новости

третий квартал почти закончился. не сдаваясь, я в последнее время исследую, изменится ли рынок недвижимости в этом году?

14 сентября национальное бюро статистики опубликовало изменения цен на коммерческое жилье в 70 городах страны за август этого года. судя по данным, резюме "убогее".

в августе были опубликованы цены на жилье в 70 городах по всей стране. что касается вторичного жилья, то в остальных 69 городах, за исключением провинции цзилинь, цены на жилье снизились по сравнению с предыдущим месяцем. в городах третьего эшелона было значительно быстрее, чем в июле. дна и признаков стабилизации нет.

среди четырех городов первого уровня пекин упал на 1% в месячном исчислении, шанхай упал на 0,6% в месячном исчислении, шэньчжэнь упал на 1,3% в месячном исчислении, а гуанчжоу упал на 0,7% в месячном исчислении. что общая стоимость жилья в городах первого уровня, как правило, высока, возьмем, к примеру, дом стоимостью 5 миллионов, в шэньчжэне, городе с самым большим падением, его цена упала на 65 000 юаней в месяц, а в шанхае - городе. при этом его цена упала на 30 000 юаней. для семей рабочего класса это доход за два или три месяца.

двумя городами с наибольшим спадом стали сямынь и хуэйчжоу, в обоих из них наблюдался прирост на 2,2% в месячном исчислении. среди них сямынь упал на 14,6% в годовом исчислении, заняв первое место среди 70 городов страны, и падал в течение 26 месяцев подряд; хуэйчжоу упал на 10,5% в годовом исчислении.

что касается новых домов, за исключением шанхая и нанкина, которые немного выросли, а сиань остался на прежнем уровне, остальные 67 городов упали. в годовом исчислении снижение произошло в 68 городах. среди них сямынь упал на 10,7% в годовом исчислении, заняв первое место в стране и падая 28 месяцев подряд.

сямынь входит в тройку крупнейших городов с наибольшим снижением количества как нового, так и подержанного жилья. два других города — это ухань и гуанчжоу. как типичный рынок недвижимости, раскрученный капиталом, во время последнего раунда сумасшедших спекуляций на рынке недвижимости сямэнь, сучжоу, нанкин и хэфэй были известны как «четыре маленьких дракона рынка недвижимости» из-за их сумасшедших всплесков.с 2016 по 2022 год средние цены в сямыне догнали пекин, шанхай и шэньчжэнь, заняв четвертое место среди городов материкового китая, опередив гуанчжоу.

в настоящее время цены на жилье в сямыне вступили в период глубокой корректировки. хотя спад за последние два года выдавил некоторые пузыри, для многих простых людей из рабочего класса цены на жилье в сямыне все еще не низкие. общие цены на жилье в сямыне. все еще близки к отметке 30 000 за квадратный метр, и до того, как сдуть пузырь, еще предстоит пройти долгий путь.

на последнем этапе стремительного роста рынка недвижимости типичным примером является сямынь, но это не единственные города, которые переживают такой процесс. в конце 2022 года проявит признаки слабости, а в начале 2023 года «бабье лето» снова поднимется. оно продолжалось несколько месяцев после сяоянчуня, а затем вошло в нисходящий канал. до сих пор оно претерпело глубокие корректировки. сообществ вернулись к ценам в 2016 году, а различные предыдущие мифические сообщества отошли от алтаря. по сравнению с пиковой ценой, без учета затрат на содержание, падение цен на 30–40% является нормой. «купить дом на год позже и работать на десять лет меньше».

с момента введения новой политики по спасению рынка 17 мая этого года рынок задается вопросом: когда закончится этот нисходящий цикл? перестанет ли рынок недвижимости падать, стабилизируется и начнет ли поворот к лучшему в этом году?

особенно после того, как фрс снизит процентные ставки.

хотя снижение процентной ставки федеральной резервной системой является явным признаком, насколько оно будет снижено и какое влияние оно окажет на рынок недвижимости китая после снижения ставок, все еще постепенно раскрывается из черного ящика.

ранним утром 19 сентября федеральная резервная система объявила о снижении процентной ставки на 50 б.п., первом снижении ставки за четыре года, что особенно превысило ожидания на 25 б.п., что окажет большое влияние на последующие действия.

федеральная резервная система опубликовала последний точечный график процентных ставок, который показывает, что в этом году еще есть возможность снижения процентных ставок на 50 базисных пунктов. ожидаемые процентные ставки к концу года составят в среднем 4,4%, в среднем 3,4%. конце 2025 года, 2,9%, в конце 2026 года и далее долгосрочные процентные ставки находятся почти на уровне около 3%.

что касается снижения процентных ставок в долларах сша, есть два прямых ожидания: одно из них заключается в том, что у юаня есть возможности для снижения процентных ставок, но процентные ставки по 1-летним и 5-летним кредитам lpr не были снижены и остаются на уровне 3,35% и 3,85%. соответственно. мы уже анализировали, что китай даст десятки триллионовдействующий ипотечный кредитснизьте процентную ставку, поэтому все думают, что процентная ставка лнр на этот раз будет снижена, чтобы снизить процентную ставку на существующее жилье. однако на этот раз центральный банк воспротивился этой тенденции и воздержался от снижения процентных ставок. весьма вероятно, что это прокладывает путь к стабилизации спредов банковских процентных ставок, как упоминалось ранее.

другое ожидание состоит в том, чтобы способствовать возвращению средств. некоторые комментаторы полагают, что снижение процентной ставки фрс на этот раз не связано с тем, насколько она будет снижена. ключевым моментом является то, что канал для снижения процентных ставок в долларах сша открылся, и ожидается, что средства будут сокращены. продолжать приток в соединенные штаты облегчил ожидания относительно цен на активы, номинированные в юанях (рынки недвижимости и фондовых рынков), имеет смягчающий эффект.

но этот эффект медленный, потому что он очень простой. даже если процентная ставка в долларах сша упадет до 4,4% к концу года и до 3,4% к концу следующего года, это все равно будет относительно высокая процентная ставка. к юаню. в августе средняя трехмесячная процентная ставка по банковским депозитам и снятию средств составила. средняя 6-месячная процентная ставка составляет 1,478%, средняя 1-летняя процентная ставка составляет 1,81%, средняя 2-летняя процентная ставка составляет 1,478%. 1,928%, средняя процентная ставка за 3 года составляет 2,322%, а средняя процентная ставка за 5 лет составляет 2,28%.

наши внутренние процентные ставки планируют превысить 2% в будущем. как нам назвать возврат капитала?

единственное, что может привлечь иностранные инвестиции, — это стоимость недвижимости. если недвижимость в моей стране продолжит падать в будущем,падатьиз «золотой ямы» иностранный капитал будет все чаще приобретать большие объемы отечественной недвижимости.

с этого года иностранный капитал также постепенно увеличил охоту за отечественной высококачественной коммерческой недвижимостью.государственная инвестиционная компания сингапура gic приобрела часть акций qibao vanke и nanxiang impression city, крупнейший в азии трастовый фонд инвестиций в недвижимость lingzhan приобрел оставшуюся часть акций qibao vanke, wanda привлекла капитал с ближнего востока, а swire properties, принадлежащая гонконгу, приобрела над акционерным капиталом во втором этапе indigo кроме того, есть также приобретение пекином хуалянем dt51, принадлежащего skp, а также снижение цен и повторный листинг культурного центра гуанчжоу тайку хуэй.

жаль, что качественная коммерческая недвижимость по-прежнему является редкостью и находится под большим давлением. жилая недвижимость, которая привлекает больше внимания, не получила значительного притока иностранных инвестиций.

возвращаясь к снижению процентных ставок в юанях, хотя в этом месяце снижения ставок не будет, рынок полагает, что общая тенденция по-прежнему будет следовать циклу снижения процентных ставок фрс.

для рынка недвижимости снижение существующей процентной ставки по жилищным кредитам по-прежнему является самым большим ожиданием рынка, а также важным фактором, определяющим направление рынка недвижимости в оставшемся квартале второй половины года.

в настоящее время мы сталкиваемся с игрой между прибылью банков и общественными интересами. на самом деле, не так уж сложно сделать выбор: защитить прибыль банков или снизить процентные ставки для стабилизации рынка недвижимости.

20 сентября д-р лю юйхуэй, директор китайского форума главных экономистов, заявил на шанхайской ежегодной конференции по управлению активами 2024 года, организованной финансовой ассоциацией, что нынешние банки следует классифицировать как «государственные банки» и снизить требования к коммерческой прибыльности. основным приоритетом является сотрудничество с налогово-бюджетной политикой для возобновления экономического цикла.

«пусть банки возьмут на себя больше ответственности, передадут льготы сектору домохозяйств, значительно снизят существующие процентные ставки по ипотечным кредитам и даже полностью привяжут их к процентным ставкам по 10-летним и 30-летним долгосрочным государственным облигациям».

все уже обсуждали, что мы можем столкнуться с суперциклом входа в баланс, и как только процесс сокращения начнется, его будет трудно остановить. самый правильный выбор - это то, что должна быть основная сила, которая сможет встать и устоять. в переднем ряду экономики, и позвольте ему тратить деньги, использовать их для взятия долгов, использовать их для увеличения кредитного плеча и перезапускать экономический цикл.

в этом процессе все факторы должны уступить место. независимо от того, важны банковские прибыли или нет, это, конечно, важно, но если часть прибыли банка будет принесена в жертву в краткосрочной перспективе, это может стимулировать экономику и позволить циклу двигаться самостоятельно. позволяя средствам оставаться в финансовой системе. если она простаивает, то процентные ставки должны быть решительно снижены.

конечно, снижение существующих процентных ставок по жилищным кредитам — это всего лишь кнопка для стимулирования экономического цикла.рен зепинг считает, что текущие краткосрочные экономические показатели моей страны не являются оптимистичными, и экономика продолжает снижаться или даже превышать ее. необходимо запустить пакет мер по стимулированию экономики и повышению доверия к рынку в масштабе более 10 трлн юаней, включая локализованный долг, новую инфраструктуру, потребительские субсидии, материнские субсидии, жилищные банки и т. д., а также принять специальные государственные облигации. , сверхдолгосрочные государственные облигации и повторные кредиты центральных банков, подобные этим, должны быть масштабными, иметь низкие капитальные затраты и приносить людям сильную выгоду.

когда вышеуказанные меры будут реализованы одна за другой, это, вероятно, означает, что рынок недвижимости перестал падать, стабилизировался и обрел новую жизнь. просто невозможно предсказать, сколько времени займет этот процесс.

/// конец ///

№ 5985, оригинальная первая статья｜автор лян юньфэн

приветственная точкапосмотрите [видео-аккаунт «моменты цинь шуо»]