lotes de terrenos populares obtiveram prêmios elevados, acendendo uma “faísca” para um mercado imobiliário em expansão
2024-10-01
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as principais políticas para o mercado imobiliário estão surgindo com frequência, e o mercado imobiliário abriu um "modo de aquecimento" para o mercado imobiliário.
desde setembro, os mercados de terrenos em chengdu, guangzhou, shenzhen e outras cidades têm visto lotes de terrenos de alto prêmio. a taxa de prêmio dos lotes de terreno em chengdu ultrapassou até 80%. há também lotes de terreno que estabeleceram um novo recorde de preço mínimo. . o mercado de leilões de terras já começou.
algumas pessoas acreditam que uma melhoria no mercado de terrenos será benéfica para aumentar a confiança no mercado imobiliário desde a fonte, e o governo também espera que a venda de alguns terrenos estelares possa gerar entusiasmo em todo o mercado. com o facto de o sector imobiliário ter reduzido o pagamento mínimo de entrada nos últimos dois dias, a lógica de políticas como o ajuste das taxas de juro hipotecárias existentes e o relaxamento das restrições de compra em cidades como guangzhou e shenzhen é consistente.
a taxa de prêmio mais alta ultrapassa 80%
em 29 de setembro, a competição acirrada por dezenas de bilhões de terrenos em guangzhou despertou a atenção do mercado. o terreno é o moinho de farinha nanfang no distrito de tianhe, cidade de guangzhou (lote nº at080722). após 5 horas e 148 rodadas de licitação, foi finalmente vendido à poly development por 11,76 bilhões de yuans. metros, com uma taxa de prêmio de 33,4%, tornando-se o segundo maior leilão de terrenos em guangzhou.
o terreno está localizado ao norte da avenida linjiang e ao sul de yuancun. era o terreno anteriormente usado pelo nanfang flour mill e yuancun grain group. o terreno está em uma boa localização, adjacente ao distrito leste da cidade nova de zhujiang e ao distrito oeste do cbd da cidade financeira. em frente está pazhou e o complexo da feira de cantão. a escassa vista do rio no lado sul atraiu quatro incorporadores. , incluindo poly, china overseas, yuexiu e pengrui, para se inscreverem no leilão.
chen xueqiang, diretor de pesquisa da filial de guangzhou do china index research institute, disse que este terreno é o único terreno em guangzhou que pode expandir a proporção de varandas para 30%, o que é superior ao novo regulamento atual de 20%, que significa que o índice de praticidade dos projetos construídos neste terreno pode ultrapassar 130%. ao mesmo tempo, o espaço aberto público acima do segundo andar pode ser ampliado em 10%, independentemente da área de construção. até então, o terreno criará um projeto único de produto de luxo.
além de guangzhou, os mercados de leilões de terras em chengdu e shenzhen também cresceram nos últimos dias. o preço mínimo de um terreno no novo distrito de tianfu, em chengdu, estabeleceu um novo recorde histórico.
na tarde de 26 de setembro, o terreno residencial com número de parcela a001-0219 na rua xin'an, distrito de bao'an, shenzhen foi oficialmente vendido, atraindo investidores incluindo oct, china merchants shekou, greentown china, poly real estate, china resources terrenos, china railway + energy construction, hisense, yuexiu, nove empresas imobiliárias da china overseas real estate participaram da licitação. após 82 rodadas de licitações, o terreno foi conquistado pela poly real estate por 2,82 bilhões de yuans.
esta é a primeira venda de terrenos desde que shenzhen mudou as regras anteriores de leilão de terrenos de "limite de preço + loteria" e implementou o modelo de transferência "o licitante com lance mais alto ganha". é importante notar que o preço mínimo de transação do terreno atingiu 52.000 yuans/metro quadrado, com uma taxa de prêmio de 35,58%, mudando a prática anterior de shenzhen de uma taxa de prêmio máxima de 15% para leilões de terrenos.
uma pessoa de uma empresa imobiliária que participou da licitação do terreno disse ao china business news que a razão pela qual shenzhen mudou sua prática anterior de uma taxa máxima de prêmio de 15% foi porque queria impulsionar a recessão aumentando o prêmio do leilão de terrenos. taxas e preços de transferência de terras o mercado de leilões de terras aumentou as expectativas de preços de casas.
é importante notar que o preço mínimo deste terreno é 10.000 yuans/metro quadrado mais alto do que o terreno adjacente "china railway nengjian yuezhen mansion" vendido no ano passado. uma pessoa de uma empresa imobiliária que participou da licitação do terreno da rua xin'an, no distrito de bao'an, disse à china business news que, sob a atual baixa taxa geral de vendas do mercado imobiliário, a taxa de vendas da "china railway energy o projeto "construção yuezhen mansion" adjacente ao terreno acima mencionado está superando o nível da indústria, o preço mínimo de 52.000 yuans / metro quadrado é relativamente caro, mas para empresas imobiliárias que adquirem terrenos, ainda há uma certa margem de lucro e eles irão não sofrerem prejuízos, e os terrenos à venda não estipularem o limite máximo para o preço de venda das moradias, as imobiliárias terão mais espaço para ajustar os preços.
em 20 de setembro, o leilão de um terreno de 24 acres na terceira fase da cidade financeira de chengdu atraiu a participação de mais de dez empresas imobiliárias, como jinmao, china merchants, greentown e shell. beihaojia finalmente venceu a transação. o preço mínimo foi de 27.000 yuans/metro quadrado, com uma taxa de prêmio de 42,19%, quebrando mais uma vez o recorde de preço mínimo em chengdu.
é relatado que os "24 acres de terreno" mencionados acima são o segundo leilão de terrenos residenciais após o ajuste da regulamentação regional da fase iii da cidade financeira de chengdu. é também o primeiro terreno residencial leiloado pela fase iii da cidade financeira de chengdu após o "duplo". limite de terra" foi cancelado. vale ressaltar que o primeiro terreno residencial da terceira fase da cidade financeira foi vendido em junho do ano passado. era um “terreno duplo limitado” e foi conquistado pela china resources land. o preço mínimo foi de 21.000 yuans/metro quadrado. , e o limite de preço da casa de água limpa era de 36.000 yuans/metro quadrado. no primeiro semestre deste ano, o primeiro terreno residencial na cidade financeira foi colocado no mercado. o nome da propriedade era "cidade financeira · mansão jinchen". o preço médio total da unidade ultrapassou 10 milhões de yuans e foi rapidamente. esgotado em ambas as aberturas.
a filial de sichuan do china index research institute afirmou que, a julgar pela entrada no mercado de projetos de terrenos residenciais no mesmo setor, o terreno de "24 acres" acima mencionado em chengdu é suficientemente escasso e foi vendido com um prêmio alto, o que é uma percepção normal na indústria. ao mesmo tempo, o terreno está em chengdu. os terrenos foram vendidos após o lançamento do "regulamento técnico de gestão de planejamento urbano de chengdu (2024)", então o projeto tem maior. espaço para criação de produtos.
além dos terrenos mencionados acima com preços mínimos recordes, a venda do "parcela de terreno de 37 acres em luhu" na área urbana central de chengdu em 27 de setembro também atraiu a atenção do mercado. o terreno atraiu 10 empresas para participar do leilão, com mais de 100 rodadas de licitações. finalmente, foi ganho pela rundafeng binjiang, uma empresa privada de sichuan. o preço mínimo foi de 24.000 yuans/metro quadrado, ocupando o terceiro lugar no recorde de preços mínimos de chengdu. , e a taxa de prêmio foi ainda maior: 86,9%. é relatado que este terreno é o primeiro fornecimento de terreno no novo distrito de tianfu após um lapso de nove meses. é também o primeiro terreno a entrar no mercado após a implementação do "regulamento sobre inovação na gestão do planejamento urbano de parques em áreas administradas diretamente de". novo distrito de sichuan tianfu (2024)" .
“o outro lado da moeda”
embora existam “faíscas” no mercado de terrenos, olhando para todo o mercado, este ainda se encontra num ciclo de esfriamento.
em 19 de setembro, o terreno residencial no grupo xihongmendong, distrito de daxing, pequim, foi vendido e a xingchuang real estate ganhou-o a um preço de reserva de 2,225 bilhões. é importante notar que o preço médio de transação da parte residencial deste terreno é de cerca de 36.200 yuans/metro quadrado, enquanto 1 a 2 anos atrás, quando os terrenos oak bay fase iii e china construction jiuyue mansion foram vendidos na mesma área , eles foram vendidos por um prêmio de 15% no preço máximo, o preço mínimo médio é de cerca de 41.000/metro quadrado. em contraste, o preço mínimo do terreno recentemente vendido em xihongmen east caiu cerca de 4.800 yuans/metro quadrado.
um recente leilão de terrenos em hangzhou demonstrou a racionalidade das empresas imobiliárias na aquisição de terrenos e a diferenciação do mercado fundiário. especificamente, em 30 de setembro, hangzhou vendeu dois lotes residenciais, ambos lotes escassos de baixa densidade com uma proporção de área útil de 1,1 para 1,2. no entanto, as empresas imobiliárias participantes do leilão concentraram-se principalmente no lote de dingqiao. após 27 rodadas de licitações, o terreno de dingqiao foi finalmente adquirido pela tianyang real estate com um prêmio de 20,5%, enquanto o terreno de qiaosi no distrito de linping foi adquirido pela yingguan holdings pelo preço mais baixo.
o vice-presidente sênior da região leste da china do instituto de pesquisa de índices da china disse que o lote de terra dingqiao é o primeiro lote de terra de baixa densidade sem limite de preço no distrito de shangcheng. ele está localizado no lado norte do parque do lago dingqiao taohua, cerca de. a 700 metros da estação de metrô taohua lake park, longhu tianjie fica a cerca de 800 metros e tem instalações completas. o preço inicial do leilão deste terreno é 2.631 yuans/metro quadrado inferior ao do terreno da mansão jinmao no mesmo setor. o preço de venda sobreposto de moradias comerciais não é limitado, dando às empresas imobiliárias maior espaço para negociação.
"o terreno de qiaosi é limitado pela velocidade do tráfego e as empresas imobiliárias não estão entusiasmadas o suficiente para competir." apenas 12 unidades, e o desempenho da velocidade do tráfego é médio, a localização e as instalações de apoio do lote qiaosi mencionado acima são mais fracas do que as da "mansão baoyiqin dongrun" à venda, portanto, embora o preço inicial do lote qiaosi tenha sido. foi reduzido, as empresas imobiliárias ainda são racionais e cautelosas.
li yujia, pesquisador do centro provincial de pesquisa de políticas de habitação de guangdong, acredita que as taxas premium dos leilões de terrenos para muitas parcelas de terreno têm sido relativamente altas recentemente. por um lado, a confiança dos incorporadores aumentou após as políticas propostas em nível nacional. estabilizar o setor imobiliário; por outro lado, os governos locais fizeram concessões aos incorporadores em leilões de terrenos, como o cancelamento da política "7090" e o aumento da proporção de espaços semiabertos. os lotes de terreno premium atendem à localização e às condições de suporte exigidas para moradias comerciais melhoradas de alto padrão, e atualmente há muita demanda por moradias melhoradas de alto padrão no mercado.
li yujia disse que a melhoria no mercado de terrenos será benéfica para aumentar a confiança no mercado imobiliário desde a fonte. isto está em linha com a redução do índice de entrada mínima do setor imobiliário, o ajuste das taxas de juros hipotecários existentes e o ajuste das taxas de juros hipotecárias existentes. o relaxamento das restrições de compra e outras políticas em cidades como guangzhou e shenzhen nos últimos dois dias a lógica é consistente.
ao mesmo tempo, li yujia também disse que, em geral, os terrenos com altas taxas de prêmio são apenas isolados, porque os terrenos com altas taxas de prêmio muitas vezes têm algumas características comuns, ou seja, estão localizados na área central da cidade , o nível de planejamento da área é muito alto e as áreas circundantes as instalações de apoio estão completas, mas esses terrenos de alta qualidade são raros. a maioria dos terrenos atualmente no mercado são terrenos comuns e é difícil conseguir uma boa transferência. na verdade, desde 2022, alguns terrenos estelares tornaram-se populares e a maioria dos terrenos está frio. estas são duas situações principais no mercado de terrenos.
meng xinxin, analista do china index research institute, acredita que a tendência de encolhimento do mercado fundiário nacional não mudou em 2024, e as empresas imobiliárias ainda são cautelosas na aquisição de terrenos. apenas os setores centrais das cidades quentes mantêm um certo grau. de popularidade. novas políticas têm surgido com frequência recentemente. em 24 de setembro, os três departamentos financeiros assumiram a liderança na proposta de uma série de políticas de apoio imobiliário. posteriormente, o bureau político do comité central raramente se reuniu no final de setembro para estudar a situação económica. situação e propôs pela primeira vez “promover o mercado imobiliário para parar de cair e estabilizar”, divulgando o sinal mais forte até o momento para “estabilizar o mercado imobiliário” injetou confiança no mercado. a julgar pelos recentes leilões de terrenos, alguns terrenos em chengdu e guangzhou tornaram-se mais populares. no entanto, em contraste, os terrenos em nanjing e suzhou são vendidos a preços de reserva.
meng xinxin disse que, em geral, o atual ambiente de leilão de terras continua relaxado e o lançamento do new deal restaurou as expectativas do mercado das empresas imobiliárias até certo ponto, mas isso se reflete mais em cidades quentes ou setores de alta qualidade , e levará algum tempo para o mercado fundiário nacional aquecer.
(este artigo vem do china business news)
