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el 5 de septiembre de 2024, en una comunidad cerca de shenmei road en pudong, simba llamó a la puerta de la persona que estaba siendo ejecutada y golpeó la puerta de hierro con un sonido sordo: "gente dentro, escuchen, he escuchado a nong. habla. "

simba es el nombre online que se puso wei cheng, un limpiador de casas profesional. fue tomado del nombre del protagonista de la película "el rey león". a menudo se imagina que es un león, especialmente cuando conoce a lao lai por primera vez: "debes hacerle sentir que yo soy un león y él una oveja, para que sea amable contigo y te suplique. ".

la profesión de limpiador de casas profesional nació con la aparición de las casas embargadas. antes de la subasta judicial, el juzgado obligará a dejar sin efecto la ejecución hipotecaria. durante la operación real, los ancianos utilizaron diversos medios para resistirse a la implementación, lo que resultó en el hecho de que compraron una casa pero no pudieron vivir en ella. algunas propiedades embargadas indicarán que están ocupadas, o incluso que "el tribunal no es responsable de desalojarlas". los limpiadores de casas profesionales se ganan la vida desalojando a estos ocupantes.

los datos de seguimiento de la empresa de datos inmobiliarios guoxinda muestran que el número de viviendas embargadas en todo el país en los primeros ocho meses de 2024 aumentó un 68,74% interanual. junto con el aumento en el número de casas en ejecución hipotecaria, el número de fanáticos de simba ha llegado a casi 800.000 sólo en douyin.

simba finalmente no pudo llamar a la puerta ese día. allí vivían una madre y su hijo, que hipotecaron su casa al banco hace tres años. después del incumplimiento, el banco encontró a simba y estuvo dispuesto a transferir la deuda a un precio bajo.

la razón por la que el banco estuvo dispuesto a desprenderse del dinero fue que el hijo tenía una enfermedad mental y la madre estaba discapacitada. incluso mediante subasta judicial, es difícil hacerla cumplir. para los acreedores, si la casa la ocupan ancianos, menores, discapacitados o enfermos mentales, es posible que "no puedan vivir en ella por el resto de sus vidas".

pero para simba, ser excluido no es necesariamente algo malo. cuanto menos cooperativa sea la persona ejecutada, más difícil será lidiar con ello y mayores serán las ganancias que le quedarán.

los datos de seguimiento de la empresa de datos inmobiliarios guoxinda muestran que el número de viviendas embargadas en todo el país en los primeros ocho meses de 2024 aumentó un 68,74% interanual. mapa visual de china

quien golpee primero pierde

simba tiene 39 años y creció en las antiguas calles de hongzhen. en shanghai, el nombre "hongzhen old street" se usa para la ciudad, y ha habido muchos gánsteres allí.

le dijo a un periodista de southern weekend que la gente que vive aquí es pobre: ​​“o sus padres nunca han leído un libro o consumen drogas y roban. la mayoría de ellos son de la clase baja”.

su familia también vive al final de la antigua calle de hongzhen. "mi padre es un coleccionista de trapos y mi madre es una trabajadora textil despedida". en los recuerdos de la infancia de simba, siempre se reían de su padre y decían que tenía "problemas mentales".

"la persona que me trajo a esta industria fue alguien que me mintió". simba dijo que primero ingresó a la industria como limpiador de casas para cobrar sus deudas.

alrededor de 2008, poco después de la reubicación de hongzhen old street, un hermano mayor defraudó el dinero de la reubicación de la familia en nombre de una inversión. para pedirle dinero a su hermano mayor, simbala formó un equipo de cobro de deudas: "todavía gasto dinero para cobrar deudas yo mismo, ¿por qué no iniciar esta industria?".

instaló un puesto delante del tribunal y de la bolsa de valores, "un cartel enrollable con las palabras cobro de deudas y liquidación de la casa" escritas en él. en ese momento, el negocio de limpieza de casas era el que más rápido generaba dinero y la competencia era feroz. le dijo a un periodista de southern weekend que una vez limpió la casa de alguien gratis siempre que le escribieran una reseña positiva en el foro.

esta industria marcó el comienzo de un gran cambio en 2018. ese año, comenzó una ofensiva de tres años contra las pandillas y el mal, y una gran cantidad de personas de la sociedad que tuvieron que pagar deudas y limpiar sus casas fueron encarceladas.

simba afirmó haber mantenido el resultado final: "si hubiera participado en préstamos de rutina, habría entrado ahora". un colega que limpiaba la casa con él estuvo involucrado en un caso: el ocupante se ahorcó en la habitación y todos los que estaban involucrados en la limpieza de la casa fueron condenados a tres años de prisión por provocar peleas y provocar problemas.

"si voy a limpiar la casa, creo que él no llegará a la etapa de suicidarse". él cree que la diferencia entre él y los demás es que antes de hacerse cargo de la orden, leerá la sentencia y comprenderá la situación. "mucha gente sólo mira el dinero, pero yo quiero elegir. si este caso es realmente un préstamo de rutina, no lo aceptaré". no se trata sólo de una cuestión moral, sino también de protegerse.

una vez, cuando fue a hacer la diligencia debida, descubrió que ambos padecían cáncer. para tratar la enfermedad, pidieron un préstamo global y construyeron la casa. "dejé 200 yuanes y me fui".

simba admitió que durante el proceso de limpieza de su casa, muchos de sus métodos eran realmente sucios: "regar los cuerpos de las personas en invierno, usar pistolas de agua para beber coca-cola en verano y montar una sala de duelo en la casa por la noche para asustar "pero no puedo meterme en problemas graves, he estado allí muchas veces, pero al final no me procesaron".

la única vez que me sentenciaron fue por una pelea con un gángster. "tuvimos una pelea por dinero y él se negó a aceptar el acuerdo. al final, me sentenciaron a 7 meses y él también fue sentenciado a 7 meses. "pero es una muy buena persona." hasta el extremo, después de ser arrestado en el centro de detención, mordió el dedo del oficial de policía, lo que resultó en una sentencia adicional de cuatro meses.

yang qi es el socio de simba. afirma haberse graduado en la universidad de tongji con especialización en arquitectura. solía ​​trabajar en una conocida empresa de bienes raíces. comenzó a comprar casas en ejecución hipotecaria con simba.

dijo a los periodistas de southern weekend que mucha gente piensa que limpiar una casa es golpear a la otra parte. por el contrario, se trata de devanarse los sesos para que la otra parte te golpee. "quien golpee primero perderá".

según su recuerdo, una de las deudas más difíciles que había experimentado fue cuando el anciano convirtió la casa que ocupaba en una sala comunitaria de ajedrez y naipes, y el período de arrendamiento se vendió previamente a personas de la comunidad a un precio precio bajo. "se hizo como un contrato de futuros, lo que equivale a los intereses de toda la comunidad están ligados a esta casa".

en ese momento, había gente en la sala de ajedrez y cartas las 24 horas del día, y la sala de compensación no pudo ser conquistada durante mucho tiempo. el verdadero punto de inflexión se produjo cuando una casera no pudo evitar abofetear a simba. esa bofetada, casi aplaudimos. ¿todos preguntaban si fue capturado? cuando se enteraron de que fue capturado, todos dieron un suspiro de alivio y en secreto se regocijaron: "ahora tengo una pista".

en comparación con la "coerción", la limpieza de la casa es más un "incentivo". los limpiadores de casas a menudo tienen que encontrar una buena salida para el anciano, pagarle una tarifa de reasentamiento, solicitarle una vivienda de bajo alquiler y ayudar a sus hijos a presentar la solicitud. para el registro del hogar. todos estos son medios comunes.

para lograr que la otra parte se mudara, "me devané los sesos para pensar en ideas para ellos. le ahorraré el dinero, lo ayudaré a solicitar las tarifas de reasentamiento, dónde vivir en el futuro y cómo puede su "la educación de los niños no se verá afectada después de alquilar la casa", dijo yang qi. "hay mucho trabajo por hacer. mientras la otra parte sea una persona normal, tendremos una buena conversación con él para ver qué condiciones está dispuesto. para moverse "mientras me respeten, definitivamente brindaremos un buen servicio".

una vez se ocuparon de una deuda. el anciano solía ser un trabajador que llevaba paquetes grandes. para ayudar a un buen amigo a pedir dinero prestado, hace 20 años transfirió la casa a la otra parte. .

después de que la casa fue embargada, para luchar contra la ejecución, el anciano se quedó en casa todos los días y crió una gran cantidad de perros y gatos callejeros, lo que hizo que el hedor se elevara hasta el cielo "los cadáveres de gatos y la basura eran". colocados en la casa, y vivían como animales."

cien años después, esta casa todavía será devuelta a los acreedores, pero su vida en sus últimos años no tendrá ninguna calidad. "en la superficie, parece que se está aferrando a una casa, pero en realidad está atrapado en esta casa".

después de hacerse cargo de la deuda, encontraron viviendas de bajo alquiler para personas mayores y pagaron una tasa de reubicación "¿cuál crees que tiene mejor calidad de vida?"

la siguiente nueva situación es que ha surgido un gran número de agencias de preservación de viviendas para enseñar a las personas cómo evitar la ejecución hipotecaria. simba ha estudiado estas estrategias cuidadosamente: "estos son los únicos trucos que uso. puedo decir con responsabilidad que ninguno de ellos es realmente efectivo". en cambio, es una nueva rutina de corte de puerros. "el primer paso es unirse al grupo. ". la tarifa es 599. el segundo paso es formular un plan de protección de la casa y enseñarle cómo hacer algunos contratos de arrendamiento falsos, y luego eliminar los honorarios del servicio legal. su verdadero propósito está en el tercer paso. después de hacer contratos de arrendamiento falsos , otros, si no te atreves a tomar fotografías, si ellos se atreven a tomar fotografías, vendrán a recoger tu casa”.

simba está negociando con okupas. foto proporcionada por el entrevistado.

no seas codicioso, sé codicioso

a partir de 2018, el umbral para la limpieza de la casa se ha vuelto más alto: "en el pasado, el propietario escribía un poder para limpiar la casa. si el jefe compraba una casa, podía enviar a sus subordinados a limpiarla. después de las pandillas. fueron erradicadas, el dueño de la propiedad tuvo que limpiar la casa él mismo."

en 2019, simba conoció a la primera persona noble de su vida que le proporcionó el primer capital inicial para su negocio. en aquella época, las casas embargadas más baratas eran las ocupadas, y la mayoría de la gente no se atrevía a venderlas. "si no puedes venderlas en una subasta, puedes obtener un descuento del 20% o del 30% en otra subasta después de estas". las casas están despejadas, hay mucho espacio para la apreciación.

pero este tipo de inmuebles también se enfrenta a un dilema estructural: "quienes saben limpiar casas deben ser unos bribones, pero los rufianes no tienen dinero y nadie puede confiar en que les den dinero".

este cliente le había confiado la limpieza de la casa y lo conocía bien. "me dio varios millones de yuanes sin siquiera escribir una nota y usó mi nombre para comprar la casa ocupada". simba no tomó el dinero y se fugó. "las cuentas se llevan con claridad. no hay cuentas a un día. el dinero definitivamente se dividirá antes de las 24:00 del mismo día".

después de ganar credibilidad, se formó un equipo de especuladores inmobiliarios alrededor de simba. la persona que más cooperó con él fue yang qi, y los dos eran conocidos como los "socios de oro".

yang qi usa un par de anteojos de montura redonda, con una mirada astuta en sus ojos. afirma ser un experto en el mercado inmobiliario de shanghai. una vez trabajó para wanda, powerlong real estate, etc., "no lo soy. "puedes ir a cualquier lugar dentro de la carretera de circunvalación exterior de shanghai". elija una comunidad, los precios aproximados de la vivienda en la comunidad y las instalaciones de transporte en el distrito escolar. vea si puedo decírselo.

los dos compraron y vendieron docenas de casas en sociedad. cuando cooperaron por primera vez, renovaban y vendían las casas después de adquirirlas, con el objetivo de aumentar la prima. pero cuando los precios de la vivienda empezaron a caer, la lógica de todo el negocio cambió fundamentalmente. el tiempo era más importante que la prima.

simba concluyó: "solía ​​​​correr más lento, pero ahora tengo que correr más rápido. lo que más temo es que después de comprarla a este precio, con el paso del tiempo, el precio de la casa caiga por debajo del precio de mi transacción".

compraron una casa, que fue subastada por 1,1 millones de yuanes. alguien le ofreció 1,3 millones de yuanes, pero no la vendieron. gastaron 100.000 yuanes en decoración durante tres meses y el precio final de la transacción fue de 1,2 millones de yuanes.

shanghai tiene una política de compra limitada. todo el mundo tiene un número limitado de lugares para comprar una casa. si eres codicioso o codicioso, perderás muchos costos de oportunidad. "no seas codicioso. lo que gano es la prima por unidad". "muchas personas se preocupan por vender esta casa y no saben dónde comprarla." dondequiera que esté, no me preocupo. puede que no gane mucho dinero, pero no perderé".

recientemente, simba está intentando cobrar deudas directamente a los bancos. "este es un mercado más grande". en los últimos años de ventas de ejecuciones hipotecarias, simba puede sentir claramente que existe una cierta correlación entre el número de ejecuciones hipotecarias y el volumen de transacciones de casas de segunda mano cada mes. “el volumen de transacciones de casas de segunda mano ha aumentado y el volumen de transacciones de casas de segunda mano ha aumentado. el número de ejecuciones hipotecarias también ha aumentado, representando alrededor del 1% y el 2% de las casas de segunda mano, pero si las casas de segunda mano se enfrían, el número de casas embargadas también disminuirá”.

varios empleados del banco dijeron a los periodistas de southern weekend que, aunque no existen regulaciones explícitas, existe "un cierto entendimiento tácito" entre los bancos y los tribunales con respecto a la velocidad con la que las propiedades en ejecución hipotecaria se ponen a la venta.

en este sentido, liu xiaochun, subdirector del nuevo instituto de investigación financiera de shanghai, analizó a los periodistas de southern weekend que las ejecuciones hipotecarias son baratas en el mercado regional de viviendas de segunda mano. “en la etapa de crecimiento inmobiliario, tienen poco impacto en el mercado inmobiliario. pero cuando los precios de la vivienda caen, las ejecuciones hipotecarias. una vez que una casa no se subasta y recibe grandes descuentos, hará bajar el precio de toda la casa ejecutada, lo que en última instancia afectará los precios de la vivienda en toda la región y ejercerá presión sobre los precios en el país. toda la región."

simba considera que el actual negocio de ejecuciones hipotecarias se ha convertido en una carrera contra los precios de la vivienda. si limpia la casa rápidamente y la vende rápidamente, aún puede ser rentable; de ​​lo contrario, corre el riesgo de perder dinero.

el viento esta viniendo

después de que simba se convirtiera en una celebridad de internet, sintió los cambios en las personas que lo rodeaban: "tengo un pariente en mi familia que es líder en cierta empresa. para ser honesto, solía menospreciarnos, pero ahora nos invita. a cenar cada tres días."

simba sacó su teléfono móvil para mostrar su nueva empresa a los periodistas de southern weekend: "tiene más de 1.000 metros cuadrados y solo la decoración costó más de 2 millones de yuanes". jiang lei es el principal accionista y principal inversor de la nueva empresa. se ha dedicado a la enajenación de activos en dificultades desde la década de 1990.

según él, los bancos tienen dos formas principales de deshacerse de los activos dudosos: una es a través de subastas judiciales y la otra es empaquetándolos a empresas de eliminación de activos dudosos a precios bajos.

la nueva situación actual es que las subastas judiciales han formado una barrera: "hay demasiadas disputas y los bancos no pueden resolverlas. es imposible confiar únicamente en la ley y se requiere, además, sólo la participación de privados". tres empresas se empaquetan y venden a empresas de enajenación de activos improductivos. el banco no puede soportar el descuento del 40%. "si nos da un descuento del 30% o del 20%, el banco aún puede soportarlo".

al capital privado no se le permite entrar en el mercado primario de créditos, y los bancos sólo pueden dividirlos en pequeños pedidos minoristas. "en un paquete sólo hay uno o dos hogares. nuestra ventaja es que no sólo tenemos una cierta cantidad de fondos, sino que también tenemos la capacidad de distribuirlos en pequeñas cantidades. pero también tenemos planes de eliminación flexibles".

jiang lei cree que el capital privado como el suyo marcará el comienzo de un período de dividendos en los próximos años. "el año que viene, la tasa de morosidad de los préstamos operativos se disparará". planea tender una emboscada por adelantado y "planea reclutar 100 abogados el próximo año".

sin embargo, liu xiaochun, subdirector del nuevo instituto de investigación financiera de shanghai, dijo a los periodistas de southern weekend que los riesgos actuales de los préstamos operativos todavía están bajo control. “tal vez aumente el índice de morosidad de algunos bancos comerciales, pero entre las placas de. bancos estatales, los préstamos operativos todavía están bajo control. la proporción de morosidad es todavía muy pequeña". cuando el capital privado entra en el ámbito de los derechos de los acreedores, también se enfrenta al riesgo de "escapar de la deuda". ha habido un precedente antes: los bancos vendieron los derechos de los acreedores a empresas privadas con descuento, y luego los deudores vendieron la deuda a bajo precio. las recompras finalmente conducen a la fuga de la cigarra dorada, y son los bancos los que sufren.

en el plan de jiang lei, simba es la figura clave que conecta todo el río arriba y el río abajo. para atraerlo a unirse, le entregaron el 9% de las acciones sin ninguna inversión y se invirtió en tecnología.

en el pasado, la enajenación de activos improductivos era un círculo cerrado, pero la cuenta douyin de simba puede convertirse en una plataforma para atraer tráfico "quienes tienen dinero pueden comprar activos, y quienes no tienen dinero pueden contribuir y aprender nuestros cursos de enajenación. ".

yao ankang es el segundo accionista de la empresa y el fundador de la empresa. fue él quien le presentó a simba a jiang lei. nunca ha estado involucrado en la enajenación de activos dudosos. su negocio principal es la fabricación de equipos de apoyo para fábricas de automóviles. una vez "dibujó dibujos de diseños en láminas de hierro".

tiene una barba que le hace destacar entre la multitud: "dondequiera que las empresas automovilísticas abran sus fábricas, nuestro equipo de apoyo les seguirá. cuando fuimos a irán, un colega fue al banco a retirar dinero y le apuntaron en la cabeza. un revólver y casi muero. después de eso, me dejé barba para que cuando llegue al área local pueda cambiarme de ropa y hacerme pasar por un local".

durante las últimas dos décadas, ha experimentado cambios importantes en la industria automotriz y está buscando nuevas oportunidades. la oportunidad de descubrir la industria de activos improductivos fue que se subastó una casa en ejecución hipotecaria en su comunidad en 2023. "la propiedad costó 40 millones y el precio de la subasta fue de sólo 20 millones. este incidente le hizo darse cuenta de repente de que" la era ". de los dividendos de la deuda está por llegar." ".

por esta razón, comenzó a profundizar en la industria, vio accidentalmente el video de simba y sintió que si tuviera un equipo, "sus habilidades podrían magnificarse con apalancamiento".

"la velocidad de desarrollo en los últimos tres meses ha superado con creces las expectativas", hizo clic el asistente simba en el backend de douyin, "mire las docenas de mensajes privados todos los días, la mayoría de ellos eran acreedores, e incluso jueces de otros lugares pidieron ayuda". .

los jefes le dijeron a simba: "la empresa cuenta con un equipo de abogados, un equipo de análisis de activos, un equipo de fotografía, un equipo de empresa de subastas y también crearemos una empresa de corretaje mcn. capacitaremos a más simba en el futuro".

la pequeña oficina ya está abarrotada. "la gente viene a consultar todos los días". el asistente a veces tiene que estar de pie mientras trabaja y las pocas sillas se entregan a los clientes.

luo huanhuan, reportero del fin de semana del sur

editor en jefe gu ce