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중국 도시들은 돌이킬 수 없이 건설 시대에서 벗어나 운영 시대로 들어섰다.

leo의 회장 겸 수석 기획자 wang fuhai에 따르면, 현재 중국의 경제 발전과 도시화에 대한 '도시 운영'의 중요성은 도시 건설 기간에 대한 부동산 산업의 중요성과 비슷합니다.

2023년 말까지 중국의 도시화율은 66.16%에 이르렀고, 도시와 마을에 거주하는 인구는 9억 3천만 명을 넘었고, 도시 건축 면적은 64,000평방킬로미터에 달했습니다. 중국은 18% 미만의 도시화율에서 시작하여 서구 국가들이 100년이 걸렸던 도시화 과정을 완료하는 데 40년이 걸렸습니다. 중국의 도시화는 큰 성과를 거두었지만 동시에 복잡하고 어려운 현실적 도전에도 직면해 있습니다.

“이전 단계에서는 무대를 짓는 것과 같은 도시의 물리적 공간을 구축하는 데 중점을 두었습니다. 그러나 무대는 프로그램을 더 잘 수행하기 위해 존재합니다. 프로그램이 잘 수행되고 좋은 혜택을 창출하려면 도시 운영이 필요합니다. "왕푸하이가 말했다.

도시 운영이란 무엇입니까?

중국의 도시 건설은 점진적 시대에서 스톡 시대로 전환했습니다. 전통적으로 이전 단계에서 형성된 비효율적인 스톡 자산을 활성화해야만 도시 개발의 안정성과 지속 가능성을 보장할 수 있습니다.

동시에 '인간 도시화'에는 여전히 일련의 단점이 있으며, 고용, 교육, 의료, 보육, 노인 간호, 주택 등 도시 공공 서비스에도 많은 문제가 있습니다. 사람들의 생계 지출 효율성을 더욱 향상시키고 더 나은 삶에 대한 사람들의 요구를 충족하며 궁극적으로 공동 번영을 달성하기 위해 도시는 고품질 개발을 달성하기 위해 자원 요소 할당을 더욱 최적화해야 합니다.

이러한 일련의 현실은 "도시 운영"이 가능한 한 빨리 새로운 도시 개발 모델 및 거버넌스 방법의 전체 개념에 통합되도록 촉구합니다.

그러나 학계와 산업계는 물론, 도시 관리와 건설 등 다양한 분야에서 도시 운영의 개념에 대한 명확한 합의가 아직 이루어지지 않은 상황이다. 일부 견해는 도시 운영을 도시 관리와 동일시하며, 도시 개발의 목표를 도시 소득 및 이윤 극대화와 동일시합니다. 다른 것들은 과거 지방의 '운영 경험'을 따르고 단편적으로 도시 운영 및 구체적인 도시 관리 업무에 해당합니다.

wang fuhai의 견해에 따르면, 도시 운영은 보다 체계적이고 지속 가능해야 합니다. “도시 건설과 달리 도시 운영의 핵심 임무는 도시 자산, 특히 기존 자산을 운영함으로써 사람, 장소 및 환경을 최적화해야 합니다. 재산, 정부, 문화, 기술, 디지털 및 기타 요소를 활용하여 투자 및 지출의 효율성을 향상시켜 도시 경제의 고품질 성장을 보장합니다.”

수익 측면에서 도시 운영 주체는 도시 자산 활성화, 산업세 원천 육성, 지출 측면의 자금 조달 능력 향상 등 다양한 방법을 통해 도시의 재정 자원을 개선할 수 있습니다. 지출 구조를 개선하고, 지출 효율성을 높이며, 정밀한 투자를 통해 산업 업그레이드를 통해 도시 소득 영역을 확대하고, 공공 서비스 역량을 보다 효율적으로 향상시키며, 경제적, 사회적, 환경적 혜택을 종합적으로 향상시킬 수 있습니다. 왕푸하이는 "도시 운영은 '이익', 즉 재정 균형의 극대화를 추구하는 것이 아니라 종합적인 이익과 도시 개발의 극대화, 외부적으로는 도시의 종합적인 경쟁력을 향상하고 내부적으로는 도시 주민의 삶의 질을 향상시키는 것을 추구한다"고 말했습니다.

국가경제연구소 부원장 황빈에 따르면, 중국 공산당 제20기 중앙위원회 3차 전원회의 결정에서 "도시 건설, 운영, 거버넌스 시스템 개혁을 심화하고, 도시 개발 방법'과 '도시 운영'의 전환을 가속화합니다. 이는 사람들의 도시 건설의 중요한 부분으로서 한편으로는 투자가 많고 부채가 많은 대규모 도시 건설에서 전방위적인 도시 운영으로의 전환을 의미합니다. 린 거버넌스와 효율성 우선순위가 시의적절하고 심지어 임박했다는 의미이기도 합니다. 이는 중앙정부가 생산, 소비, 소비와 같은 경제 발전 기능을 수행해야 한다는 점을 의미합니다. 혁신뿐만 아니라 더 나은 삶에 대한 사람들의 기대에 더 잘 부응하기 위해 서비스 효율성도 향상시킵니다. "

왕푸하이(wang fuhai)는 아주 일찍부터 도시 운영에 대해 깊이 생각해 왔습니다. leo가 2021년 선전 증권 거래소 gem에 상장되기 전에 wang fuhai와 그의 팀은 공식적으로 '도시 운영' 개념을 제안하고 이를 회사의 '두 번째 곡선'으로 간주했습니다. 당시 그들은 경제 성장, 인구 증가 및 도시 확장을 지원하기 위해 토지 요소의 "증분적" 개발에 의존하는 확장된 도시 개발 모델이 병목 현상에 직면하고 있다는 것을 깨달았습니다. 인구 고령화가 심화되고, 토지 도시화와 부동산 시장의 근본적인 전환점이 나타났고, 지방 재정 수입 증가가 계속 압박을 받고 있으며, 이는 도시 건설 투자 규모에 직접적인 영향을 미치고 심지어 도시의 대중에게도 영향을 미칩니다. 서비스 능력.

이는 레오 자신의 사업 발전 경로와도 밀접한 관련이 있습니다. 레오는 2008년 설립 이후 오랫동안 도시계획 분야에 종사해 왔으며, 국토공간계획, 전략계획, 도시설계, 도시재생, tod 종합개발 등 다양한 규모의 계획 및 설계에 정통합니다. 또한 다양한 곳에서 풀뿌리 정부나 개발 구역을 위한 동반 프로젝트를 수행하며 지역 계획 서비스를 제공하고 도시 계획의 다양한 도구, 방법 및 기술적 수단에 대해 잘 알고 있습니다. 그러나 전통적인 도시 계획 방법은 지난 40년의 급속한 건설 기간 동안 오랫동안 사용되어 왔으며, 그들이 의존하는 경험과 경로는 계획적, 방향성, 지역적 개발 및 건설의 맥락에 더 가깝습니다. 도시 성장 모델이 바뀌고 스톡 시대가 도래하면 기획자가 숙달한 방법론을 조정하여 새로운 규칙에 적응하거나 심지어 적극적으로 제안해야 합니다.

샤먼대학교 건축토목공학부와 경제학부 겸직 교수인 자오옌징(zhao yanjing)은 한때 도시 “2단계 성장” 이론을 제안했습니다. 그는 도시화 과정을 자본 기반 성장 단계와 운영 기반 성장 단계로 나누었습니다. 운영 단계에서는 더 이상 도시를 건설할 필요가 없습니다.하부 구조, 자본 수요는 급격히 감소하지만 인프라 운영을 유지하는 데 필요한 운영 비용은 급격히 증가하고 현금 흐름 격차는 점차 확대됩니다.

zhao yanjing이 공유한 도시화 과정의 2단계 성장 모델 그림

정부가 토지 요소를 자본으로 활용해 도시 대차대조표를 급속히 확대하는 자본 성장 단계에 비해 운영 성장 단계에서는 손익계산서 개선에 초점을 맞춰야 한다. 정부가 제공하는 서비스 및 서비스가 운영 단계에서 이러한 공공재 및 서비스의 운영을 유지하는 데 더 많은 지출이 필요할 것입니다." zhao yanjing은 이는 운영 단계에 들어간 후에는 지방 정부의 업무와 도시 계획 방법이 기존 자산에서 소득을 확보하고 자산에서 발생하는 실제 소득을 도시 개발의 원동력으로 활용하는 것으로 전환되어야 함을 의미한다고 지적했습니다.

표준 운영 매뉴얼이 없는 도시 운영

도시운영사업의 실무와 경험이 결합되어 레오가 제안하는 '도시운영'은 보다 실질적인 가치를 갖는다. 참여 주체에는 주도적인 역할을 하는 시정부뿐만 아니라 시 운영진, 시민 등 다양한 참여자가 포함된다.

본 성명에서는 도시 운영의 전반적인 목표를 다음과 같이 명시하고 있습니다: 도시의 기존 자산 활성화, 도시 종합 자산의 가치 향상, 도시의 수익 구조 조정 및 건전한 금융 시스템 구축을 위해 노력합니다. 동시에 도시의 지출 구조를 최적화하여 고품질의 발전을 효율적으로 달성하고 더 나은 삶에 대한 국민의 요구를 충족해야 합니다.

"이것은 달성하기 쉬운 합의가 아닙니다." 왕푸하이는 지난 2년 동안 '도시 운영'이라는 개념과 아이디어로 지방 정부 및 각계와 소통해 왔으며, 건설 단계에서 경로 의존성이 남아 있음을 발견했습니다. 여전히 강하다.

인지에서 행동까지, 도시 운영의 실제 운영은 여전히 ​​체계적인 변화를 수행해야 하며, 특히 네트워크 관점과 시스템 사고에서 문제를 분석하고 해결해야 합니다. “빠르고 점진적인 도시 확장 단계에서 도시 경제, 사회, 건설 및 관리 분야는 기본적으로 '조항'에 따라 배치 및 구현됩니다. 그러나 도시 운영 환경에서는 요소의 할당과 관리의 공급이 모두 이루어집니다. wang fuhai는 “원래의 경계선을 허물고 도시 운영의 효율성을 향상시키기 위해서는 특정 도시 공간('블록')을 단위로 하여 인간 활동과 필요에 따라 안내되어야 한다"고 말했습니다.

leo와 국가경제연구소는 2023년부터 사람, 토지, 자본, 산업, 거버넌스 메커니즘 및 정책 자원, 문화, 기술 및 데이터의 도시 운영을 다루는 '중국 도시 운영 지수 보고서(2023)' 블루북을 공동으로 출시했습니다. 소득 안정, 요소 최적화, 자산 활성화, 민생 서비스 등 핵심 요소를 중심으로 현급 이상 296개 도시와 각급 도시 간 벤치마킹 도시를 대상으로 계층적 연구가 진행됐다. 출시되었습니다.

2023년 중국 도시운영 벤치마크 도시 데이터 출처: "중국 도시운영지수 보고서(2023)"

"사실 우리 지수의 연구 프레임워크는 매우 개방적이며 연구 결과는 순위를 매기기 위한 것이 아니라 평가를 통해 건설을 촉진하고 도시가 서로 경쟁하고 배우며 함께 발전할 수 있도록 촉진하는 것입니다. 연구소 부원장 guoyan economics huang bin은 '중국 도시 운영 지수'가 계층적 분류 방법을 사용하여 도시를 연구하고 다양한 운영 분야에서 다양한 수준의 도시에 대한 벤치마크 사례를 찾는다고 말했습니다. 이로 인해 이 연구 프레임워크와 해당 연구 방법은 도시 운영의 초점이 다양한 시기에 변화함에 따라 조정되고 더 많은 요소와 분야를 추가할 수 있습니다. "도시 운영에 관한 모든 것에 적용할 수 있는 교과서는 없습니다. 필요한 것은 모든 사람이 도시 개발의 보편적 법칙을 존중하고, 각 도시의 자체 개발 단계와 요소 부여 특성을 결합하고, 실습을 통해 학습해야 한다는 것입니다. 최고의 도시 당신을 위한 작전 경로입니다." 황빈이 말했다.

도시 운영에 대한 이론적 이해를 계속해서 연구하고 발표하는 것 외에도 leo는 상징적인 방법을 더 탐구하고 자신의 도시 운영 실무에서 설득력 있는 사례를 요약합니다. 통합컨설팅은 레오가 '스마트시티 계획 및 운영 전문가'로서 출범한 실행계획으로, 오랫동안 '투 레이어'였던 도시계획과 개발계획을 유기적으로 통합하고, 운영적 사고를 바탕으로 개발계획을 운영에 통합할 수 있다. 작업 지표는 도시 계획 및 건설 프로젝트와 일대일로 대응됩니다.

예를 들어 천진 빈하이 신지구의 중국-싱가포르 에코 시티 계획에서 leo는 통합 컨설팅을 통해 개발 계획의 경제 및 산업 지표 개선 과제를 출시 시간, 위치, 동시에, 취업인구 및 주거인구의 증감과 주거용지 및 공공서비스시설의 건설을 연계하여 지속가능경영을 위한 경제성 평가를 완료하는데 앞장섰습니다. 지역의 운영.

또 다른 사례는 원저우시 루청구에서 발생한 사건이다. 레오는 지역 도시 마을 개조를 위한 정착 주택 통합 건설 계획을 제안했다. 초기 목적은 이주 주민들을 위한 공동체 분위기의 재건을 조속히 완료하는 것이었다. 하지만 이 디자인은 비어 있는 공간을 보다 유연하게 조정할 수 있는 공간도 제공합니다. 기존 계획에서 철거되어 공원으로 조성될 예정이었던 부지를 원주민의 빠른 이주와 원래 건축공간의 유지를 통해 지역 유명 상업지구로 재탄생시켜 공간의 활성화를 이루었습니다. .또한 특정 단계 내에서 도시 운영 자산 혜택의 최적 할당을 구현했습니다.

도시 운영의 합의와 공동 창조

9월 14일, 레오가 이끄는 '도시 운영 연구소'가 선전 푸텐구에 공식적으로 문을 열었습니다. 도시 운영 연구소(urban operations laboratory)는 도시 운영 분야에 초점을 맞춘 중국 최초의 혁신적인 캐리어로, 도시 운영 개념의 가치 증진, 이념 충돌, 이벤트 로드쇼, 혁신적인 현장 인큐베이팅 등 다양한 기능을 수행합니다.

그 중 도시운영연구소의 '도시운영 개념관' 전시관은 중국의 새로운 도시화의 역사적 과정과 그것이 직면하고 있는 과제를 중심으로 '도시운영'의 개념정의와 개념구조를 심층적으로 분석하고, 도시운영지표와 연구싱크탱크, 도시운영산업연합, 도시운영사업 ​​및 사례 등에서 레이의 실천사례 등을 상세히 전시하고 있으며, 도시운영에 대한 레오의 생각과 인식을 집중적으로 제시하고 있다.

도시 운영 실험실의 실제 사진

동시에 레오는 정부, 기업, 자본, 대학, 과학 연구 등의 혁신적인 자원을 모아 도시 운영 혁신 모델과 비즈니스 인큐베이팅을 위한 공동 창조 플랫폼을 공동 구축하기 위해 '도시 운영 산업 연합' 출범을 준비 및 계획하고 있다. 도시 운영 분야와 관련된 기관 및 기타 당사자. 동맹은 신품질생산성 도시운영연구소, 신품질생산성 산업 인큐베이터, ai 등 3가지 핵심 지원 포인트를 통해 모든 당사자의 자원을 통합하고 혁신적인 도시 운영 생태계를 구축하며 산업 표준 및 정책 수립을 주도할 계획이다. ​​영향센터.

도시운영산업연맹 제1차 준비회의

zhangjiang hi-tech의 전 총책임자인 ge peijian은 산업 공간 개발이 토지 요소 주도, 산업 요소 주도, 혁신 요소 주도에서 산업-도시 통합을 지향하는 새로운 단계까지 거쳐온 4단계에 대해 공유했습니다. . 이 네 단계를 바탕으로 도시개발모델의 전환에 대한 그의 이해와 일치한다.

"과세를 통한 투자 유치 모델은 영원히 사라졌습니다. 이제 '산업-도시-사람'의 관계는 점차 '사람-도시-산업'으로 변화하고 있습니다. 인재는 도시와 산업 발전의 핵심 원동력이 되었습니다." peijian은 장장과학도시 개발 과정에서 “과학자들에게 창의성이 분출되는 공간을 제공한다”는 개념을 인용했는데, 이 개념의 변화는 장장과학도시가 공원에서 도시로 전환되는 전환점이다. 그는 현재 상황에 직면하여 외부 경제 환경의 도전에 직면하려면 공원의 경제 변동에 저항하는 능력을 향상해야 하며 운영자는 공간 제공자에서 혁신적인 서비스 제공자 및 생태 환경 제공자로 역할을 전환해야 한다고 강조했습니다. 링커.

"도시 운영은 산업 운영보다 더 많은 요소에 직면하고 균형을 이루고 해결해야 할 문제가 더 많습니다. 따라서 최상위 계획 및 견인, 도메인 간 및 산업 간을 달성하려면 효율적인 도시 운영 통합 서비스 제공자가 필요합니다. ge peijian은 "자원 통합 및 심층적인 전체 주기 운영 서비스 제공에 참여하고 업계 목소리와 영향력을 창출합니다"라고 말했습니다.

"이제 전통적인 부동산의 단일 수익 모델은 실패했지만 새로운 모델이 등장했습니다." 선전 금융 상공회의소 zhu xueying 회장이 언급한 사례 중 하나는 원래 금융 권한 부여를 통해 물류 회사가 임대 수입에 의존 공원은 통관, 세금 신고, 금융 서비스, 생방송 센터, 빅 데이터 무역항, 대량 거래, 저탄소 데이터 등 일련의 부가가치 서비스를 확장하여 두 배의 수익을 달성했습니다. 공원의 영업 수입을 늘리고 자금 조달 주기에서 긍정적인 추세를 형성합니다. zhu xueying은 “산업과 도시의 고품질 개발을 위한 금융 지원의 핵심은 각 프로젝트에 자원을 제공하여 성공적으로 시작하고 끝날 수 있도록 하는 것입니다.”라고 말했습니다.

지식대학 학장 유루(yu lu)는 산업 동맹이 가져올 수 있는 생태적 영향에 더 많은 관심을 기울인다. 그는 "운영에는 비즈니스 모듈의 세분화가 필요합니다. 하나의 운영 회사에 의존하여 모든 산업 콘텐츠를 처리하는 것은 불가능합니다. 이를 위해서는 산업 모듈의 조합이 필요합니다. 동시에 성숙한 운영 제품 라인이 아직 형성되지 않았습니다. 모두가 하드웨어에 관심을 두지 않으며, 아직 초기 단계의 투자와 시나리오 투자로 인해 실제 운영에 들어가면 많은 어려움을 겪게 됩니다. 운영 자원 할당을 최적화하여 최종적으로 좋은 프로젝트를 제품 라인으로 구체화하고 복사 및 출력 기능을 제공하며 산업 포트폴리오의 잠재적 가치를 실현할 수 있습니다.”

도시운영산업연합(urban operation industry alliance)에서 도시운영학교는 레오의 도시자산운영 개념을 수출하고, 전략적 신흥산업의 새로운 생산성 연구, 기업가 훈련, 분야간 교류를 통해 산업운영 모델을 인큐베이팅 및 육성할 예정이다. 산업 인큐베이터는 정부 프로젝트를 홍보하고 지역 산업을 구현하기 위해 자원과 자금을 갖춘 제휴 파트너를 위한 상업 실현 채널을 구축하고 도시의 프로젝트 클러스터와 자본 클러스터를 빠르고 정확하게 연결합니다. ai영향센터의 임무는 전통미디어, 셀프미디어, 뉴미디어 등 다양한 형태의 프로모션 매트릭스를 구축하고, 제휴 가치 정보를 전파하며, 제휴 브랜드 인지도와 영향력을 높이는 것이다.

"도시 운영에서 좋은 일을 하려면 우리는 도시와 같은 복잡한 일에서 더 큰 발언권을 가질 수 있도록 큰 범위를 통해 각자의 역량을 증폭해야 합니다." hai는 새로운 생산 관계 구축을 위한 아름다운 비전을 제시했습니다.

왕푸하이의 이해에 따르면, 도시는 가장 효율적인 사람들과 가장 역동적인 요소들이 모두 도시에 모여 있는 생산 관계의 집합체입니다. 도시 운영의 역할은 이러한 생산 관계를 최적화하여 도시를 새로운 발전 단계로 끌어들이는 것입니다.

wang fuhai는 "우리의 원래 도시 계획은 미래를 첫 번째 전제로 삼았습니다. 도시 운영은 현재를 첫 번째 전제로 삼았습니다."라고 말했습니다.