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zhang ke, un citoyen de shanghai qui achète récemment une maison, a découvert que dans la liste « une pièce, un prix » de nombreux projets immobiliers, le prix unitaire des maisons de grande taille est supérieur de plusieurs milliers de yuans par mètre carré à celui de petites maisons, et elles sont toujours vendues en premier.

zhang ke se souvient que lorsqu'il a acheté une maison il y a 12 ans, c'était encore l'époque où les petits appartements étaient populaires. non seulement les petits appartements avaient un prix unitaire élevé, mais ils se vendaient également plus rapidement à la fin de la vente de maisons neuves. , il ne restait que de grands appartements.

de tels changements sur le marché ont surpris zhang ke : « le marché a tranquillement changé ! l'ère des grands appartements est arrivée.

depuis le début de cette année, les quatre grandes villes de premier rang et certaines villes centrales ont introduit de nouvelles politiques sur le marché immobilier afin d'encourager les transactions de propriétés à grande échelle ou d'encourager les sociétés immobilières à développer des produits immobiliers sur de plus grandes superficies. les données récemment divulguées par l'institut de recherche 58 anjuke montrent que le marché des logements neufs de shanghai s'est progressivement transformé en un marché dominé par les groupes de rénovation. l'offre et la demande de produits de trois chambres récemment rénovés représentent la majorité absolue sur le marché des logements neufs de luxe. une superficie de plus de 140 mètres carrés il existe une tendance à une croissance explosive de ce type de produits ; le marché immobilier de guangzhou a une forte demande de produits économiques à trois et quatre chambres, et l'offre de ces produits a dépassé la demande. .

certains promoteurs ont déclaré aux journalistes que les sociétés immobilières étudiaient de nouveaux produits avec des superficies plus grandes. cependant, actuellement, dans les villes de premier rang, les unités compactes de trois chambres d'environ 100 mètres carrés et deux salles de bains constituent toujours la plus grande demande des clients.

les villes-centres encouragent les transactions entre familles nombreuses

récemment, pékin a introduit de nouvelles politiques et annoncé que les normes appliquées depuis de nombreuses années pour les maisons ordinaires et les maisons non communes pourraient être annulées. cette mesure est considérée par l'industrie comme une mesure visant à encourager les transactions de logements pour les familles nombreuses.

le 20 septembre, le comité municipal de pékin du parti communiste chinois a publié les avis de mise en œuvre (ci-après dénommés les « avis ») sur la mise en œuvre de la « décision du comité central du parti communiste chinois sur l'approfondissement global de la réforme ». et promouvoir la modernisation à la chinoise. » les avis mentionnent que les politiques immobilières devraient être optimisées et que les normes pour les propriétés résidentielles ordinaires et non ordinaires devraient être supprimées en temps opportun. l'année dernière, pékin a optimisé la norme d'identification des maisons communes, augmentant la superficie de construction d'une maison individuelle de 140 mètres carrés à 144 mètres carrés et abolissant la limite de prix totale.

l'ajustement de la norme de reconnaissance pour les maisons ordinaires affecte principalement la taxe sur les actes de propriété sur les transactions immobilières - lorsqu'un particulier vend une maison, la vente de résidences ordinaires de plus de 2 ans est exonérée de taxe sur la valeur ajoutée, et la vente de maisons non ordinaires les résidences de plus de 2 ans sont soumises à la tva sur la différence, au taux de 5 %.

une fois que pékin aura officiellement annulé les normes d'identification pour les maisons ordinaires et les maisons non générales, la taxe sur les actes de transaction pour les grandes maisons sera encore réduite.

il y a environ un mois, shanghai a également assoupli la norme « 7090 » mise en œuvre depuis 18 ans. le 27 août, la commission municipale du logement et du développement urbain-rural de shanghai, l'autorité du logement et le bureau de régulation de la capitale ont publié conjointement le « à propos de l'optimisation ». les types de terrains de logements commerciaux nouvellement transférés dans la ville" "avis sur la structure de l'offre", l'avis indiquait clairement que les normes de superficie de construction pour les logements de petite et moyenne taille ont augmenté par rapport à avant, ce qui signifie que la politique "7090" qui existe depuis 18 ans a pris fin à shanghai. à l’avenir, davantage de résidences à grande échelle entreront sur le marché.

la politique dite « 7090 » est issue des « plusieurs avis sur la mise en œuvre des exigences de proportion structurelle des logements nouvellement construits » émis par le ministère du logement et du développement urbain-rural en 2006, qui précisaient que parmi la superficie totale des zones commerciales logement, la proportion de superficie d'habitation d'une superficie inférieure à 90 mètres carrés doit être doit atteindre plus de 70 %.

le dernier avis précise que les normes de superficie de construction pour les logements commerciaux de petite et moyenne taille dans les immeubles à plusieurs étages, les petits immeubles de grande hauteur et les immeubles de grande hauteur de shanghai sont ajustées à 100 mètres carrés, 110 mètres carrés et 120 mètres carrés respectivement. cette norme représente 10 à 100 mètres carrés de plus que la norme originale de 20 mètres carrés. en termes de proportion d'offre de logements de petite et moyenne taille, la superficie entre les anneaux médian et extérieur ne doit pas être inférieure à 70 %, la superficie à l'intérieur de l'anneau intermédiaire ne doit pas être inférieure à 60 %, la nouvelle ville et la clé les zones de transformation nord-sud ne doivent pas être inférieures à 60 %, et les autres zones en dehors de la couronne extérieure ne doivent pas être inférieures à 50 %.

auparavant, le comité de gestion de shanghai lingang avait mené une enquête et constaté que 78 % des talents espéraient acheter une maison de plus de 90 mètres carrés, et qu'environ la moitié d'entre eux espéraient acheter une maison de plus de 120 mètres carrés.

le dernier ajustement signifie que sur le marché immobilier de shanghai, même les « petits appartements » commenceront à 100 mètres carrés.

shenzhen, une autre ville de premier rang, a annulé la politique « 7090 » cinq mois plus tôt que shanghai. le 26 mars de cette année, il a été annoncé que le bureau municipal de la planification et des ressources naturelles de shenzhen avait publié un avis sur l'arrêt de la mise en œuvre de « l'avis sur la mise en œuvre des exigences en matière de proportion de ménages résidentiels conformément aux politiques nationales ». le bureau de régulation et d'autorégulation a déclaré que la nouvelle était vraie.

la ville de premier rang de guangzhou encourage les transactions de propriétés à grande échelle en assouplissant les restrictions d'achat sur les propriétés résidentielles à grande échelle. le 27 janvier de cette année, le bureau général du gouvernement populaire municipal de guangzhou a publié un « avis sur l'optimisation des politiques et des mesures pour le développement stable et sain du marché immobilier de la ville ». l'avis proposait que, dans la zone de restriction d'achat, le l'achat d'une superficie constructible de plus de 120 mètres carrés (hors 120 mètres carrés) de logement n'est pas inclus dans le champ des restrictions d'achat.

tianjin, une municipalité relevant directement du gouvernement central, a également suivi l'exemple de guangzhou. en avril de cette année, elle a publié une nouvelle politique annonçant que les résidents ayant une résidence permanente enregistrée à tianjin qui achètent un seul ensemble de logements commerciaux nouvellement construits d'une superficie de 400 m2. plus de 120 mètres carrés dans les six districts de tianjin ne seront plus soumis aux conditions d'achat d'un logement. peu de temps après, il a été annoncé que les résidents enregistrés dans la population de pékin et du hebei et les salariés pouvaient bénéficier de la même politique d'achat de logement que les résidents enregistrés. à tianjin.

la demande d'unités de plus de 140 mètres carrés explose à shanghai

avec l’introduction continue de politiques du marché immobilier visant à encourager l’achat de grands appartements, cela signifie-t-il que la structure de la demande du marché immobilier a changé ?

dans le passé, à l'ère de la demande rigide, le prix unitaire des petits appartements était généralement plus élevé que celui des grands appartements, car la demande de petits appartements était plus grande et plus adaptée aux primo-accédants pour « prendre la route ». cependant, ces dernières années, la stratégie de prix du marché immobilier a progressivement changé. aujourd'hui, le prix unitaire des grands appartements dans la plupart des projets immobiliers est plus élevé que celui des petits appartements, et ils peuvent être vendus plus tôt.

58 l'institut de recherche anjuke a récemment étudié l'évolution de l'offre et de la demande de produits d'appartements dans de nombreuses villes centrales au fil des ans. les dernières données divulguées montrent que le marché des logements neufs de shanghai s'est progressivement transformé en un marché dominé par les groupes d'offre et de rénovation. la demande sur le marché est absolument dominante. les produits de luxe d'une superficie de plus de 140 mètres carrés ont une tendance à l'explosion. les produits de quatre chambres d'une superficie de 140 mètres carrés à 180 mètres carrés ont tendance à exploser. les compteurs sont très populaires. dans le même temps, les développeurs doivent prendre des décisions prudentes quant à l'opportunité de promouvoir les produits fannie et freddie.

les données de l'institut montrent également que le marché immobilier de guangzhou a une forte demande de produits économiques à trois et quatre chambres. l'offre de ces produits dépasse la demande. dans le contexte de l'assouplissement de la politique d'accouchement, la demande de logements des acheteurs de maisons. avec plusieurs chambres se développe progressivement. parmi eux, guangzhou est le plus important.

selon le centre de recherche cric, les transactions de résidences de grande taille et haut de gamme à shanghai ont été en plein essor cette année. au premier semestre, un total de 1 544 résidences de grande taille et haut de gamme d'un prix total de 1 544 ont été enregistrées. plus de 30 millions de yuans ont été vendus à shanghai, ce qui constitue le chiffre le plus élevé des 10 dernières années.

zhang bo, président du 58 anjuke research institute, a déclaré à china business news que le secteur immobilier actuel a atteint un « point d'inflexion » critique et que le marché est passé de la résolution du problème de « l'avoir » au stade de développement qui résout "est-ce bien ou pas", améliorer la qualité du logement, permettre aux gens de vivre dans de meilleurs logements est une condition inévitable pour un développement de haute qualité du marché immobilier. cependant, il existe effectivement une pénurie structurelle d'offre sur le marché. à ce stade, et il existe un décalage entre l'offre et la demande de produits destinés aux appartements sur de nombreux marchés régionaux.

à en juger par le groupe principal d'acheteurs actuels de maisons, les jeunes des générations « post-95 » et « post-00 » auront besoin de plus d'espace privé lors de l'achat d'une maison. les jeunes parents ont besoin d'une chambre pouvant accueillir un berceau et un espace de garde d'enfants. les familles avec un enfant ont également besoin de vivre avec les parents est une considération majeure, c'est pourquoi la demande croissante de logements plus grands est une tendance dominante.

cependant, zhang bo a déclaré aux journalistes que l'inadéquation entre l'offre et la demande est dynamique et que toutes les villes ne peuvent pas avoir des lacunes dans l'offre de grands appartements. en prenant changsha comme exemple, les grands appartements de plus de 150 mètres carrés étaient très populaires avant l'épidémie. , mais ces dernières années, un grand nombre de petits appartements sont apparus à changsha. la demande d'achat de maisons et la demande de grands appartements ont diminué. zhang bo a déclaré que cela était lié au flux de population à changsha. en raison des restrictions d'achat, un grand nombre d'habitants d'autres villes du hunan sont venus à changsha pour acheter des maisons, mais leur demande porte principalement sur de petits appartements.

une personne chargée de la conception de produits dans une entreprise publique de développement a déclaré aux journalistes que même si tout le monde souhaite vivre dans des maisons plus grandes, la popularité des grands appartements sur le marché est étroitement liée à l'environnement économique global et au pouvoir d'achat des résidents.

la personne a déclaré qu'après l'assouplissement de la politique « 7090 », l'industrie avait remarqué que la conception des produits de nombreux terrains nouvellement libérés à shanghai n'avait pas apporté d'ajustements radicaux et particulièrement importants en raison de la baisse du pouvoir d'achat et des ventes de première ligne. , les promoteurs ont constaté que de nombreux acheteurs de maison sont indifférents à l'augmentation de la taille de la maison, mais sont plus sensibles à l'augmentation du prix total.

« dans la réalité, nous pensons qu'un bâtiment compact de 100 mètres carrés de trois chambres et deux salles de bains répond toujours aux besoins du plus grand nombre de groupes de clients, des célibataires et des jeunes mariés aux familles avec enfants et même à trois générations vivant sous le même toit. toit. pour les développeurs, c'est le positionnement du produit qui doit être commercialisable et capable de capter les clients grand public », a déclaré la personne.

dans le passé, le type d'appartement courant sur le marché immobilier, « 100 mètres carrés et trois chambres », avait généralement une superficie de seulement plus de 70 mètres carrés. bien qu'il puisse atteindre la recherche ultime de fonctionnalité, il a également provoqué. de nombreux problèmes de vie car elle était trop compacte. par exemple, la chambre principale ne pouvait pas accueillir de table de chevet. la plus petite pièce ne pouvait même pas accueillir de lit.

un initié d'un promoteur immobilier de shanghai a déclaré aux journalistes que, même si les « appartements de trois chambres de 100 mètres carrés » ne seront pas éliminés par le marché, ils seront également progressivement optimisés, par exemple, les produits qui faisaient initialement moins de 100 mètres carrés le seront désormais. être d'environ 105 mètres carrés. les développeurs tentent également de fabriquer davantage de produits d'une superficie de 100 à 120 mètres carrés. de plus, le ratio de segments de superficie améliorés dans l'immobilier a également été ajusté d'environ 20 % à 40 %.

(à la demande de la personne interrogée, le pseudonyme de zhang ke dans l'article a été modifié)