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中国の都市は不可逆的に建設時代を抜け出し、運営時代に入った。

レオの会長兼チーフプランナーである王福海氏によると、現在の中国の経済発展と都市化における「都市運営」の重要性は、都市建設期における不動産産業の重要性に匹敵するという。

2023年末までに、中国の都市化率は66.16％に達し、9億3000万人以上が都市や町に住み、都市市街地は6万4000平方キロメートルに達した。中国は 18% 未満の都市化率から出発し、西側諸国が 100 年を要した都市化プロセスを完了するまでに 40 年を要した。中国では都市化が大きな成果を上げてきたが、同時に複雑で困難な現実的な課題にも直面している。

「前の段階では、都市の物理的空間の構築に焦点が当てられていました。これは舞台を構築するようなものです。しかし、舞台はプログラムをより良く実行するために存在します。プログラムをうまく実行し、良い利益を生み出すためには、都市運営が必要です。」と王富海は言った。

都市運営とは何ですか？

中国の都市建設は漸進的な時代からストックの時代に移行しており、従来、前段階で形成された非効率なストック資産を活性化することによってのみ都市開発の安定性と持続可能性を確保することができる。

一方で、「人間の都市化」には依然として欠陥が多く、雇用、教育、医療、保育、高齢者介護、住宅などの都市公共サービスにおいても多くの問題を抱えている。人々の生計支出の効率を改善し、より良い生活を求める人々のニーズを満たし、最終的には共通の繁栄を達成するために、都市は資源要素の配分をさらに最適化し、質の高い発展を達成する必要があります。

この一連の現実は、「都市運営」を新しい都市開発モデルとガバナンス手法の全体概念にできるだけ早く統合することを促しています。

しかし、都市運営の概念については、学界や産業界、さらには都市管理や建設のさまざまな分野においても、依然として明確なコンセンサスが得られていません。都市運営と都市管理を同一視し、都市開発の目標を都市の収入と利益の最大化と同一視する見解もあります。その他、地方における過去の「運営経験」を踏襲し、都市運営や具体的な都市管理業務に断片的に対応するものもあります。

王福海氏の見解では、都市運営はより体系的で持続可能なものであるべきである、「都市建設とは異なり、都市運営の中心的な任務は都市の資産、特に既存の資産を運用することによって、人、場所、を最適化することである。」不動産、政府、文化、テクノロジー、デジタル、その他の要素を活用して投資と支出の効率を向上させ、それによって都市経済の質の高い成長を確保します。」

収入面では、都市運営主体は、都市資産の活性化、産業税源の育成、資金調達能力の向上など、さまざまな手段を通じて市の財源を改善することができます。支出構造を改善し、支出効率を改善し、産業を高度化することにより、都市の収入分野を拡大し、公共サービスの能力をより効率的に向上させ、経済的、社会的、環境的利益の包括的な改善を達成することができます。王富海氏は、「都市運営は『利益』、つまり財政収支の最大化を追求するのではなく、総合的な利益と都市発展の最大化を追求し、対外的には都市の総合的な競争力を向上させ、内部的には都市住民の生活の質を向上させることを追求する」と述べた。

国家経済研究所の黄斌常務副院長によると、中国共産党第20期中央委員会第3回全体会議の決定では、「都市の建設、運営、統治システムの改革を深化させ、人々の都市建設の重要な部分として、これは一方では、多額の投資と多額の負債を伴う大規模な都市建設から、総合的な都市運営への移行を示しています。スリムなガバナンスと効率性を優先することは時宜にかなったものであり、差し迫ったものですらありますが、それはまた、中央政府が都市の位置付けと要件をますます明確にし、生産、消費、生産などの経済発展機能を担わなければならないということを意味します。イノベーションだけでなく、より良い生活を求める人々の期待に応えるためにサービス効率も向上させます。 」

王福海は非常に早くから都市運営について深く考えてきました。 2021年にレオが深セン証券取引所のgemに上場する前に、王福海氏と彼のチームは「都市運営」の概念を正式に提案し、それを同社の「第2カーブ」とみなした。当時、彼らは、経済成長、人口増加、都市拡大を支える土地要素の「漸進的」開発に依存する拡張都市開発モデルがボトルネックに直面していることを認識していました。つまり、都市化率の成長率が鈍化し、都市化が進み、人口の高齢化が深刻化し、土地の都市化と不動産市場に根本的な転換点が現れており、地方財政収入の伸びは引き続き圧力を受けており、これは都市建設投資の規模に直接影響を与え、市の公共サービスにさえ影響を及ぼしている。能力。

これは、レオ自身のビジネスの発展の道筋とも密接に関係しています。レオは、2008年の設立以来、長年にわたり都市計画の分野に貢献しており、領土空間計画、戦略計画、都市デザイン、都市再生、tod総合開発など、さまざまなスケールの計画と設計に精通しています。また、各地の草の根政府や開発区向けに付随するプロジェクトも実施しており、都市計画のさまざまなツール、手法、技術的手段に精通しています。しかし、伝統的な都市計画手法は、過去 40 年間の急速な建設期間に長く役立っており、その経験と道筋は、計画的、方向性のある、地域全体の開発と建設の文脈に基づいています。都市の成長モデルが変化し、ストック時代が到来すると、プランナーが習得した方法論を調整して新しいルールに適応したり、積極的に提案したりする必要があります。

厦門大学建築土木学部と経済学部の兼業教授である趙延京氏は、かつて都市の「二段階成長」理論を提唱した。彼は都市化のプロセスを資本ベースの成長段階と運営ベースの成長段階に分けました。運営段階では、都市はもはや建設を増やす必要がありません。インフラストラクチャー、資本需要は急激に減少しますが、インフラの運営を維持するために必要な運営費は急速に増加し、キャッシュフローギャップは徐々に拡大します。

趙燕京氏が共有する都市化プロセスの二段階成長モデルの図

政府が都市のバランスシートを急速に拡大するために土地要素を資本として使用する資本成長段階と比較して、運営成長段階の焦点は損益計算書の改善に移る必要がある。「投資段階では、都市の公共財が増えるほど、政府が提供する公共財やサービスが増えれば増えるほど、これらの公共財やサービスの運営段階での運営を維持するにはより多くの支出が必要になるでしょう。」 zhao yanjing氏は、これは運営段階に入った後、地方政府の任務と都市計画手法を、既存の資産から収益を獲得し、資産から生み出される実際の収益を都市開発の原動力として使用することに転換する必要があることを意味すると指摘した。

標準業務マニュアルのない都市運営

都市運営ビジネスの実践と経験を組み合わせることで、レオが提案する「都市運営」はより実践的な価値を持ちます。関与主体には、主導的な役割を担う市行政だけでなく、市の事業者や市民など複数の参加者が含まれます。

この声明では、都市運営の全体目標を、都市の既存資産の活性化、都市の総合資産価値の向上、都市の歳入構造の調整、健全な財政システムの構築に努めることを明確にしています。同時に、質の高い発展を効率的に達成し、より良い生活を求める人々のニーズを満たすために、都市の支出構造を最適化する必要があります。

「これは簡単に合意に達することではありません。」 王福海氏は過去 2 年間、「都市運営」の概念とアイデアについて地方自治体や各界とコミュニケーションを図り、建設段階で経路依存性が残っていることに気づきました。まだ強いです。

認知から行動に至るまで、都市運営の実際の運営は、特にネットワークの観点とシステム思考から問題を分析し解決するために、体系的な変化を実行する必要があります。 「都市が急速に漸進的に拡大する段階では、都市の経済、社会、建設、管理の各分野は基本的に『条文』に従って展開され、実施される。しかし、都市の運営環境においては、要素の配分と管理の供給の両方が重要となる。サービスは、本来の境界線を打ち破り、都市運営の効率を向上させるために、特定の都市空間（「街区」）を単位として、人間の活動とニーズに基づいて行動する必要がある」と王福海氏は述べた。

レオと国家経済研究院は共同で、2023年から「中国都市運営指数報告書（2023年）」ブルーブックを創刊した。このブルーブックは、人、土地、資本、産業、ガバナンスのメカニズムと政策資源、文化、技術、データに至るまで都市運営を網羅している。要因から始めて、所得の安定化、要因の最適化、資産の活性化と人々の生活への奉仕などの重要な関連性に焦点を当てて、都道府県レベル以上の296の都市を対象に階層的調査を実施し、各レベルの都市間のベンチマーク都市を立ち上げた。 。

2023 年の中国の都市運営ベンチマーク都市のデータソース: 「中国都市運営指数報告書 (2023)」

「実際、私たちの指標の研究枠組みは非常にオープンであり、研究結果はランキングのためのものではなく、評価を通じて建設を促進し、都市が互いに競争し、互いに学び、共に進歩することを促進するためのものです。」国燕経済研究所の副所長である黄斌氏は、「中国都市運営指数」は階層的分類法を用いて都市を調査し、さまざまな運営分野におけるさまざまなレベルの都市のベンチマークケースを見つけていると述べた。このため、都市運営の焦点が異なる時期に変化するにつれて、この研究枠組みと対応する研究方法を調整して、より多くの要素や分野を追加することができます。 「都市運営に関する万能の教科書はありません。それに必要なのは、誰もが都市開発の普遍的な法則を尊重し、各都市の独自の発展段階と要素の恵まれた特性を組み合わせて、実践して学ぶことです。」あなたのための手術パス」とファン・ビンは言いました。

レオは、都市運営の理論的理解を研究し発言し続けることに加えて、象徴的な手法をさらに探求し、自身の都市運営の実践における説得力のある事例をまとめています。統合コンサルティングとは、レオが「スマートシティ計画・運用の専門家」として立ち上げた実行計画であり、これまで「二層」であった都市計画と開発計画を有機的に統合し、運用ベースの開発計画に統合することができる。課題指標は都市計画と建設プロジェクトに1対1で対応します。

たとえば、天津浜海新区の中国・シンガポール・エコシティの計画では、レオは統合コンサルティングを利用して、開発計画における経済産業指数の改善タスクを、リリース時期、場所、建設条件などの具体的な建設要件に迅速に変換しました。同時に、就業人口や居住人口の増減を宅地や公共サービス施設の建設と結びつけ、持続可能な社会の実現に向けた経済性評価を主導的に完了しました。エリアの運営。

もう一つのケースは温州市鹿城区での未遂事件である。レオ氏は、地元の都市部の村を改修するための再定住住宅の統一建設計画を提案した。当初の目的は、移転住民のためのコミュニティの雰囲気の再構築をできるだけ早く完了させることであった。ただし、この設計では、空いた領域でより柔軟な調整の余地も提供されます。既存計画では取り壊されて公園となる予定だった土地を、先住民の迅速な移住と元の建築スペースの保持により地元の有名商業地区に改修し、空間の活性化を実現また、一定の段階で都市運営資産の利益を最適に配分することも実施した。

都市運営における合意と共創

9月14日、レオ氏率いる「都市運営研究所」が深セン市福田区に正式に開設された。都市運営研究所は、都市運営の分野に焦点を当てた中国初のイノベーションキャリアであり、都市運営コンセプトの価値促進、イデオロギーの衝突、イベントのロードショー、革新的なシーンのインキュベーションなどの多くの機能を担っています。

そのうち、都市運営研究室の「都市運営コンセプトパビリオン」展示ホールでは、中国の新たな都市化の歴史的プロセスと直面している課題を中心に、「都市運営」の概念定義と概念構造を詳細に分析することができます。都市運営インデックスと研究シンクタンク、都市運営業界アライアンス、都市運営ビジネスと事例などにおけるアオの実践を詳細に展示し、都市運営に関するレオの考えと認識を集中的に紹介します。

都市運営研究所の実写真

同時に、レオは、政府、企業、資本、大学、科学研究から革新的なリソースを集めて、都市運営イノベーションモデルとビジネスインキュベーションのための共創プラットフォームを共同構築する「都市運営産業アライアンス」の立ち上げを準備および計画している。都市運営の分野に関連する機関およびその他の関係者。このアライアンスは、すべての当事者のリソースを統合し、革新的な都市運営エコシステムを構築し、新品質生産性都市運営研究所、新品質生産性産業インキュベーター、および ai という 3 つの中心的なサポート ポイントを通じて業界標準と政策の策定を主導することを計画しています。影響力センター。

都市運営産業同盟 第1回準備会

張江高科技の元総経理、葛培建氏は、産業空間開発が土地要因主導、産業要因主導、イノベーション要因主導から産業都市志向の新たな段階まで経てきた4つの段階を共有した。統合。これら 4 つの段階に基づいて、それは都市開発モデルの変革に関する彼の理解に対応します。

「税金を通じて投資を誘致するというモデルは永遠に終わりました。現在、『産業-都市-人々』の関係は、『人々-都市-産業』に徐々に変化しつつあります。人材は都市と産業の発展の中核的な原動力となっています。」ペイジアン氏は、張江学研都市の開発過程で「科学者に創造性が爆発するスペースを与える」というコンセプトを引用し、このコンセプトの変更が張江学研都市が公園から都市に変わる転換点となったと述べています。同氏は、現在の状況に直面して、外部経済環境の課題に対処するには、経済変動に抵抗するパークの能力を向上させる必要があり、運営者はスペースプロバイダーから革新的なサービスプロバイダーに役割を転換する必要があると強調した。そしてエコロジーリンカー。

「都市運営は産業運営よりも多くの要因に直面しており、バランスをとって解決する必要がある問題がより多くあります。したがって、トップレベルの計画と牽引力、クロスドメイン、クロス業界を達成するには、効率的な都市運営統合サービスプロバイダーが必要です。フルサイクルの運用サービスの提供に参加し、業界の発言力と影響力を生み出します」と ge peijian 氏は述べています。

「現在、伝統的な不動産の単一収益モデルは失敗したが、新たなモデルが登場している。」と深セン金融商工会議所の朱学英常務会頭が言及した事例の一つは、元々は唯一の収益しか得られなかった物流会社が、金融面での権限強化を通じて収益を上げられるようになったというものだ。同公園は、通関、納税申告、金融サービス、ライブ放送センター、ビッグデータ貿易港、バルク取引、低炭素データなどの一連の付加価値サービスを拡張し、利用者数の倍増を達成した。パークの営業利益が増加し、港湾の資金調達サイクルに前向きな傾向が形成されています。 「産業と都市の質の高い発展に対する金融支援の核心は、各プロジェクトがうまく始まり、うまく終わるようにリソースを与えることだ」と朱雪英氏は述べた。

知識学院の学部長であるユー・ルー氏は、産業提携がもたらす可能性のある環境への影響により注意を払っています。同氏は、「運用にはビジネスモジュールの細分化が必要である。1つの事業会社にすべての産業コンテンツを処理させることは不可能である。産業モジュールの組み合わせが必要である。同時に、成熟した運用製品ラインはまだ形成されていない」と述べた。誰もがハードウェアに興味を持っていません。投資やシナリオ投資はまだ初期段階にあり、実際の運用に入るには、コミュニティの力が必要です。運用リソースの割り当てを最適化し、最終的には優れたプロジェクトを製品ラインに洗練し、コピーして出力する機能を提供し、産業ポートフォリオの潜在的な価値を解き放つことができるようになります。」

都市運営産業アライアンスでは、都市運営スクールがレオの都市資産運営コンセプトを輸出し、戦略的新興産業における新たな生産性研究、起業家育成、異分野交流を通じて産業運営モデルを育成・育成する。産業インキュベーターは、政府のプロジェクトを推進し、地元産業を導入するためのリソースと資金を活用してアライアンスパートナー向けに商業実現チャネルを構築し、プロジェクトクラスターと市内の資本クラスターを迅速かつ正確に結び付けます。 ai影響力センターの責任は、従来のメディア、セルフメディア、新しいメディア、その他の形式でプロモーションマトリックスを構築し、提携価値情報を広め、提携ブランドの認知度と影響力を高めることです。

「都市運営で良い仕事をするには、都市運営産業同盟の設立について、私たちがより大きな発言権を持てるように、大きな輪を通してそれぞれの能力を増幅させる必要があります。」ハイは、新たな生産関係の確立に向けて、いくつかの美しいビジョンをもたらしました。

王福海の理解では、都市は生産関係の集合体であり、最も効率的な人々と最もダイナミックな要素がすべて都市に集まっています。都市運営の役割は、こうした生産関係を最適化することで都市を新たな発展段階に導くことです。

「私たちの当初の都市計画は将来を第一の前提とした。都市運営は現在を第一の前提とした」と王福海氏は語った。