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le troisième trimestre est presque terminé. je n'abandonne pas, j'ai fait des recherches récemment. le marché immobilier va-t-il se redresser cette année ?

le 14 septembre, le bureau national des statistiques a publié les changements de prix des logements commerciaux dans 70 villes du pays en août de cette année. à en juger par les données, le résumé est « misérable ».

en août, les prix des logements dans 70 villes du pays ont été publiés. en termes de logements de seconde main, les 69 villes restantes, à l'exception de jilin, ont diminué d'un mois à l'autre. la croissance des villes de troisième rang a été nettement plus rapide qu'en juillet. il n'y a pas de creux ni de signe de stabilisation.

parmi les quatre villes de premier rang, pékin a chuté de 1 % d'un mois à l'autre, shanghai de 0,6 % d'un mois à l'autre, shenzhen de 1,3 % d'un mois à l'autre et guangzhou de 0,7 % d'un mois à l'autre. que le prix total de l'immobilier dans les villes de premier rang est généralement élevé, prenons comme exemple une maison d'une valeur de 5 millions, shenzhen, la ville avec la plus forte baisse, a vu son prix baisser de 65 000 yuans par mois, et shanghai, la ville. avec le moins, a vu son prix baisser de 30 000 yuans, pour les familles ouvrières, cela représente deux ou trois mois de revenus.

les deux villes ayant enregistré les plus fortes baisses ont été xiamen et huizhou, toutes deux avec 2,2 % en glissement mensuel. parmi elles, xiamen a chuté de 14,6 % sur un an, se classant au premier rang des 70 villes du pays, et a chuté pendant 26 mois consécutifs ; huizhou a chuté de 10,5 % sur un an.

en termes de nouveaux logements, hormis shanghai et nanjing, qui ont légèrement augmenté et xi'an est restée stable, les 67 autres villes ont baissé. des baisses d’une année sur l’autre ont eu lieu dans 68 villes. parmi eux, xiamen a chuté de 10,7% sur un an, se classant au premier rang du pays et en baisse pendant 28 mois consécutifs.

xiamen est la troisième ville où les baisses de logements neufs et d'occasion ont été les plus importantes. les deux autres villes sont wuhan et guangzhou. en tant que marché immobilier typique stimulé par le capital, lors de la dernière vague de spéculation folle sur le marché immobilier, xiamen, suzhou, nanjing et hefei étaient collectivement connus comme les « quatre petits dragons du marché immobilier » en raison de leurs folles poussées.de 2016 à 2022, le prix moyen de xiamen a directement rattrapé celui de pékin, shanghai et shenzhen, se classant au quatrième rang des villes du continent, supérieur à guangzhou.

à l'heure actuelle, les prix de l'immobilier à xiamen sont entrés dans une profonde période d'ajustement. bien que la baisse des deux dernières années ait fait disparaître certaines bulles, pour de nombreux travailleurs ordinaires, les prix de l'immobilier à xiamen ne sont toujours pas bas. sont encore proches des 30 000 par mètre carré, il reste encore un long chemin à parcourir pour sortir de la bulle.

lors de la dernière vague de hausse du marché immobilier, xiamen est un exemple typique, mais ce n'est pas la seule à être traversée par suzhou, nanjing, hefei, xi'an, zhengzhou, wuhan, chengdu et d'autres. montrera des signes de faiblesse fin 2022, et l'été indien augmentera à nouveau début 2023. il a duré quelques mois après xiaoyangchun, puis est entré dans un canal descendant. jusqu'à présent, il a connu des ajustements en profondeur. des communautés sont revenues aux prix en 2016, et diverses communautés mythiques précédentes ont quitté l'autel. par rapport au prix record, hors frais de détention, il est normal que les prix baissent de 30 à 40 %. "acheter une maison un an plus tard et travailler dix ans de moins".

depuis l'introduction de la nouvelle politique de sauvetage du marché le 17 mai de cette année, le marché s'est demandé : quand ce cycle baissier va-t-il se terminer ?

surtout après que la fed ait baissé ses taux d’intérêt.

bien que la baisse des taux d'intérêt de la réserve fédérale soit un signe clair, l'ampleur de la réduction et l'impact qu'elle aura sur le marché immobilier chinois après la baisse des taux sont encore révélés petit à petit depuis la boîte noire.

au petit matin du 19 septembre, la réserve fédérale a annoncé une baisse des taux d'intérêt de 50 points de base, la première baisse des taux en quatre ans, dépassant notamment les attentes de 25 points de base, ce qui aura un impact important sur le suivi.

la réserve fédérale a publié le dernier graphique en points des taux d'intérêt, qui montre qu'il est encore possible de réduire les taux d'intérêt de 50 points de base cette année. les taux d'intérêt attendus d'ici la fin de l'année sont en moyenne de 4,4%, contre 3,4% en moyenne. fin 2025, 2,9% fin 2026, et en outre les taux d'intérêt à long terme se situent presque à un niveau d'environ 3%.

en ce qui concerne la baisse des taux d'intérêt du dollar américain, il existe deux attentes directes. la première est que le rmb dispose d'une marge de réduction des taux d'intérêt, mais les taux d'intérêt lpr à 1 an et 5 ans n'ont pas été abaissés et restent à 3,35 % et 3,85 %. respectivement. nous avons déjà analysé que la chine allait donner des dizaines de milliards de dollars.prêt hypothécaire existantbaissez le taux d'intérêt, donc tout le monde pense que le taux d'intérêt lpr sera abaissé cette fois afin de baisser le taux d'intérêt des logements existants. cependant, cette fois-ci, la banque centrale a résisté à la tendance et s’est abstenue de réduire les taux d’intérêt. il est très probable qu’elle ouvre la voie à une stabilisation des écarts de taux d’intérêt bancaires, comme mentionné précédemment.

une autre attente est de favoriser le retour des fonds. certains commentateurs estiment que la réduction des taux d'intérêt par la fed cette fois n'est pas liée à l'ampleur de la réduction, mais à l'ouverture du canal de réduction des taux d'intérêt du dollar américain et à l'attente de fonds. les flux continus vers les états-unis se sont atténués en ce qui concerne les attentes en matière de prix des actifs libellés en rmb (immobilier et marchés boursiers).

mais cet effet est lent, car il est très simple. même si le taux d’intérêt du dollar américain descend à 4,4 % d’ici la fin de l’année, et à 3,4 % d’ici la fin de l’année prochaine, il s’agira toujours d’un taux d’intérêt relativement élevé. par rapport au rmb. en août, le taux d'intérêt moyen sur trois mois pour les dépôts et retraits bancaires était de 1,478%, le taux d'intérêt moyen sur 6 mois était de 1,81% et le taux d'intérêt moyen sur 2 ans était de 1,81%. 1,928 %, le taux d'intérêt moyen sur 3 ans est de 2,322 % et le taux d'intérêt moyen sur 5 ans est de 2,28 %.

nos taux d’intérêt nationaux visent à dépasser 2 % à l’avenir. comment appelle-t-on le retour des capitaux ?

la seule chose qui peut attirer les investissements étrangers est la valeur de l'immobilier. si l'immobilier de mon pays continue de baisser à l'avenir,automnehors du « gouffre d’or », les capitaux étrangers acquerront de plus en plus de grandes quantités d’actifs immobiliers nationaux.

depuis cette année, les capitaux étrangers ont également progressivement accru leur chasse aux bonnes affaires pour l'immobilier commercial national de haute qualité.la société d'investissement gouvernementale de singapour, gic, a acheté une partie des capitaux propres de qibao vanke et de nanxiang impression city, le plus grand fonds fiduciaire de placement immobilier d'asie, lingzhan, a acquis le reste des capitaux propres de qibao vanke, wanda a introduit des capitaux du moyen-orient et swire properties, propriété de hong kong, a pris sur les capitaux propres de la deuxième phase d'indigo. en outre, il y a également l'acquisition par beijing hualian du dt51 détenu par skp, ainsi que la réduction de prix et la remise en vente du centre culturel guangzhou taikoo hui.

il est dommage que l'immobilier commercial de haute qualité soit encore rare et subisse une plus grande pression. l'immobilier résidentiel, qui attire davantage l'attention, n'a pas vu beaucoup d'afflux d'investissements étrangers.

pour en revenir à la baisse des taux d'intérêt du rmb, bien qu'il n'y ait pas de baisse des taux ce mois-ci, le marché estime que la tendance générale continue de suivre le cycle de réduction des taux d'intérêt de la fed.

pour le marché immobilier, la baisse des taux d'intérêt des prêts immobiliers existants reste la plus grande attente du marché, et c'est également un facteur important qui détermine l'orientation du marché immobilier au cours du dernier trimestre du second semestre.

nous sommes actuellement confrontés à un jeu entre les bénéfices des banques et l’intérêt public. en fait, il n’est pas si difficile de choisir entre protéger les bénéfices des banques ou baisser les taux d’intérêt pour stabiliser le marché immobilier.

le 20 septembre, le dr liu yuhui, directeur du china chief economist forum, a déclaré lors de la conférence annuelle 2024 sur la gestion mondiale des actifs à shanghai organisée par la financial association que les banques actuelles devraient être classées comme « banques gouvernementales » et minimiser les exigences de rentabilité commerciale. la priorité essentielle est de coopérer avec la politique budgétaire pour relancer le cycle économique.

"laissons les banques assumer davantage de responsabilités, accorder des avantages au secteur des ménages, réduire considérablement les taux d'intérêt hypothécaires existants et même les lier complètement aux taux d'intérêt des obligations d'état à long terme à 10 et 30 ans."

tout le monde a déjà dit que nous pourrions être confrontés à un super cycle d'entrée dans le bilan et qu'une fois le processus de contraction commencé, il sera difficile de l'arrêter. le choix le plus correct est qu'il doit y avoir un corps principal pour se lever et se tenir debout. au premier rang de l'économie, et laissez-le dépenser de l'argent, l'utiliser pour contracter des dettes, l'utiliser pour augmenter l'endettement et relancer le cycle économique.

dans ce processus, tous les facteurs doivent céder le pas. que les bénéfices des banques soient importants ou non, c'est bien sûr important, mais si une partie des bénéfices de la banque est sacrifiée à court terme, cela peut stimuler l'économie et laisser le cycle se dérouler sans conséquence. laisser les fonds rester dans le système financier, s’il reste inutilisé, alors les taux d’intérêt devraient être réduits de manière décisive.

bien entendu, la baisse des taux d’intérêt des prêts au logement existants n’est qu’un moyen de promouvoir le cycle économique.ren zeping estime que les performances économiques actuelles à court terme de la chine ne sont pas optimistes et que l'économie continue de décliner, voire de dépasser ses limites. un ensemble de mesures visant à stimuler l'économie et à renforcer la confiance du marché devrait être lancé, d'un montant de plus de 10 000 milliards de yuans, comprenant une dette localisée, de nouvelles infrastructures, des subventions à la consommation, des subventions à la maternité, des banques de logement, etc., et adopter des obligations d'état spéciales. , les obligations d’état à très long terme et les reprêts de la banque centrale. des outils comme ceux-ci doivent être à grande échelle, avoir de faibles coûts en capital et avoir un fort sentiment de gain pour la population.

lorsque les politiques ci-dessus sont mises en œuvre une par une, cela signifie probablement que le marché immobilier a cessé de chuter, s'est stabilisé et a retrouvé un nouveau souffle. il est tout simplement impossible de prédire combien de temps prendra ce processus.

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premier article original n° 5985｜auteur liang yunfeng

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