des politiques lourdes stimulent la poursuite de la hausse des stocks immobiliers et toutes les parties prenantes du marché immobilier attendent la mise en œuvre de règles détaillées.
2024-09-25
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« le vendeur a reçu de nombreuses demandes de clients au cours des deux derniers jours. » avant la fête nationale, les nouvelles politiques majeures du marché immobilier ont été mises en œuvre et les acheteurs de logements de shenzhen en ont pris note.
lors d'une conférence de presse tenue par le bureau d'information du conseil des affaires d'état le 24 septembre, pan gongsheng, gouverneur de la banque populaire de chine, a annoncé un certain nombre de nouvelles politiques immobilières. celles qui ont le plus éveillé le sentiment du marché ont été la réduction des prêts hypothécaires existants. taux d’intérêt et la réduction du ratio de mise de fonds minimum.
après avoir entendu parler de la nouvelle politique, un propriétaire de pékin avec un taux d'intérêt hypothécaire pour sa résidence secondaire pouvant atteindre 5 %, a déclaré avec enthousiasme aux journalistes que c'était exactement la politique qu'il attendait avec impatience : « si je paie moins sur mon prêt hypothécaire, je le ferai certainement. sortez et dépensez de l'argent.
l'industrie estime que la baisse des taux d'intérêt hypothécaires existants a effectivement réduit le fardeau de remboursement des prêts des résidents et que les ménages disposeront de plus de revenus disponibles pour la consommation quotidienne, favorisant ainsi la prospérité des industries connexes et favorisant le développement économique tout en réduisant le taux d'acompte pour les résidences secondaires ; aider afin d'abaisser le seuil d'achat d'un logement, de contribuer à libérer la demande d'amélioration et de favoriser la stabilisation du marché immobilier.
le marché des capitaux a réagi rapidement à cette grande nouvelle, avec des actions et des obligations immobilières en hausse dans le rouge pendant deux jours de bourse consécutifs. à la clôture des marchés le 25 septembre, real estate (shenwan) a augmenté de 1,73 %, menant les gains. cinq actions, dont financial street, shirong zhaoye et wantong development, ont atteint leur limite quotidienne ; le secteur immobilier de hong kong s'est également classé parmi les meilleurs. en tête dans diverses industries avec une augmentation de 0,74%. en termes d'obligations immobilières, le « h9 longkong 01 » a augmenté de plus de 144 % et le « h1 sunac 01 » a augmenté de 75 %.
cependant, l'impact des politiques favorables sur le marché immobilier se transmet toujours. plusieurs initiés des sociétés immobilières interrogées ont révélé aux journalistes que le nombre de clients venant consulter avait augmenté, mais que la réponse globale du marché n'est pas encore évidente et qu'ils attendent toujours les détails de la mise en œuvre de la politique.
favoriser les transactions de logements de seconde main
en septembre 2023, les régulateurs ont promu une série de réductions des taux d’intérêt existants, mais la portée et l’intensité des réductions ont été limitées, d’une part, elles ont ciblé uniquement les prêts au premier logement et, d’autre part, les taux d’intérêt après la mise en place. la réduction n’a pas égalé les taux d’intérêt sur les nouveaux prêts. depuis 2024, l'écart entre les taux d'intérêt des nouveaux prêts hypothécaires et des prêts hypothécaires existants s'est encore creusé, et de nombreux acheteurs de maison choisissent toujours d'utiliser leurs fonds inutilisés pour rembourser leurs prêts hypothécaires.
les analystes du secteur ont souligné qu'avant la réduction de septembre, de forts appels avaient été lancés en faveur d'une réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants. afin de réduire la pression sur les paiements mensuels causée par les prêts hypothécaires à taux d'intérêt élevé, certains propriétaires ont vendu des maisons d'occasion, ce qui a entraîné une réduction des taux d'intérêt hypothécaires. poursuite des transactions de logements d'occasion. une situation de « prix pour volume ».
chen li, analyste du secteur immobilier chez huafu securities, estime que cette réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants devrait accélérer l'amélioration de la pression de vente sur les logements d'occasion et améliorer considérablement la relation entre l'offre et la demande dans le secteur des logements d'occasion. marché et accélérer la stabilisation des prix des logements dans les communautés plus âgées.
en fait, peu de temps après la publication de la nouvelle politique, un magasin intermédiaire de la zone du centre de l'universiade de longgang à shenzhen lianjia a facilité une transaction.
"les deux parties ont discuté pendant cinq heures et finalement l'accord a été conclu vers 21 heures." le directeur cao, l'agent immobilier de la maison mentionnée ci-dessus, a déclaré aux journalistes que la maison faisait plus de 8 mètres carrés et qu'elle était nouvellement construite. maison requise. avant cette politique, une commande facilitée par le magasin voisin prenait 13 heures de négociation, la transaction était donc finalisée en 5 heures, ce qui est considéré comme rapide.
c'est la meilleure salle du district scolaire du centre universiade de longgang. le directeur cao a déclaré que les enfants de l'acheteur n'iront pas à l'école avant l'année prochaine, ils n'ont donc pas été pressés d'acheter une maison, tandis que le vendeur est pressé de changer de maison. selon lui, cette politique pourrait être un catalyseur permettant aux deux parties de prendre des décisions, en rendant les acheteurs déterminés et les vendeurs disposés à faire des concessions pour changer de maison avant que les prix de l'immobilier n'augmentent rapidement.
le directeur cao a déclaré que l'acheteur n'était prêt à payer que 5,3 millions de yuans auparavant, mais que le propriétaire avait demandé 5,4 millions de yuans. les deux parties avaient négocié à plusieurs reprises auparavant, mais n'avaient pas réussi à conclure l'affaire. après la publication de la politique hier, les deux parties ont fait certaines concessions et la transaction a été finalisée au prix de 5,36 millions de yuans.
des phénomènes positifs émergent également sur le marché des logements d'occasion à shanghai. le directeur d'un magasin d'une grande chaîne intermédiaire situé dans le district de hongkou, à shanghai, a déclaré aux journalistes qu'après la publication de la nouvelle politique, les clients étaient plus actifs qu'avant et plus disposés à sortir pour visiter les propriétés et qu'en vertu de la nouvelle politique, cela a été le cas. on estime généralement que l'ajustement actuel du marché est fondamentalement en place et qu'il ne continuera pas à baisser. « la prochaine étape consiste à examiner le volume du week-end et les données de transaction de la semaine dernière.
chen li estime également qu'un autre impact important de cette réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants est de réduire efficacement les coûts de paiement mensuels des résidents. à mesure que l'écart entre les taux d'intérêt hypothécaires et le ratio loyer/vente se rétrécit, cela deviendra un signal pour la propriété. marché pour atteindre son point le plus bas et se stabiliser.
du côté de la demande, en plus de réduire les taux d'intérêt hypothécaires existants, la nouvelle politique a également abaissé le taux de mise de fonds pour les résidences secondaires de 25 % à 15 %. elle a unifié pour la première fois les taux de mise de fonds pour les premières et les résidences secondaires, et le taux de mise de fonds a également chuté à un plus bas historique.
selon zhang bo, président de l'institut de recherche 58 anjuke, un taux de mise de fonds plus faible signifie que les acheteurs de maisons doivent supporter un ratio de levier plus élevé si les prix de l'immobilier chutent à nouveau fortement, cela affectera directement le remboursement du principal et des intérêts des acheteurs de maison, ou encore. mai augmentera encore les risques financiers.
zhang bo estime que cela signifie également que lors de la mise en œuvre de cette politique, le jugement des autorités de régulation sur le marché immobilier actuel est devenu plus clair, en particulier sur les attentes à long terme en matière de prix de l'immobilier. grâce à cette politique, le marché peut effectivement accélérer le développement du marché immobilier. reprise du marché.
après cette politique favorable avant la fête nationale, le directeur cao a élaboré un plan de travail, dans l'espoir de saisir la demande d'achat de logements libérée après chaque politique. «nous espérons inviter autant de personnes figurant dans la base de données qui souhaitent acheter des maisons à venir voir les maisons que possible. de plus, nous communiquons également avec les propriétaires qui vendent leurs maisons, en espérant qu'ils mettront au moins de côté. deux jours pendant la fête nationale pour que les acheteurs puissent visiter les maisons.
toujours en attente de la mise en œuvre des détails de la politique
la libération d'un avantage aussi important réduira, d'une part, la pression sur les paiements mensuels des acheteurs de logements existants et, d'autre part, elle abaissera également le seuil d'achat d'un logement, ce qui pourrait avoir un effet sur l'amélioration du revenu. entrer sur le marché des acheteurs de maison ou améliorer la demande.
zhang bo estime qu'il n'est pas exclu que certains acheteurs envisagent de rénover ou d'acheter une nouvelle propriété pour leurs parents et leurs enfants, ou qu'ils aient des besoins diversifiés en matière d'achat de propriété, comme la résidence ou la retraite.
le responsable de la planification marketing d'une société immobilière basée au fujian a révélé que l'après-midi du new deal, diverses régions s'étaient organisées pour diffuser des politiques favorables, ciblant notamment les clients qui comprenaient des acheteurs de résidences secondaires, tout en mettant l'accent sur la réduction des coûts. acompte pour la résidence secondaire, ils ont également informé les clients des nouvelles politiques. le taux d'intérêt du prêt existant peut également être abaissé et le coût du prêt est également réduit, ce qui réduit la résistance dans le passé à la réduction de l'acompte. le prêt a été augmenté.
le jour de la nouvelle politique, certains clients le remarquaient déjà. un projet d'une société immobilière dans l'est de la chine à guangzhou a reçu 7 groupes de clients en visite, dont 6 étaient de nouveaux visiteurs.
"par rapport à la vie quotidienne, le nombre de visites a augmenté en raison d'une telle performance au cours de la semaine", a déclaré le responsable du projet. "mais il faut continuer à observer pour voir si c'est une situation normale ou occasionnelle. "
il existe également des retours plutôt positifs sur le marché de shenzhen. le responsable de la société shenzhen-hong kong du groupe longfor a déclaré aux journalistes qu'à mesure que le seuil d'achat d'une maison continue de baisser, de plus en plus de clients disposant de fonds limités et souhaitant acheter une résidence secondaire embarqueront. demandes de clients au cours des deux derniers jours. « la demande des habitants de shenzhen d’acheter et d’échanger des maisons n’a pas encore été pleinement exploitée, et l’arrivée du new deal va inaugurer une vague d’été indien. »
la réaction du nouveau marché immobilier de shanghai n'a pas été aussi optimiste. de nombreux dirigeants de sociétés immobilières interrogés ont déclaré que les performances de leurs projets sur le marché ne s'étaient pas améliorées de manière significative.
le responsable d'une entreprise centrale de shanghai a déclaré : « les clients prêteront attention à ce type de politique émise par la banque centrale dès la première fois, peut-être en raison des conditions météorologiques récentes à shanghai, il n'y a pas grand-chose actuellement. » réponse évidente aux différents projets visites et il n'y a aucun changement dans la consultation, et une période d'observation est encore nécessaire.
le vendeur en charge d'un projet situé sur le périphérique extérieur de shanghai a également déclaré aux journalistes que le marché actuel sur le périphérique extérieur n'est pas bon et que seuls quelques clients viennent consulter. toutefois, le taux de réduction spécifique à shanghai n’a pas encore été déterminé et son impact n’est pas encore évident. "mais en fait, qu'il s'agisse de taux d'intérêt bas ou de faibles acomptes, en raison de l'instabilité des revenus, même si les clients ont besoin d'acheter une maison, ils ne veulent pas utiliser un effet de levier aussi important".
les villes de second rang attendent également une fermentation politique. le responsable de la société immobilière de l'est de la chine à wuhan mentionnée ci-dessus a déclaré qu'après la sortie du new deal, ses différents projets à wuhan étaient occupés à promouvoir cette politique. on estime que l'effet ne sera pas visible si rapidement. si vous voulez voir la maison, vous devrez certainement attendre la fête nationale.
le directeur du marché d'une entreprise centrale de zhengzhou a également déclaré aux journalistes : « le new deal lui-même vise principalement à résoudre certains problèmes de confiance. en fait, vous achèterez une maison avant de l'acheter. le taux d'intérêt hypothécaire actuel est déjà assez bon marché. "
(cet article provient de china business news)
