무거운 정책은 부동산 주가를 계속 상승하도록 자극하고 부동산 시장의 모든 당사자는 세부 규칙의 시행을 기다리고 있습니다.
2024-09-25
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"판매원은 지난 이틀 동안 고객들로부터 많은 문의를 받았습니다." 국경일을 앞두고 부동산 시장의 주요 새 정책이 시행되었고 선전의 주택 구매자들이 주목했습니다.
9월 24일 국무원 신문판공실에서 열린 기자회견에서 판공성(pan gongsheng) 중국 인민은행 총재는 시장 심리를 가장 크게 자극한 여러 가지 새로운 부동산 정책을 발표했습니다. 이자율과 최소 계약금 비율의 감소.
새로운 정책에 대해 듣고 나서, 두 번째 주택 모기지 이자율이 5%에 달하는 한 베이징 주택 소유자는 기자들에게 이것이 바로 그가 기대하고 있던 정책이라고 흥분해서 말했습니다. 나가서 돈 좀 써라."
업계에서는 기존 주택담보대출 금리를 낮추면 주민들의 대출 상환 부담이 효과적으로 줄어들고, 가계의 생활 가처분 소득이 늘어나 관련 산업의 번영과 경제 발전이 촉진되는 동시에 세컨드 하우스에 대한 계약금 비율이 낮아질 것으로 보고 있습니다. help 주택 구입 문턱을 낮추기 위해 개선 수요를 해소하고 부동산 시장 안정을 촉진합니다.
부동산주와 채권이 이틀 연속 적자를 기록하는 등 빅뉴스에 자본시장은 빠르게 반응했다. 9월 25일 거래 종료 기준으로 부동산(shenwan)은 1.73% 상승하여 financial street, shirong zhaoye 및 wantong development를 포함한 5개 주식이 일일 한도에 도달했습니다. 0.74% 증가해 다양한 업종에서 1위를 기록했다. 부동산채권으로는 'h9롱콩01'이 144% 이상 올랐고, 'h1수낙01'은 75% 상승했다.
그러나 우호적인 정책이 부동산 시장에 미치는 영향은 여전히 전해지고 있다. 인터뷰에 응한 부동산 회사의 여러 관계자는 상담을 위해 오는 고객 수가 증가했지만 전반적인 시장 반응은 아직 명확하지 않으며 정책 구현 세부 사항이 구현되기를 기다리고 있다고 기자들에게 밝혔습니다.
중고 주택 거래 촉진
2023년 9월 규제 당국은 기존 금리 인하를 추진했지만 인하 범위와 강도는 한편으로는 첫 주택 대출만을 대상으로 하고 다른 한편으로는 금리 인하를 제한했습니다. 감소는 신규 대출에 대한 이자율과 같지 않았습니다. 2024년 이후 신규 주택담보대출과 기존 주택담보대출의 이자율 차이는 더욱 벌어졌고, 여전히 많은 주택 구입자들은 주택담보대출 상환을 위해 유휴자금을 사용하고 있다.
업계에서는 지난 9월 인하 이전에는 고금리 주택담보대출로 인한 월부금 부담을 줄이기 위해 일부 주택 소유자들이 중고주택을 팔면서 기존 주택담보대출 금리를 인하해야 한다는 목소리가 높았다고 지적했다. 계속되는 중고주택 거래.
huafu securities의 부동산 산업 분석가인 chen li는 기존 모기지 이자율의 인하가 중고 주택 판매 압력 개선을 가속화하고 중고 주택의 수요와 공급 관계를 크게 개선할 것으로 예상한다고 믿습니다. 시장을 선도하고 노년층의 주택 가격 안정을 가속화합니다.
실제로 새로운 정책이 발표된 직후 선전 리안자 롱강 유니버시아드 센터 지역의 한 중개 매장에서 거래를 성사시켰다.
해당 주택의 부동산 중개인 차오 매니저는 "양측이 5시간 동안 대화를 나눴고, 결국 오후 9시께 거래가 완료됐다"고 말했다. 필수 집. 정책 이전에는 옆집에서 주문을 하면 협상이 완료되기까지 13시간이 걸렸고, 5시간 만에 거래가 완료되는 등 빠른 속도라고 평가된다.
이것은 longgang universiade center의 최고의 학군 공간입니다. 차오 매니저는 구매자의 아이들이 내년까지 학교에 갈 예정이어서 집을 사기 위해 서두르지 않은 반면, 판매자는 집을 바꾸기 위해 서두르고 있다고 말했다. 그의 견해에 따르면, 이 정책은 양 당사자가 결정을 내리는 촉매제가 될 수 있으며, 주택 가격이 급등하기 전에 구매자가 집을 바꾸도록 결정하고 판매자가 기꺼이 양보하여 주택을 바꾸도록 만들 수 있습니다.
차오 매니저는 구매자가 이전에 530만 위안만 지불할 의향이 있었지만 소유자가 540만 위안을 요구했다고 말했습니다. 두 당사자는 이전에 여러 차례 협상을 했지만 거래를 성사시키지 못했습니다. 어제 정책이 나온 뒤 양측은 어느 정도 양보해 536만 위안의 가격에 거래가 성사됐다.
상하이 중고 주택 시장에도 긍정적인 현상이 나타나고 있다. 상하이 훙커우구에 위치한 대형 중개 체인점의 관리자는 기자들에게 새로운 정책이 발표된 후 고객이 이전보다 더 적극적이고 부동산을 보러 나오려는 의지가 더 높아졌다고 말했습니다. 일반적으로 현재 시장 조정이 기본적으로 이루어지고 있다고 느껴지지만 계속 하락하지는 않을 것입니다. "다음 단계는 지난주 거래 데이터를 살펴 보는 것입니다."
chen li는 또한 기존 모기지 금리 인하의 또 다른 중요한 영향은 모기지 금리와 판매 대비 임대료 비율 간의 격차가 줄어들면서 거주자의 월별 지불 비용을 효과적으로 줄이는 것이라고 믿습니다. 시장이 바닥을 치고 안정될 것입니다.
수요 측면에서는 기존 주택담보대출 금리를 낮추는 것 외에도 세컨드 주택에 대한 계약금 비율도 처음으로 25%에서 15%로 낮추고, 첫 번째 주택과 세컨드 주택에 대한 계약금 비율을 통일했다. 계약금 비율도 역사적 최저치로 떨어졌습니다.
58 anjuke research institute의 zhang bo 회장에 따르면, 낮은 계약금 비율은 주택 구매자가 더 높은 레버리지 비율을 부담해야 함을 의미하며, 주택 가격이 다시 급격히 떨어지면 주택 구매자의 원리금 상환에 직접적인 영향을 미치게 됩니다. 금전적 위험이 더욱 커질 수 있습니다.
zhang bo는 이것이 또한 이 정책을 시행할 때 현재 부동산 시장, 특히 주택 가격에 대한 장기적인 기대에 대한 규제 당국의 판단이 더욱 명확해졌다는 것을 의미한다고 믿습니다. 이 정책을 통해 시장은 부동산 개발을 효과적으로 가속화할 수 있습니다. 시장.
국경절 이전에 이러한 우호적인 정책을 수립한 후 cao 관리자는 각 정책 이후 발표되는 주택 구입 수요를 파악하기 위해 작업 계획을 마련했습니다. “집을 사고 싶은 데이터베이스 내 분들을 최대한 많이 불러와서 집을 구경해보시길 바라요. 또 집을 파는 집주인과도 소통하며 최소한의 여유는 있기를 바랍니다. 구매자가 집을 볼 수 있는 국경일 이틀 동안입니다.
아직 정책 세부사항이 구현되기를 기다리는 중입니다.
이러한 큰 혜택의 출시는 한편으로는 기존 주택 구입자들의 월부금 부담을 완화시키는 동시에, 다른 한편으로는 주택 구입 문턱도 낮추어 재구매율 개선에 효과가 있을 수 있습니다. 주택 구매자 시장 진입 또는 수요 개선.
zhang bo는 일부 주택 구매자가 부모와 자녀를 위해 재개발을 고려하거나 새 부동산을 구입하거나 거주 또는 은퇴와 같은 다양한 부동산 구매 요구를 가질 가능성이 배제되지 않는다고 믿습니다.
푸젠성 소재 한 부동산 회사의 마케팅 기획 담당자는 뉴딜 당일 오후 다양한 지역을 편성해 우호적인 정책을 전파했으며, 특히 중고 주택 구매자를 포함한 고객들을 대상으로 주택 가격 절감을 강조했다고 밝혔습니다. 두 번째 주택에 대한 계약금도 낮추면서 기존 대출 금리도 낮출 수 있고, 대출 비용도 낮아진다는 점을 고객들에게 알려 기존 계약금이 줄어들었다는 저항을 덜었지만. 대출이 늘었습니다.
새로운 정책이 시행된 당일 일부 고객은 이미 이를 인지하고 있었습니다. 광저우에 있는 중국 동부의 한 부동산 회사의 프로젝트에는 7개 그룹의 방문 고객이 접수되었으며 그 중 6개 그룹은 신규 방문자였습니다.
프로젝트 담당자는 “일상에 비해 주중에 이런 공연이 이어지면서 방문객이 늘었다”며 “그러나 이것이 정상적인 상황인지, 비정기적인 상황인지는 계속 지켜봐야 할 것”이라고 말했다. "
심천 시장에서도 꽤 긍정적인 반응을 보이고 있다. longfor group의 선전-홍콩 회사 담당자는 기자들에게 주택 구입 기준이 계속 낮아지면서 두 번째 주택을 구입하려는 제한된 자금을 가진 고객이 더 많이 참여할 것이라고 말했습니다. 지난 이틀간 고객 문의입니다. “집을 사고 교환하려는 선전 주민들의 수요는 아직 완전히 충족되지 않았으며 뉴딜 정책의 도래는 인디언 썸머(indian summer)의 물결을 가져올 것입니다.”
상하이의 신규 주택 시장 반응은 그다지 낙관적이지 않았습니다. 인터뷰에 응한 많은 부동산 회사 내부자들은 자신들의 프로젝트의 시장 성과가 크게 개선되지 않았다고 말했습니다.
상하이의 한 중앙기업 관계자는 “중앙은행이 내놓은 이런 정책은 처음에는 고객들이 주목하게 될 것”이라고 말했다. 다양한 프로젝트에 대한 명확한 대응과 협의에는 변화가 없으며, 아직은 관찰의 기간이 필요합니다.
상하이 외곽순환도로에 위치한 프로젝트를 담당하는 영업사원도 기자들에게 현재 외곽순환도로 시장이 좋지 않아 상담을 위해 오는 고객이 소수라고 말했다. 그러나 상하이의 구체적인 감소율은 아직 결정되지 않았으며 그 영향도 아직 뚜렷하지 않습니다. "그러나 사실 낮은 금리든 낮은 계약금이든 소득이 불안정하기 때문에 고객은 집을 사야 한다고 하더라도 그렇게 많은 레버리지를 활용하고 싶어하지 않습니다."
2선 도시들 역시 정책 발효를 기다리고 있다. 앞서 언급한 우한 화동부동산회사 관계자는 뉴딜이 나온 이후 우한의 다양한 프로젝트들이 정책을 홍보하느라 바빴기 때문에 그 효과가 그렇게 빨리 가시화되지는 않을 것으로 추정된다고 말했다. 집을 보고 싶다면 반드시 국경절 연휴까지 기다려야 할 것이다.
정저우의 한 중앙기업 시장 관리자도 기자들에게 "뉴딜 자체는 주로 일부 신뢰 문제를 해결하기 위한 것"이라며 "사실 집을 구입하기 전에 집을 먼저 사게 될 것"이라며 "현재 모기지 이자율은 이미 상당히 저렴하다"고 말했다. "
(이 기사는 중국경제신문에서 발췌한 것입니다)
