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zhang ke, um cidadão de xangai que está comprando uma casa recentemente, descobriu que na "lista de um quarto, uma lista de preços" de muitos projetos imobiliários, o preço unitário de casas de grande porte é milhares de yuans por metro quadrado mais alto do que o de casas pequenas, e sempre se esgotam primeiro.

zhang ke lembra que quando comprou uma casa, há 12 anos, ainda era a época em que os apartamentos pequenos eram populares. os apartamentos pequenos não só tinham um preço unitário alto, mas também eram vendidos mais rapidamente no final da venda de casas novas. , restaram apenas apartamentos grandes.

tais mudanças no mercado surpreenderam zhang ke: “o mercado mudou silenciosamente! a era dos grandes apartamentos chegou”.

desde o início deste ano, as quatro principais cidades de primeiro nível e algumas cidades centrais introduziram novas políticas para o mercado imobiliário para incentivar a transacção de propriedades de grande escala ou encorajar as empresas imobiliárias a desenvolver produtos habitacionais em áreas maiores. dados divulgados recentemente pelo 58 anjuke research institute mostram que o novo mercado doméstico de xangai se transformou gradualmente em um mercado dominado por grupos de melhorias. a oferta e a demanda de produtos de três quartos recém-renovados representam a maioria absoluta no novo mercado doméstico de luxo. uma área de mais de 140 metros quadrados há uma tendência de crescimento explosivo neste tipo de produtos, o mercado imobiliário de guangzhou tem alta demanda por produtos econômicos de três e quatro quartos, e a oferta de tais produtos excedeu a demanda; .

algumas incorporadoras disseram aos repórteres que as imobiliárias estão estudando novos produtos com áreas maiores. porém, atualmente nas cidades de primeira linha, unidades compactas de três quartos com cerca de 100 metros quadrados e dois banheiros ainda são as que têm maior demanda dos clientes.

as principais cidades estão incentivando transações entre famílias numerosas

recentemente, pequim introduziu novas políticas e anunciou que os padrões para casas comuns e não comuns que foram implementados durante muitos anos podem ser cancelados. isto é considerado pela indústria como uma medida para encorajar transacções habitacionais para famílias numerosas.

em 20 de setembro, o comitê municipal de pequim do partido comunista da china divulgou os pareceres de implementação (doravante denominados "opiniões") sobre a implementação da "decisão do comitê central do partido comunista da china sobre o aprofundamento ainda mais abrangente da reforma e promoção da modernização ao estilo chinês." os pareceres mencionaram que as políticas imobiliárias deveriam ser otimizadas e os padrões para imóveis residenciais comuns e não comuns deveriam ser cancelados em tempo hábil. no ano passado, pequim otimizou o padrão de identificação de casas comuns, aumentando a área de construção de uma única casa de 140 metros quadrados para 144 metros quadrados e abolindo o limite de preço total.

o ajustamento ao padrão de reconhecimento das casas normais afecta sobretudo o imposto sobre escrituras nas transacções de casas - quando um particular vende uma casa, a venda de residências normais com mais de 2 anos está isenta de imposto sobre o valor acrescentado, e a venda de residências não comuns as residências com mais de 2 anos estão sujeitas a iva sobre a diferença, com uma taxa de imposto de 5%.

assim que pequim cancelar oficialmente os padrões de identificação para casas comuns e não gerais, o imposto sobre escrituras de transação para casas grandes será ainda mais reduzido.

há cerca de um mês, xangai também flexibilizou o padrão "7090" que vem sendo implementado há 18 anos. em 27 de agosto, a comissão municipal de habitação e desenvolvimento urbano-rural de xangai, a autoridade de habitação e o departamento de regulação de capital emitiram em conjunto o "sobre a otimização". os tipos de terrenos residenciais comerciais recém-transferidos na cidade" "aviso sobre estrutura de oferta", o aviso afirmava claramente que os padrões de área de construção para unidades habitacionais de pequeno e médio porte aumentaram em comparação com antes, o que significa que a política "7090" emitido há 18 anos chegou ao fim em xangai. no futuro, mais residências de grande porte entrarão no mercado.

a chamada política “7090” originou-se dos “diversos pareceres sobre a implementação dos requisitos de proporção estrutural de habitações recém-construídas” emitidos pelo ministério da habitação e desenvolvimento urbano-rural em 2006, que esclareceu que entre a área total de áreas comerciais habitação, a proporção de área habitacional com área útil inferior a 90 metros quadrados deve ser superior a 70%.

o último aviso esclarece que os padrões de área de construção para habitações comerciais de pequeno e médio porte nos edifícios de vários andares, pequenos arranha-céus e arranha-céus de xangai foram ajustados para 100 metros quadrados, 110 metros quadrados e 120 metros quadrados, respectivamente. este padrão é de 10 a 100 metros quadrados a mais que o padrão original de 20 metros quadrados. em termos da proporção da oferta habitacional de pequena e média dimensão, a área entre os anéis intermédio e exterior não deve ser inferior a 70%, a área dentro do anel intermédio não deve ser inferior a 60%, a nova cidade e a principal as áreas de transformação norte-sul não devem ser inferiores a 60%, e as demais áreas fora do anel externo não devem ser inferiores a 50%%.

anteriormente, o comitê de gestão do shanghai lingang realizou uma pesquisa e descobriu que 78% dos talentos esperam comprar uma casa com mais de 90 metros quadrados, e cerca de metade deles espera comprar uma casa com mais de 120 metros quadrados.

o último ajuste significa que no mercado imobiliário de xangai, mesmo os “apartamentos pequenos” começarão com 100 metros quadrados.

shenzhen, outra cidade de primeiro nível, cancelou a política “7090” cinco meses antes de xangai. em 26 de março deste ano, houve a notícia de que o departamento municipal de planejamento e recursos naturais de shenzhen emitiu um aviso sobre a interrupção da implementação do "aviso sobre a implementação de requisitos de proporção de domicílios residenciais de acordo com as políticas nacionais. posteriormente, o pessoal relevante do município de shenzhen". o bureau de regulação e autorregulação afirmou que a notícia era verdadeira.

a cidade de guangzhou, de primeira linha, incentiva as transações de propriedades de grande porte, relaxando as restrições de compra de propriedades residenciais de grande porte. em 27 de janeiro deste ano, o gabinete geral do governo popular municipal de guangzhou emitiu o "aviso sobre políticas e medidas de otimização adicional para o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário da cidade. o aviso propunha que dentro da área de restrição de compra, o". a compra de uma área de construção superior a 120 metros quadrados (excluindo 120 metros quadrados) de habitação não está incluída no âmbito das restrições de compra.

tianjin, um município diretamente subordinado ao governo central, também seguiu o exemplo de guangzhou. em abril deste ano, emitiu uma nova política que anunciava que os residentes com residência permanente registada em tianjin que comprassem um único conjunto de habitações comerciais recém-construídas com uma área de 1000 m2. ​​mais de 120 metros quadrados nos seis distritos de tianjin não estarão mais sujeitos a qualificações para compra de moradia. logo depois, foi anunciado que os residentes registrados em pequim e hebei. a população e os trabalhadores empregados podem desfrutar da mesma política de compra de moradia que os residentes registrados. em tianjin.

demanda por unidades acima de 140 metros quadrados explode em xangai

com a introdução contínua de políticas no mercado imobiliário para incentivar a compra de grandes apartamentos, isso significa que a estrutura da procura do mercado imobiliário mudou?

no passado, na era de procura rígida, o preço unitário dos apartamentos pequenos era geralmente mais elevado do que o dos apartamentos grandes, porque a procura de apartamentos pequenos era maior e mais adequada para os compradores de casas pela primeira vez "pegarem a estrada" ;no entanto, nos últimos anos, a estratégia de preços do mercado imobiliário mudou discretamente. hoje em dia, o preço unitário dos apartamentos grandes na maioria dos projectos imobiliários é superior ao dos apartamentos pequenos e podem ser esgotados mais cedo.

58 o anjuke research institute estudou recentemente as mudanças na oferta e na procura de produtos de apartamentos em muitas cidades centrais ao longo dos anos. os últimos dados divulgados por ele mostram que o novo mercado doméstico de xangai se transformou gradualmente num mercado dominado por grupos de melhoria. a demanda no mercado é absolutamente dominante. os produtos de luxo com área superior a 140 metros quadrados têm tendência de explosão. o ciclo de vendas é relativamente curto. medidores são muito populares. ao mesmo tempo, os desenvolvedores estão ao trabalhar em um novo projeto, você deve tomar decisões cuidadosas sobre a promoção dos produtos fannie e freddie.

os dados do instituto também mostram que o mercado imobiliário de guangzhou tem uma alta demanda por produtos econômicos de três e quatro quartos. a oferta de tais produtos excede a demanda. no contexto do relaxamento da política de parto, a demanda por casas dos compradores. com vários quartos está crescendo gradualmente. entre eles, guangzhou é o mais proeminente.

de acordo com o centro de pesquisa cric, as transações de residências de grande porte e de alto padrão em xangai cresceram este ano. no primeiro semestre do ano, um total de 1.544 residências de grande porte e de alto padrão com um preço total de. mais de 30 milhões de yuans foram vendidos em xangai, o maior valor dos últimos 10 anos.

zhang bo, presidente do 58 anjuke research institute, disse ao china business news que o atual setor imobiliário atingiu um "ponto de inflexão" crítico e que o mercado passou da solução do problema de "ter" para o estágio de desenvolvimento que resolve “é bom ou não”, melhorar a qualidade da habitação, deixar as pessoas viverem em casas melhores é um requisito inevitável para o desenvolvimento de qualidade do mercado imobiliário. no entanto, existe de facto uma escassez estrutural de oferta no mercado. nesta fase, e há um desfasamento entre a oferta e a procura de produtos para apartamentos em muitos mercados regionais.

a julgar pelo principal grupo de compradores de casas atuais, os jovens das gerações "pós-95" e "pós-00" precisarão de mais espaço privado ao comprar uma casa. os jovens pais precisam de um quarto que possa acomodar um berço e uma creche. . as famílias com um só filho também precisam de viver com os pais é uma consideração importante, pelo que a crescente procura de casas maiores é uma tendência dominante.

no entanto, zhang bo disse aos repórteres que o descompasso entre oferta e demanda é dinâmico e nem todas as cidades podem ter lacunas na oferta de grandes apartamentos. tomando changsha como exemplo, grandes apartamentos com mais de 150 metros quadrados eram muito populares antes da epidemia. , mas nos últimos anos, um grande número de pequenos apartamentos apareceu em changsha. a demanda por compras de casas e a demanda por apartamentos grandes estão diminuindo. zhang bo disse que isso está relacionado ao fluxo populacional em changsha. restrições de compra, um grande número de residentes de outras cidades de hunan veio a changsha para comprar casas, mas a sua procura é principalmente por pequenos apartamentos.

uma pessoa envolvida no design de produtos em uma empresa estatal desenvolvedora disse aos repórteres que, embora todos queiram morar em casas maiores, o fato de os apartamentos grandes serem realmente populares no mercado está intimamente relacionado ao ambiente econômico geral e ao poder de compra dos residentes.

a pessoa disse que depois que a política "7090" foi relaxada, a indústria percebeu que os designs de produtos de muitos terrenos recém-lançados em xangai não fizeram ajustes radicais e particularmente grandes devido ao declínio do poder de compra, nas vendas da linha de frente. , os desenvolvedores descobriram que muitos compradores de casas são indiferentes ao aumento no tamanho da casa, mas são mais sensíveis ao aumento no preço total.

“no trabalho real, sentimos que um edifício compacto de 100 metros quadrados, com três quartos e dois banheiros, ainda atende às necessidades do maior número de grupos de clientes, desde solteiros e recém-casados ​​até famílias com crianças e até três gerações que vivem sob a mesma idade. para os desenvolvedores, o posicionamento do produto deve ser comercializável e capaz de capturar os principais clientes”, disse a pessoa.

no passado, o tipo de apartamento predominante no mercado imobiliário, “100 metros quadrados e três quartos”, geralmente tinha uma área de apenas mais de 70 metros quadrados. embora pudesse atingir a busca final pela funcionalidade, também causava. muitos pontos problemáticos porque era muito compacto. por exemplo, o quarto principal não acomodava uma mesa de cabeceira. o quarto menor não acomodava nem uma cama.

uma fonte de uma incorporadora de xangai disse aos repórteres que, embora o "apartamento de três quartos de 100 metros quadrados" não seja eliminado pelo mercado, ele também será gradualmente otimizado. por exemplo, produtos que originalmente tinham 100 metros quadrados serão agora. ser em torno de 105 metros quadrados as incorporadoras também estão tentando fazer mais produtos com área de 100 a 120 metros quadrados. além disso, a proporção de segmentos de área melhorada em imóveis também foi ajustada de cerca de 20% para 40%.

(a pedido do entrevistado, o pseudônimo de zhang ke no artigo foi alterado)