такие качественные участки встречаются редко. большинство участков, представленных сейчас на рынке, представляют собой обычные участки, и получить хороший товар сложно. передача. фактически, с 2022 года небольшое количество звездных земельных участков пользуется популярностью, а большинство земельных участков находятся в замороженном состоянии. это две основные ситуации на рынке земли. такая ситуация может продолжаться некоторое время.
мэн синьсинь, аналитик китайского исследовательского института индексов, считает, что тенденция сокращения национального рынка земли не изменилась в 2024 году, и компании по недвижимости по-прежнему осторожны в приобретении земли. лишь основные сектора жарких городов сохраняют определенную степень. популярности. в последнее время часто появлялись новые политики. 24 сентября три финансовых департамента выступили с инициативой, предложив ряд мер по поддержке недвижимости. впоследствии политбюро цк редко собиралось в конце сентября для изучения экономической ситуации. ситуацию и впервые предложил «содействовать рынку недвижимости, чтобы остановить падение и стабилизироваться», выпустив самый сильный на сегодняшний день сигнал о «стабилизации недвижимости», который вселил уверенность в рынок. судя по недавним земельным аукционам, некоторые земельные участки в чэнду и гуанчжоу стали более популярными. однако, напротив, земля в нанкине и сучжоу продается по резервным ценам.
мэн синьсинь сказал, что в целом текущая ситуация на земельных аукционах продолжает оставаться спокойной, а принятие «нового курса» в определенной степени восстановило рыночные ожидания компаний по недвижимости, но это больше отражается на жарких городах или высококачественных секторах. , и потребуется время, чтобы национальный земельный рынок разогрелся.
(эта статья взята из china business news)
