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le città cinesi sono uscite irreversibilmente dall’era delle costruzioni per entrare nell’era delle operazioni.

secondo wang fuhai, presidente e capo progettista di leo, l'importanza delle "operazioni urbane" per l'attuale sviluppo economico e l'urbanizzazione della cina è paragonabile all'importanza del settore immobiliare nel periodo dell'edilizia urbana.

entro la fine del 2023, il tasso di urbanizzazione della cina ha raggiunto il 66,16%, con oltre 930 milioni di persone che vivono in città e paesi e l’area edificata urbana che raggiunge i 64.000 chilometri quadrati. partendo da un tasso di urbanizzazione inferiore al 18%, la cina ha impiegato 40 anni per completare il processo di urbanizzazione che ha richiesto un secolo ai paesi occidentali. l’urbanizzazione ha ottenuto grandi risultati in cina, ma allo stesso tempo si trova anche ad affrontare sfide pratiche complesse e difficili.

"il focus della fase precedente era sulla costruzione dello spazio fisico della città, che è come costruire un palcoscenico. ma il palcoscenico esiste per eseguire al meglio il programma. per far sì che il programma funzioni bene e generi buoni benefici, sono necessarie operazioni urbane. "ha detto wang fuhai.

cosa sono le operazioni cittadine?

l'edilizia urbana cinese è passata da un'era incrementale a un'era stock tradizionalmente, solo rivitalizzando le risorse inefficienti formatesi nella fase precedente è possibile garantire la stabilità e la sostenibilità dello sviluppo urbano.

allo stesso tempo, l’“urbanizzazione umana” presenta ancora una serie di carenze, e ci sono anche molti problemi nei servizi pubblici urbani come l’occupazione, l’istruzione, l’assistenza medica, l’assistenza all’infanzia, l’assistenza agli anziani e l’edilizia abitativa. per migliorare l’efficienza delle spese di sostentamento delle persone, soddisfare i bisogni delle persone per una vita migliore e, in definitiva, raggiungere una prosperità comune, le città devono ottimizzare ulteriormente l’allocazione dei fattori delle risorse per raggiungere uno sviluppo di alta qualità.

questa serie di realtà spinge a integrare quanto prima le “operazioni urbane” nel concetto complessivo dei nuovi modelli di sviluppo urbano e di governance.

tuttavia, non esiste ancora un chiaro consenso sul concetto di operazioni urbane nel mondo accademico e industriale, così come in vari campi della gestione e dell’edilizia urbana. alcuni punti di vista equiparano le operazioni urbane alla gestione urbana e equiparano gli obiettivi dello sviluppo urbano alla massimizzazione del reddito e dei profitti urbani. altri seguono le passate “esperienze operative” sul territorio e corrispondono frammentariamente ad operazioni cittadine e ad attività specifiche di gestione della città.

dal punto di vista di wang fuhai, le operazioni urbane dovrebbero essere più sistematiche e sostenibili. proprietà, governo, cultura, tecnologia, digitale e altri fattori per migliorare l’efficienza degli investimenti e della spesa, garantendo così una crescita di alta qualità dell’economia urbana”.

dal lato delle entrate, le entità operative urbane possono migliorare le risorse finanziarie della città attraverso vari canali come la rivitalizzazione del patrimonio cittadino, la coltivazione delle fonti fiscali industriali e il miglioramento delle capacità di finanziamento. dal lato delle spese, le entità operative urbane devono anche vivere entro i propri mezzi, ottimizzare il struttura della spesa, migliorare l’efficienza della spesa e realizzare investimenti mirati. l’ammodernamento industriale può espandere le aree di reddito urbano, migliorare le capacità del servizio pubblico in modo più efficiente e ottenere miglioramenti globali in termini di benefici economici, sociali e ambientali. "le operazioni urbane non perseguono il 'profitto', cioè la massimizzazione dei saldi fiscali, ma perseguono la massimizzazione dei benefici complessivi e dello sviluppo urbano, il miglioramento esterno della competitività complessiva della città e il miglioramento interno della qualità della vita dei residenti urbani", ha affermato wang fuhai.

secondo huang bin, vicepresidente esecutivo dell'istituto nazionale di ricerca economica, la decisione della terza sessione plenaria del 20° comitato centrale del partito comunista cinese ha proposto di "approfondire la riforma dei sistemi di costruzione, funzionamento e governance urbana, e accelerare la trasformazione dei metodi di sviluppo urbano" e delle "operazioni urbane". in quanto parte importante della costruzione urbana delle persone, ciò segna da un lato il passaggio da una costruzione urbana su larga scala con investimenti elevati e debito elevato a operazioni urbane a tutto tondo con la governance snella e la priorità dell’efficienza è tempestiva e addirittura imminente; d’altro canto, significa anche che il governo centrale il posizionamento e i requisiti per le città stanno diventando sempre più chiari non devono svolgere solo funzioni di sviluppo economico come produzione, consumo, e innovazione, ma anche migliorare l'efficienza del servizio per soddisfare al meglio le aspettative delle persone per una vita migliore. "

wang fuhai ha pensato molto presto alle operazioni urbane. prima della quotazione di leo sul gem della borsa di shenzhen nel 2021, wang fuhai e il suo team avevano proposto formalmente il concetto di “operazioni urbane” e lo consideravano la “seconda curva” dell’azienda. a quel tempo, si erano resi conto che il modello di sviluppo urbano esteso, che si basava sullo sviluppo “incrementale” degli elementi territoriali per sostenere la crescita economica, l’aumento della popolazione e l’espansione urbana, stava affrontando dei colli di bottiglia: il tasso di crescita del tasso di urbanizzazione stava rallentando e il tasso di urbanizzazione stava rallentando. l'invecchiamento della popolazione si è aggravato. è apparso il punto di svolta fondamentale dell'urbanizzazione del territorio e del mercato immobiliare, e la crescita delle entrate fiscali locali continua ad essere sotto pressione, il che influisce direttamente sulla portata degli investimenti nell'edilizia urbana e colpisce anche il servizio pubblico della città. capacità.

ciò è anche strettamente correlato al percorso di sviluppo dell'attività di leo. dalla sua fondazione nel 2008, leo opera da molto tempo nel campo della pianificazione urbana. ha familiarità con la pianificazione e la progettazione a diverse scale come la pianificazione territoriale, la pianificazione strategica, la progettazione urbana, il rinnovamento urbano, lo sviluppo globale tod, ecc. realizza anche progetti di accompagnamento per governi di base o zone di sviluppo in vari luoghi. fornisce servizi di pianificazione locale e conosce vari strumenti, metodi e mezzi tecnici di pianificazione urbana. tuttavia, i metodi tradizionali di pianificazione urbana sono stati a lungo al servizio del rapido periodo di costruzione degli ultimi quarant’anni, e l’esperienza e i percorsi su cui si basano sono più nel contesto di uno sviluppo e di una costruzione pianificati, direzionali e a livello di area. quando il modello di crescita urbana cambia e arriva l’era dello stock, le metodologie padroneggiate dai pianificatori devono essere adattate per adattarsi o addirittura proporre in modo proattivo nuove regole.

zhao yanjing, professore con doppio impiego presso la scuola di architettura e ingegneria civile e la scuola di economia dell’università di xiamen, una volta propose la teoria della “crescita urbana in due fasi”. ha suddiviso il processo di urbanizzazione in una fase di crescita basata sul capitale e una fase di crescita basata sull’operatività. nella fase operativa, le città non hanno più bisogno di costruire di piùinfrastrutture, la domanda di capitale diminuirà drasticamente; ma le spese operative necessarie per mantenere il funzionamento dell’infrastruttura aumenteranno rapidamente e il divario di flusso di cassa si espanderà gradualmente.

immagine del modello di crescita in due fasi del processo di urbanizzazione condiviso da zhao yanjing

rispetto alla fase di crescita del capitale, in cui il governo utilizza gli elementi fondiari come capitale per espandere rapidamente il bilancio urbano, il focus della fase di crescita operativa deve spostarsi sul miglioramento del conto profitti: “nella fase di investimento, più beni pubblici urbani e i servizi forniti dal governo, maggiori saranno le spese necessarie per mantenere il funzionamento di questi beni e servizi pubblici nella fase operativa." zhao yanjing ha sottolineato che ciò significa che, una volta entrati nella fase operativa, i compiti dei governi locali e i metodi di pianificazione urbana devono essere trasformati nell’acquisizione del reddito dalle risorse esistenti e nell’utilizzo del reddito effettivo generato dalle attività come forza trainante per lo sviluppo urbano.

operazioni urbane senza manuale operativo standard

combinata con la pratica e l'esperienza nel settore delle operazioni urbane, l'"operazione urbana" proposta da leo ha un valore più pratico. tra i soggetti coinvolti non c'è solo l'amministrazione comunale, che svolge un ruolo di primo piano, ma anche molteplici soggetti come operatori cittadini e cittadini.

in questa dichiarazione, l’obiettivo generale delle operazioni urbane è chiarito come segue: sforzarsi di rivitalizzare le risorse esistenti della città, aumentare il valore delle risorse globali della città, adeguare la struttura delle entrate della città e costruire un sistema finanziario solido. allo stesso tempo, la struttura della spesa della città dovrebbe essere ottimizzata per raggiungere in modo efficiente uno sviluppo di alta qualità e soddisfare le esigenze delle persone di una vita migliore.

"non è un consenso facile da raggiungere." wang fuhai ha comunicato con i governi locali e tutti i ceti sociali il concetto e le idee di "operazione urbana" negli ultimi due anni e ha scoperto che la dipendenza dal percorso è rimasta durante la fase di costruzione è ancora forte.

dalla cognizione all’azione, l’effettivo funzionamento delle operazioni urbane deve ancora apportare cambiamenti sistematici, in particolare per analizzare e risolvere i problemi dal punto di vista della rete e del pensiero sistemico. "nella fase di rapida espansione urbana incrementale, i campi economici, sociali, edilizi e gestionali urbani sono fondamentalmente dispiegati e implementati in conformità con gli 'articoli'. ma nell'ambiente operativo urbano, sia l'allocazione dei fattori che l'offerta di gestione i servizi devono essere guidati dalle attività e dai bisogni umani, con specifici spazi urbani ('isolati') come unità, per rompere le barriere originarie della linea e migliorare l'efficienza delle operazioni urbane," ha detto wang fuhai.

leo e il national economic research institute hanno lanciato congiuntamente dal 2023 il libro blu “china urban operation index report (2023)”, che copre le operazioni urbane provenienti da persone, terra, capitale, industria, meccanismi di governance e risorse politiche, cultura, tecnologia e dati partendo dai fattori, concentrandosi su collegamenti chiave come la stabilizzazione del reddito, l'ottimizzazione dei fattori, la rivitalizzazione delle risorse e il servizio alla vita delle persone, è stato condotto uno studio gerarchico su 296 città a livello di prefettura e superiore, e sono state lanciate città di riferimento tra le città a ciascun livello. .

fonte dei dati per le città di riferimento delle operazioni urbane della cina nel 2023: "china urban operation index report (2023)"

"in effetti, il quadro di ricerca del nostro indice è molto aperto, e i risultati della ricerca non servono per classificare, ma per promuovere la costruzione attraverso la valutazione e promuovere le città a competere tra loro, imparare le une dalle altre e fare progressi insieme in le loro operazioni." huang bin, vicepresidente esecutivo dell'istituto, guoyan economics, ha affermato che il "china city operation index" utilizza un metodo di classificazione gerarchica per studiare le città e trovare casi di riferimento per città di diversi livelli in vari campi operativi. per questo motivo, questo quadro di ricerca e i corrispondenti metodi di ricerca possono essere adattati e aggiungere più elementi e campi man mano che il focus delle operazioni urbane cambia in periodi diversi. "non esiste un libro di testo valido per tutti sulle operazioni urbane. ciò che richiede è che tutti rispettino le leggi universali dello sviluppo urbano, combinino la fase di sviluppo di ciascuna città e le caratteristiche della dotazione di fattori, e imparino facendo. percorso operativo per te." ha detto huang bin.

oltre a continuare a studiare e a parlare della comprensione teorica delle operazioni urbane, leo esplora ulteriormente i metodi iconici e riassume casi convincenti nella sua pratica operativa urbana. la consulenza integrata è un piano di implementazione lanciato da leo come "esperto di pianificazione e gestione di città intelligenti". può integrare organicamente la pianificazione urbana e la pianificazione dello sviluppo, che sono state per lungo tempo "a due livelli", e integrare la pianificazione dello sviluppo nel piano di sviluppo basato su quello operativo. pensare. gli indicatori di compito corrispondono ai progetti di pianificazione urbana e di costruzione uno a uno.

ad esempio, nella pianificazione dell’eco-città sino-singapore nella nuova area di tianjin binhai, leo ha utilizzato la consulenza integrata per trasformare rapidamente i compiti di miglioramento dell’indice economico e industriale nel piano di sviluppo in requisiti di costruzione specifici come il tempo di rilascio, l’ubicazione, e l'intensità di sviluppo dei terreni industriali. collegando l'aumento o la diminuzione della popolazione occupata e della popolazione residente con la costruzione di terreni residenziali e strutture di servizio pubblico, abbiamo preso l'iniziativa di completare la valutazione di fattibilità economica per la sostenibilità. funzionamento del territorio.

un altro caso riguarda un attentato nel distretto di lucheng, città di wenzhou. leo ha proposto un piano per la costruzione unificata di alloggi di reinsediamento per il rinnovamento dei villaggi urbani locali. lo scopo iniziale era quello di completare il più presto possibile la ricostruzione dell'atmosfera comunitaria per i residenti trasferiti. ma questo design offre anche uno spazio più flessibile per l'adeguamento nell'area liberata. un appezzamento di terreno che nel piano esistente doveva essere demolito e trasformato in un parco è stato trasformato in un famoso quartiere commerciale locale attraverso il rapido trasferimento degli indigeni e il mantenimento dello spazio edificabile originale, ottenendo una rivitalizzazione dello spazio ha inoltre attuato l'allocazione ottimale dei benefici del patrimonio operativo urbano entro una determinata fase.

consenso e co-creazione nelle operazioni urbane

il 14 settembre, nel distretto di futian, a shenzhen, è stato ufficialmente inaugurato il “laboratorio delle operazioni urbane” guidato da leo. l’urban operations laboratory è il primo vettore di innovazione in cina che si concentra sul campo delle operazioni urbane. svolge molte funzioni come la promozione del valore dei concetti di operazione urbana, collisione ideologica, roadshow di eventi e incubazione di scene innovative.

tra questi, la sala espositiva "urban operation concept pavilion" nell'urban operation laboratory fornisce un'analisi approfondita della definizione concettuale e della struttura concettuale di "urban operation" attorno al processo storico di nuova urbanizzazione della cina e alle sfide che sta affrontando, e mostra in dettaglio la pratica di lei nell'indice delle operazioni urbane e nel think tank di ricerca, nell'alleanza del settore delle operazioni urbane, negli affari e nei casi delle operazioni urbane, ecc., presenta in modo concentrato i pensieri e le conoscenze di leo sulle operazioni urbane.

foto reali del laboratorio di operazioni urbane

allo stesso tempo, leo si sta preparando e progettando di lanciare la "urban operations industry alliance" per costruire congiuntamente una piattaforma di co-creazione per modelli di innovazione delle operazioni urbane e incubazione di imprese raccogliendo risorse innovative da governi, imprese, capitali, università, ricerca scientifica istituzioni e altri soggetti legati al campo delle operazioni urbane. l’alleanza prevede di integrare le risorse di tutte le parti, costruire un ecosistema operativo urbano innovativo e guidare la formulazione di standard e politiche di settore attraverso tre punti di supporto fondamentali: il new quality productivity city operations institute, il new quality productivity industry incubator e l’ai centro di influenza.

il primo incontro preparatorio della urban operation industry alliance

ge peijian, ex direttore generale di zhangjiang hi-tech, ha condiviso le quattro fasi che lo sviluppo dello spazio industriale ha attraversato, da quello guidato dai fattori terra, guidato dai fattori industriali, guidato dai fattori innovazione, a una nuova fase orientata verso l'industria-città. integrazione. sulla base di queste quattro fasi, corrisponde alla sua comprensione della trasformazione dei modelli di sviluppo urbano.

"il modello di attrazione degli investimenti attraverso la tassazione è scomparso per sempre. ora il rapporto 'industria-città-persone' si sta gradualmente trasformando in 'persone-città-industria'. il talento è diventato il fattore trainante fondamentale per lo sviluppo urbano e industriale." peijian cita il concetto di "dare agli scienziati uno spazio in cui la creatività possa esplodere" durante il processo di sviluppo della città della scienza di zhangjiang, e il cambiamento di questo concetto è il punto di svolta per la trasformazione della città della scienza di zhangjiang da un parco a una città ciò ha sottolineato che, di fronte alla situazione attuale, per affrontare le sfide dell'ambiente economico esterno è necessario migliorare la capacità del parco di resistere alle fluttuazioni economiche e gli operatori devono trasformare il loro ruolo da fornitore di spazio a fornitore di servizi innovativi e linker ecologico.

“le operazioni urbane devono affrontare più fattori rispetto alle operazioni industriali e ci sono più problemi da bilanciare e risolvere. pertanto, è necessario un efficiente fornitore di servizi di integrazione delle operazioni urbane per ottenere pianificazione e trazione di alto livello, intersettoriali e intersettoriali. integrazione delle risorse e approfondimento partecipare alla fornitura di servizi operativi a ciclo completo e generare voce e influenza nel settore", ha affermato ge peijian.

"ora il modello di profitto unico del settore immobiliare tradizionale ha fallito, ma sono emersi nuovi modelli." un caso menzionato da zhu xueying, presidente esecutivo della camera di commercio finanziaria di shenzhen, è che attraverso il potenziamento finanziario, una società di logistica che originariamente poteva solo fare affidamento sul reddito da locazione il parco ha esteso una serie di servizi a valore aggiunto come sdoganamento, dichiarazione fiscale, servizi finanziari, centro di trasmissione in diretta, porto commerciale di big data, transazioni di massa, dati a basse emissioni di carbonio, ecc., ottenendo un raddoppio del il reddito operativo del parco e la formazione di un trend positivo nel ciclo finanziario del porto. "il nucleo del sostegno finanziario allo sviluppo di alta qualità delle industrie e delle città è quello di conferire a ciascun progetto le risorse necessarie affinché possa iniziare e finire bene", ha affermato zhu xueying.

yu lu, preside del college of knowledge, presta maggiore attenzione agli effetti ecologici che le alleanze industriali possono portare. ha detto: "l'operazione richiede la suddivisione dei moduli aziendali. è impossibile fare affidamento su un'unica società operativa per gestire tutti i contenuti industriali. ciò richiede una combinazione di moduli industriali. allo stesso tempo, non è stata ancora formata una linea di prodotti operativi matura non tutti sono interessati all'hardware. l'investimento e l'investimento nello scenario sono ancora nelle prime fasi di rodaggio. ciò porta a molte difficoltà ripetute quando tutti entrano nell'operazione vera e propria. è necessario il potere della comunità di riunire operatori operativi eccellenti e ottimizzare l’allocazione delle risorse operative, e infine essere in grado di farlo perfezionando buoni progetti in linee di prodotto, fornendo la possibilità di copiare e produrre e liberando il valore potenziale del portafoglio industriale.

nell'ambito della urban operation industry alliance, la urban operation school esporterà i concetti di gestione delle risorse urbane di leo e incuberà e coltiverà modelli operativi industriali attraverso nuove ricerche sulla produttività nei settori strategici emergenti, formazione imprenditoriale e scambi intersettoriali. gli incubatori industriali costruiscono canali di realizzazione commerciale per i partner dell’alleanza con risorse e fondi per promuovere progetti governativi e implementare le industrie locali, e collegare in modo rapido e accurato cluster di progetti e cluster di capitali nella città. la responsabilità dell'ai influence center è costruire una matrice di promozione sotto forma di media tradizionali, self-media, nuovi media e altre forme, diffondere informazioni sul valore dell'alleanza e aumentare la consapevolezza e l'influenza del marchio dell'alleanza.

"per fare un buon lavoro nelle operazioni urbane, dobbiamo amplificare le nostre rispettive capacità attraverso un ampio cerchio, in modo da poter avere più voce in capitolo in questioni complesse come la città." per quanto riguarda la creazione dell'urban operation industry alliance, wang fu hai ha portato alcune belle visioni per la creazione di rapporti di produzione emergenti.

nella visione di wang fuhai, una città è un insieme di rapporti di produzione. nella città si riuniscono tutte le persone più efficienti e gli elementi più dinamici. il ruolo delle operazioni urbane è quello di portare la città in una nuova fase di sviluppo ottimizzando questi rapporti di produzione.

"la nostra pianificazione urbana originaria prendeva il futuro come prima premessa. le operazioni urbane prendono il presente come prima premessa", ha detto wang fuhai.