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el tercer trimestre casi ha terminado. sin darme por vencido, he estado investigando recientemente ¿cambiará el mercado inmobiliario este año?

el 14 de septiembre, la oficina nacional de estadísticas publicó los cambios de precios de la vivienda comercial en 70 ciudades de todo el país en agosto de este año. a juzgar por los datos, el resumen es "miserable".

en agosto, se publicaron los precios de la vivienda en 70 ciudades de todo el país. en términos de vivienda de segunda mano, las 69 ciudades restantes, excepto jilin, disminuyeron mes a mes en los precios de la vivienda de primera, segunda y segunda mano. las ciudades de tercer nivel fueron significativamente más rápidas que en julio. no hay señales de fondo ni de estabilización.

entre las cuatro ciudades de primer nivel, beijing cayó un 1% mes a mes, shanghai cayó un 0,6% mes a mes, shenzhen cayó un 1,3% mes a mes y guangzhou cayó un 0,7% mes a mes. que el precio total de la vivienda en las ciudades de primer nivel es generalmente alto, tomemos como ejemplo una casa que vale 5 millones, shenzhen, la ciudad con la mayor caída, ha visto caer su precio en 65.000 yuanes al mes, y shanghai, la ciudad. con menos, ha visto caer su precio en 30.000 yuanes. para las familias de clase trabajadora, esto equivale a dos o tres meses de ingresos.

las dos ciudades con mayores descensos fueron xiamen y huizhou, ambas con un 2,2% intermensual. entre ellas, xiamen cayó un 14,6% interanual, ocupando el primer lugar entre las 70 ciudades del país, y ha caído durante 26 meses consecutivos. huizhou cayó un 10,5% interanual;

en términos de viviendas nuevas, aparte de shanghai y nanjing, que aumentaron ligeramente y xi'an se mantuvo estable, las otras 67 ciudades cayeron. se produjeron descensos interanuales en 68 ciudades. entre ellos, xiamen cayó un 10,7% interanual, ocupando el primer lugar en el país y cayendo durante 28 meses consecutivos.

xiamen es la tercera ciudad con mayores caídas en viviendas nuevas y de segunda mano. las otras dos ciudades son wuhan y guangzhou. como mercado inmobiliario típico promocionado por el capital, durante la última ronda de especulación loca en el mercado inmobiliario, xiamen, suzhou, nanjing y hefei fueron conocidos colectivamente como los "cuatro pequeños dragones del mercado inmobiliario" debido a sus locas oleadas.de 2016 a 2022, el precio promedio de xiamen alcanzó directamente a beijing, shanghai y shenzhen, ocupando el cuarto lugar entre las ciudades continentales, por encima de guangzhou.

en la actualidad, los precios de la vivienda en xiamen han entrado en un profundo período de ajuste. aunque la caída de los últimos dos años ha eliminado algunas burbujas, para muchas personas comunes y corrientes de la clase trabajadora, los precios de la vivienda en xiamen todavía no son bajos. todavía están cerca de los 30.000 por metro cuadrado, todavía queda un largo camino por recorrer para exprimir la burbuja.

en la última ronda de aumento vertiginoso del mercado inmobiliario, xiamen es un ejemplo típico, pero no es el único que está pasando por ese proceso. mostró signos de debilidad a finales de 2022, y el verano indio comenzó a aumentar a principios de 2023. duró unos meses después de xiaoyangchun y luego entró en un canal descendente. hasta ahora, ha experimentado ajustes profundos. las comunidades han vuelto a los precios en 2016, y varias comunidades míticas anteriores han bajado del altar. en comparación con el precio máximo, excluyendo los costos de mantenimiento, es normal que los precios caigan entre un 30% y un 40%. comprar una casa un año después y trabajar diez años menos".

desde la introducción de la nueva política para rescatar el mercado el 17 de mayo de este año, el mercado se ha estado preguntando: ¿cuándo terminará este ciclo bajista? ¿dejará de caer el mercado inmobiliario y se estabilizará y marcará el comienzo de un cambio positivo este año?

especialmente después de que la reserva federal bajara las tasas de interés.

aunque el recorte de tipos de interés de la reserva federal es una señal clara, la cantidad que recortará y el impacto que tendrá en el mercado inmobiliario de china después del recorte de tipos de interés se han ido revelando poco a poco desde la caja negra.

en la madrugada del 19 de septiembre, la reserva federal anunció un recorte de tipos de interés de 50 pb, el primer recorte de tipos en cuatro años, superando especialmente la expectativa de 25 pb, lo que tendrá un gran impacto en el seguimiento.

la reserva federal ha publicado el último gráfico de puntos de tipos de interés, que muestra que todavía hay margen para recortes de tipos de interés de 50 puntos básicos este año. los tipos de interés esperados para finales de año son en promedio del 4,4%, 3,4% en promedio. a finales de 2025, el 2,9% a finales de 2026, y además los tipos de interés a largo plazo se sitúan casi en un nivel de alrededor del 3%.

con respecto al recorte de las tasas de interés del dólar estadounidense, hay dos expectativas directas: una es que el rmb tiene margen para recortes de las tasas de interés, pero las tasas de interés lpr a 1 y 5 años no se han reducido y se mantienen en el 3,35% y el 3,85%. respectivamente. hemos analizado antes que china dará decenas de billones depréstamo hipotecario existentebaje la tasa de interés, por lo que todos piensan que esta vez la tasa de interés lpr se reducirá para reducir la tasa de interés de las viviendas existentes. sin embargo, esta vez el banco central rompió la tendencia y se abstuvo de recortar las tasas de interés. es muy probable que esté allanando el camino para estabilizar los diferenciales de las tasas de interés bancarias, como se mencionó anteriormente.

otra expectativa es promover el retorno de los fondos. algunos comentaristas creen que el recorte de las tasas de interés de la reserva federal esta vez no se trata de cuánto se recorta. la clave es que se ha abierto el canal para los recortes de las tasas de interés del dólar estadounidense y la expectativa de que se reduzcan los fondos. seguirá fluyendo hacia los estados unidos ha disminuido en cuanto a las expectativas de precios para los activos denominados en rmb (mercados inmobiliarios y bursátiles), tiene un efecto mitigante.

pero este efecto es lento, porque es muy simple. incluso si la tasa de interés del dólar estadounidense cae al 4,4% a finales de año y al 3,4% a finales del próximo, seguirá siendo una tasa de interés relativa alta. al rmb en agosto, la tasa de interés promedio a tres meses para los depósitos bancarios a tanto alzado fue la tasa de interés promedio a 6 meses es 1,478%, la tasa de interés promedio a 1 año es 1,81%, la tasa de interés promedio a 2 años es. 1,928%, la tasa de interés promedio a 3 años es 2,322% y la tasa de interés promedio a 5 años es 2,28%.

nuestras tasas de interés internas apuntan a superar el 2% en el futuro. ¿cómo llamamos retorno del flujo de capital?

lo único que puede atraer la inversión extranjera es el valor de los bienes raíces. si los bienes raíces de mi país continúan cayendo en el futuro,caerfuera del “pozo de oro”, el capital extranjero adquirirá cada vez más grandes cantidades de activos inmobiliarios nacionales.

desde este año, el capital extranjero también ha aumentado gradualmente su búsqueda de gangas en bienes inmuebles comerciales nacionales de alta calidad.la compañía de inversión gubernamental de singapur, gic, compró parte del capital de qibao vanke y nanxiang impression city, el fondo fiduciario de inversión inmobiliaria más grande de asia, lingzhan, adquirió el capital restante de qibao vanke, wanda introdujo capital de medio oriente y swire properties, propiedad de hong kong, tomó sobre el capital social en la segunda fase de indigo. además, también está la adquisición por parte de beijing hualian de dt51, propiedad de skp, y la reducción de precios y la nueva cotización en bolsa del centro cultural taikoo hui de guangzhou.

es una lástima que los inmuebles comerciales de alta calidad sigan siendo una rareza y estén bajo una mayor presión. los inmuebles residenciales, que han atraído más atención, no han visto mucha entrada de inversión extranjera.

volviendo al recorte de tipos de interés del rmb, aunque no habrá ningún recorte de tipos este mes, el mercado cree que la tendencia general sigue siendo seguir el ciclo de recortes de tipos de interés de la reserva federal.

para el mercado inmobiliario, reducir la tasa de interés de los préstamos hipotecarios existentes sigue siendo la mayor expectativa del mercado, y también es un factor importante que determina la dirección del mercado inmobiliario en el trimestre restante de la segunda mitad del año.

actualmente nos enfrentamos a un juego entre los beneficios bancarios y los intereses públicos. de hecho, no es tan difícil elegir entre proteger los beneficios bancarios o bajar los tipos de interés para estabilizar el mercado inmobiliario.

el 20 de septiembre, el dr. liu yuhui, director del foro de economistas jefe de china, dijo en la conferencia anual de gestión de activos globales de shanghai 2024 organizada por la asociación financiera que los bancos actuales deberían clasificarse como "bancos gubernamentales" y restar importancia a los requisitos de rentabilidad comercial. la prioridad central es cooperar con la política fiscal para reiniciar el ciclo económico.

"permitir que los bancos asuman más responsabilidades, inclinar los beneficios hacia el sector de los hogares, reducir significativamente las tasas de interés hipotecarias existentes e incluso vincularlas completamente a las tasas de interés de los bonos gubernamentales a largo plazo a 10 y 30 años".

todo el mundo ha discutido antes que podemos estar enfrentando un súper ciclo de ingreso al balance, y una vez que comience el proceso de contracción, será difícil detenerlo. la opción más correcta es que debe haber un cuerpo principal que se levante y se mantenga firme. la primera fila de la economía, y dejarle gastar dinero, usarlo para endeudarse, usarlo para aumentar el apalancamiento y reiniciar el ciclo económico.

en este proceso, todos los factores tienen que ceder. si los beneficios de los bancos son importantes o no, por supuesto que es importante, pero si se sacrifica parte de los beneficios del banco en el corto plazo, se puede estimular la economía y permitir que este ciclo avance. sin dejar que los fondos permanezcan en el sistema financiero. si está inactivo, entonces los tipos de interés deberían reducirse de manera decisiva.

por supuesto, reducir las tasas de interés de los préstamos hipotecarios existentes es sólo un botón para promover el ciclo económico.ren zeping cree que el actual desempeño económico a corto plazo de mi país no es optimista y que la economía continúa cayendo o incluso sobrepasándose. debería lanzarse un paquete de medidas para estimular la economía e impulsar la confianza del mercado, con una escala de más de 10 billones de yuanes, incluyendo bonos localizados, nuevas infraestructuras, subsidios al consumo, subsidios de maternidad, bancos de vivienda, etc., y la adopción de bonos gubernamentales especiales. instrumentos como estos deben ser de gran escala, tener bajos costos de capital y generar un fuerte sentido de ganancia para la gente.

cuando las políticas anteriores se implementan una por una, probablemente significa que el mercado inmobiliario ha dejado de caer, se ha estabilizado y ha recuperado una nueva vida. es simplemente imposible predecir cuánto tiempo llevará este proceso.

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no.5985 primer artículo original ｜ autor liang yunfeng

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