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il terzo trimestre è quasi finito. non mi arrendo, ho fatto delle ricerche di recente. il mercato immobiliare si invertirà quest'anno?

il 14 settembre, l'ufficio nazionale di statistica ha pubblicato le variazioni dei prezzi degli alloggi commerciali in 70 città in tutto il paese nell'agosto di quest'anno. a giudicare dai dati il ​​bilancio è “misero”.

nel mese di agosto, i prezzi delle case in 70 città in tutto il paese sono stati rilasciati. in termini di case di seconda mano, le restanti 69 città tranne jilin sono diminuite di mese in mese dei prezzi delle case di prima, seconda e le città di terzo livello sono state significativamente più veloci rispetto a luglio. non vi è alcun segnale di fondo o di stabilizzazione.

tra le quattro città di primo livello, pechino è scesa dell'1% su base mensile, shanghai è scesa dello 0,6% su base mensile, shenzhen è scesa dell'1,3% su base mensile e guangzhou è scesa dello 0,7% su base mensile che il prezzo totale delle case nelle città di primo livello è generalmente alto, prendiamo come esempio una casa del valore di 5 milioni, shenzhen, la città con il calo più grande, ha visto il suo prezzo scendere di 65.000 yuan al mese, e shanghai, la città. con il minimo, ha visto il suo prezzo scendere di 30.000 yuan. per le famiglie della classe operaia, si tratta di due o tre mesi di reddito.

le due città con i maggiori cali sono state xiamen e huizhou, entrambe con il 2,2% su base mensile. tra queste, xiamen è scesa del 14,6% su base annua, classificandosi al primo posto tra le 70 città del paese, e huizhou è scesa del 10,5% su base annua per 26 mesi consecutivi;

in termini di nuove case, a parte shanghai e nanchino che sono leggermente aumentate e xi'an è rimasta stabile, le altre 67 città sono diminuite. diminuzioni anno su anno si sono verificate in 68 città. tra questi, xiamen è scesa del 10,7% su base annua, classificandosi al primo posto nel paese e perdendo terreno per 28 mesi consecutivi.

xiamen è le prime tre città con il maggior calo sia delle abitazioni nuove che di quelle usate. le altre due città sono wuhan e guangzhou. come un tipico mercato immobiliare esaltato dal capitale, durante l'ultimo round di folle speculazione nel mercato immobiliare, xiamen, suzhou, nanchino e hefei erano conosciuti collettivamente come i "quattro piccoli draghi del mercato immobiliare" a causa delle loro folli impennate.dal 2016 al 2022, il prezzo medio di xiamen ha raggiunto direttamente pechino, shanghai e shenzhen, classificandosi al quarto posto tra le città della terraferma, più in alto di guangzhou.

attualmente, i prezzi delle case di xiamen sono entrati in un profondo periodo di aggiustamento. anche se il calo degli ultimi due anni ha fatto uscire alcune bolle, per molte persone comuni della classe operaia, i prezzi delle case di xiamen non sono ancora bassi sono ancora vicini ai 30.000 al metro quadrato, c'è ancora molta strada da fare per far uscire la bolla.

nell'ultimo round del mercato immobiliare alle stelle, xiamen è un tipico esempio, ma non è l'unico. suzhou, nanchino, hefei, xi'an, zhengzhou, wuhan, chengdu e altre città stanno attraversando un simile processo mostrerà segni di debolezza alla fine del 2022 e l'estate indiana aumenterà di nuovo all'inizio del 2023. è durata alcuni mesi dopo xiaoyangchun, per poi entrare in un canale discendente fino ad ora, ha subito aggiustamenti profondi delle comunità sono tornate ai prezzi nel 2016, e diverse comunità mitiche precedenti si sono ritirate dall'altare. rispetto al prezzo di punta, esclusi i costi di mantenimento, è normale che i prezzi scendano dal 30% al 40%. "comprare casa un anno dopo e lavorare dieci anni meno".

dall’introduzione della nuova politica per salvare il mercato il 17 maggio di quest’anno, il mercato si è chiesto: quando finirà questo ciclo discendente? il mercato immobiliare smetterà di crollare, si stabilizzerà e avvierà una svolta positiva quest’anno?

soprattutto dopo che la fed avrà abbassato i tassi di interesse.

anche se il taglio dei tassi d'interesse da parte della federal reserve è un chiaro segnale, l'entità dei tagli e l'impatto che avrà sul mercato immobiliare cinese dopo il taglio dei tassi vengono ancora rivelati poco a poco dalla scatola nera.

nelle prime ore del mattino del 19 settembre, la federal reserve ha annunciato un taglio del tasso di interesse di 50 punti base, il primo taglio del tasso in quattro anni, superando soprattutto l'aspettativa di 25 punti base, che avrà un grande impatto sul seguito.

la federal reserve ha pubblicato l'ultimo dot plot dei tassi di interesse, che mostra che c'è ancora spazio per tagli dei tassi di interesse di 50 punti base quest'anno. i tassi di interesse attesi entro la fine dell'anno sono in media del 4,4%, al 3,4%. fine del 2025, 2,9% alla fine del 2026, e ulteriori tassi di interesse a lungo termine sono quasi al livello del 3% circa.

per quanto riguarda il taglio del tasso di interesse del dollaro usa, ci sono due aspettative dirette: la prima è che il rmb abbia spazio per tagli dei tassi di interesse, ma i tassi di interesse lpr a 1 e 5 anni non sono stati abbassati e rimangono al 3,35% e al 3,85%. rispettivamente. abbiamo già analizzato che la cina donerà decine di trilionimutuo ipotecario esistenteabbassare il tasso di interesse, così tutti pensano che il tasso di interesse lpr questa volta verrà abbassato per abbassare il tasso di interesse delle abitazioni esistenti. tuttavia, questa volta la banca centrale ha contrastato la tendenza e si è astenuta dal tagliare i tassi di interesse. è molto probabile che stia aprendo la strada alla stabilizzazione degli spread dei tassi di interesse bancari, come menzionato prima.

un'altra aspettativa è quella di promuovere il ritorno dei fondi. alcuni commentatori ritengono che il taglio del tasso di interesse della fed questa volta non dipenda dall'entità del taglio. la chiave è che il canale per i tagli del tasso di interesse del dollaro usa si è aperto e l'aspettativa che i fondi lo faranno il flusso continuo verso gli stati uniti si è attenuato. per quanto riguarda le aspettative sui prezzi per gli asset denominati in rmb (mercati immobiliari e azionari), ha un effetto attenuante.

ma questo effetto è lento, perché è molto semplice. anche se il tasso di interesse del dollaro usa scendesse al 4,4% entro la fine dell’anno, e al 3,4% entro la fine del prossimo anno, si tratterebbe comunque di un tasso di interesse elevato. rispetto al rmb nel mese di agosto, il tasso di interesse medio a tre mesi per depositi e prelievi bancari era il tasso di interesse medio a 6 mesi è 1,478%, il tasso di interesse medio a 1 anno è 1,81%, il tasso di interesse medio a 2 anni è. 1,928%, il tasso di interesse medio a 3 anni è del 2,322% e il tasso di interesse medio a 5 anni è del 2,28%.

i nostri tassi di interesse nazionali puntano a superare il 2% in futuro. come richiameremo il flusso di capitali?

l'unica cosa che può attrarre investimenti stranieri è il valore degli immobili. se in futuro gli immobili del mio paese continueranno a diminuire,autunnofuori dalla “fossa d’oro”, il capitale straniero acquisirà sempre più grandi quantità di beni immobiliari nazionali.

da quest’anno, anche il capitale straniero ha gradualmente aumentato la sua ricerca di occasioni per immobili commerciali nazionali di alta qualità.la società di investimento governativa di singapore gic ha acquistato parte del capitale di qibao vanke e nanxiang impression city, il più grande fondo fiduciario di investimenti immobiliari dell'asia, lingzhan, ha acquisito la quota rimanente di qibao vanke, wanda ha introdotto capitali dal medio oriente e swire properties, di proprietà di hong kong, ha acquisito sul capitale nella seconda fase di indigo inoltre, ci sono anche l'acquisizione da parte di beijing hualian di dt51 di proprietà di skp e la riduzione del prezzo e la rimessa in vendita del centro culturale guangzhou taikoo hui.

è un peccato che gli immobili commerciali di alta qualità siano ancora una rarità e siano sottoposti a una maggiore pressione. gli immobili residenziali, che attirano maggiormente l'attenzione, non hanno visto un grande afflusso di investimenti esteri.

tornando al taglio del tasso di interesse del rmb, anche se non ci sarà alcun taglio del tasso questo mese, il mercato ritiene che la tendenza generale continui a seguire il ciclo di taglio del tasso di interesse della fed.

per il mercato immobiliare, l'abbassamento del tasso d'interesse esistente sui mutui immobiliari rappresenta ancora la principale aspettativa del mercato ed è anche un fattore importante che determina la direzione del mercato immobiliare nel restante trimestre della seconda metà dell'anno.

attualmente ci troviamo di fronte ad un gioco tra profitti bancari e interessi pubblici. in effetti, non è così difficile scegliere se proteggere i profitti bancari o abbassare i tassi di interesse per stabilizzare il mercato immobiliare.

il 20 settembre, il dottor liu yuhui, direttore del china chief economist forum, ha dichiarato alla conferenza annuale 2024 di shanghai global asset management ospitata dalla financial association che le banche attuali dovrebbero essere classificate come "banche governative" e minimizzare i requisiti di redditività commerciale la priorità principale è cooperare con la politica fiscale per riavviare il ciclo economico.

“lasciamo che le banche si assumano maggiori responsabilità, indirizzino i benefici al settore delle famiglie, riducano significativamente i tassi di interesse ipotecari esistenti e addirittura li colleghino completamente ai tassi di interesse dei titoli di stato a lungo termine a 10 e 30 anni”.

tutti hanno discusso in precedenza del fatto che potremmo trovarci di fronte a un super ciclo di entrata in bilancio e, una volta avviato il processo di contrazione, sarà difficile fermarlo. la scelta più corretta è che ci debba essere un corpo principale che si alzi e resista in prima fila nell’economia, e lasciarlo spendere denaro, usarlo per contrarre debiti, usarlo per aumentare la leva finanziaria e riavviare il ciclo economico.

in questo processo, tutti i fattori devono cedere. che i profitti delle banche siano importanti o meno, ovviamente è importante, ma se una parte dei profitti della banca viene sacrificata a breve termine, ciò può stimolare l’economia e lasciare che il ciclo si muova senza intoppi. lasciare che i fondi rimangano nel sistema finanziario se è inattivo, i tassi di interesse dovrebbero essere tagliati in modo deciso.

naturalmente, abbassare i tassi di interesse sui mutui immobiliari esistenti è solo un pulsante per promuovere il ciclo economico.ren zeping ritiene che l'attuale performance economica a breve termine del mio paese non sia ottimistica e che l'economia continui a declinare o addirittura a superare i limiti. dovrebbe essere lanciato un pacchetto di misure per stimolare l’economia e aumentare la fiducia del mercato, con una portata di oltre 10 trilioni di yuan, tra cui debito localizzato, nuove infrastrutture, sussidi al consumo, sussidi alla maternità, banche immobiliari, ecc., e l’adozione di titoli di stato speciali. , titoli di stato a lunghissimo termine e rifinanziamenti da parte delle banche centrali. strumenti come questi devono essere di grandi dimensioni, avere bassi costi di capitale e avere un forte senso di guadagno per le persone.

quando le politiche di cui sopra vengono implementate una per una, probabilmente significa che il mercato immobiliare ha smesso di cadere, si è stabilizzato e ha riacquistato una nuova prospettiva di vita. è semplicemente impossibile prevedere quanto tempo richiederà questo processo.

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primo articolo originale n. 5985 ｜ autore liang yunfeng

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