le pesanti politiche stimolano la continua crescita dei titoli immobiliari e tutti gli attori del mercato immobiliare attendono l'attuazione di regole dettagliate.
2024-09-25
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"il venditore ha ricevuto molte richieste da parte dei clienti negli ultimi due giorni." prima della giornata nazionale, sono state implementate le nuove importanti politiche del mercato immobiliare e gli acquirenti di case di shenzhen se ne sono accorti.
in una conferenza stampa tenutasi il 24 settembre presso l'ufficio informazioni del consiglio di stato, pan gongsheng, governatore della banca popolare cinese, ha annunciato una serie di nuove politiche immobiliari. quella che ha maggiormente stimolato il sentiment del mercato è stata la riduzione dei mutui esistenti tassi di interesse e la riduzione dell’acconto minimo.
dopo aver sentito parlare della nuova politica, un proprietario di una casa di pechino con un tasso di interesse ipotecario sulla seconda casa fino al 5% ha detto con entusiasmo ai giornalisti che questa era esattamente la politica che non vedeva l'ora di fare: "se pago meno sul mio mutuo, lo farò sicuramente esci e spendi soldi."
l'industria ritiene che l'abbassamento dei tassi di interesse ipotecari esistenti abbia effettivamente ridotto l'onere di rimborso dei prestiti dei residenti e che le famiglie avranno più reddito disponibile per i consumi giornalieri, promuovendo la prosperità delle industrie correlate e promuovendo lo sviluppo economico riducendo al contempo il tasso di acconto per le seconde case; aiuto per abbassare la soglia per l'acquisto di case, aiutare a liberare la domanda di miglioramento e promuovere la stabilizzazione del mercato immobiliare.
il mercato dei capitali ha reagito rapidamente alla grande notizia, con i titoli immobiliari e obbligazionari in rialzo in rosso per due giorni di negoziazione consecutivi. alla chiusura delle contrattazioni del 25 settembre, il settore immobiliare (shenwan) è aumentato dell'1,73%, guidando i guadagni. anche cinque titoli, tra cui financial street, shirong zhaoye e wantong development, si sono classificati tra i migliori primato in vari settori con un incremento dello 0,74%. per quanto riguarda le obbligazioni immobiliari, "h9 longkong 01" è aumentato di oltre il 144% e "h1 sunac 01" è aumentato del 75%.
tuttavia, gli effetti delle politiche favorevoli sul mercato immobiliare continuano a trasmettersi. diversi addetti ai lavori delle società immobiliari intervistate hanno rivelato ai giornalisti che il numero dei clienti che si rivolgono per una consulenza è aumentato, ma la risposta complessiva del mercato non è ancora evidente e stanno ancora aspettando i dettagli di attuazione della politica.
promuovere le transazioni di abitazioni di seconda mano
nel settembre 2023 le autorità di regolamentazione hanno promosso una serie di riduzioni dei tassi d’interesse esistenti, ma la portata e l’intensità delle riduzioni erano limitate. da un lato si sono concentrate solo sui mutui per la prima casa, dall’altro sui tassi d’interesse successivi la riduzione non ha eguagliato i tassi di interesse sui nuovi prestiti. dal 2024, la differenza tra i tassi di interesse dei nuovi mutui e dei mutui esistenti si è ulteriormente ampliata e molti acquirenti di case scelgono ancora di utilizzare i fondi inattivi per ripagare i mutui.
gli analisti del settore hanno sottolineato che prima della riduzione di settembre c'erano forti richieste di una riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti. al fine di ridurre la pressione sui pagamenti mensili causata dai mutui ipotecari ad alto interesse, alcuni proprietari di case hanno venduto case di seconda mano. continue transazioni di case di seconda mano una situazione di “prezzo per volume”.
chen li, analista del settore immobiliare presso huafu securities, ritiene che questa riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti dovrebbe accelerare il miglioramento della pressione di vendita sugli alloggi di seconda mano, migliorare significativamente il rapporto tra domanda e offerta di alloggi di seconda mano mercato e accelerare la stabilizzazione dei prezzi delle case nelle comunità più anziane.
infatti, poco dopo il rilascio della nuova politica, un negozio intermediario nell'area del longgang universiade center di shenzhen lianjia ha facilitato una transazione.
"le due parti hanno parlato per cinque ore e alla fine l'affare è stato concluso intorno alle 21:00." il manager cao, l'agente immobiliare della casa sopra menzionata, ha detto ai giornalisti che la casa è di più di 8 metri quadrati ed è una nuova... casa richiesta. prima della polizza, un ordine facilitato dal negozio accanto richiedeva 13 ore di negoziazione per essere completato, quindi la transazione veniva completata in 5 ore, che è considerata veloce.
questa è la migliore stanza del distretto scolastico nel longgang universiade center. il manager cao ha detto che i figli dell’acquirente non andranno a scuola fino al prossimo anno, quindi non hanno fretta di comprare una casa, mentre il venditore ha fretta di cambiare casa. a suo avviso, questa politica potrebbe fungere da catalizzatore per entrambe le parti affinché prendano decisioni, rendendo gli acquirenti determinati e i venditori disposti a fare alcune concessioni per cambiare casa prima che i prezzi delle case aumentino rapidamente.
il direttore cao ha detto che prima l'acquirente era disposto a pagare solo 5,3 milioni di yuan, ma il proprietario ha chiesto 5,4 milioni di yuan. le due parti avevano negoziato più volte in precedenza, ma non erano riuscite a concludere l'accordo. dopo la pubblicazione della politica di ieri, entrambe le parti hanno fatto alcune concessioni e la transazione è stata completata al prezzo di 5,36 milioni di yuan.
ci sono anche alcuni fenomeni positivi che emergono nel mercato immobiliare di seconda mano di shanghai. il direttore di un negozio di una grande catena di intermediazione situata nel distretto di hongkou, shanghai, ha detto ai giornalisti che dopo il rilascio della nuova politica, i clienti erano più attivi di prima e più disposti a venire a vedere le proprietà e, con la nuova politica, ciò è avvenuto si ritiene generalmente che l'attuale aggiustamento del mercato sia sostanzialmente in atto e non continuerà a scendere. "il prossimo passo è esaminare il volume del fine settimana e i dati delle transazioni della scorsa settimana."
chen li ritiene inoltre che un altro effetto importante di questa riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti sia quello di ridurre efficacemente i costi di pagamento mensili dei residenti. poiché il divario tra i tassi di interesse ipotecari e il rapporto affitto-vendita si riduce, diventerà un segnale per la proprietà mercato per toccare il fondo e stabilizzarsi.
dal lato della domanda, oltre ad abbassare i tassi di interesse ipotecari esistenti, la nuova politica ha anche abbassato il tasso di acconto per le seconde case dal 25% al 15%. anche il tasso di acconto è sceso al minimo storico.
secondo zhang bo, presidente del 58 anjuke research institute, un tasso di acconto più basso significa che gli acquirenti di case dovranno sostenere un rapporto di leva finanziaria più elevato. se i prezzi delle case scendessero di nuovo bruscamente, ciò influenzerebbe direttamente il rimborso del capitale e degli interessi da parte degli acquirenti di case potrebbe aumentare ulteriormente i rischi finanziari.
zhang bo ritiene che ciò significhi anche che con l'attuazione di questa politica, il giudizio delle autorità di regolamentazione sull'attuale mercato immobiliare è diventato più chiaro, in particolare sulle aspettative a lungo termine per i prezzi delle case. attraverso questa politica, il mercato può effettivamente accelerare lo sviluppo del mercato.
dopo questa politica favorevole prima della giornata nazionale, il direttore cao ha predisposto un piano di lavoro, sperando di cogliere la domanda per l'acquisto di case rilasciata dopo ciascuna politica. "speriamo di invitare quante più persone possibile nel database che desiderano acquistare case a visionare le case. inoltre, stiamo anche comunicando con i proprietari che stanno vendendo le loro case, sperando che almeno le mettano da parte due giorni durante la festa nazionale affinché gli acquirenti possano visionare le case ".
sono ancora in attesa che i dettagli politici vengano implementati
l’erogazione di un beneficio così importante ridurrà, da un lato, la pressione sui pagamenti mensili da parte degli acquirenti di case esistenti e, dall’altro, abbasserà anche la soglia per l’acquisto di case, il che potrebbe avere un effetto sul miglioramento del rendimento. entrare nel mercato degli acquirenti di case o migliorare la domanda.
zhang bo ritiene che non sia escluso che alcuni acquirenti di case prendano in considerazione la ristrutturazione o l'acquisto di una nuova proprietà per i loro genitori e figli, o abbiano esigenze diversificate di acquisto di proprietà come residenza o pensione.
il responsabile della pianificazione marketing di una società immobiliare con sede nel fujian ha rivelato che nel pomeriggio del new deal, diverse regioni si sono organizzate per diffondere politiche favorevoli, rivolte soprattutto ai clienti che includevano acquirenti di seconde case, sottolineando la riduzione del prezzo acconto per la seconda casa, hanno anche informato i clienti delle nuove politiche. anche il tasso di interesse del mutuo esistente può essere abbassato e anche il costo del prestito è ridotto, il che riduce la resistenza in passato alla riduzione dell'acconto. il prestito è stato aumentato.
il giorno della nuova polizza alcuni clienti se ne erano già accorti. un progetto di una società immobiliare nella cina orientale a guangzhou ha ricevuto 7 gruppi di clienti in visita, di cui 6 nuovi visitatori.
"rispetto alla vita quotidiana, il numero delle visite è aumentato a causa di tale prestazione durante la settimana", ha detto il responsabile del progetto "ma bisogna continuare a osservare per vedere se si tratta di una situazione normale o occasionale. "
anche il mercato di shenzhen ha ricevuto feedback abbastanza positivi. il responsabile della società shenzhen-hong kong del gruppo longfor ha detto ai giornalisti che poiché la soglia per l'acquisto di case continua a diminuire, saliranno a bordo sempre più clienti con fondi limitati che desiderano acquistare una seconda casa. il venditore ha ricevuto molto richieste dei clienti negli ultimi due giorni. “la domanda dei residenti di shenzhen di acquistare e scambiare case non è stata ancora pienamente soddisfatta, e l’arrivo del new deal introdurrà un’ondata di indian summer”.
la nuova risposta del mercato immobiliare di shanghai non è stata così ottimistica. molti addetti ai lavori delle società immobiliari intervistati hanno affermato che la performance di mercato dei loro progetti non è migliorata in modo significativo.
il responsabile di una società di shanghai di un'impresa centrale ha dichiarato: "i clienti presteranno attenzione a questo tipo di politica emessa dalla banca centrale per la prima volta. forse a causa del clima recente a shanghai, al momento non c'è molto". risposta ovvia a vari progetti e visite. non vi è alcun cambiamento nella consultazione ed è ancora necessario un periodo di osservazione.
l'addetto alle vendite responsabile di un progetto situato nella circonvallazione esterna di shanghai ha anche detto ai giornalisti che il mercato attuale nella circonvallazione esterna non è buono e che solo pochi clienti vengono per una consulenza. tuttavia, il rapporto di riduzione specifico a shanghai non è stato ancora determinato e l’impatto non è ancora evidente. "ma in realtà, che si tratti di tassi di interesse bassi o di acconti bassi, a causa del reddito instabile, anche se i clienti hanno la necessità di acquistare una casa, non vogliono sfruttare una leva finanziaria così grande."
anche le città di secondo livello sono in attesa di una fermentazione politica. il responsabile della suddetta società immobiliare della cina orientale a wuhan ha affermato che dopo l’entrata in vigore del new deal, i suoi vari progetti a wuhan erano impegnati a promuovere la politica. si stima che gli effetti non saranno visibili così rapidamente. se vuoi vedere la casa, dovrai sicuramente aspettare fino alla festa della festa nazionale.
anche il direttore del mercato di un'impresa centrale a zhengzhou ha detto ai giornalisti: "il new deal stesso serve principalmente a risolvere alcuni problemi di fiducia. in effetti, comprerai una casa prima di comprarla. l'attuale tasso di interesse ipotecario è già abbastanza basso. "
(questo articolo proviene da china business news)
