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o terceiro trimestre está quase acabando. não desisto, tenho pesquisado recentemente. o mercado imobiliário vai mudar este ano?

em 14 de setembro, o departamento nacional de estatísticas divulgou as variações de preços de habitações comerciais em 70 cidades de todo o país em agosto deste ano. a julgar pelos dados, o resumo é “miserável”.

em agosto, os preços da habitação em 70 cidades em todo o país foram divulgados. em termos de habitação em segunda mão, as restantes 69 cidades, exceto jilin, caíram. nas cidades de terceiro nível foi significativamente mais rápida do que em julho. não há sinal de fundo ou de estabilização.

entre as quatro cidades de primeiro nível, pequim caiu 1% no comparativo mensal, xangai caiu 0,6% no comparativo mensal, shenzhen caiu 1,3% no comparativo mensal e guangzhou caiu 0,7% no comparativo mensal. que o preço total da habitação nas cidades de primeiro nível é geralmente elevado, tomemos como exemplo uma casa no valor de 5 milhões, shenzhen, a cidade com a maior queda, viu o seu preço cair 65.000 yuans por mês, e xangai, a cidade. com o mínimo, viu o seu preço cair 30.000 yuans. para as famílias da classe trabalhadora, isto equivale a dois ou três meses de rendimento.

as duas cidades com as maiores quedas foram xiamen e huizhou, ambas com 2,2% em termos mensais. entre elas, xiamen caiu 14,6% em termos anuais, ocupando o primeiro lugar entre as 70 cidades do país, e caiu 26 meses consecutivos;

em termos de novas moradias, com exceção de xangai e nanjing, que subiram ligeiramente e xi'an permaneceu estável, as outras 67 cidades caíram. quedas anuais ocorreram em 68 cidades. entre eles, xiamen caiu 10,7% em relação ao ano anterior, ocupando o primeiro lugar no país e caindo por 28 meses consecutivos.

xiamen é uma das três principais cidades com os maiores declínios em habitações novas e usadas. as outras duas cidades são wuhan e guangzhou. como um típico mercado imobiliário promovido pelo capital, durante a última rodada de especulação maluca no mercado imobiliário, xiamen, suzhou, nanjing e hefei foram conhecidos coletivamente como os "quatro pequenos dragões do mercado imobiliário" devido aos seus surtos loucos.de 2016 a 2022, o preço médio de xiamen alcançou diretamente pequim, xangai e shenzhen, ocupando o quarto lugar entre as cidades do continente, superior a guangzhou.

actualmente, os preços da habitação em xiamen entraram num período de ajustamento profundo embora o declínio nos últimos dois anos tenha espremido algumas bolhas, para muitas pessoas comuns da classe trabalhadora, os preços da habitação em xiamen ainda não são baixos. ainda estão perto de 30.000 por metro quadrado, ainda há um longo caminho a percorrer para espremer a bolha.

na última rodada de aumento vertiginoso do mercado imobiliário, xiamen é um exemplo típico, mas não é o único que está passando por tal processo. mostrará sinais de fraqueza no final de 2022, e o verão indiano subirá novamente no início de 2023. durou alguns meses após xiaoyangchun e depois entrou num canal descendente. até agora, sofreu ajustes profundos. das comunidades voltaram aos preços em 2016, e várias comunidades míticas anteriores desceram do altar. em comparação com o preço máximo, excluindo os custos de manutenção, é normal que os preços caiam de 30% a 40%. “comprar casa um ano depois e trabalhar dez anos menos”.

desde a introdução da nova política de resgate do mercado em 17 de maio deste ano, o mercado tem se perguntado: quando terminará esse ciclo descendente. o mercado imobiliário irá parar de cair e se estabilizar e dar início a uma virada para melhor este ano?

especialmente depois que o fed reduz as taxas de juros.

embora o corte das taxas de juro por parte da reserva federal seja um sinal claro, quanto irá cortar e qual o impacto que terá no mercado imobiliário da china após o corte das taxas ainda estão a ser revelados pouco a pouco na caixa negra.

na madrugada de 19 de setembro, a reserva federal anunciou um corte de taxas de juro de 50pb, o primeiro corte de taxas em quatro anos, superando especialmente a expectativa de 25pb, o que terá um grande impacto no seguimento.

a reserva federal divulgou o último gráfico de pontos da taxa de juro, que mostra que ainda há espaço para cortes de 50 pontos base nas taxas de juro este ano. as taxas de juro esperadas até ao final do ano são, em média, 4,4%, 3,4% no final do ano. final de 2025, 2,9% no final de 2026, e mais taxas de juro de longo prazo está quase num nível de cerca de 3%.

em relação ao corte da taxa de juro do dólar americano, existem duas expectativas directas. uma é que o rmb tenha espaço para cortes nas taxas de juro, mas as taxas de juro lpr a 1 e 5 anos não foram reduzidas e permanecem em 3,35% e 3,85%. respectivamente. já analisamos antes que a china dará dezenas de trilhões de dólaresempréstimo hipotecário existentereduza a taxa de juros, para que todos pensem que a taxa de juros da lpr será reduzida desta vez, a fim de reduzir a taxa de juros das habitações existentes. contudo, desta vez o banco central contrariou a tendência e absteve-se de reduzir as taxas de juro. é muito provável que esteja a abrir caminho para a estabilização dos diferenciais das taxas de juro bancárias, como mencionado anteriormente.

outra expectativa é promover o retorno dos fundos. alguns comentadores acreditam que o corte da taxa de juro do fed desta vez não tem a ver com o quanto será cortado. a chave é que o canal para cortes nas taxas de juro do dólar americano foi aberto e a expectativa de que os fundos o façam. continuar a fluir para os estados unidos diminuiu em relação às expectativas de preços para ativos denominados em rmb (mercados imobiliários e de ações), tem um efeito atenuante.

mas este efeito é lento, porque é muito simples. mesmo que a taxa de juro do dólar americano caia para 4,4% até ao final do ano e para 3,4% até ao final do próximo ano, ainda será uma taxa de juro relativa elevada. ao rmb em agosto, a taxa de juros média de três meses para depósitos e saques bancários foi a taxa de juros média de 6 meses é de 1,478%, a taxa de juros média de 1 ano é de 1,81%, a taxa de juros média de 2 anos é. 1,928%, a taxa de juros média de 3 anos é de 2,322% e a taxa de juros média de 5 anos é de 2,28%.

as nossas taxas de juro internas pretendem ultrapassar os 2% no futuro. como podemos chamar o fluxo de capital de volta?

a única coisa que pode atrair investimento estrangeiro é o valor dos imóveis. se o imobiliário do meu país continuar a cair no futuro.cairfora do “poço de ouro”, o capital estrangeiro adquirirá cada vez mais grandes quantidades de activos imobiliários nacionais.

desde este ano, o capital estrangeiro também aumentou gradualmente a sua procura de pechinchas por imóveis comerciais nacionais de alta qualidade.a empresa de investimento governamental de cingapura, gic, comprou parte do patrimônio da qibao vanke e nanxiang impression city, o maior fundo fiduciário de investimento imobiliário da ásia, lingzhan adquiriu o patrimônio restante da qibao vanke, wanda introduziu capital do oriente médio e a swire properties, de propriedade de hong kong, assumiu sobre o patrimônio na segunda fase do indigo. além disso, há também a aquisição do dt51 de propriedade da skp pela beijing hualian e a redução de preços e relistagem do centro cultural guangzhou taikoo hui.

é uma pena que o imobiliário comercial de alta qualidade ainda seja uma raridade e esteja sob maior pressão. o imobiliário residencial, que atrai mais atenção, não tem registado muita entrada de investimento estrangeiro.

voltando ao corte da taxa de juros do rmb, embora não haja corte nas taxas este mês, o mercado acredita que a tendência geral ainda é seguir o ciclo de corte da taxa de juros do fed.

para o mercado imobiliário, a redução da taxa de juro do crédito à habitação existente continua a ser a maior expectativa do mercado, sendo também um factor importante que determina o rumo do mercado imobiliário no restante trimestre do segundo semestre.

estamos actualmente perante um jogo entre os lucros dos bancos e os interesses públicos. na verdade, não é assim tão difícil escolher entre proteger os lucros dos bancos ou baixar as taxas de juro para estabilizar o mercado imobiliário.

em 20 de setembro, o dr. liu yuhui, diretor do fórum de economistas-chefe da china, disse na conferência anual de gestão de ativos globais de xangai de 2024, organizada pela associação financeira, que os bancos atuais deveriam ser classificados como "bancos governamentais" e minimizar os requisitos de rentabilidade comercial. a principal prioridade é cooperar com a política fiscal para reiniciar o ciclo económico.

"deixemos os bancos assumirem mais responsabilidades, transferirem benefícios para o sector das famílias, reduzirem significativamente as taxas de juro hipotecárias existentes e até associá-las completamente às taxas de juro das obrigações governamentais a longo prazo a 10 e 30 anos."

todo mundo já discutiu que podemos estar enfrentando um superciclo de entrada no balanço e, uma vez iniciado o processo de contração, será difícil pará-lo. a escolha mais correta é que deve haver um corpo principal para se levantar e se posicionar. na primeira fila da economia, e deixá-la gastar dinheiro, usá-la para contrair dívidas, usá-la para aumentar a alavancagem e reiniciar o ciclo económico.

neste processo, todos os factores têm de ceder. quer os lucros dos bancos sejam importantes ou não, é claro que é importante, mas se parte dos lucros do banco for sacrificada a curto prazo, pode estimular a economia e deixar o ciclo avançar sem problemas. deixar os fundos permanecerem no sistema financeiro. se este estiver ocioso, as taxas de juro deverão ser reduzidas de forma decisiva.

é claro que a redução das taxas de juro dos empréstimos à habitação existentes é apenas um botão para promover o ciclo económico.ren zeping acredita que o actual desempenho económico a curto prazo do meu país não é optimista e que a economia continua a diminuir ou mesmo a ultrapassar. deve ser lançado um pacote de medidas para estimular a economia e aumentar a confiança do mercado, com uma escala de mais de 10 trilhões de yuans, incluindo dívida localizada, novas infraestruturas, subsídios ao consumo, subsídios à maternidade, bancos habitacionais, etc., e adotar títulos governamentais especiais. , obrigações governamentais de ultralongo prazo e reempréstimos do banco central. ferramentas como estas devem ser de grande escala, ter baixos custos de capital e proporcionar um forte sentimento de ganho para as pessoas.

quando as políticas acima mencionadas são implementadas uma a uma, isso provavelmente significa que o mercado imobiliário parou de cair, estabilizou-se e recuperou uma nova vida. é simplesmente impossível prever quanto tempo esse processo levará.

/// fim ///

no.5985 primeiro artigo original｜autor liang yunfeng

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