ニュース

第 3 四半期ももうすぐ終わります。今年は不動産市場が好転するだろうかと最近調べています。

国家統計局は9月14日、今年8月の全国70都市の商業住宅価格推移を発表した。データから判断すると、総括は「悲惨」だ。

8月には全国70都市の住宅価格が発表され、中古住宅に関しては吉林省を除く残り69都市が下落した。また、住宅価格は前月比で下落した。第三層都市は 7 月よりも大幅に上昇しており、底値や安定化の兆しはありません。

1級都市4都市のうち、北京は前月比1％下落、上海は前月比0.6％下落、深センは前月比1.3％下落、広州は前月比0.7％下落した。一級都市の住宅価格は一般に高く、500万相当の住宅を例に挙げると、最も下落幅が大きかった都市は深センで月に6万5000元下落し、上海も同様だ。最低でも価格は3万元下落しており、労働者階級の家庭にとってこれは2～3か月分の収入に相当する。

最も下落幅が大きかったのはアモイと恵州の2都市で、いずれも前月比2.2%だった。このうちアモイは前年比14.6％下落し、全国70都市中第1位となったが、恵州は前年比10.5％下落した。

新築住宅に関しては、上海と南京がわずかに上昇し、西安が横ばいとなったことを除けば、他の67都市は下落した。前年比減少は68都市で発生した。このうち厦門市は前年同月比10.7％減で全国1位となり、28カ月連続で下落した。

新築・中古住宅ともに下落率が最も大きかったのはアモイ市で、残りの2都市は武漢市と広州市だった。資本によって誇大宣伝された典型的な不動産市場として、不動産市場における狂気の投機の最終ラウンドでは、アモイ、蘇州、南京、合肥は、その狂気の急騰のため、まとめて「不動産市場の四小龍」として知られていました。2016年から2022年にかけて、アモイの平均価格は北京、上海、深センに追いつき、本土の都市の中で広州よりも高い第4位にランクされた。

現在、アモイの住宅価格は深刻な調整期に入っているが、過去 2 年間の下落により一部のバブルは解消されたものの、多くの一般労働者にとって、アモイの住宅価格全体は依然として低いとはいえない。 1平方メートルあたり30,000個にまだ近づいており、バブルを鎮めるにはまだ長い道のりがあります。

不動産市場の急騰の最終段階ではアモイが典型的な例だが、蘇州、南京、合肥、西安、鄭州、武漢、成都などの都市はすべてこのようなプロセスを経ている。インディアンサマーは2022年末に弱含みの兆しを見せ、2023年初頭には上昇し始めた。小陽春以降は数ヶ月続き、その後下落チャネルに入ったが、現在に至るまでほとんどが大幅な調整を経験している。コミュニティは2016年に価格に戻り、以前のさまざまな神話コミュニティが祭壇から降りました。維持コストを除いた価格は30％から40％下落するのが普通です。」 1年後に家を買うと、働く期間が10年減ります。」

今年5月17日に市場救済のための新たな政策が導入されて以来、市場は「この下降サイクルはいつ終わるのか？不動産市場は今年下落を止めて安定し、好転を迎えるのだろうか？」と疑問を抱いてきた。

特にfrbが金利を引き下げた後はそうだ。

frbの利下げは明らかな兆候ではあるが、どの程度利下げするのか、利下げ後に中国の不動産市場にどの程度の影響を与えるのかはブラックボックスから少しずつ明らかになってきた。

9月19日早朝、frbが4年ぶりとなる50bpの利下げを発表、特に予想の25bpを上回り、その後のフォローに大きな影響を与えることになる。

米連邦準備理事会（frb）が最新の金利ドットプロットを発表したところ、年末までの予想金利は平均4.4％、時点で3.4％となるが、まだ50ベーシスポイントの利下げ余地があることが示されている。 2025年末には2.9％、2026年末には長期金利はほぼ3％程度の水準にある。

米ドル金利引き下げに関しては、直接的な期待は2つあり、1つは人民元には金利引き下げの余地があるが、lprの1年物金利と5年物金利は引き下げられず、3.35%と3.85%に留まっているということである。それぞれ。私たちは以前、中国が数十兆ドルの資金を提供すると分析した。既存の住宅ローン金利を下げるということで、既存住宅の金利を下げるために今回ｌｐｒの金利を下げるのではないかと誰もが思っています。しかし、今回は中央銀行がその傾向に逆行し、利下げを控えたことで、前述したように銀行金利スプレッドの安定化への道が開かれた可能性が非常に高い。

もう一つの期待は、資金の還流を促すことだ、一部の評論家は、今回のfrbの利下げは、どれだけ引き下げるかが鍵ではなく、ドル利下げの経路が開いたことと、資金の還流への期待が重要だと考えている。人民元建て資産（不動産市場や株式市場）の価格予想については、米国への流入が続くとの緩和効果がある。

しかし、この影響は非常に単純であるため、たとえ米ドル金利が年末までに 4.4% に低下し、来年末までに 3.4% に低下したとしても、相対的には依然として高金利であることに変わりはありません。 8 月の銀行一括預金の平均 3 か月金利は 1.478%、1 年金利の平均は 1.81%、2 年平均金利は です。 1.928%、3年平均金利は2.322%、5年平均金利は2.28%です。

国内金利は将来的には2％を超えることを目指していますが、これをどうやって資金還流と呼ぶのでしょうか。

外国からの投資を呼び込める唯一のものは不動産の価値です。もし将来、私の国の不動産が下落し続けたら、秋「黄金の穴」から外国資本が国内の不動産資産を大量に取得することが増えていくだろう。

今年に入ってからは、外資による国内の優良商業用不動産のバーゲンハンティングも徐々に活発化している。シンガポールの政​​府系投資会社gicが七宝万科と南翔印象城の株式の一部を購入し、アジア最大の不動産投資信託ファンドである霊山が七宝万科の残りの株式を取得し、万達が中東から資本を導入し、香港所有のスワイヤー・プロパティーズが買収した。 indigoの第2段階での株式超過のほか、北京花蓮によるskp所有のdt51の買収、広州太古匯文化センターの値下げと再上場もある。

高品質の商業用不動産が依然として希少であり、より注目を集めている住宅用不動産に海外からの投資があまり流入していないのは残念である。

人民元利下げの話に戻ると、今月は利下げはないものの、全体的な傾向は依然としてfrbの利下げサイクルに従うと市場は考えている。

不動産市場にとって、既存の住宅ローン金利の引き下げは依然として市場の最大の期待であり、下半期残り四半期の不動産市場の方向性を決める重要な要素でもある。

私たちは現在、銀行の利益と公共の利益の間のゲームに直面しています。実際、不動産市場を安定させるために銀行の利益を守るか金利を下げるかの選択はそれほど難しいことではありません。

9月20日、中国チーフエコノミスト・フォーラムのディレクターである劉玉輝博士は、金融協会が主催する2024年上海グローバル・アセット・マネジメント年次会議で、現在の銀行は「政府系銀行」に分類され、商業的収益性の要件を軽視すべきであると述べた。中核的な優先事項は、財政政策と協力して景気循環を再開することです。

「銀行にもっと責任を負わせ、給付金を家計部門に偏らせ、既存の住宅ローン金利を大幅に引き下げ、さらには10年や30年の長期国債金利に完全に連動させよう。」

私たちはバランスシート入りというスーパーサイクルに直面しているのではないかと以前から誰もが議論しており、一旦縮小プロセスが始まるとそれを止めるのは困難になるだろう、最も正しい選択は、立ち上がって立ち上がる主体がなければならないということだ。経済の最前列に座って、お金を使わせ、それを使って借金をし、レバレッジを増やし、経済サイクルを再開させます。

このプロセスでは、銀行の利益が重要であるかどうかに関係なく、すべての要因が影響を及ぼします。もちろんそれは重要ですが、短期的に銀行の利益の一部が犠牲になれば、経済を刺激し、このサイクルを動かすことができます。金融システムに資金を残さず、金融システムが遊休状態であれば、金利を思い切って引き下げるべきだ。

もちろん、既存の住宅ローン金利の引き下げは、景気循環を促進するためのボタンにすぎません。任沢平氏は、我が国の現在の短期的な経済状況は楽観的ではなく、経済は下落し続けているか、あるいはオーバーシュートしていると考えている。地方債、新たなインフラ、消費補助金、出産補助金、住宅銀行など、特別国債の導入を含む、10兆元以上規模の経済刺激と市場の信頼を高めるための一連の政策を開始すべきである。 、超長期国債、中央銀行の再融資などのツールは、規模が大きく、資本コストが低く、国民に強い利益をもたらすものでなければなりません。

上記の政策が一つ一つ実行されれば、おそらく不動産市場は下落を止め、安定し、新たな息吹を取り戻したことを意味するだろう。このプロセスにどれくらい時間がかかるかを予測することは不可能です。

/// 終わり ///

no.5985 オリジナル初記事｜著者 梁雲峰

ウェルカムポイント【秦朔の瞬間動画アカウント】を見る