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les villes chinoises sont irréversiblement sorties de l’ère de la construction et sont entrées dans l’ère de l’exploitation.

selon wang fuhai, président et planificateur en chef de leo, l'importance des « opérations urbaines » pour le développement économique et l'urbanisation actuels de la chine est comparable à l'importance du secteur immobilier pour la période de construction urbaine.

fin 2023, le taux d'urbanisation de la chine atteignait 66,16 %, avec plus de 930 millions de personnes vivant dans les villes et villages et la zone urbaine bâtie atteignant 64 000 kilomètres carrés. partant d’un taux d’urbanisation inférieur à 18 %, la chine a mis 40 ans pour achever le processus d’urbanisation qui a mis un siècle aux pays occidentaux. l'urbanisation a réalisé de grands progrès en chine, mais en même temps, elle est également confrontée à des défis pratiques complexes et difficiles.

« l'étape précédente était axée sur la construction de l'espace physique de la ville, ce qui revient à construire une scène. mais la scène existe pour mieux exécuter le programme. pour que le programme fonctionne bien et génère de bons bénéfices, des opérations urbaines sont nécessaires. ", a déclaré wang fuhai.

qu’est-ce que le fonctionnement de la ville ?

la construction urbaine en chine est passée d'une ère progressive à une ère de stockage. traditionnellement, ce n'est qu'en revitalisant les actifs inefficaces constitués au cours de l'étape précédente qu'il est possible d'assurer la stabilité et la durabilité du développement urbain.

dans le même temps, « l'urbanisation humaine » présente encore une série de défauts, et il existe également de nombreux problèmes dans les services publics urbains tels que l'emploi, l'éducation, les soins médicaux, la garde d'enfants, les soins aux personnes âgées et le logement. afin de mieux améliorer l'efficacité des dépenses de subsistance des populations, de répondre à leurs besoins d'une vie meilleure et, à terme, de parvenir à une prospérité commune, les villes doivent optimiser davantage l'allocation des facteurs de ressources pour parvenir à un développement de haute qualité.

cet ensemble de réalités incite à intégrer dès que possible les « opérations urbaines » dans le concept global de nouveaux modèles de développement urbain et de nouvelles méthodes de gouvernance.

cependant, il n’existe toujours pas de consensus clair sur le concept d’opérations urbaines dans le monde universitaire et industriel, ainsi que dans divers domaines de la gestion urbaine et de la construction. certains points de vue assimilent les opérations urbaines à la gestion urbaine et assimilent les objectifs du développement urbain à la maximisation des revenus et des profits urbains. d'autres suivent « l'expérience opérationnelle » passée dans les zones locales et correspondent de manière fragmentaire aux opérations de la ville et au travail spécifique de gestion de la ville.

selon wang fuhai, les opérations urbaines devraient être plus systématiques et durables. « à la différence de la construction urbaine, la tâche principale des opérations urbaines est la gestion des revenus et des dépenses urbaines. en exploitant les actifs urbains, en particulier les actifs existants, nous devons optimiser les personnes, les lieux et les ressources. la propriété, le gouvernement, la culture, la technologie, le numérique et d’autres facteurs pour améliorer l’efficacité des investissements et des dépenses, garantissant ainsi une croissance de haute qualité de l’économie urbaine.

du côté des revenus, les entités opérationnelles urbaines peuvent améliorer les ressources financières de la ville par divers canaux tels que la revitalisation des actifs de la ville, la culture des sources de taxes industrielles et l'amélioration des capacités de financement ; la structure des dépenses, améliorer l'efficacité des dépenses et réaliser des investissements précis peut élargir les domaines de revenus urbains, améliorer plus efficacement les capacités des services publics et réaliser des améliorations globales des avantages économiques, sociaux et environnementaux. « les opérations urbaines ne visent pas le « profit », c'est-à-dire la maximisation des équilibres fiscaux, mais visent à maximiser les bénéfices globaux et le développement urbain, à améliorer de l'extérieur la compétitivité globale de la ville et d'améliorer de l'intérieur la qualité de vie des résidents urbains.

selon huang bin, vice-président exécutif de l'institut national de recherche en économie, la décision de la troisième session plénière du 20e comité central du parti communiste chinois proposait « d'approfondir la réforme des systèmes de construction, d'exploitation et de gouvernance urbaines ». et accélérer la transformation des méthodes de développement urbain" et des "opérations urbaines". en tant qu'élément important de la construction urbaine populaire, cela marque d'une part le passage d'une construction urbaine à grande échelle avec des investissements et une dette élevés à des opérations urbaines globales d'un autre côté, cela signifie également que le gouvernement central le positionnement et les exigences des villes deviennent de plus en plus clairs. elles ne doivent pas seulement assumer des fonctions de développement économique telles que la production, la consommation et. l'innovation, mais aussi améliorer l'efficacité des services pour mieux répondre aux attentes des gens pour une vie meilleure. "

wang fuhai a très tôt réfléchi profondément aux opérations urbaines. avant la cotation de leo au gem de la bourse de shenzhen en 2021, wang fuhai et son équipe ont formellement proposé le concept d'« opérations urbaines » et le considéraient comme la « deuxième courbe » de l'entreprise. à cette époque, ils avaient réalisé que le modèle de développement urbain étendu, qui reposait sur le développement « progressif » des éléments fonciers pour soutenir la croissance économique, l'augmentation de la population et l'expansion urbaine, se heurtait à des goulots d'étranglement : le taux de croissance de l'urbanisation ralentissait et le taux d'urbanisation ralentissait. le vieillissement de la population s'accentue. le tournant fondamental de l'urbanisation foncière et du marché immobilier est apparu, et la croissance des recettes fiscales locales continue d'être sous pression, ce qui affecte directement l'ampleur des investissements dans la construction urbaine et affecte même le service public de la ville. capacités.

ceci est également étroitement lié au parcours de développement de la propre entreprise de leo. depuis sa création en 2008, leo est au service du domaine de l'urbanisme depuis longtemps. elle est familiarisée avec la planification et la conception à différentes échelles telles que l'aménagement du territoire, la planification stratégique, le design urbain, la rénovation urbaine, le développement global tod, etc. il réalise également des projets d'accompagnement pour des collectivités territoriales ou des zones de développement en divers endroits. il assure des services d'aménagement local et connaît divers outils, méthodes et moyens techniques d'urbanisme. cependant, les méthodes traditionnelles d’urbanisme ont longtemps servi la période de construction rapide des quarante dernières années, et l’expérience et les voies sur lesquelles elles s’appuient s’inscrivent davantage dans le contexte d’un développement et d’une construction planifiés, directionnels et à l’échelle d’une zone. lorsque le modèle de croissance urbaine change et que l’ère du stock arrive, les méthodologies maîtrisées par les urbanistes doivent être ajustées pour s’adapter, voire proposer de manière proactive, de nouvelles règles.

zhao yanjing, professeur à la fois à l'école d'architecture et de génie civil et à l'école d'économie de l'université de xiamen, a un jour proposé la théorie de la « croissance urbaine en deux étapes ». il a divisé le processus d'urbanisation en une étape de croissance basée sur le capital et une étape de croissance basée sur l'exploitation. dans la phase opérationnelle, les villes n'ont plus besoin de construire davantage.infrastructure, la demande de capitaux chutera fortement ; mais les dépenses d'exploitation nécessaires au maintien du fonctionnement de l'infrastructure augmenteront rapidement et le déficit de trésorerie se creusera progressivement.

photo du modèle de croissance en deux étapes du processus d'urbanisation partagé par zhao yanjing

par rapport à la phase de croissance du capital, où le gouvernement utilise les éléments fonciers comme capital pour élargir rapidement le bilan urbain, la phase de croissance opérationnelle doit se concentrer sur l'amélioration du compte de résultat - « dans la phase d'investissement, plus il y a de biens publics urbains. et les services fournis par le gouvernement, plus les dépenses nécessaires pour maintenir le fonctionnement de ces biens et services publics au stade opérationnel seront importantes. zhao yanjing a souligné que cela signifie qu'après être entré dans la phase d'exploitation, les tâches des gouvernements locaux et les méthodes de planification urbaine doivent être transformées en captation des revenus des actifs existants et en utilisant les revenus réels générés par les actifs comme moteur du développement urbain.

opérations urbaines sans manuel d’exploitation standard

combinée à la pratique et à l'expérience dans le domaine de l'exploitation urbaine, l'« opération urbaine » proposée par leo a une valeur plus pratique. les entités impliquées comprennent non seulement le gouvernement de la ville, qui joue un rôle de premier plan, mais également de multiples acteurs tels que les opérateurs municipaux et les citoyens.

dans cette déclaration, l’objectif global des opérations urbaines est clarifié comme suit : s’efforcer de revitaliser les actifs existants de la ville, accroître la valeur de l’ensemble des actifs de la ville, ajuster la structure des revenus de la ville et construire un système financier solide. dans le même temps, la structure des dépenses de la ville doit être optimisée pour parvenir efficacement à un développement de haute qualité et répondre aux besoins de la population en matière de vie meilleure.

"ce n'est pas un consensus facile à atteindre." wang fuhai a communiqué avec les gouvernements locaux et tous les horizons avec le concept et les idées de "l'exploitation urbaine" au cours des deux dernières années. il a constaté que la dépendance avait disparu pendant la phase de construction. est toujours fort.

de la cognition à l'action, le fonctionnement réel des opérations urbaines doit encore procéder à des changements systématiques, notamment pour analyser et résoudre les problèmes dans une perspective de réseau et de pensée systémique. « dans la phase d'expansion urbaine progressive et rapide, les domaines urbains économiques, sociaux, de construction et de gestion sont essentiellement déployés et mis en œuvre conformément aux « articles ». mais dans l'environnement opérationnel urbain, à la fois l'allocation des facteurs et l'offre de gestion "les services doivent être guidés par les activités et les besoins humains, avec des espaces urbains spécifiques ("blocs") comme unités, pour briser les barrières linéaires d'origine et améliorer l'efficacité des opérations urbaines", a déclaré wang fuhai.

leo et l'institut national de recherche économique ont lancé conjointement le livre bleu « china urban operation index report (2023) » depuis 2023, qui couvre les opérations urbaines à partir des personnes, des terres, des capitaux, de l'industrie, des mécanismes de gouvernance et des ressources politiques, de la culture, de la technologie et des données. en partant des facteurs, en se concentrant sur les liens clés tels que la stabilisation des revenus, l'optimisation des facteurs, la revitalisation des actifs et le maintien des moyens de subsistance de la population, une étude hiérarchique a été réalisée sur 296 villes au niveau de la préfecture et au-dessus, et des villes de référence entre les villes à chaque niveau ont été lancées. .

source de données pour les villes de référence en matière d'exploitation urbaine en chine en 2023 : « rapport sur l'indice d'exploitation urbaine en chine (2023) »

« en fait, le cadre de recherche de notre indice est très ouvert, et les résultats de la recherche ne sont pas destinés à un classement, mais à promouvoir la construction par l'évaluation et à encourager les villes à rivaliser les unes avec les autres, à apprendre les unes des autres et à progresser ensemble dans leurs opérations. » huang bin, vice-président exécutif de l'institut, de guoyan economics, a déclaré que le « china city operation index » utilise une méthode de classification hiérarchique pour étudier les villes afin de trouver des cas de référence pour les villes de différents niveaux dans divers domaines d'opération. pour cette raison, ce cadre de recherche et les méthodes de recherche correspondantes peuvent être ajustés et ajouter davantage d'éléments et de domaines à mesure que l'orientation des opérations urbaines change à différentes périodes. « il n'existe pas de manuel unique sur les opérations urbaines. ce qu'il faut, c'est que chacun respecte les lois universelles du développement urbain, combine le stade de développement et les caractéristiques de dotation en facteurs de chaque ville, et apprenne par la pratique. chemin d'opération pour vous", a déclaré huang bin.

en plus de continuer à étudier et à s'exprimer sur la compréhension théorique des opérations urbaines, leo explore également des méthodes emblématiques et résume des cas convaincants dans sa propre pratique des opérations urbaines. le conseil intégré est un plan de mise en œuvre lancé par leo en tant qu'« expert en planification et exploitation de villes intelligentes ». il peut intégrer organiquement la planification urbaine et la planification du développement, qui ont longtemps été « deux niveaux », et intégrer la planification du développement dans le plan de développement sur la base des critères opérationnels. réflexion. les indicateurs de tâches correspondent aux projets d'urbanisme et de construction un à un.

par exemple, lors de la planification de l'éco-ville sino-singapourienne dans la nouvelle zone de tianjin binhai, leo a utilisé la consultation intégrée pour transformer rapidement les tâches d'amélioration de l'indice économique et industriel du plan de développement en exigences de construction spécifiques telles que le moment de la libération, l'emplacement, et l'intensité du développement des terrains industriels. dans le même temps, en reliant l'augmentation ou la diminution de la population active et de la population résidentielle à la construction de terrains résidentiels et d'installations de services publics, nous avons pris les devants en complétant l'évaluation de la faisabilité économique pour le développement durable. fonctionnement de la zone.

un autre cas est une tentative dans le district de lucheng, ville de wenzhou. leo a proposé un plan de construction unifiée de logements de réinstallation pour la rénovation des villages urbains locaux. l'objectif initial était d'achever le plus rapidement possible la reconstruction de l'atmosphère communautaire pour les résidents déplacés. mais cette conception offre également une marge d’ajustement plus flexible dans la zone libérée. un terrain qui devait être démoli et transformé en parc dans le plan existant a été rénové en un célèbre quartier commercial local grâce à la relocalisation rapide des populations indigènes et à la conservation de l'espace de construction d'origine, permettant ainsi une revitalisation de l'espace. il a également mis en œuvre l'allocation optimale des avantages des actifs d'exploitation urbains au cours d'une certaine étape.

consensus et co-création dans les opérations urbaines

le 14 septembre, le « laboratoire des opérations urbaines » dirigé par leo a été officiellement inauguré dans le district de futian, à shenzhen. le laboratoire des opérations urbaines est le premier transporteur d'innovation en chine qui se concentre sur le domaine des opérations urbaines. il remplit de nombreuses fonctions telles que la promotion de la valeur des concepts d'opérations urbaines, la collision idéologique, les tournées d'événements et l'incubation de scènes innovantes.

parmi eux, la salle d'exposition « urban operation concept pavilion » du laboratoire d'opérations urbaines fournit une analyse approfondie de la définition conceptuelle et de la structure conceptuelle de « l'opération urbaine » autour du processus historique de nouvelle urbanisation de la chine et des défis auxquels elle est confrontée, et affiche en détail la pratique de lei en matière d'indices d'exploitation urbaine et de groupe de réflexion, d'alliance industrielle d'exploitation urbaine, d'affaires et de cas d'exploitation urbaine, etc., présente de manière concentrée les pensées et les connaissances de leo sur l'exploitation urbaine.

de vraies photos du laboratoire d'opérations urbaines

dans le même temps, leo prépare et prévoit de lancer l'« alliance de l'industrie des opérations urbaines » pour construire conjointement une plate-forme de co-création de modèles d'innovation en matière d'opérations urbaines et d'incubation d'entreprises en rassemblant des ressources innovantes auprès des gouvernements, des entreprises, du capital, des universités et de la recherche scientifique. institutions et autres parties liées au domaine des opérations urbaines. l'alliance prévoit d'intégrer les ressources de toutes les parties, de construire un écosystème opérationnel urbain innovant et de diriger la formulation de normes et de politiques industrielles à travers trois points de soutien principaux : le new quality productivity city operations institute, le new quality productivity industry incubator et l'ia. centre d'influence.

la première réunion préparatoire de l’urban operation industry alliance

ge peijian, ancien directeur général de zhangjiang hi-tech, a partagé les quatre étapes par lesquelles le développement de l'espace industriel est passé, depuis le facteur foncier, le facteur industriel, le facteur innovation, jusqu'à une nouvelle étape orientée vers l'industrie-ville. intégration. s'appuyant sur ces quatre étapes, elle correspond à sa compréhension de la transformation des modèles de développement urbain.

"le modèle consistant à attirer les investissements par la fiscalité a disparu à jamais. aujourd'hui, la relation 'industrie-ville-habitants' se transforme progressivement en 'humains-ville-industrie'. le talent est devenu le principal moteur du développement urbain et industriel." peijian citant le concept de « donner aux scientifiques un espace pour que leur créativité puisse éclater » pendant le processus de développement de la ville scientifique de zhangjiang, et le changement de ce concept est le tournant pour la transformation de la ville scientifique de zhangjiang d'un parc en une ville basée sur. il a souligné que face à la situation actuelle, pour faire face aux défis de l'environnement économique extérieur, il est nécessaire d'améliorer la capacité du parc à résister aux fluctuations économiques, et les opérateurs doivent transformer leur rôle de fournisseur d'espace en fournisseur de services innovants. et liant écologique.

« les opérations urbaines sont confrontées à plus de facteurs que les opérations industrielles, et il y a plus de problèmes qui doivent être équilibrés et résolus. par conséquent, un fournisseur de services d'intégration d'opérations urbaines efficace est nécessaire pour parvenir à une planification et une traction de haut niveau, inter-domaines et inter-industries. l'intégration des ressources et participer en profondeur à la fourniture de services opérationnels à cycle complet et générer la voix et l'influence de l'industrie », a déclaré ge peijian.

"aujourd'hui, le modèle de profit unique de l'immobilier traditionnel a échoué, mais de nouveaux modèles ont émergé." un cas mentionné par zhu xueying, président exécutif de la chambre de commerce financière de shenzhen, est celui d'une entreprise de logistique qui, à l'origine, ne pouvait que grâce à l'autonomisation financière. compter sur les revenus locatifs le parc a étendu une série de services à valeur ajoutée tels que le dédouanement, la déclaration fiscale, les services financiers, le centre de diffusion en direct, le port de commerce big data, les transactions en gros, les données à faible émission de carbone, etc., permettant ainsi de doubler le résultat d'exploitation du parc et formant une tendance positive dans le cycle de financement du port. « l'essentiel du soutien financier au développement de haute qualité des industries et des villes est de doter chaque projet de ressources afin qu'il puisse bien démarrer et bien se terminer », a déclaré zhu xueying.

yu lu, doyen du college of knowledge, accorde davantage d'attention aux effets écologiques que peuvent apporter les alliances industrielles. il a déclaré : « l'exploitation nécessite la subdivision des modules commerciaux. il est impossible de s'appuyer sur une seule société d'exploitation pour gérer tout le contenu industriel. cela nécessite une combinaison de modules industriels. dans le même temps, une ligne de produits opérationnels matures n'a pas encore été formée. .tout le monde n'est pas intéressé par le matériel.l'investissement et l'investissement dans les scénarios en sont encore aux premiers stades de rodage, ce qui entraîne de nombreuses difficultés répétées lorsque tout le monde entre dans l'opération proprement dite.il faut le pouvoir de la communauté pour rassembler d'excellents opérateurs d'exploitation. et optimiser l'allocation des ressources opérationnelles, et enfin être capable de le faire en affinant les bons projets en lignes de produits, en offrant la possibilité de copier et de produire, et en libérant la valeur potentielle du portefeuille industriel.

au sein de l'urban operation industry alliance, l'urban operation school exportera les concepts d'exploitation des actifs urbains de leo et incubera et cultivera des modèles d'exploitation industrielle grâce à de nouvelles recherches sur la productivité dans les industries émergentes stratégiques, à la formation des entrepreneurs et aux échanges intersectoriels. les incubateurs industriels créent des canaux de réalisation commerciale pour les partenaires de l'alliance disposant de ressources et de fonds pour promouvoir les projets gouvernementaux et mettre en œuvre les industries locales, et relier rapidement et précisément les clusters de projets et les clusters de capitaux dans la ville. la responsabilité de l'ai influence center est de construire une matrice de promotion sous la forme de médias traditionnels, d'auto-médias, de nouveaux médias et d'autres formes, de diffuser des informations sur la valeur de l'alliance et d'accroître la notoriété et l'influence de la marque de l'alliance.

"pour faire du bon travail dans les opérations urbaines, nous devons amplifier nos capacités respectives à travers un grand cercle, afin que nous puissions avoir davantage notre mot à dire dans des choses aussi complexes que la ville." concernant la création de l'alliance industrielle des opérations urbaines, wang fu. hai a apporté de belles visions pour l'établissement de relations de production émergentes.

selon wang fuhai, une ville est un ensemble de relations de production. toutes les personnes les plus efficaces et les éléments les plus dynamiques sont rassemblés dans la ville. le rôle des opérations urbaines est de faire entrer la ville dans une nouvelle étape de développement en optimisant ces rapports de production.

"notre planification urbaine originale prenait l'avenir comme première prémisse. les opérations urbaines prenaient le présent comme première prémisse", a déclaré wang fuhai.