強力な政策が不動産株の上昇を刺激し、不動産市場の関係者はすべて詳細なルールの施行を待っている。
2024-09-25
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「営業担当者は過去2日間で顧客から多くの問い合わせを受けた。」 国慶節を前に不動産市場の主要な新政策が実施され、深センの住宅購入者らは注目を集めた。
9月24日に国務院新聞弁公室が開催した記者会見で、中国人民銀行総裁の潘公勝氏は数々の新たな不動産政策を発表したが、最も市場心理を刺激したのは既存の住宅ローンの削減だった。金利の引き下げと最低頭金率の引き下げ。
新しい政策について聞いた後、5％もの高いセカンドハウスローン金利を持つ北京の住宅所有者は記者団に対し、これはまさに待ち望んでいた政策だと興奮気味に語った。「住宅ローンの支払いが減れば、間違いなくそうするだろう。外に出てお金を使ってください。」
業界は、既存の住宅ローン金利の引き下げにより、住民のローン返済負担が効果的に軽減され、家計の日常消費のための可処分所得が増加し、関連産業の繁栄と経済発展が促進されると同時に、セカンドハウスの頭金比率も低下すると考えています。住宅購入の敷居を下げるため、改善需要の解放を支援し、不動産市場の安定化を促進します。
このビッグニュースに資本市場はすぐに反応し、不動産株と債券は２営業日連続で赤字となった。 9月25日の取引終了時点で、不動産（神湾）は1.73％上昇し、金融街、四龍兆業、万通開発などの5銘柄も香港の不動産セクターの中で値幅制限に達した。 0.74％上昇し、さまざまな業界でトップとなった。不動産債券では「h9 ロンコン 01」が144％超、「h1 サナック 01」が75％上昇した。
しかし、不動産市場に対する有利な政策の影響は依然として続いています。取材した複数の不動産会社関係者は記者団に対し、相談に来る顧客は増加しているものの、全体的な市場の反応はまだ明らかではなく、政策の実施内容の詳細を待っている状況だと明らかにした。
中古住宅取引の促進
2023年9月、規制当局は現行金利の一連の引き下げを推進したが、引き下げの範囲と強度は一方では初回住宅ローンのみを対象とし、他方では住宅ローン終了後の金利も対象とした。引き下げ額は新規ローンの金利と等しくなかった。 2024年以降、新規の住宅ローンと既存の住宅ローンの金利差はさらに拡大しており、多くの住宅購入者は依然として遊休資金を住宅ローンの返済に充てることを選択しています。
業界アナリストらは、9月の引き下げ前には、高金利の住宅ローンによる毎月の支払い圧力を軽減するために、既存の住宅ローン金利の引き下げを求める声が強く、一部の住宅所有者が中古住宅を売却したため、結果的に住宅ローン金利が低下したと指摘した。中古住宅取引が継続する「量に応じた価格」の状況。
華福証券の不動産業界アナリスト、チェン・リー氏は、今回の既存の住宅ローン金利の引き下げにより、中古住宅に対する販売圧力の改善が加速し、中古住宅の需給関係が大幅に改善されると考えている。市場を開拓し、古いコミュニティの住宅価格の安定化を加速します。
実際、新しいポリシーが発表された直後、深セン連嘉市の龍崗ユニバーシアードセンター地区にある仲介店舗が取引を促進した。
「両者は5時間話し合い、最終的に午後9時頃に取引が完了した。」と、上記の家の不動産業者である曹マネージャーは記者団に対し、この家は8平方メートルを超え、新築物件であると語った。必要な家。この政策が適用される前は、隣の店舗が仲介した注文の交渉が完了するまでに 13 時間かかったのに対し、取引は 5 時間で完了しました。これは速いと考えられます。
これは龍崗ユニバーシアードセンターで最高の学区の部屋です。曹マネージャーは、買主の子供たちは来年まで学校に通わないため、急いで家の購入をしていないが、売主は家の変更を急いでいると語った。同氏の見解では、この政策は双方にとって決断を下すきっかけとなり、買い手は決意を固め、売り手は住宅価格が急速に上昇する前に住宅を買い替えるためにある程度の譲歩をする意思を持たせることになるかもしれない。
曹氏は、買主は以前は530万元しか支払うつもりがなかったが、所有者は540万元を要求したと述べ、両者はこれまで数回交渉したが、契約は成立しなかった。昨日この政策が発表された後、双方は一定の譲歩をし、取引は536万元の価格で完了した。
上海の中古住宅市場にもいくつかの前向きな現象が現れている。上海市虹口区にある大手仲介チェーンの店舗マネージャーは記者団に対し、新政策の発表後、顧客は以前よりも積極的に物件を見に来てくれるようになったと語った。現在の市場調整は基本的には整っていると一般的に感じられており、今後も下落が続くことはないだろう。「次のステップは週末の出来高と過去1週間の取引データに注目することだ」と述べた。
また、chen li 氏は、既存の住宅ローン金利の引き下げによるもう 1 つの重要な影響は、居住者の毎月の支払いコストを効果的に削減することであると考えています。住宅ローン金利と賃貸料対売却比率の差が縮まるにつれて、それは不動産にとってのシグナルとなるでしょう。市場は底を打って安定する。
需要面では、既存の住宅ローン金利の引き下げに加え、新政策によりセカンドハウスの頭金率も25％から15％に引き下げられ、ファーストハウスとセカンドハウスの頭金率が初めて統一された。頭金率も歴史的最低水準に低下した。
58 anjuke research institute の所長、zhang bo 氏によると、頭金比率が低いということは、住宅購入者がより高いレバレッジ比率を負担する必要があることを意味し、住宅価格が再び急落すると、住宅購入者の元金と利息の返済に直接影響を与えることになります。金融リスクがさらに高まる可能性があります。
zhang bo氏は、これは、この政策を実施する際に、現在の不動産市場に対する規制当局の判断、特に住宅価格に対する長期的な期待がより明確になることを意味すると考えている。この政策を通じて、市場は効果的に不動産市場の発展を加速できるだろう。市場の回復。
建国記念日を前にしたこの好政策を受けて、曹部長は各政策後に発表される住宅購入需要を把握したいと考え、作業計画を立てた。 「私たちは、データベースに登録されている住宅購入希望者をできるだけ多く家を見に来てもらいたいと考えています。さらに、住宅を売却している所有者とも連絡をとり、少なくとも保留してもらえることを願っています。建国記念日の休日中の2日間、購入者が住宅を見学できる。」
政策の詳細が実装されるのをまだ待っています
このような大きな給付金のリリースは、一方では既存の住宅購入者の毎月の支払いプレッシャーを軽減し、他方では住宅購入の敷居を下げることにもなり、住宅再購入の改善に効果をもたらす可能性があります。住宅購入者市場への参入や需要の改善。
zhang bo氏は、一部の住宅購入者が再改修を検討したり、親子のために新しい不動産を購入したり、居住や退職後の不動産購入ニーズが多様化したりする可能性は排除されないと考えている。
福建省に本拠を置く不動産会社のマーケティング企画担当者は、ニューディール政策の午後、特にセカンドハウス購入者を含む顧客をターゲットに、住宅ローンの削減を強調しながら、有利な政策を広めるために各地で組織されたと明らかにした。セカンドハウスの頭金についても、既存ローンの金利を引き下げることができ、ローンコストも削減できるため、これまで頭金が減額されたものの抵抗感が軽減されることを顧客に案内した。借金が増えた。
新しいポリシーの発表当日、一部の顧客はすでに注目していました。広州にある中国東部の不動産会社のプロジェクトには、7 組の顧客が訪問し、そのうち 6 組が新規訪問者でした。
担当者は「日常に比べて、平日はこのようなパフォーマンスで訪問者数が増えているが、これが通常なのか、それとも偶発的な状況なのか、引き続き観察する必要がある」としている。 」
深セン市場からも非常に肯定的なフィードバックがあります。ロングフォー・グループの深セン・香港法人の担当者は記者団に対し、住宅購入の敷居が下がり続けているため、資金が限られているがセカンドハウスの購入を希望する顧客が増えるだろうと語った。過去 2 日間のお客様からのお問い合わせ。 「住宅の購入や交換を求める深セン住民の需要はまだ十分に反映されておらず、ニューディール政策の到来によりインディアンサマーの波が到来するだろう。」
上海の新築住宅市場の反応はそれほど楽観的ではなかった。インタビューを受けた不動産会社内部関係者の多くは、自社プロジェクトの市場パフォーマンスはそれほど改善していないと述べた。
中央企業の上海法人の担当者は、「顧客は中央銀行が発行するこの種の政策に初めて注目するだろうが、最近の上海の天候の影響か、現時点ではあまり多くない」と述べた。さまざまなプロジェクトへの明らかな対応と相談に変化はなく、引き続き観察期間が必要です。
上海の外環路にあるプロジェクトの担当営業担当者も記者団に対し、外環路の現在の市場状況は良くなく、相談に来る顧客はわずかだと語った。ただし、上海における具体的な削減率はまだ決まっておらず、その影響はまだ明らかではない。 「しかし実際には、金利が低くても、頭金が少なくても、収入が不安定なため、たとえ住宅を購入する必要があるとしても、顧客はそれほど大きなレバレッジを利用したくないのです。」
二級都市も政策の発酵を待っている。前述の武漢の華東不動産会社の担当者は、ニューディール政策が出た後、武漢でのさまざまなプロジェクトが政策の推進に追われており、その効果はすぐには現れないと推測されると述べた。家を見たい場合は、必ず国慶節の祝日まで待たなければなりません。
鄭州の中央企業の市場責任者も記者団に対し、「ニューディール自体は主に信頼感の問題のいくつかを解決することが目的だ。実際、住宅を買う前に住宅を買うことになる。現在の住宅ローン金利はすでにかなり安い」と語った。 」
(この記事は中国ビジネスニュースからのものです)
