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as cidades chinesas saíram irreversivelmente da era da construção e entraram na era da operação.

de acordo com wang fuhai, presidente e planeador-chefe do leo, a importância das "operações urbanas" para o actual desenvolvimento económico e urbanização da china é comparável à importância da indústria imobiliária para o período de construção urbana.

no final de 2023, a taxa de urbanização da china atingiu 66,16%, com mais de 930 milhões de pessoas a viver em cidades e vilas, e a área urbana construída a atingir 64.000 quilómetros quadrados. partindo de uma taxa de urbanização inferior a 18%, a china levou 40 anos para completar o processo de urbanização que levou um século aos países ocidentais. a urbanização alcançou grandes conquistas na china, mas ao mesmo tempo enfrenta também desafios práticos complexos e difíceis.

“o foco da etapa anterior foi a construção do espaço físico da cidade, que é como construir um palco. mas o palco existe para melhor executar o programa. para que o programa tenha um bom desempenho e gere bons benefícios, são necessárias operações urbanas. “wang fuhai disse.

o que são operações da cidade?

a construção urbana da china passou de uma era incremental para uma era de stock tradicionalmente, só através da revitalização dos activos de stock ineficientes formados na fase anterior será possível garantir a estabilidade e a sustentabilidade do desenvolvimento urbano.

ao mesmo tempo, a "urbanização humana" ainda apresenta uma série de deficiências e também existem muitos problemas nos serviços públicos urbanos, como emprego, educação, cuidados médicos, cuidados infantis, cuidados a idosos e habitação. a fim de melhorar melhor a eficiência das despesas de subsistência das pessoas, satisfazer as necessidades das pessoas para uma vida melhor e, em última análise, alcançar a prosperidade comum, as cidades precisam de optimizar ainda mais a alocação de factores de recursos para alcançar um desenvolvimento de alta qualidade.

esta série de realidades exige que as "operações urbanas" sejam integradas no conceito global de novos modelos de desenvolvimento urbano e métodos de governação o mais rapidamente possível.

no entanto, ainda não existe um consenso claro sobre o conceito de operações urbanas na academia e na indústria, bem como em vários campos da gestão e construção urbana. algumas opiniões equiparam as operações urbanas à gestão urbana e equiparam os objetivos do desenvolvimento urbano à maximização da renda e dos lucros urbanos. outros seguem a “experiência operacional” passada em áreas locais e correspondem fragmentariamente às operações da cidade e ao trabalho específico de gestão da cidade.

na opinião de wang fuhai, as operações urbanas devem ser mais sistemáticas e sustentáveis. “diferentemente da construção urbana, a tarefa principal das operações urbanas é a gestão das receitas e despesas urbanas. propriedade, governo, cultura, tecnologia, fatores digitais e outros para melhorar a eficiência do investimento e das despesas, garantindo assim um crescimento de alta qualidade da economia urbana.”

do lado das receitas, as entidades operacionais urbanas podem melhorar os recursos financeiros da cidade através de vários canais, tais como a revitalização dos activos da cidade, o cultivo de fontes de impostos industriais e a melhoria das capacidades de financiamento; estrutura de despesas, melhorar a eficiência das despesas e fazer investimentos precisos a modernização industrial pode expandir as áreas de rendimento urbano, melhorar as capacidades dos serviços públicos de forma mais eficiente e alcançar melhorias abrangentes nos benefícios económicos, sociais e ambientais. "as operações urbanas não buscam o 'lucro', isto é, a maximização dos equilíbrios fiscais, mas buscam a maximização dos benefícios abrangentes e do desenvolvimento urbano, melhorando externamente a competitividade abrangente da cidade e melhorando internamente a qualidade de vida dos residentes urbanos."

segundo huang bin, vice-presidente executivo do instituto nacional de pesquisa de economia, a decisão da terceira sessão plenária do 20º comitê central do partido comunista da china propôs "aprofundar a reforma da construção urbana, operação e sistemas de governança, e acelerar a transformação dos métodos de desenvolvimento urbano" e "operações urbanas" como uma parte importante da construção urbana das pessoas, isso, por um lado, marca que a mudança da construção urbana em grande escala com alto investimento e alta dívida para operações urbanas abrangentes com uma governação enxuta e a prioridade da eficiência é oportuna e até iminente, por outro lado, também significa que o governo central o posicionamento e os requisitos para as cidades estão a tornar-se cada vez mais claros. inovação, mas também melhorar a eficiência dos serviços para melhor atender às expectativas das pessoas por uma vida melhor. "

wang fuhai tem pensado profundamente sobre as operações urbanas desde muito cedo. antes da listagem de leo no gem da bolsa de valores de shenzhen em 2021, wang fuhai e sua equipe propuseram formalmente o conceito de "operações urbanas" e consideraram-no como a "segunda curva" da empresa. nessa altura, tinham percebido que o modelo de desenvolvimento urbano alargado, que dependia do desenvolvimento "incremental" de elementos terrestres para apoiar o crescimento económico, o aumento populacional e a expansão urbana, estava a enfrentar estrangulamentos - a taxa de crescimento da taxa de urbanização estava a abrandar e a o envelhecimento da população estava a aprofundar-se. surgiu o ponto de viragem fundamental da urbanização do solo e do mercado imobiliário, e o crescimento das receitas fiscais locais continua sob pressão, o que afecta directamente a escala do investimento na construção urbana e afecta até o serviço público da cidade. capacidades.

isto também está intimamente relacionado com o caminho de desenvolvimento do próprio negócio de leo. desde a sua criação em 2008, leo atua na área de planejamento urbano há muito tempo. está familiarizado com planejamento e design em diferentes escalas, como planejamento espacial territorial, planejamento estratégico, desenho urbano, renovação urbana, desenvolvimento integral tod, etc. . também realiza projetos de acompanhamento para governos de base ou zonas de desenvolvimento em vários locais. presta serviços de planeamento local e está familiarizado com diversas ferramentas, métodos e meios técnicos de planeamento urbano. no entanto, os métodos tradicionais de planeamento urbano serviram durante muito tempo o rápido período de construção dos últimos quarenta anos, e a experiência e os caminhos em que se baseiam estão mais no contexto do desenvolvimento e construção planeados, direccionais e em toda a área. quando o modelo de crescimento urbano muda e chega a era do estoque, as metodologias dominadas pelos planejadores precisam ser ajustadas para se adaptarem ou mesmo proporem proativamente novas regras.

zhao yanjing, professor com dupla função na escola de arquitetura e engenharia civil e na escola de economia da universidade de xiamen, propôs certa vez a teoria do “crescimento em duas fases” urbano. ele dividiu o processo de urbanização numa fase de crescimento baseada no capital e numa fase de crescimento operacional. na fase operacional, as cidades já não precisam de construir mais.infraestrutura, a procura de capital cai drasticamente, mas as despesas operacionais necessárias para manter o funcionamento da infra-estrutura aumentarão rapidamente e a lacuna no fluxo de caixa aumentará gradualmente;

imagem do modelo de crescimento em dois estágios do processo de urbanização compartilhada por zhao yanjing

em comparação com a fase de crescimento de capital, onde o governo utiliza elementos de terra como capital para expandir rapidamente o balanço urbano, o foco da fase de crescimento operacional precisa de mudar para a melhoria da demonstração de lucros - "na fase de investimento, quanto mais bens públicos urbanos e serviços que o governo fornece, mais despesas serão necessárias para manter o funcionamento destes bens e serviços públicos na fase operacional." zhao yanjing destacou que isto significa que depois de entrar na fase de operação, as tarefas dos governos locais e dos métodos de planeamento urbano precisam de ser transformadas na captura de rendimentos dos activos existentes e na utilização dos rendimentos reais gerados pelos activos como força motriz para o desenvolvimento urbano.

operações na cidade sem um manual de operação padrão

aliada à prática e experiência em negócios de operação urbana, a “operação urbana” proposta por leo tem mais valor prático. as entidades envolvidas incluem não apenas o governo municipal, que desempenha um papel de liderança, mas também múltiplos participantes, como operadores municipais e cidadãos.

nesta declaração, o objectivo geral das operações urbanas é esclarecido da seguinte forma: esforçar-se para revitalizar os activos existentes da cidade, aumentar o valor dos activos abrangentes da cidade, ajustar a estrutura de receitas da cidade e construir um sistema financeiro sólido. ao mesmo tempo, a estrutura de despesas da cidade deve ser optimizada para alcançar de forma eficiente um desenvolvimento de alta qualidade e satisfazer as necessidades das pessoas para uma vida melhor.

"este não é um consenso fácil de alcançar." wang fuhai comunicou-se com os governos locais e todas as esferas da vida sobre o conceito e as ideias de "operação urbana" nos últimos dois anos. ele descobriu que a dependência do caminho foi deixada durante a fase de construção. ainda é forte.

da cognição à ação, o próprio funcionamento das operações urbanas ainda precisa realizar mudanças sistemáticas, especialmente para analisar e resolver problemas a partir de uma perspectiva de rede e de pensamento sistêmico. "na fase de rápida expansão urbana incremental, os campos urbanos econômicos, sociais, de construção e de gestão são basicamente implantados e implementados de acordo com os 'artigos'. mas no ambiente operacional urbano, tanto a alocação de fatores quanto a oferta de gestão os serviços precisam ser orientados pelas atividades e necessidades humanas, com espaços urbanos específicos ('blocos') como unidades, para quebrar as barreiras de linha originais e melhorar a eficiência das operações urbanas", disse wang fuhai.

leo e o instituto nacional de pesquisa econômica lançaram conjuntamente o livro azul "relatório do índice de operação urbana da china (2023)" desde 2023, que cobre operações urbanas de pessoas, terras, capital, indústria, mecanismo de governança e recursos políticos, cultura, tecnologia e dados partindo dos factores, centrando-se em ligações-chave como a estabilização do rendimento, a optimização dos factores, a revitalização dos activos e o serviço à subsistência das pessoas, foi realizado um estudo hierárquico em 296 cidades a nível de província e acima, e foram lançadas cidades de referência entre cidades em cada nível. .

fonte de dados para cidades de referência de operação urbana da china em 2023: "relatório do índice de operação urbana da china (2023)"

"na verdade, a estrutura de pesquisa do nosso índice é muito aberta, e os resultados da pesquisa não são para classificação, mas para promover a construção através da avaliação e promover as cidades para competirem entre si, aprenderem umas com as outras e progredirem juntas em suas operações." guoyan economics huang bin, vice-presidente executivo do instituto, disse que o "índice de operação de cidades da china" usa um método de classificação hierárquica para estudar cidades para encontrar casos de referência para cidades de diferentes níveis em vários campos de operação. por causa disso, esta estrutura de pesquisa e os métodos de pesquisa correspondentes podem ser ajustados e adicionar mais elementos e campos à medida que o foco das operações urbanas muda em diferentes períodos. "não existe um livro-texto que sirva para todos sobre operações urbanas. o que é necessário é que todos respeitem as leis universais de desenvolvimento urbano, combinem o estágio de desenvolvimento de cada cidade e as características de dotação de fatores, e aprendam fazendo. o melhor ambiente urbano caminho de operação para você." huang bin disse.

além de continuar a estudar e falar sobre a compreensão teórica das operações urbanas, leo também explora métodos icônicos e resume casos persuasivos em sua própria prática de operação urbana. a consultoria integrada é um plano de implementação lançado por leo como um "especialista em planejamento e operação de cidades inteligentes". ele pode integrar organicamente o planejamento urbano e o planejamento de desenvolvimento, que há muito são "duas camadas", e integrar o planejamento de desenvolvimento ao plano de desenvolvimento com base no operacional". pensando os indicadores de tarefas correspondem aos projetos de planejamento urbano e construção um a um.

por exemplo, no planejamento da eco-cidade sino-cingapura na nova área de tianjin binhai, leo usou consulta integrada para transformar rapidamente as tarefas de melhoria do índice econômico e industrial no plano de desenvolvimento em requisitos específicos de construção, como tempo de liberação, localização, e intensidade de desenvolvimento de terrenos industriais ao mesmo tempo, também vinculando o aumento ou diminuição da população empregada e da população residencial com a construção de terrenos residenciais e instalações de serviço público, assumimos a liderança na conclusão da avaliação de viabilidade económica para o sustentável. operação da área.

outro caso é uma tentativa no distrito de lucheng, cidade de wenzhou. leo propôs um plano para a construção unificada de habitações de reassentamento para a renovação das aldeias urbanas locais. o objectivo inicial era concluir a reconstrução do ambiente comunitário para os residentes realocados o mais rapidamente possível. mas este projeto também oferece espaço mais flexível para ajuste na área desocupada. um terreno que deveria ser demolido e transformado em parque no plano existente foi reformado em um famoso bairro comercial local através da rápida realocação dos povos indígenas e da manutenção do espaço de construção original, conseguindo uma revitalização do espaço também implementou a alocação ideal dos benefícios dos ativos operacionais urbanos dentro de um determinado estágio.

consenso e cocriação em operações urbanas

em 14 de setembro, o “laboratório de operações urbanas” liderado por leo foi oficialmente inaugurado no distrito de futian, shenzhen. o laboratório de operações urbanas é o primeiro transportador de inovação na china que se concentra no campo de operações urbanas. ele desempenha muitas funções, como promoção de valor de conceitos de operação urbana, colisão ideológica, roadshows de eventos e incubação de cenários inovadores.

entre eles, a sala de exposições "pavilhão de conceito de operação urbana" no laboratório de operação urbana fornece uma análise aprofundada da definição conceitual e da estrutura conceitual da "operação urbana" em torno do processo histórico de nova urbanização da china e dos desafios que enfrenta, e exibe a prática de lei em detalhes no índice de operação urbana e think tank de pesquisa, aliança da indústria de operação urbana, negócios e casos de operação urbana, etc., apresenta de forma concentrada os pensamentos e cognição de leo sobre operação urbana.

fotos reais do laboratório de operações urbanas

ao mesmo tempo, leo está se preparando e planejando lançar a "aliança da indústria de operações urbanas" para construir conjuntamente uma plataforma de cocriação para modelos de inovação em operações urbanas e incubação de empresas, reunindo recursos inovadores de governos, empresas, capital, universidades, pesquisa científica instituições e outras partes relacionadas com o domínio das operações urbanas. a aliança planeja integrar recursos de todas as partes, construir um ecossistema de operação urbana inovador e liderar a formulação de padrões e políticas da indústria por meio de três pontos principais de apoio: o new quality productivity city operations institute, a new quality productivity industry incubator e o ai centro de influência.

a primeira reunião preparatória da urban operation industry alliance

ge peijian, ex-gerente geral da zhangjiang hi-tech, compartilhou os quatro estágios pelos quais o desenvolvimento do espaço industrial passou, desde liderado pelo fator terra, liderado pelo fator industrial, liderado pelo fator de inovação, até um novo estágio orientado para a indústria-cidade integração. com base nessas quatro etapas, corresponde a sua compreensão da transformação dos modelos de desenvolvimento urbano.

"o modelo de atração de investimento através da tributação desapareceu para sempre. agora, a relação 'indústria-cidade-pessoas' está gradualmente a transformar-se em 'pessoas-cidade-indústria'. o talento tornou-se o principal fator impulsionador do desenvolvimento urbano e industrial." peijian citando o conceito de "dar aos cientistas um espaço para a criatividade explodir" durante o processo de desenvolvimento da cidade científica de zhangjiang, e a mudança desse conceito é o ponto de viragem para a cidade científica de zhangjiang se transformar de um parque em uma cidade. isto, sublinhou que face à situação actual para enfrentar os desafios do ambiente económico externo, é necessário melhorar a capacidade do parque de resistir às flutuações económicas, e os operadores devem transformar o seu papel de fornecedor de espaço em fornecedor de serviços inovador e ligante ecológico.

“as operações urbanas enfrentam mais fatores do que as operações industriais, e há mais problemas que precisam ser equilibrados e resolvidos. portanto, é necessário um provedor de serviços de integração de operações urbanas eficiente para alcançar planejamento e tração de alto nível, entre domínios e entre setores. integração de recursos e participação profunda no fornecimento de serviços operacionais de ciclo completo e gerar voz e influência na indústria", disse ge peijian.

"agora, o modelo de lucro único do imobiliário tradicional falhou, mas surgiram novos modelos." um caso mencionado por zhu xueying, presidente executivo da câmara de comércio financeiro de shenzhen, é que através do empoderamento financeiro, uma empresa de logística que originalmente só podia dependem da receita de aluguel o parque ampliou uma série de serviços de valor agregado, como desembaraço aduaneiro, declaração de impostos, serviços financeiros, centro de transmissão ao vivo, porto comercial de big data, transações em massa, dados de baixo carbono, etc., alcançando uma duplicação de o resultado operacional do parque e formando uma tendência positiva no ciclo de financiamento portuário. "o núcleo do apoio financeiro ao desenvolvimento de alta qualidade das indústrias e cidades é capacitar cada projeto com recursos para que possa começar bem e terminar bem", disse zhu xueying.

yu lu, reitor da faculdade do conhecimento, presta mais atenção aos efeitos ecológicos que as alianças industriais podem trazer. ele disse: "a operação requer a subdivisão de módulos de negócios. é impossível contar com uma empresa operacional para lidar com todo o conteúdo industrial. requer uma combinação de módulos industriais. ao mesmo tempo, uma linha de produtos operacionais madura ainda não foi formada nem todo mundo está interessado em hardware. o investimento e o investimento no cenário ainda estão nos estágios iniciais de execução. isso leva a muitas dificuldades repetidas quando todos entram na operação real. e otimizar a alocação de recursos operacionais e, finalmente, ser capaz de fazê-lo, refinando bons projetos em linhas de produtos, proporcionando a capacidade de cópia e produção e liberando o valor potencial do portfólio industrial.”

na aliança da indústria de operação urbana, a escola de operação urbana exportará os conceitos de operação de ativos urbanos de leo e incubará e cultivará modelos de operação industrial por meio de novas pesquisas de produtividade em indústrias emergentes estratégicas, treinamento de empreendedores e intercâmbios entre áreas. as incubadoras industriais constroem canais de realização comercial para parceiros de aliança com recursos e fundos para promover projectos governamentais e implementar indústrias locais, e ligar de forma rápida e precisa clusters de projectos e clusters de capital na cidade. a responsabilidade do centro de influência da ia ​​é construir uma matriz de promoção na forma de mídia tradicional, mídia própria, novas mídias e outras formas, disseminar informações de valor da aliança e aumentar o conhecimento e a influência da marca da aliança.

“para fazer um bom trabalho nas operações urbanas, devemos ampliar nossas respectivas capacidades através de um grande círculo, para que possamos ter mais voz em coisas tão complexas como a cidade. no que diz respeito ao estabelecimento da aliança da indústria de operações urbanas, wang fu.” hai trouxe algumas belas visões para o estabelecimento de relações de produção emergentes.

no entendimento de wang fuhai, uma cidade é um conjunto de relações de produção. todas as pessoas mais eficientes e os elementos mais dinâmicos estão reunidos na cidade. o papel das operações urbanas é levar a cidade a um novo estágio de desenvolvimento, otimizando essas relações de produção.

"nosso planejamento urbano original tomou o futuro como primeira premissa. as operações urbanas têm o presente como primeira premissa", disse wang fuhai.