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최근 집을 구입하고 있는 상하이 시민 장커(zhang ke)는 많은 부동산 프로젝트의 '방 1개 가격표'에서 대형 주택의 단가가 일반 주택의 단가보다 평방미터당 수천 위안 더 높은 것을 발견했습니다. 작은 집들이 항상 가장 먼저 매진됩니다.

장커는 12년 전 집을 샀을 때 여전히 소형 아파트가 인기를 누리던 시대였다고 기억한다. 나머지 제품은 대형 아파트였습니다.

이러한 시장 변화에 장커는 "시장이 조용히 변했다! 대형 아파트 시대가 왔다"고 말했다.

올해 초부터 4대 1선 도시와 일부 핵심 도시에서는 대규모 부동산 거래를 장려하거나 부동산 회사의 대면적 주택 상품 개발을 장려하기 위해 새로운 부동산 시장 정책을 도입했습니다. 58 anjuke research institute가 최근 공개한 데이터에 따르면 상하이의 새로운 주택 시장은 점차 개선 그룹이 지배하는 시장으로 변모했으며 새로 개조된 3베드룸 제품의 공급과 수요가 새로운 주택 시장에서 절대 다수를 차지합니다. 140평방미터 이상의 면적 이러한 유형의 제품은 폭발적으로 성장하는 추세입니다. 광저우 부동산 시장에서는 경제적인 3베드룸 및 4베드룸 제품에 대한 수요가 높으며 이러한 제품의 공급이 수요를 초과했습니다. .

일부 개발자들은 부동산 회사들이 더 넓은 면적의 신제품을 연구하고 있다고 기자들에게 말했습니다. 그러나 현재 1선 도시에서는 약 100평방미터의 소형 3베드룸 유닛과 2개의 욕실이 여전히 가장 큰 고객 수요를 보이고 있습니다.

핵심 도시는 대가족 거래를 장려하고 있습니다.

최근 베이징은 새로운 정책을 내놓고 수년간 시행해 온 일반 주택과 비일반 주택에 대한 기준을 폐지할 수도 있다고 밝혔습니다. 이는 대가족 주택 거래를 장려하기 위한 조치로 업계에서는 받아들여지고 있습니다.

9월 20일, 중국공산당 베이징시위원회는 '개혁을 더욱 전면적으로 심화할 것에 관한 중국공산당 중앙위원회 결정' 실시에 관한 실시의견(이하 '의견')을 발표했다. 중국식 현대화를 촉진한다." 부동산 정책을 최적화하고 일반·비정규 주택 기준을 적시에 폐지해야 한다는 의견이 나왔다. 지난해 베이징은 일반 주택 식별 기준을 최적화해 단독 주택의 건축 면적을 140㎡에서 144㎡로 늘리고 총 가격 한도를 폐지했다.

일반주택 인정기준 조정은 주로 주택거래에 대한 증서세에 영향을 미치며, 개인이 주택을 파는 경우 2년 이상된 일반주택에 대해서는 부가가치세를 면제하고, 2년 이상인 비일반주택에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 2세 미만에게는 차액에 대해 5%의 세율로 부가가치세가 부과됩니다.

베이징이 일반 주택과 일반 주택에 대한 식별 기준을 공식적으로 취소하면 대형 주택에 대한 거래 증서세가 더욱 인하될 것입니다.

약 한 달 전, 상하이도 18년 동안 시행해 온 '7090' 기준을 완화했다. 8월 27일에는 상하이시 주택도시농촌개발위원회, 주택국, 수도 규제국이 공동으로 '최적화 정보'를 발표했다. 서울시 신규 ​​이전을 위한 상업용 주택용지 유형' '공급구조에 관한 고시'에서 중소형 주택의 건축면적 기준이 종전보다 높아졌다는 점을 명확히 명시하고 있는 '7090'을 의미한다. 18년 동안 발표된 정책이 상하이에서 끝났습니다. 앞으로는 더 많은 대규모 주택이 시장에 진입할 것입니다.

일명 '7090' 정책은 2006년 주택도시농촌개발부가 발표한 '신축주택의 구조적 비율 요건 이행에 관한 여러 의견'에서 유래됐다. 주택의 경우, 바닥면적 90제곱미터 미만의 주택면적 비율이 70% 이상이어야 합니다.

최신 공지에는 상하이의 다층 건물, 소형 고층 건물, 고층 건물의 중소형 상업 주택 건축 면적 기준이 각각 100m2, 110m2, 120m2로 조정되었음을 명시하고 있습니다. 이번 기준은 기존 기준인 20㎡보다 10~100㎡가 더 늘어난 것이다. 중소형 주택공급 비중은 중환과 외륜 사이의 면적이 70% 이상, 중환 내 면적이 60% 이상, 신도시와 핵심도시는 남북 변환 영역은 60% 이상이어야 하며 외부 링 외부의 기타 영역은 50%% 이상이어야 합니다.

앞서 상하이 링강 관리위원회가 실시한 조사에 따르면 인재 중 78%가 90제곱미터 이상의 주택을 구매하기를 희망하고, 그 중 약 절반이 120제곱미터 이상의 주택을 구매하기를 희망하는 것으로 나타났다.

최근 조정에 따르면 상하이 부동산 시장에서는 '소형 아파트'도 100제곱미터부터 시작됩니다.

또 다른 1선 도시인 선전은 상하이보다 5개월 먼저 '7090' 정책을 취소했다. 올해 3월 26일, 선전시 기획천연자원국이 '국가 정책에 따른 주거 가구 비율 요건 시행에 관한 통지' 시행 중단 통지를 발표했다는 소식이 나왔습니다. 규제자율국은 이 소식이 사실이라고 밝혔습니다.

1선 도시인 광저우는 대규모 주거용 부동산 구매 제한을 완화하여 대규모 부동산 거래를 장려합니다. 올해 1월 27일, 광저우시 인민정부 사무처는 "시 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 위한 추가 최적화 정책 및 조치에 관한 통지"를 발표했습니다. 이 통지는 구매 제한 구역 내에서 구매를 제안했습니다. 건축 면적이 120제곱미터(120제곱미터 제외)를 초과하는 주택은 구매 제한 범위에 포함되지 않습니다.

중앙정부 직할시인 텐진(tianjin)도 올해 4월 광저우의 선례를 따라 텐진에 등록된 영주권을 가진 주민이 면적이 10만㎡에 달하는 신축 상업용 주택을 구입하도록 하는 새로운 정책을 발표했습니다. ​​천진시 6개 구의 120제곱미터 이상은 더 이상 주택 구입 자격 확인 대상에서 제외됩니다. 얼마 지나지 않아 베이징과 허베이에 등록된 주민과 취업자는 등록된 것과 동일한 주택 구입 정책을 누릴 수 있다고 발표되었습니다. 텐진 거주민.

상하이에서 140제곱미터 이상의 주택 수요 폭발

대형 아파트 구입을 장려하기 위한 부동산 시장 정책이 지속적으로 도입되면서 부동산 시장의 수요 구조가 변화했다는 뜻인가?

과거 수요 경직 시대에는 소형 아파트의 단가가 대형 아파트보다 일반적으로 높았는데, 이는 소형 ​​아파트에 대한 수요가 더 많고 첫 주택 구입자가 '출발'하기에 더 적합했기 때문입니다. 그러나 최근 몇 년 동안 부동산 시장의 가격 책정 전략은 조용히 바뀌었습니다. 요즘 대부분의 부동산 프로젝트에서 대형 아파트의 단가는 소형 아파트의 단가보다 높으며 조기에 매진될 수 있습니다.

58 anjuke 연구소는 최근 수년간 여러 핵심 도시의 아파트 제품 수요와 공급 변화를 연구한 결과 상하이의 새로운 주택 시장이 점차 개선 지향적인 그룹이 지배하는 시장으로 변모했음을 보여줍니다. 140제곱미터 이상의 면적을 가진 럭셔리 제품이 절대 다수를 차지하며, 140제곱미터의 면적을 가진 4베드룸 제품의 판매 주기가 상대적으로 짧습니다. 미터에서 180제곱미터까지의 크기는 매우 인기가 있습니다. 동시에 개발자는 새 프로젝트를 진행할 때 fannie 및 freddie 제품을 홍보할지 여부를 신중하게 결정해야 합니다.

연구소의 데이터에 따르면 광저우 부동산 시장에서는 경제적인 3베드룸 및 4베드룸 제품에 대한 수요가 출산 정책 완화로 인해 수요를 초과하고 있는 것으로 나타났습니다. 침실이 여러 개 있는 곳이 점차 성장하고 있습니다. 그중에서도 광저우가 가장 눈에 띕니다.

cric 연구센터에 따르면 올해 상반기 상하이의 대형 및 고급 주택 거래는 총 1,544건에 달했다. 상하이에서는 3천만 위안 이상이 팔렸는데, 이는 최근 10년 만에 최고치다.

58 anjuke research institute의 zhang bo 회장은 china business news와의 인터뷰에서 현재 부동산 산업이 중요한 '변곡점'에 도달했으며 시장이 '갖고 있다'는 문제를 해결하는 단계에서 해결하는 개발 단계로 전환했다고 말했습니다. "좋은지 아닌지", 주택의 질을 향상시키고 사람들이 더 좋은 집에서 살 수 있도록 하는 것은 부동산 시장의 질적 발전을 위한 불가피한 요구 사항입니다. 그러나 현 단계에서 시장은 구조적인 공급 부족을 겪고 있습니다. , 그리고 많은 지역 시장에서 아파트 제품의 수요와 공급이 일치하지 않습니다.

현재 주택 구매자의 주요 그룹으로 볼 때 '95년대 이후'와 '00년대 이후' 세대의 젊은 부모는 집을 구입할 때 유아용 침대와 보육 시설을 둘 수 있는 침실이 더 필요할 것입니다. 한 자녀 가정에도 공간이 필요합니다. 부모와 함께 사는 것이 주요 고려 사항이므로 더 큰 주택에 대한 수요가 증가하는 추세입니다.

그러나 zhang bo는 기자들에게 수요와 공급의 불일치가 역동적이며 모든 도시에서 대형 아파트 공급에 격차가 있을 수는 없다고 말했습니다. 창사를 예로 들면 전염병 이전에는 150제곱미터 이상의 대형 아파트가 매우 인기가 있었습니다. 그러나 최근 몇 년 동안 창사에는 소규모 아파트가 많이 등장했으며, 이는 주택 구입 수요와 대형 아파트에 대한 수요가 감소하고 있는 이유는 창사 개장 이후의 인구 흐름과 관련이 있다고 합니다. 구매 제한으로 인해 후난의 다른 도시에서 많은 주민들이 주택을 구입하기 위해 창사로 왔지만 그들의 수요는 주로 소형 아파트에 대한 것입니다.

중앙기업 개발업체의 제품디자인 담당자는 기자들에게 “누구나 큰 집에 살고 싶어하지만 대형 아파트가 시장에서 인기를 끄는 것은 전반적인 경제 환경과 주민 구매력과 밀접한 관련이 있다”고 말했다.

이 관계자는 "7090" 정책이 완화된 후 상하이에서 새로 출시된 많은 토지의 제품 디자인이 구매력 감소로 인해 일선 판매에서 급진적이고 특히 큰 조정을 하지 않았다는 사실을 업계에서 발견했다고 말했습니다. , 개발자는 많은 주택 구매자가 주택 크기 증가에 무관심하지만 총 가격 증가에 더 민감하다는 것을 발견했습니다.

“실제 작업에서 우리는 100제곱미터의 컴팩트한 침실 3개와 욕실 2개의 건물이 여전히 독신 및 신혼부부부터 자녀가 있는 가족, 심지어 한 살 이하의 3세대에 이르기까지 가장 많은 고객 그룹의 요구를 충족한다고 생각합니다. 개발자에게는 제품 포지셔닝이 시장성이 있어야 하며 주류 고객을 확보할 수 있어야 합니다.”라고 말했습니다.

과거 부동산 시장의 주류 아파트 유형인 '100㎡, 3베드룸'은 일반적으로 내부 면적이 70㎡ 이상에 불과했지만 궁극적인 기능성 추구를 이룰 수 있었다. 예를 들어, 마스터 침실은 침대 옆 탁자를 놓을 수 없었기 때문에 생활에 많은 어려움을 겪었습니다.

상하이 개발자의 한 내부자는 기자들에게 "1제곱미터의 3개 침실 아파트"가 시장에서 사라지지는 않을 것이지만 점차적으로 최적화될 것이라고 말했습니다. 예를 들어 원래 100제곱미터 이내였던 제품이 이제는 주변에 있게 될 것입니다. 또한 개발자들은 100~120㎡의 면적으로 더 많은 제품을 만들기 위해 노력하고 있습니다. 또한 부동산의 개선된 면적 세그먼트 비율도 약 20%에서 40%로 조정되었습니다.

(인터뷰 대상자의 요청으로 기사 속 장커의 가명은 변경되었습니다.)