ニュース

最近家を購入しようとしている上海市民の張柯さんは、多くの不動産プロジェクトの「一室一価格表」で、大型住宅の単価が一般の住宅の単価よりも平方メートル当たり数千元も高いことを発見した。小さな家なので、いつも最初に売り切れてしまいます。

張柯さんは、12 年前に家を購入したとき、まだ小規模なアパートが人気の時代だったことを思い出します。小規模なアパートは単価が高いだけでなく、新築住宅の販売終了の時期も早かったとのことです。 、大きなアパートだけが残されました。

こうした市場の変化に張柯氏は「市場は静かに変化した！大型マンションの時代が到来した」と驚いた。

今年初め以来、4大一級都市と一部の中核都市は、大規模不動産の取引を促進したり、不動産会社による大面積の住宅商品の開発を奨励したりするため、不動産市場に新たな政策を導入している。 58 anjuke research institute が最近明らかにしたデータによると、上海の新築住宅市場は、新築リフォーム済みの 3 ベッドルーム製品の需要と供給が、新築住宅市場の絶対的な多数を占めています。このタイプの商品は爆発的に増加する傾向にあり、広州の不動産市場では経済的な3ベッドルームおよび4ベッドルームの商品に対する需要が高く、そのような商品の供給が需要を上回っています。 。

一部の開発業者は記者団に対し、不動産会社はより広い面積の新商品を検討していると語った。しかし現在、一級都市では、約100平方メートルと2つのバスルームを備えたコンパクトな3ベッドルームのユニットが依然として最大の顧客需要を抱えている。

中核都市は大家族向け取引を奨励している

最近、中国政府は新たな政策を導入し、長年実施してきた一般住宅と非一般住宅の基準を撤回する可能性があると発表したが、これは業界では大家族向け住宅取引を促進する措置とみられている。

中国共産党北京市委員会は9月20日、「改革の更なる全面的深化に関する中国共産党中央委員会の決定」の実施に関する実施意見（以下「意見」という）を発表した。そして中国式の近代化を促進する。」意見では、不動産政策の最適化や、一般・非一般住宅の基準を適時に撤廃すべきとの意見があった。中国政府は昨年、一般住宅の識別基準を最適化し、一戸建て住宅の建築面積を140平方メートルから144平方メートルに拡大し、総額制限を撤廃した。

一般住宅の認識基準の調整は主に住宅取引の証書税に影響する。個人が住宅を売却する場合、築2年以上の一般住宅の売却は付加価値税を免除され、非一般住宅の売却は付加価値税が免除される。築2年以上の住居には、その差額に5%の付加価値税がかかります。

中国政府が一般住宅と非一般住宅の識別基準を正式に撤回すれば、大型住宅の取引証書税はさらに引き下げられることになる。

約1か月前、上海市も8月27日、18年間実施してきた「7090」基準を緩和し、上海市住宅・都市農村開発委員会、住宅局、首都規制局が共同で「最適化について」を発表した。 「市内の新規譲渡事業用住宅地の種類」「供給構造に関する告示」では、中小規模住宅の建築面積基準が従来に比べて引き上げられていることが明記されており、「7090」政策が適用されることになる。 18年間発行されてきた発行が上海で終了した。今後、さらに大規模住宅が市場に参入してくるでしょう。

いわゆる「7090」政策は、2006年に住宅・都市農村開発省が発行した「新築住宅の構造比例要件の実施に関するいくつかの意見」に端を発しており、商業地域の総面積のうち、住宅の構造比率要件を明確にしました。住宅の場合、床面積90平方メートル未満の住宅面積の割合が70％以上に達していなければなりません。

今回の通知では、上海市の高層ビル、小型高層ビル、高層ビルの中小規模商業住宅の建築面積基準をそれぞれ100平方メートル、110平方メートル、120平方メートルに調整することが明らかになった。この基準は、従来の20平方メートルよりも10〜100平方メートル増加します。中小住宅供給割合は中環状と外環の間の面積が70％以上、中環状内側の面積が60％以上、新都市と基幹都市南北変換の領域は 60% 以上、外環の外側のその他の領域は 50% 未満であってはなりません。

以前、上海臨港管理委員会が調査を実施したところ、タレントの78％が90平方メートル以上の住宅の購入を希望し、そのうちの約半数が120平方メートル以上の住宅の購入を希望していることが判明した。

今回の調整により、上海の不動産市場では「小規模アパート」でも100平方メートルから販売されることになる。

同じく一級都市の深センは、上海より5カ月早く「7090」政策を解除した。今年3月26日、深セン市計画天然資源局が「国家政策に基づく住宅世帯割合要件の実施に関する通知」の実施を中止する通知を出したとのニュースがあった。その後、深セン市の関係者が発表した。規制自主規制局は、このニュースは真実であると述べた。

広州一級都市は大規模住宅不動産の購入制限を緩和することで大規模不動産の取引を促進している。今年1月27日、広州市人民政府総局は「市の不動産市場の安定的かつ健全な発展のための政策と措置をさらに最適化することに関する通知」を発表し、この通知では購入制限区域内で、建築面積120平方メートルを超える住宅（120平方メートルを除く）の購入は購入制限の範囲に含まれません。

中央政府直属の自治体である天津市も広州市に倣い、今年4月、天津市に登録された永住権を持つ居住者は、面積が100平方メートルの新築商業住宅を一棟購入することを発表した。その直後、天津市6区の120平方メートル以上の住宅は、北京市と河北省の人口登録住民および雇用者は登録住民と同じ住宅購入政策を享受できると発表された。天津で。

上海では140平方メートル以上のユニットの需要が急増

大規模マンションの購入を促進する不動産市場政策が継続的に導入されているが、これは不動産市場の需要構造が変化したことを意味しているのだろうか？

かつて、需要が硬直的だった時代には、小型アパートの需要が大きく、初めて住宅を購入する人が「旅に出る」のに適していたため、小型アパートの単価は一般的に大型アパートの単価より高かった。 ; しかし、近年、不動産市場の価格戦略は静かに変化しており、現在、ほとんどの不動産プロジェクトでは、大型アパートの単価が小型アパートよりも高く、早期に完売する可能性があります。

58 anjuke research institute は最近、多くの中核都市におけるアパート商品の需要と供給の変化を長年にわたって調査しており、同研究所が開示した最新のデータは、上海の新興住宅市場が徐々に供給と需要の増加を示す市場に変化していることを示している。市場の需要は 140 平方メートルを超える高級製品が圧倒的に多く、販売サイクルは 140 平方メートルから 180 平方メートルまで比較的短いです。同時に、開発者は新しいプロジェクトに取り組むとき、fannie と freddie 製品を宣伝するかどうかを慎重に決定する必要があります。

同研究所のデータはまた、広州の不動産市場では経済的な3ベッドルームおよび4ベッドルームの商品に対する需要が高く、出産政策の緩和を背景に、住宅購入者の住宅需要が需要を上回っていることを示している。中でも広州が最も顕著です。

cricリサーチセンターによると、今年上半期には上海の大型高級住宅の取引が急増しており、総額1,544戸の大型高級住宅が取引されたという。上海では3,000万元以上が落札され、過去10年間で最高額となった。

58安居科研究所の張波社長はチャイナ・ビジネス・ニュースに対し、現在の不動産業界は重要な「転換点」に達しており、市場は「持つ」という問題の解決から、問題を解決する発展の段階に移行していると語った。 「良いか悪いか」、住宅の質を向上させ、より良い住宅に住まわせることは、不動産市場の質の高い発展には避けられない要件ですが、確かに市場では構造的な供給不足が生じています。この段階では、多くの地域市場でアパート商品の需要と供給の間に不一致が生じています。

現在の住宅購入者の主要層から判断すると、「1995 年代以降」および「2000 年代以降」の世代の若者は、住宅を購入する際に、より多くのプライベート スペースを必要とします。若い親たちは、ベビーベッドを置ける寝室と育児スペースを必要としています。一人っ子世帯も必要 両親との同居は重要な考慮事項であるため、より広い住宅の需要が高まるのが主流の傾向です。

しかし、張波氏は記者団に対し、需要と供給のミスマッチは動的であり、すべての都市に大規模マンションの供給にギャップがあるわけではないとし、長沙を例に挙げると、感染症流行前は150平方メートルを超える大規模マンションが非常に人気があったと語った。 、しかし近年、長沙に多数の小規模アパートが出現し、住宅購入の需要が減少しているが、これは長沙の人口の流れに関係していると張波氏は述べた。購入制限のため、湖南省の他都市から多くの住民が住宅を購入するために長沙に来たが、彼らの需要は主に小規模なアパートだ。

国有企業のデベロッパーで商品設計に携わる関係者は記者団に対し、誰もがより広い住宅に住みたいと願っているが、市場で大型マンションが本当に人気があるかどうかは全体的な経済環境や住民の購買力と密接に関係していると語った。

同関係者によると、「7090」政策が緩和された後、上海で新たに発売された多くの土地区画の商品設計が、購買力の低下により、第一線の販売において大幅な調整が行われていないことに業界は気づいたという。 , 開発者は、多くの住宅購入者が家のサイズの増加には無関心であるが、総額の増加にはより敏感であることを発見しました。

「実際に仕事をしてみると、100平米のコンパクトな3ベッドルーム、2バスルームの建物でも、単身者や新婚夫婦、子育てファミリー、さらには1人未満の3世代まで、最も多くの顧客層のニーズを満たしていると感じています」開発者にとって、製品のポジショニングは市場性があり、主流の顧客を獲得できるものでなければなりません」とその関係者は言いました。

従来、不動産市場で主流だった「100平米・3ldk」というマンションタイプは、一般的に70平米以上の面積しかありませんでしたが、究極の機能性の追求は実現できましたが、それが原因となってしまいました。たとえば、マスターベッドルームにはベッドサイドテーブルを置くことができず、最も小さな部屋にはベッドさえ置けないなど、生活上の多くの問題点がありました。

上海の開発会社の関係者は記者団に対し、「100平方メートルの3ベッドルームアパートメント」は市場から排除されないものの、例えば当初100平方メートル以内にあった製品も徐々に最適化されるだろうと語った。開発業者はまた、100から120平方メートルの面積の製品をもっと作ろうとしています。また、不動産における改良された面積の割合も約20％から40％に調整されています。

(インタビュー対象者の要請により、記事中の張柯氏のペンネームは変更されています)