gli appezzamenti di terreno popolari hanno ottenuto premi elevati, accendendo una "scintilla" per un mercato immobiliare in forte espansione
2024-10-01
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le principali politiche per il mercato immobiliare vengono pubblicate frequentemente e il mercato fondiario ha aperto una "modalità di riscaldamento" per il mercato immobiliare.
da settembre, i mercati fondiari di chengdu, guangzhou, shenzhen e di altre città hanno visto appezzamenti di terreno ad alto premio. il tasso di premio dei lotti di terreno a chengdu ha superato addirittura l'80%. ci sono anche appezzamenti di terreno che hanno stabilito un nuovo record di prezzo minimo a chengdu il mercato delle aste fondiarie è iniziato c'è una tendenza "scintilla".
alcuni credono che un miglioramento del mercato fondiario sarà utile per aumentare la fiducia nel mercato immobiliare fin dall'origine, e il governo spera anche che la vendita di alcuni lotti di terreno stellari possa suscitare entusiasmo nell'intero mercato. ciò è in linea con la riduzione dell'acconto minimo nel settore immobiliare negli ultimi due giorni la logica delle politiche come l'adeguamento dei tassi di interesse ipotecari esistenti e l'allentamento delle restrizioni all'acquisto in città come guangzhou e shenzhen è coerente.
il tasso di premio più alto supera l’80%
il 29 settembre, una forte concorrenza per decine di miliardi di appezzamenti di terreno a guangzhou ha attirato l’attenzione del mercato. il terreno è il terreno del mulino per farina nanfang nel distretto di tianhe, guangzhou (lotto n. at080722). dopo 5 ore e 148 gare d'asta, è stato finalmente venduto a poly development per 11,76 miliardi di yuan. il prezzo della transazione è stato di 67.000 yuan/metri quadrati , con un tasso di premio del 33,4%, che lo rende il secondo terreno d'asta più alto di guangzhou.
il terreno si trova a nord di linjiang avenue e a sud di yuancun. era il terreno precedentemente utilizzato dal nanfang flour mill e dallo yuancun grain group. il terreno è in una buona posizione, adiacente al distretto orientale della città nuova di zhujiang e al distretto occidentale del cbd della città finanziaria. di fronte c'è pazhou e il complesso fieristico di canton. sul lato sud c'è una scarsa vista sul fiume. quattro sviluppatori, tra cui poly, china overseas, yuexiu e pengrui, si sono iscritti all'asta.
chen xueqiang, direttore della ricerca della filiale di guangzhou del china index research institute, ha affermato che questo terreno è l'unico a guangzhou in grado di espandere la percentuale di balconi al 30%, che è superiore all'attuale nuova normativa del 20%, che significa che il tasso di realizzabilità dei progetti costruiti su questo terreno può superare il 130%. allo stesso tempo, lo spazio pubblico all'aperto sopra il secondo piano può essere ampliato del 10%, indipendentemente dall'area edificabile. a quel punto, il terreno creerà un progetto di prodotto di lusso unico.
oltre a guangzhou, negli ultimi giorni sono aumentati anche i mercati delle aste immobiliari a chengdu e shenzhen. il prezzo minimo di un appezzamento di terreno nel nuovo distretto di tianfu a chengdu ha stabilito un nuovo record storico.
nel pomeriggio del 26 settembre, il terreno residenziale con numero di parcella a001-0219 in xin'an street, distretto di bao'an, shenzhen è stato ufficialmente venduto, attirando investitori tra cui oct, china merchants shekou, greentown china, poly real estate, china resources land, china railway + energy construction, hisense, yuexiu, nove società immobiliari della china overseas real estate hanno partecipato alla gara. dopo 82 gare d'appalto, il terreno è stato vinto da poly real estate per 2,82 miliardi di yuan.
questa è la prima vendita di terreni da quando shenzhen ha modificato le precedenti regole dell'asta dei terreni "limite di prezzo + lotteria" e ha implementato il modello di trasferimento "il miglior offerente ottiene". vale la pena notare che il prezzo minimo della transazione del terreno ha raggiunto i 52.000 yuan/metro quadrato, con un tasso di premio del 35,58%, modificando la precedente pratica di shenzhen di un tasso di premio massimo del 15% per le aste dei terreni.
una persona di una società immobiliare che ha partecipato alla gara per il terreno ha detto a china business news che il motivo per cui shenzhen ha cambiato la sua precedente pratica di un tasso di premio massimo del 15% era perché voleva aumentare la recessione aumentando il premio dell'asta del terreno. tariffa e dei prezzi di trasferimento dei terreni il mercato delle aste immobiliari ha aumentato le aspettative sui prezzi delle case.
vale la pena notare che il prezzo minimo di questo terreno è di 10.000 yuan/metro quadrato più alto rispetto al terreno adiacente "china railway nengjian yuezhen mansion" venduto l'anno scorso. una persona di una società immobiliare che ha partecipato alla gara per il lotto di xin'an street nel distretto di bao'an ha dichiarato a china business news che, considerato il basso tasso di vendita complessivo dell'attuale mercato immobiliare, il tasso di vendita della "china railway energy il progetto construction yuezhen mansion" adiacente al terreno sopra menzionato sta sovraperformando il livello del settore, il prezzo minimo di 52.000 yuan/metro quadrato è relativamente costoso, ma per le società immobiliari che acquistano terreni, c'è ancora un certo margine di profitto e lo faranno non subire perdite, e il terreno in vendita non prevede il limite massimo per gli alloggi commerciali prezzo di vendita, le società immobiliari hanno più spazio per adeguare i prezzi.
il 20 settembre, l'asta di un terreno di 24 acri nella terza fase della chengdu financial city ha attirato la partecipazione di più di dieci società immobiliari come jinmao, china merchants, greentown e shell, dopo 82 gare d'appalto. alla fine beihaojia ha vinto la transazione. il prezzo minimo è stato di 27.000 yuan/metro quadrato, con un tasso di premio del 42,19%, battendo ancora una volta il record del prezzo minimo a chengdu.
è stato riferito che i suddetti "24 acri di terreno" sono la seconda asta di terreni residenziali dopo l'adeguamento del regolamento regionale della fase iii della città finanziaria di chengdu. è anche la prima asta di terreni residenziali messa all'asta dalla città finanziaria di chengdu fase iii dopo il "doppio". limite fondiario" è stato cancellato. vale la pena notare che il primo terreno residenziale nella terza fase della financial city è stato venduto nel giugno dello scorso anno. si trattava di un "terreno a doppia limitazione" ed è stato vinto da china resources land. il prezzo minimo era di 21.000 yuan/metro quadrato , e il limite del prezzo della casa con acqua limpida era di 36.000 yuan/metro quadrato. nella prima metà di quest'anno è stato messo sul mercato il primo terreno residenziale nella città finanziaria. il nome della proprietà era "financial city·jinchen mansion". il prezzo medio totale dell'unità ha superato i 10 milioni di yuan, ed è stato rapidamente sold out in entrambe le aperture.
la filiale del sichuan del china index research institute ha dichiarato che, a giudicare dall'ingresso sul mercato di progetti di terreni residenziali nello stesso settore, il suddetto lotto di terreno di "24 acri" a chengdu è sufficientemente scarso e venduto a un prezzo elevato, il che è un percezione normale nel settore. allo stesso tempo, il terreno è a chengdu. i terreni sono stati venduti dopo il rilascio del "regolamento tecnico per la gestione della pianificazione urbana di chengdu (2024)" il 20 giugno, quindi il progetto ha maggiore spazio per la creazione del prodotto. .
oltre ai suddetti lotti di terreno con prezzi minimi da record, il 27 settembre ha attirato l'attenzione del mercato anche la vendita dei "37 acri di terreno a luhu" nell'area urbana centrale di chengdu. il terreno ha attirato 10 aziende a partecipare all'asta, con più di 100 gare d'appalto. alla fine, è stata vinta da rundafeng binjiang, un'impresa privata del sichuan. il prezzo minimo era di 24.000 yuan/metro quadrato, al terzo posto nel record dei prezzi minimi di chengdu , e il tasso di premio era ancora più alto: 86,9%. è stato riferito che questo terreno è la prima fornitura di terreno nel nuovo distretto di tianfu dopo un periodo di nove mesi. è anche la prima terra ad entrare nel mercato dopo l'attuazione del "regolamento sull'innovazione della gestione della pianificazione urbana dei parchi nelle aree ad amministrazione diretta". nuovo distretto di sichuan tianfu (2024)".
"l'altra faccia della medaglia"
anche se ci sono "scintille" nel mercato fondiario, considerando l'intero mercato, si tratta ancora di un periodo di raffreddamento.
il 19 settembre, il terreno residenziale nel gruppo xihongmendong, distretto di daxing, pechino è stato venduto e xingchuang real estate se lo è aggiudicato ad un prezzo di riserva di 2,225 miliardi. vale la pena notare che il prezzo medio di transazione della parte residenziale di questo terreno è di circa 36.200 yuan/metro quadrato, mentre da 1 a 2 anni fa, quando furono venduti i terreni di oak bay phase iii e china construction jiuyue mansion nella stessa area , sono stati venduti con un sovrapprezzo del 15%, il prezzo minimo medio è di circa 41.000/mq. al contrario, il prezzo minimo del terreno recentemente venduto a xihongmen east è sceso di circa 4.800 yuan/metro quadrato.
una recente asta fondiaria svoltasi a hangzhou ha dimostrato la razionalità delle società immobiliari nell'acquisizione di terreni e la differenziazione del mercato fondiario. nello specifico, il 30 settembre hangzhou ha venduto due lotti residenziali, entrambi scarsi a bassa densità con un rapporto di superficie compreso tra 1,1 e 1,2. tuttavia, le società immobiliari partecipanti all'asta si sono concentrate principalmente sul terreno di dingqiao. dopo 27 gare d'appalto, il terreno di dingqiao è stato finalmente acquisito da tianyang real estate con un premio del 20,5%, mentre il terreno di qiaosi nel distretto di linping è stato acquisito da yingguan holdings a un prezzo di riserva.
il vicepresidente senior della regione della cina orientale del china index research institute ha affermato che il terreno di dingqiao è il primo terreno a bassa densità senza limiti di prezzo nel distretto di shangcheng. si trova sul lato nord del parco del lago dingqiao taohua a 700 metri dalla stazione della metropolitana taohua lake park, longhu tianjie è a circa 800 metri e dispone di strutture abitative complete. il prezzo d'asta iniziale di questo terreno è inferiore di 2.631 yuan/metro quadrato rispetto a quello del terreno della jinmao mansion nello stesso settore. il prezzo di vendita sovrapposto degli alloggi commerciali non è limitato, dando alle società immobiliari maggiore spazio per la negoziazione.
"il terreno di qiaosi è limitato dalla velocità del traffico e le società immobiliari non sono abbastanza entusiaste per competere." gli studenti di gaoyuan hanno affermato che gli immobili a bassa densità "baoyiqin dongrunfu" in vendita attorno al terreno di qiaosi hanno un volume medio di transazioni mensili di solo 12 unità, e la velocità del traffico è nella media, la posizione e le strutture di supporto del suddetto terreno di qiaosi sono più deboli di quelle del "baoyiqin dongrun mansion" in vendita pertanto, sebbene il prezzo di partenza del terreno di qiaosi abbia stato ridotto, le società immobiliari sono ancora razionali e caute.
li yujia, ricercatore presso il centro di ricerca sulla politica abitativa provinciale del guangdong, ritiene che i tassi di premio delle aste fondiarie per molti appezzamenti di terreno siano stati recentemente relativamente alti. da un lato, la fiducia dei costruttori è aumentata dopo che le politiche proposte a livello nazionale stabilizzare il settore immobiliare; d'altra parte, i governi locali hanno fatto concessioni agli sviluppatori nelle aste fondiarie, come l'annullamento della politica "7090" e l'aumento della percentuale di spazi semi-aperti. gli appezzamenti di terreno premium soddisfano le condizioni di supporto dell'ubicazione richieste per alloggi commerciali migliorati di fascia alta e attualmente c'è molta domanda per alloggi migliorati di fascia alta sul mercato.
li yujia ha affermato che è vantaggioso per il mercato fondiario migliorare e aumentare la fiducia nel mercato immobiliare fin dalla fonte. ciò è in linea con la riduzione del tasso minimo di acconto da parte del settore immobiliare, l'adeguamento dei tassi di interesse ipotecari esistenti e l’allentamento delle restrizioni sugli acquisti e di altre politiche in città come guangzhou e shenzhen negli ultimi due giorni la logica è coerente.
allo stesso tempo, li yujia ha anche affermato che, nel complesso, i terreni con tassi di premio elevati sono solo isolati, perché i terreni con tassi di premio elevati spesso hanno alcune caratteristiche comuni, cioè si trovano nella zona centrale della città , il livello di pianificazione dell'area è molto alto e le aree circostanti le strutture di supporto sono complete, ma i terreni di così alta qualità sono rari. la maggior parte dei terreni attualmente sul mercato sono terreni ordinari ed è difficile ottenerne uno buono trasferire. in effetti, dal 2022, un piccolo numero di appezzamenti di terreno stellari sono diventati popolari e la maggior parte dei terreni sono rimasti freddi. queste sono le due situazioni principali del mercato fondiario. questa situazione potrebbe continuare per qualche tempo.
meng xinxin, analista del china index research institute, ritiene che la tendenza alla contrazione del mercato fondiario nazionale non sia cambiata nel 2024 e che le società immobiliari siano ancora caute nell’acquisire terreni. solo i settori centrali delle città calde mantengono un certo livello di popolarità. negli ultimi tempi sono state pubblicate frequentemente nuove politiche. il 24 settembre i tre dipartimenti finanziari hanno proposto alcune politiche di sostegno immobiliare. successivamente, l'ufficio politico del comitato centrale si è riunito raramente alla fine di settembre per studiare la situazione economica situazione e ha proposto per la prima volta di "promuovere il mercato immobiliare affinché smetta di cadere e si stabilizzi", rilasciando il segnale più forte fino ad oggi per "stabilizzare il settore immobiliare" ha infuso fiducia nel mercato. a giudicare dalle recenti aste fondiarie, alcuni appezzamenti di terreno a chengdu e guangzhou sono diventati più popolari. tuttavia, al contrario, i terreni a nanchino e suzhou vengono venduti a prezzi di riserva.
meng xinxin ha affermato che, nel complesso, l'attuale contesto di aste fondiarie continua ad essere rilassato e che l'uscita del new deal ha ripristinato in una certa misura le aspettative di mercato delle società immobiliari, ma ciò si riflette maggiormente nelle città calde o nei settori di alta qualità , e ci vorrà tempo perché il mercato fondiario nazionale si riscaldi.
(questo articolo proviene da china business news)
