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3분기가 거의 끝나가네요. 포기하지 않고 최근 조사를 해보니 올해 부동산 시장이 반등할 수 있을까요?

9월 14일, 국가통계국은 올해 8월 전국 70개 도시의 상업용 주택 가격 변동을 발표했다. 데이터에 따르면 요약은 "비참하다"입니다.

8월 전국 70개 도시의 주택가격이 발표된 가운데 중고주택 기준으로는 길림성을 제외한 나머지 69개 도시의 주택가격이 전월 대비 하락세를 보였다. 3선 도시는 7월보다 훨씬 빨랐습니다. 바닥이나 안정화 신호가 없습니다.

4개 1선 도시 중 베이징은 전월 대비 1%, 상하이는 전월 대비 0.6%, 선전은 전월 대비 1.3%, 광저우는 전월 대비 0.7% 하락했다. 1선 도시의 총 주택 가격이 일반적으로 높다는 점을 예로 들면, 500만 달러 상당의 주택을 예로 들 수 있으며, 가장 큰 하락폭을 보인 도시인 선전에서는 한 달에 65,000위안 하락했으며, 상하이에서는 가격이 하락했습니다. 최소한 가격은 30,000위안 정도 하락했는데, 노동자 계층의 경우 이는 2~3개월치 수입에 해당합니다.

가장 큰 하락폭을 보인 두 도시는 샤먼과 후이저우로 전월 대비 2.2%를 기록했다. 그 중 샤먼은 전년 동기 대비 14.6% 하락해 전국 70개 도시 중 1위를 차지했고, 후이저우는 26개월 연속 하락세를 보이고 있다.

신규주택의 경우, 소폭 상승한 상하이와 난징을 제외하고 시안은 보합세를 유지한 반면, 나머지 67개 도시는 하락했다. 전년 동기 대비 감소세는 68개 도시에서 나타났다. 이 중 샤먼은 전년 동기 대비 10.7% 하락해 전국 1위를 기록하며 28개월 연속 하락세를 이어갔다.

샤먼은 신규 주택과 중고 주택 모두에서 가장 큰 감소세를 보인 상위 3개 도시이며, 나머지 두 도시는 우한과 광저우입니다. 자본에 의해 과장된 전형적인 부동산 시장으로서, 부동산 시장의 마지막 투기 투기 동안 샤먼, 쑤저우, 난징, 허페이는 엄청난 급등으로 인해 '부동산 시장의 4대 용'으로 통칭되었습니다.2016년부터 2022년까지 샤먼의 평균 가격은 베이징, 상하이, 선전을 직접 따라잡았고 본토 도시 중 광저우보다 높은 4위를 차지했습니다.

현재 샤먼의 주택 가격은 깊은 조정기에 접어들었지만 지난 2년간의 하락으로 인해 거품이 어느 정도 줄어들었지만 많은 일반 노동자들에게는 샤먼의 전체 주택 가격이 여전히 낮지 않습니다. 아직은 제곱미터당 30,000에 가깝지만, 거품을 짜내려면 아직 갈 길이 멀다.

급등하는 부동산 시장의 마지막 라운드에서 샤먼이 대표적인 예이지만, 쑤저우, 난징, 허페이, 시안, 정저우, 우한, 청두 등 모든 도시가 이러한 과정을 겪고 있습니다. 2022년 말에는 약세 조짐을 보일 것이며 2023년 초에는 인디언 서머가 다시 상승할 것입니다. 샤오양춘 이후 몇 달 동안 지속된 후 지금까지 하락세에 진입했습니다. 2016년에 커뮤니티의 가격이 다시 돌아왔고, 이전의 다양한 신화 커뮤니티가 최고 가격에 비해 유지 비용을 제외하면 가격이 30~40% 하락하는 것이 정상입니다. "1년 뒤에 집을 사면 10년 덜 일한다".

올해 5월 17일 시장을 살리기 위한 새로운 정책이 도입된 이후 시장에서는 올해 부동산 시장이 언제 하락세를 멈추고 안정되고 좋은 방향으로 전환할 것인지 묻고 있습니다.

특히 연준이 금리를 인하한 이후에는 더욱 그렇습니다.

연준의 금리 인하가 분명한 신호이긴 하지만, 금리 인하 규모와 인하 이후 중국 부동산 시장에 얼마나 영향을 미칠지는 여전히 블랙박스를 통해 조금씩 드러나고 있다.

9월 19일 이른 아침, 연준은 4년 만에 금리 인하인 50bp를 발표했는데, 특히 기대치인 25bp를 훌쩍 뛰어넘어 후속 조치에 큰 영향을 미칠 전망이다.

연준은 최근 금리 점도표를 발표했는데, 올해 말까지 금리를 평균 4.4%, 3.4% 인하할 여지가 여전히 남아 있음을 보여줍니다. 2025년 말에는 2.9%, 더 나아가 장기 금리는 거의 3% 수준이다.

미국 달러 금리 인하와 관련해서는 두 가지 직접적인 기대가 있다. 하나는 위안화에 금리 인하 여지가 있지만 lpr 1년, 5년 금리는 인하되지 않고 3.35%와 3.85%에 머물고 있다는 점이다. 각기. 우리는 이전에 중국이 수십조 달러를 줄 것이라고 분석했습니다.기존 주택담보대출금리를 낮춰서 이번에는 기존 주택 금리를 낮추기 위해 lpr 금리를 내릴 것이라고 모두가 생각하게 된다. 그러나 이번에는 중앙은행이 금리 인하를 자제하는 등 앞서 언급한 바와 같이 은행 금리 스프레드를 안정시킬 수 있는 기반을 마련하고 있을 가능성이 높다.

또 다른 기대는 자금 반환 촉진이다. 일부 평론가들은 이번 연준의 금리 인하가 얼마나 인하하느냐의 문제가 아니라고 보고 있다. 미국으로의 유입이 계속 완화되면서 위안화 표시 자산(부동산 및 주식 시장)에 대한 가격 기대가 완화되는 효과가 있습니다.

하지만 이 효과는 매우 단순하기 때문에 미국 달러 금리가 연말까지 4.4%, 내년 말까지 3.4%로 떨어지더라도 상대적으로 높은 금리가 될 것이다. 8월 기준 은행 입출금 평균 3개월 금리는 6개월 평균 금리가 1.478%, 1년 평균 금리는 1.81%, 2년 평균 금리는 1.928%, 3년 평균 금리는 2.322%, 5년 평균 금리는 2.28%입니다.

우리의 국내 금리는 앞으로 2%를 초과하는 것을 목표로 하고 있습니다. 자본 흐름을 어떻게 회복할 수 있을까요?

외국인 투자를 유치할 수 있는 것은 부동산 가치뿐이다. 앞으로도 우리나라 부동산이 계속해서 하락한다면,떨어지다“황금 구덩이”에서 외국 자본은 점점 더 많은 양의 국내 부동산 자산을 획득하게 될 것입니다.

올해부터 외국자본도 국내 우량 상업용 부동산에 대한 염가매수를 점차 늘려가고 있다.싱가포르 정부 투자회사인 gic가 치바오 반케 지분 일부를 인수했고, 난샹 임프레션 시티가 아시아 최대 부동산 투자 신탁펀드 링잔이 치바오 반커의 남은 지분을 인수했고 완다가 중동에서 자본을 도입했고 홍콩 소유의 스와이어 프로퍼티가 지분을 인수했다. 또한 indigo 2단계 지분 매각 건과 skp 소유 dt51 인수 건, 광저우 타이쿠후이 문화센터의 가격 인하 및 재상장 건도 있다.

더욱 주목을 받고 있는 주거용 부동산에 대한 외국인 투자 유입이 많지 않은 점은 아직까지 양질의 상업용 부동산이 드물고 압박이 더 크다는 점이다.

위안화(rmb) 금리 인하로 돌아가서 이번 달에는 금리 인하가 없을 것으로 보이지만 시장에서는 전반적인 추세가 여전히 연준의 금리 인하 주기를 따르고 있다고 믿고 있습니다.

부동산 시장의 경우 기존 주택대출 금리 인하가 여전히 시장의 가장 큰 기대이며, 하반기 남은 분기 부동산 시장의 방향을 결정하는 중요한 요인이기도 하다.

현재 우리는 은행 이익과 공익 사이의 게임에 직면해 있습니다. 사실, 부동산 시장을 안정시키기 위해 은행 이익을 보호할지 아니면 금리를 낮출지 선택하는 것은 그리 어렵지 않습니다.

9월 20일, 중국 수석 이코노미스트 포럼(china chief economist forum) 이사인 liu yuhui 박사는 금융 협회가 주최한 2024년 상하이 글로벌 자산 관리 연례 컨퍼런스에서 현재 은행을 "정부 은행"으로 분류하고 상업적 수익성 요건을 경시해야 한다고 말했습니다. 핵심 우선순위는 경기순환을 재개하기 위해 재정정책에 협력하는 것이다.

"은행이 더 많은 책임을 맡고, 혜택을 가계 부문에 기울이고, 기존 모기지 금리를 크게 낮추고, 심지어 10년 및 30년 장기 국채 금리와 완전히 연결하도록 하세요."

우리가 대차대조표에 진입하는 슈퍼 사이클에 직면할 수 있다는 점은 모두가 논의한 바 있으며, 일단 위축 과정이 시작되면 이를 멈추기 어려울 것이라는 것이 가장 올바른 선택입니다. 경제의 최전선에 서서 돈을 쓰고, 부채를 갚는 데 사용하고, 레버리지를 늘리는 데 사용하고, 경제 순환을 다시 시작하세요.

이 과정에서 모든 요인이 양보해야 한다. 은행 이익이 중요한지 아닌지도 물론 중요하지만, 단기적으로 은행 이익의 일부가 희생된다면 경기를 활성화하고 순환이 원활하게 돌아가게 할 수 있다. 금융 시스템에 자금을 남겨두는 것이 유휴 상태라면 금리를 과감하게 인하해야 합니다.

물론 기존 주택대출 금리를 낮추는 것은 경기순환을 촉진하기 위한 버튼일 뿐이다.ren zeping은 우리나라의 현재 단기 경제 성과가 낙관적이지 않으며 경제가 계속 하락하거나 심지어 초과하고 있다고 믿습니다. 지역 부채, 새로운 인프라, 소비 보조금, 출산 보조금, 주택 은행 등을 포함하여 10조 위안 이상의 규모로 경제를 활성화하고 시장 신뢰를 높이기 위한 일련의 조치를 시작하고 특별 국채를 채택해야 합니다. , 초장기 국채, 중앙은행 재대출과 같은 도구는 규모가 크고, 자본 비용이 낮아야 하며, 국민에게 강력한 이익을 가져다주어야 합니다.

위의 정책들이 하나씩 시행된다면 아마도 부동산 시장이 하락세를 멈추고 안정되어 새로운 삶의 임대를 되찾았다는 의미일 것입니다. 이 프로세스가 얼마나 오래 걸릴지 예측하는 것은 불가능합니다.

/// 끝 ///

no.5985 원문 첫 번째 글 | 저자 양운풍

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