las políticas estrictas estimulan que las acciones inmobiliarias sigan aumentando, y todos los actores del mercado inmobiliario están esperando la implementación de reglas detalladas.
2024-09-25
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"el vendedor ha recibido muchas consultas de clientes en los últimos dos días". antes del día nacional, se implementaron las principales nuevas políticas del mercado inmobiliario y los compradores de viviendas de shenzhen se dieron cuenta.
en una conferencia de prensa celebrada por la oficina de información del consejo de estado el 24 de septiembre, pan gongsheng, gobernador del banco popular de china, anunció una serie de nuevas políticas inmobiliarias. las que más despertaron el sentimiento del mercado fueron la reducción de las hipotecas existentes. tipos de interés y la reducción del ratio mínimo de pago inicial.
después de enterarse de la nueva política, un propietario de una vivienda en beijing con una tasa de interés hipotecaria para una segunda vivienda de hasta el 5% dijo con entusiasmo a los periodistas que ésta era exactamente la política que estaba esperando: "si pago menos por mi hipoteca, definitivamente lo haré. sal y gasta dinero".
la industria cree que reducir las tasas de interés hipotecarias existentes ha reducido efectivamente la carga de pago de los préstamos de los residentes, y los hogares tendrán más ingresos disponibles para el consumo diario, promoviendo la prosperidad de las industrias relacionadas y promoviendo el desarrollo económico al tiempo que se reducirá el índice de pago inicial para segundas viviendas; ayuda con el fin de reducir el umbral para la compra de una vivienda, ayudar a liberar la demanda de mejoras y promover la estabilización del mercado inmobiliario.
el mercado de capitales respondió rápidamente a la gran noticia, con acciones y bonos inmobiliarios subiendo en números rojos durante dos días hábiles consecutivos. al cierre de operaciones del 25 de septiembre, real estate (shenwan) subió un 1,73%, liderando las ganancias. cinco acciones, incluidas financial street, shirong zhaoye y wantong development, alcanzaron su límite diario. el sector inmobiliario de hong kong también se ubicó entre los principales. lidera en varias industrias con un aumento del 0,74%. en términos de bonos inmobiliarios, "h9 longkong 01" aumentó más del 144% y "h1 sunac 01" aumentó un 75%.
sin embargo, el impacto de las políticas favorables en el mercado inmobiliario todavía se está transmitiendo. varios expertos de las empresas inmobiliarias entrevistadas revelaron a los periodistas que el número de clientes que vienen a consultar ha aumentado, pero la respuesta general del mercado aún no es obvia y todavía están esperando los detalles de implementación de la política que se implementará.
fomentar las transacciones de vivienda de segunda mano
en septiembre de 2023, los reguladores promovieron una ronda de reducciones de los tipos de interés existentes, pero el alcance y la intensidad de las reducciones fueron limitados. por un lado, se centraron únicamente en los préstamos para primera vivienda y, por otro, en los tipos de interés posteriores. la reducción no igualó las tasas de interés de los nuevos préstamos. desde 2024, la diferencia entre las tasas de interés de las nuevas hipotecas y las existentes se ha ampliado aún más, y muchos compradores de viviendas todavía optan por utilizar fondos inactivos para pagar las hipotecas.
los analistas de la industria señalaron que antes de la reducción en septiembre, hubo fuertes llamados a reducir las tasas de interés hipotecarias existentes. para reducir la presión de los pagos mensuales causada por los préstamos hipotecarios con intereses altos, algunos propietarios vendieron casas de segunda mano, lo que resultó en. continúan las transacciones de vivienda de segunda mano. una situación de “precio-volumen”.
chen li, analista del sector inmobiliario de huafu securities, cree que se espera que esta reducción de los tipos de interés hipotecarios existentes acelere la mejora de la presión de venta de viviendas de segunda mano y mejore significativamente la relación entre oferta y demanda en el sector de viviendas de segunda mano. y acelerar la estabilización de los precios de la vivienda en las comunidades más antiguas.
de hecho, poco después de que se publicara la nueva política, una tienda intermediaria en el área del centro longgang universiade de shenzhen lianjia facilitó una transacción.
"las dos partes hablaron durante cinco horas y finalmente el trato se cerró alrededor de las 9 p.m." el gerente cao, el agente inmobiliario de la casa mencionada, dijo a los periodistas que la casa tiene más de 8 metros cuadrados y es nueva. casa requerida. antes de la política, un pedido facilitado por la tienda de al lado tardaba 13 horas de negociación en completarse, por lo que la transacción se completaba en 5 horas, lo que se considera rápido.
esta es la mejor sala del distrito escolar en longgang universiade center. el gerente cao dijo que los hijos del comprador no irán a la escuela hasta el próximo año, por lo que no han tenido prisa por comprar una casa, mientras que el vendedor tiene prisa por cambiar la casa. en su opinión, esta política puede ser un catalizador para que ambas partes tomen decisiones, haciendo que los compradores estén decididos y los vendedores dispuestos a hacer algunas concesiones para cambiar de casa antes de que los precios de la vivienda suban rápidamente.
el gerente cao dijo que el comprador sólo estaba dispuesto a pagar 5,3 millones de yuanes antes, pero el propietario pidió 5,4 millones de yuanes. las dos partes habían negociado varias veces antes, pero no lograron cerrar el trato. después de que la política fuera publicada ayer, ambas partes hicieron ciertas concesiones y la transacción se completó a un precio de 5,36 millones de yuanes.
también están surgiendo algunos fenómenos positivos en el mercado inmobiliario de segunda mano de shanghai. el gerente de una tienda de una gran cadena intermediaria ubicada en el distrito de hongkou, shanghai, dijo a los periodistas que después de que se publicó la nueva política, los clientes estaban más activos que antes y más dispuestos a salir a ver las propiedades y, bajo la nueva política, esto fue así. en general, se considera que el ajuste actual del mercado está básicamente en marcha y no seguirá cayendo. "el siguiente paso es observar el volumen del fin de semana y los datos de transacciones de la semana pasada".
chen li también cree que otro impacto importante de esta reducción en las tasas de interés hipotecarias existentes es reducir efectivamente los costos de pago mensual de los residentes. a medida que la brecha entre las tasas de interés hipotecarias y la relación alquiler-venta se reduzca, se convertirá en una señal para la propiedad. que el mercado toque fondo y se estabilice.
por el lado de la demanda, además de reducir las tasas de interés hipotecarias existentes, la nueva política también redujo la tasa de pago inicial para segundas viviendas del 25% al 15%. unificó las tasas de pago inicial para primera y segunda vivienda por primera vez. el ratio de pago inicial también cayó a un mínimo histórico.
según zhang bo, presidente del instituto de investigación 58 anjuke, un índice de pago inicial más bajo significa que los compradores de viviendas deben soportar un índice de apalancamiento más alto. si los precios de la vivienda vuelven a caer bruscamente, afectará directamente el pago del principal y los intereses de los compradores de viviendas. mayo aumentará aún más los riesgos financieros.
zhang bo cree que esto también significa que al implementar esta política, el juicio de las autoridades reguladoras sobre el mercado inmobiliario actual se ha vuelto más claro, especialmente las expectativas a largo plazo para los precios de la vivienda. a través de esta política, el mercado puede acelerar efectivamente el desarrollo del mercado. recuperación del mercado.
después de esta política favorable antes del día nacional, el gerente cao ha elaborado un plan de trabajo, con la esperanza de captar la demanda de compra de viviendas que se genera después de cada política. “esperamos invitar a la mayor cantidad posible de personas en la base de datos que quieran comprar casas a que vengan a verlas. además, también nos estamos comunicando con los propietarios que están vendiendo sus casas, con la esperanza de que al menos reserven. dos días durante el feriado del día nacional para que los compradores vean las casas ".
todavía esperando que se implementen los detalles de la política
la liberación de un beneficio tan importante reducirá, por un lado, la presión de pago mensual de los compradores de viviendas existentes y, por otro lado, también reducirá el umbral para la compra de viviendas, lo que puede tener un efecto en la mejora de la rentabilidad. entrar en el mercado de compradores de vivienda o mejorar la demanda.
zhang bo cree que no se descarta que algunos compradores de viviendas consideren la posibilidad de mejorarlas o comprar una nueva propiedad para sus padres e hijos, o que tengan necesidades diversificadas de compra de propiedades, como residencia o jubilación.
el responsable de planificación de marketing de una empresa inmobiliaria con sede en fujian reveló que en la tarde del new deal, varias regiones se organizaron para difundir políticas favorables, especialmente dirigidas a clientes entre los que se encontraban los compradores de segundas viviendas, al tiempo que enfatizó la reducción del precio. pago inicial para la segunda vivienda, también informaron a los clientes sobre las nuevas políticas. la tasa de interés del préstamo existente también se puede reducir y el costo del préstamo también se reduce, lo que reduce la resistencia en el pasado a que se redujera el pago inicial, pero. el préstamo fue aumentado.
el día de la nueva política, algunos clientes ya se estaban dando cuenta. un proyecto de una empresa inmobiliaria del este de china en guangzhou recibió 7 grupos de clientes visitantes, 6 de los cuales eran nuevos visitantes.
"en comparación con la vida diaria, el número de visitas ha aumentado debido a este tipo de comportamiento durante la semana", dijo el responsable del proyecto, "pero debemos seguir observando para ver si esto es normal o es una situación ocasional". "
también hay comentarios bastante positivos del mercado de shenzhen. el responsable de la empresa shenzhen-hong kong del grupo longfor dijo a los periodistas que a medida que el umbral para la compra de una vivienda sigue disminuyendo, se sumarán más clientes con fondos limitados que quieran comprar una segunda vivienda. consultas de clientes en los últimos dos días. "la demanda de los residentes de shenzhen de comprar e intercambiar casas aún no se ha aprovechado plenamente, y la llegada del new deal marcará el comienzo de una ola de verano indio".
la respuesta del nuevo mercado inmobiliario de shanghai no fue tan optimista. muchos expertos de las empresas inmobiliarias entrevistados dijeron que el desempeño de sus proyectos en el mercado no ha mejorado significativamente.
el responsable de una empresa central de shanghai dijo: "los clientes prestarán atención a este tipo de política emitida por el banco central por primera vez. quizás debido al clima reciente en shanghai, actualmente no hay mucho". respuesta obvia a varios proyectos visitas y no hay cambios en la consulta, y aún se necesita un período de observación.
el vendedor a cargo de un proyecto ubicado en la carretera de circunvalación exterior de shanghai también dijo a los periodistas que el mercado actual en la carretera de circunvalación exterior no es bueno y que solo unos pocos clientes vienen a realizar consultas. sin embargo, aún no se ha determinado el índice de reducción específico en shanghai y el impacto aún no es obvio. "pero, de hecho, ya sean tasas de interés bajas o pagos iniciales bajos, debido a ingresos inestables, incluso si los clientes necesitan comprar una casa, no quieren aprovechar una cantidad tan grande de apalancamiento".
las ciudades de segundo nivel también están esperando una fermentación política. el responsable de la empresa inmobiliaria del este de china mencionada en wuhan dijo que después de que salió el new deal, sus diversos proyectos en wuhan estaban ocupados promoviendo la política. se estima que el efecto no será visible tan rápido. si quieres ver la casa, definitivamente tendrás que esperar hasta el feriado del día nacional.
el gerente de mercado de una empresa central en zhengzhou también dijo a los periodistas: "el new deal en sí tiene como objetivo principal resolver algunos problemas de confianza. de hecho, comprarás una casa antes de comprarla. la tasa de interés hipotecaria actual ya es bastante barata. "
(este artículo proviene de china business news)
