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zhang ke, un ciudadano de shanghai que recientemente compró una casa, descubrió que en la lista de "una habitación, un precio" de muchos proyectos inmobiliarios, el precio unitario de las casas de gran tamaño es miles de yuanes por metro cuadrado más alto que el de casas pequeñas, y siempre se agotan primero.

zhang ke recuerda que cuando compró una casa hace 12 años, todavía era la época en la que los apartamentos pequeños eran populares. los apartamentos pequeños no solo tenían un precio unitario alto, sino que también se vendían más rápido al final de la venta de casas nuevas. , sólo quedaron grandes apartamentos.

estos cambios en el mercado sorprendieron a zhang ke: "¡el mercado ha cambiado silenciosamente! ha llegado la era de los grandes apartamentos".

desde principios de este año, las cuatro principales ciudades de primer nivel y algunas ciudades centrales han introducido nuevas políticas para el mercado inmobiliario para fomentar las transacciones de propiedades a gran escala o alentar a las empresas inmobiliarias a desarrollar productos inmobiliarios de mayor superficie. los datos publicados recientemente por el 58 anjuke research institute muestran que el mercado de viviendas nuevas de shanghai se ha transformado gradualmente en un mercado dominado por grupos de mejora. la oferta y la demanda de productos de tres dormitorios recientemente renovados representan la mayoría absoluta en el mercado de viviendas nuevas con lujo. un área de más de 140 metros cuadrados hay una tendencia de crecimiento explosivo en este tipo de productos, el mercado inmobiliario de guangzhou tiene una gran demanda de productos económicos de tres y cuatro dormitorios, y la oferta de dichos productos ha superado la demanda; .

algunos promotores dijeron a los periodistas que las empresas inmobiliarias están estudiando nuevos productos con superficies más grandes. sin embargo, actualmente en las ciudades de primer nivel, las unidades compactas de tres dormitorios con unos 100 metros cuadrados y dos baños siguen teniendo la mayor demanda de los clientes.

las ciudades centrales fomentan las transacciones familiares numerosas

recientemente, beijing introdujo nuevas políticas y anunció que los estándares para casas comunes y no comunes que se han implementado durante muchos años pueden cancelarse. esto es considerado por la industria como una medida para alentar las transacciones de viviendas para familias numerosas.

el 20 de septiembre, el comité municipal del partido comunista de china en beijing publicó las opiniones de implementación (en adelante, las "opiniones") sobre la implementación de la "decisión del comité central del partido comunista de china sobre una mayor profundización integral de la reforma". y promover la modernización al estilo chino". los dictámenes mencionaron que se deben optimizar las políticas inmobiliarias y se deben cancelar oportunamente los estándares para propiedades residenciales ordinarias y no ordinarias. el año pasado, beijing optimizó el estándar para identificar casas comunes, aumentando el área de construcción de una sola casa de 140 metros cuadrados a 144 metros cuadrados y aboliendo el límite de precio total.

el ajuste a la norma de reconocimiento para casas ordinarias afecta principalmente al impuesto sobre la escrituración de transacciones inmobiliarias: cuando un individuo vende una casa, la venta de residencias ordinarias de más de 2 años está exenta del impuesto al valor agregado, y la venta de viviendas no ordinarias las residencias con más de 2 años de antigüedad están sujetas al iva por la diferencia, con un tipo impositivo del 5%.

una vez que beijing cancele oficialmente los estándares de identificación para casas ordinarias y no generales, el impuesto sobre las escrituras de transacciones para casas grandes se reducirá aún más.

hace aproximadamente un mes, shanghai también relajó el estándar "7090" que se había implementado durante 18 años. el 27 de agosto, la comisión municipal de vivienda y desarrollo urbano-rural de shanghai, la autoridad de vivienda y la oficina de regulación de capital emitieron conjuntamente el documento "acerca de la optimización". "aviso sobre la estructura de oferta" sobre los tipos de terrenos para viviendas comerciales recientemente transferidos en la ciudad", el aviso indicaba claramente que los estándares de área de construcción para unidades de vivienda pequeñas y medianas han aumentado en comparación con antes, lo que significa que la política "7090" que se ha emitido durante 18 años ha llegado a su fin en shanghai. en el futuro, entrarán al mercado más residencias de gran escala.

la política denominada "7090" tuvo su origen en los "varios dictámenes sobre la implementación de los requisitos de proporción estructural de las viviendas de nueva construcción" emitidos por el ministerio de vivienda y desarrollo urbano-rural en 2006, que aclaraban que entre el área total de áreas comerciales vivienda, la proporción de superficie de vivienda con una superficie de menos de 90 metros cuadrados debe ser superior al 70%.

el último aviso aclara que los estándares de área de construcción para viviendas comerciales pequeñas y medianas en edificios de varios pisos, pequeños rascacielos y de gran altura de shanghai se ajustan a 100 metros cuadrados, 110 metros cuadrados y 120 metros cuadrados, respectivamente. este estándar es de 10 a 100 metros cuadrados más que el estándar original de 20 metros cuadrados. en términos de la proporción de oferta de viviendas pequeñas y medianas, el área entre los anillos medio y exterior no será inferior al 70%, el área dentro del anillo medio no será inferior al 60%, la nueva ciudad y la zona clave las áreas para la transformación norte-sur no serán inferiores al 60%, y las demás áreas fuera del anillo exterior no serán inferiores al 50%.

anteriormente, el comité de gestión de shanghai lingang realizó una encuesta y descubrió que el 78% de los talentos esperan comprar una casa de más de 90 metros cuadrados, y aproximadamente la mitad de ellos esperan comprar una casa de más de 120 metros cuadrados.

el último ajuste significa que en el mercado inmobiliario de shanghai, incluso los "pequeños apartamentos" tendrán a partir de 100 metros cuadrados.

shenzhen, otra ciudad de primer nivel, canceló la política “7090” cinco meses antes que shanghai. el 26 de marzo de este año, hubo noticias de que la oficina de planificación municipal y recursos naturales de shenzhen emitió un aviso sobre la suspensión de la implementación del "aviso sobre la implementación de requisitos de proporción de hogares residenciales de acuerdo con las políticas nacionales". posteriormente, el personal pertinente de la municipalidad de shenzhen. la oficina de regulación y autorregulación afirmó que la noticia era cierta.

la ciudad de primer nivel de guangzhou fomenta las transacciones de propiedades a gran escala al relajar las restricciones de compra de propiedades residenciales a gran escala. el 27 de enero de este año, la oficina general del gobierno popular municipal de guangzhou emitió el "aviso sobre la optimización adicional de políticas y medidas para el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario de la ciudad". el aviso proponía que dentro del área de restricción de compras, el la compra de una superficie de construcción de más de 120 metros cuadrados (excluidos 120 metros cuadrados) de vivienda no está incluida en el alcance de las restricciones de compra.

tianjin, un municipio directamente dependiente del gobierno central, también siguió el ejemplo de guangzhou. en abril de este año, emitió una nueva política que anunció que los residentes con residencia permanente registrada en tianjin que compren un solo conjunto de viviendas comerciales de nueva construcción con una superficie de más de 120 metros cuadrados en los seis distritos de tianjin ya no estarán sujetos a calificaciones para la compra de vivienda. poco después, se anunció que los residentes registrados en beijing y hebei y las personas empleadas pueden disfrutar de la misma política de compra de vivienda que los residentes registrados. en tianjín.

la demanda de unidades de más de 140 metros cuadrados se dispara en shanghai

con la continua introducción de políticas en el mercado inmobiliario para fomentar la compra de grandes apartamentos, ¿significa esto que la estructura de la demanda del mercado inmobiliario ha cambiado?

en el pasado, en la era de la demanda rígida, el precio unitario de los apartamentos pequeños era generalmente más alto que el de los apartamentos grandes, porque la demanda de apartamentos pequeños era mayor y más adecuada para que los compradores de vivienda por primera vez "se pusieran en camino". sin embargo, en los últimos años, la estrategia de precios del mercado inmobiliario ha cambiado silenciosamente. hoy en día, el precio unitario de los apartamentos grandes en la mayoría de los proyectos inmobiliarios es más alto que el de los apartamentos pequeños y se pueden vender antes.

58 el instituto de investigación anjuke ha estudiado recientemente los cambios en la oferta y la demanda de productos de apartamentos en muchas ciudades centrales a lo largo de los años. los últimos datos revelados por él muestran que el mercado de viviendas nuevas de shanghai se ha transformado gradualmente en un mercado dominado por los grupos de mejora. la demanda en el mercado es absolutamente dominante. los productos de lujo con una superficie de más de 140 metros cuadrados tienen una tendencia a la explosión. el ciclo de ventas es relativamente corto. los productos de cuatro habitaciones con una superficie de 140 metros cuadrados a 180 cuadrados. los medidores son muy populares. al mismo tiempo, los desarrolladores cuando trabajan en un nuevo proyecto, deben tomar decisiones cuidadosas sobre si promocionar los productos de fannie y freddie.

los datos del instituto también muestran que el mercado inmobiliario de guangzhou tiene una gran demanda de productos económicos de tres y cuatro dormitorios. la oferta de estos productos supera la demanda. en el contexto de la relajación de la política de natalidad, la demanda de viviendas por parte de los compradores. con varios dormitorios está creciendo gradualmente. entre ellos, guangzhou es el más destacado.

según el centro de investigación cric, las transacciones de residencias de gran tamaño y lujo en shanghai han experimentado un auge este año. en el primer semestre del año, se registraron un total de 1.544 residencias de gran tamaño y lujo con un precio total de. en shanghai se vendieron más de 30 millones de yuanes, la cifra más alta de los últimos 10 años.

zhang bo, presidente del instituto de investigación 58 anjuke, dijo a china business news que la industria inmobiliaria actual ha alcanzado un "punto de inflexión" crítico y el mercado ha pasado de resolver el problema de "tenerlo" a la etapa de desarrollo que resuelve "es bueno o no", mejorar la calidad de la vivienda. permitir que la gente viva en mejores casas es un requisito inevitable para el desarrollo de alta calidad del mercado inmobiliario. sin embargo, existe una escasez estructural de oferta en el mercado. en esta etapa, existe un desajuste entre la oferta y la demanda de productos de departamentos en muchos mercados regionales.

a juzgar por el grupo principal de compradores de viviendas actuales, los jóvenes de las generaciones "posteriores a los 95" y "posteriores a los 00" necesitarán más espacio privado a la hora de comprar una casa. los padres jóvenes necesitarán un dormitorio en el que se pueda colocar una cuna y una guardería. las familias con un solo hijo también necesitan espacio. vivir con los padres es una consideración importante, por lo que la creciente demanda de casas más grandes es una tendencia generalizada.

sin embargo, zhang bo dijo a los periodistas que el desajuste entre la oferta y la demanda es dinámico y que no todas las ciudades pueden tener brechas en la oferta de apartamentos grandes. tomando a changsha como ejemplo, los apartamentos grandes de más de 150 metros cuadrados eran muy populares antes de la epidemia. , pero en los últimos años, ha aparecido una gran cantidad de apartamentos pequeños en changsha. la demanda de compra de viviendas y la demanda de apartamentos grandes está disminuyendo. zhang bo dijo que esto está relacionado con el flujo de población en changsha después de la apertura de compras. debido a las restricciones, un gran número de residentes de otras ciudades de hunan vinieron a changsha para comprar casas, pero su demanda es principalmente de pequeños apartamentos.

una persona dedicada al diseño de productos en una empresa desarrolladora de propiedad estatal dijo a los periodistas que, aunque todos quieren vivir en casas más grandes, el hecho de que los apartamentos grandes sean realmente populares en el mercado está estrechamente relacionado con el entorno económico general y el poder adquisitivo de los residentes.

la persona dijo que después de que se relajó la política "7090", la industria notó que los diseños de productos de muchos terrenos recientemente liberados en shanghai no hicieron ajustes radicales y particularmente grandes debido a la disminución del poder adquisitivo, en las ventas de primera línea. , los desarrolladores descubrieron que muchos compradores de viviendas son indiferentes al aumento del tamaño de la casa, pero son más sensibles al aumento del precio total.

“en la práctica, creemos que un edificio compacto de 100 metros cuadrados con tres dormitorios y dos baños aún satisface las necesidades del mayor número de grupos de clientes, desde solteros y recién casados ​​hasta familias con niños e incluso tres generaciones que viven bajo el mismo techo. para los desarrolladores, el posicionamiento del producto debe ser comercializable y capaz de captar clientes convencionales”, dijo la persona.

en el pasado, el tipo de apartamento habitual en el mercado inmobiliario, "100 metros cuadrados y tres dormitorios", generalmente tenía una superficie de sólo más de 70 metros cuadrados. aunque podía lograr la máxima búsqueda de funcionalidad, también provocaba. muchos problemas de vivienda porque era demasiado compacto. por ejemplo, en el dormitorio principal no cabía una mesita de noche. en la habitación más pequeña ni siquiera cabe una cama.

una fuente de un desarrollador de shanghai dijo a los periodistas que aunque el "apartamento de tres dormitorios de 100 metros cuadrados" no será eliminado del mercado, también se optimizará gradualmente. por ejemplo, los productos que originalmente tenían menos de 100 metros cuadrados ahora lo harán. los desarrolladores también están tratando de fabricar más productos con una superficie de 100 a 120 metros cuadrados. además, la proporción de segmentos de superficie mejorados en el sector inmobiliario también se ha ajustado de aproximadamente el 20% al 40%.

(a petición del entrevistado, se cambia el seudónimo de zhang ke en el artículo)