berita

kuartal ketiga sudah hampir berakhir. belum menyerah, akhir-akhir ini saya riset. apakah pasar properti akan berbalik tahun ini?

pada tanggal 14 september, biro statistik nasional merilis perubahan harga perumahan komersial di 70 kota di seluruh negeri pada bulan agustus tahun ini. dilihat dari datanya, ringkasannya “menyedihkan”.

pada bulan agustus, harga rumah di 70 kota di seluruh negeri dirilis. dalam hal perumahan bekas, 69 kota lainnya kecuali jilin turun. selain itu, penurunan harga rumah dari bulan ke bulan di bulan pertama, kedua, dan kota-kota tingkat ketiga secara signifikan lebih cepat dibandingkan bulan juli. tidak ada tanda-tanda titik terendah atau stabilisasi.

di antara empat kota tingkat pertama, beijing turun 1% bulan ke bulan, shanghai turun 0,6% bulan ke bulan, shenzhen turun 1,3% bulan ke bulan, dan guangzhou turun 0,7% bulan ke bulan bahwa total harga rumah di kota-kota tingkat pertama umumnya tinggi, ambil contoh rumah senilai 5 juta, shenzhen, kota dengan penurunan terbesar, mengalami penurunan harga sebesar 65.000 yuan per bulan, dan shanghai, kota tersebut. paling tidak, harganya telah turun sebesar 30.000 yuan. bagi keluarga kelas pekerja, ini adalah pendapatan yang setara dengan dua atau tiga bulan.

dua kota dengan penurunan terbesar adalah xiamen dan huizhou, keduanya mengalami penurunan sebesar 2,2% bulan ke bulan. di antara kota-kota tersebut, xiamen mengalami penurunan sebesar 14,6% tahun-ke-tahun, menduduki peringkat pertama di antara 70 kota di negara tersebut, dan telah mengalami penurunan selama 26 bulan berturut-turut; huizhou mengalami penurunan sebesar 10,5% tahun-ke-tahun.

dalam hal perumahan baru, selain shanghai dan nanjing, yang sedikit meningkat dan xi'an tetap datar, 67 kota lainnya mengalami penurunan. penurunan dari tahun ke tahun terjadi di 68 kota. diantaranya, xiamen turun 10,7% tahun-ke-tahun, menempati peringkat pertama di negara tersebut dan jatuh selama 28 bulan berturut-turut.

xiamen adalah tiga kota teratas dengan penurunan terbesar dalam hal perumahan baru dan bekas. dua kota lainnya adalah wuhan dan guangzhou. sebagai tipikal pasar properti yang digemari oleh modal, selama putaran terakhir spekulasi gila-gilaan di pasar properti, xiamen, suzhou, nanjing, dan hefei secara kolektif dikenal sebagai "empat naga kecil pasar properti" karena lonjakan gila-gilaan mereka.dari tahun 2016 hingga 2022, harga rata-rata di xiamen telah menyamai beijing, shanghai, dan shenzhen, yang menduduki peringkat keempat di antara kota-kota di daratan, lebih tinggi dari guangzhou.

saat ini, harga rumah di xiamen telah memasuki periode penyesuaian yang mendalam. meskipun penurunan dalam dua tahun terakhir telah menghilangkan beberapa gelembung, bagi banyak masyarakat kelas pekerja, harga rumah di xiamen masih tidak rendah masih mendekati angka 30.000 per meter persegi, jalan yang harus ditempuh untuk mengatasi permasalahan tersebut masih panjang.

dalam putaran terakhir pasar properti yang meroket, xiamen adalah contohnya, namun bukan satu-satunya kota di suzhou, nanjing, hefei, xi'an, zhengzhou, wuhan, chengdu dan kota-kota lain yang mengalami proses serupa akan menunjukkan tanda-tanda pelemahan pada akhir tahun 2022, dan musim panas india akan bangkit kembali pada awal tahun 2023. itu berlangsung selama beberapa bulan setelah xiaoyangchun, dan kemudian memasuki saluran ke bawah. hingga saat ini, telah mengalami penyesuaian yang mendalam sebagian besar komunitas telah kembali ke harga pada tahun 2016, dan berbagai komunitas mitos sebelumnya telah mundur dari altar. dibandingkan dengan harga puncak, tidak termasuk biaya penyimpanan, wajar jika harga turun sebesar 30% hingga 40%. "membeli rumah satu tahun kemudian dan bekerja sepuluh tahun lebih sedikit".

sejak diperkenalkannya kebijakan baru untuk menyelamatkan pasar pada tanggal 17 mei tahun ini, pasar bertanya-tanya, kapan siklus penurunan ini akan berakhir? akankah pasar properti berhenti melemah dan menjadi stabil serta membawa perubahan ke arah yang lebih baik di tahun ini?

apalagi setelah the fed menurunkan suku bunganya.

meskipun penurunan suku bunga yang dilakukan oleh federal reserve merupakan sebuah tanda yang jelas, seberapa besar penurunan suku bunga yang akan dilakukan dan seberapa besar dampaknya terhadap pasar properti tiongkok setelah penurunan suku bunga tersebut masih belum terungkap sedikit demi sedikit dari kotak hitam.

pada pagi hari tanggal 19 september, federal reserve mengumumkan penurunan suku bunga sebesar 50bp, penurunan suku bunga pertama dalam empat tahun, terutama melebihi ekspektasi sebesar 25bp, yang akan berdampak besar pada tindak lanjutnya.

federal reserve telah merilis dot plot suku bunga terbaru, yang menunjukkan bahwa masih ada ruang untuk penurunan suku bunga sebesar 50 basis poin tahun ini. suku bunga yang diharapkan pada akhir tahun rata-rata sebesar 4,4%, 3,4%. pada akhir tahun 2025, 2,9% pada akhir tahun 2026, dan suku bunga jangka panjang selanjutnya hampir berada pada level sekitar 3%.

mengenai penurunan suku bunga dolar as, ada dua ekspektasi langsung: pertama, rmb memiliki ruang untuk penurunan suku bunga, namun suku bunga lpr 1 tahun dan 5 tahun belum diturunkan dan tetap di 3,35% dan 3,85%. masing-masing. kami telah menganalisis sebelumnya bahwa tiongkok akan memberikan puluhan triliunpinjaman hipotek yang adaturunkan suku bunga, sehingga semua orang mengira kali ini suku bunga lpr akan diturunkan guna menurunkan suku bunga perumahan yang ada. namun, kali ini bank sentral melawan tren tersebut dan menahan diri untuk tidak menurunkan suku bunga. hal ini kemungkinan besar akan membuka jalan untuk menstabilkan selisih suku bunga perbankan seperti yang disebutkan sebelumnya.

harapan lainnya adalah untuk mendorong pengembalian dana. beberapa komentator percaya bahwa penurunan suku bunga the fed kali ini bukan tentang seberapa besar penurunannya. kuncinya adalah saluran penurunan suku bunga dolar as telah terbuka dan ekspektasi bahwa dana akan turun terus mengalir ke amerika serikat telah mereda. mengenai ekspektasi harga untuk aset dalam mata uang rmb (real estate dan pasar saham), memiliki efek mitigasi.

namun dampaknya lambat, karena sangat sederhana. sekalipun suku bunga dolar as turun menjadi 4,4% pada akhir tahun, dan menjadi 3,4% pada akhir tahun depan, suku bunga tersebut masih relatif tinggi. ke rmb pada bulan agustus, rata-rata suku bunga tiga bulan untuk simpanan dan penarikan bank adalah rata-rata suku bunga 6 bulan adalah 1,478%, rata-rata suku bunga 1 tahun adalah 1,81%, dan rata-rata suku bunga 2 tahun adalah 1,478%. 1,928%, tingkat bunga rata-rata 3 tahun sebesar 2,322%, dan tingkat bunga rata-rata 5 tahun sebesar 2,28%.

suku bunga dalam negeri kita diperkirakan akan melampaui 2% di masa depan. bagaimana kita menyebut arus modal kembali?

satu-satunya hal yang dapat menarik investasi asing adalah nilai real estate di negara saya. jika real estate di negara saya terus turun di masa depan,jatuhkeluar dari “lubang emas”, modal asing akan semakin banyak mengakuisisi aset real estate dalam negeri dalam jumlah besar.

sejak tahun ini, modal asing juga secara bertahap meningkatkan perburuan properti komersial berkualitas tinggi dalam negeri.perusahaan investasi pemerintah singapura, gic, membeli sebagian ekuitas qibao vanke dan nanxiang impression city, dana perwalian investasi real estat terbesar di asia, lingzhan mengakuisisi sisa ekuitas qibao vanke, wanda memperkenalkan modal dari timur tengah, dan swire properties milik hong kong mengambil alih atas ekuitas dalam indigo tahap kedua. selain itu, ada juga akuisisi beijing hualian atas dt51 milik skp, dan pengurangan harga dan pencatatan kembali pusat kebudayaan guangzhou taikoo hui.

sangat disayangkan bahwa real estat komersial berkualitas tinggi masih jarang dan berada di bawah tekanan yang lebih besar. real estat residensial, yang lebih menarik perhatian, belum banyak menerima arus masuk investasi asing.

kembali ke penurunan suku bunga rmb, meskipun tidak akan ada penurunan suku bunga bulan ini, pasar percaya bahwa tren umum masih mengikuti siklus penurunan suku bunga the fed.

bagi pasar properti, penurunan suku bunga kpr saat ini masih menjadi ekspektasi terbesar pasar, dan juga merupakan faktor penting yang menentukan arah pasar properti di sisa kuartal paruh kedua tahun ini.

saat ini kita menghadapi permainan antara keuntungan bank dan kepentingan publik. faktanya, tidak sulit untuk memilih apakah akan melindungi keuntungan bank atau menurunkan suku bunga untuk menstabilkan pasar properti.

pada tanggal 20 september, dr. liu yuhui, direktur forum kepala ekonom tiongkok, mengatakan pada konferensi tahunan manajemen aset global shanghai 2024 yang diselenggarakan oleh asosiasi keuangan bahwa bank-bank yang ada saat ini harus diklasifikasikan sebagai "bank pemerintah" dan meremehkan persyaratan profitabilitas komersial prioritas utamanya adalah bekerja sama dengan kebijakan fiskal untuk memulai kembali siklus ekonomi.

“biarkan bank memikul lebih banyak tanggung jawab, memberikan manfaat kepada sektor rumah tangga, secara signifikan mengurangi suku bunga hipotek yang ada, dan bahkan menghubungkannya sepenuhnya dengan suku bunga obligasi pemerintah jangka panjang 10 tahun dan 30 tahun.”

semua orang telah membahas sebelumnya bahwa kita mungkin menghadapi siklus super memasuki neraca, dan begitu proses kontraksi dimulai, akan sulit untuk menghentikannya. pilihan yang paling tepat adalah harus ada badan utama yang berdiri dan berdiri barisan depan perekonomian, dan biarkan menghabiskan uang, menggunakannya untuk mengambil utang, menggunakannya untuk meningkatkan leverage, dan memulai kembali siklus ekonomi.

dalam proses ini semua faktor harus mengalah. penting atau tidaknya keuntungan bank tentu penting, namun jika sebagian keuntungan bank dikorbankan dalam jangka pendek maka dapat merangsang perekonomian dan membiarkan siklus berjalan tanpa tujuan. membiarkan dana tetap berada dalam sistem keuangan. jika tidak digunakan, maka suku bunga harus diturunkan secara drastis.

tentu saja, menurunkan suku bunga kpr yang ada hanyalah salah satu tombol untuk mendorong siklus perekonomian.ren zeping berpendapat bahwa kinerja perekonomian jangka pendek negara saya saat ini tidak optimis, dan perekonomian terus menurun atau bahkan melampaui batas. paket tindakan untuk merangsang perekonomian dan meningkatkan kepercayaan pasar harus diluncurkan, dengan skala lebih dari 10 triliun yuan, termasuk utang lokal, infrastruktur baru, subsidi konsumsi, subsidi melahirkan, bank perumahan, dll., dan mengadopsi obligasi khusus pemerintah , obligasi pemerintah jangka panjang, dan pinjaman kembali dari bank sentral. alat-alat seperti ini harus berskala besar, memiliki biaya modal yang rendah, dan memberikan manfaat yang besar bagi masyarakat.

ketika kebijakan-kebijakan di atas diterapkan satu per satu, hal ini mungkin berarti bahwa pasar properti telah berhenti melemah, menjadi stabil, dan mendapatkan kembali kehidupan baru. sulit untuk memprediksi berapa lama proses ini akan berlangsung.

/// akhir ///

no.5985 artikel asli pertama｜penulis liang yunfeng

poin selamat datangtonton [akun video momen qin shuo]