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2024年9月5日、浦東の神美路近くのコミュニティで、シンバは死刑執行人のドアをノックし、鈍い音を立てて鉄のドアを叩き、「中の人、聞いてください。ノンの声が聞こえました。話してください。」と言いました。 」

シンバは、プロのハウスクリーニング業者であるウェイ・チェンが自分自身に付けたオンライン名で、映画「ライオン・キング」の主人公の名前から取られました。彼は、特にラオ・ライに初めて会ったとき、自分がライオンであることをよく想像します。 。」

プロのハウスクリーナーという職業は、差し押さえ住宅の出現とともに生まれました。司法競売の前に、裁判所は差し押さえの取り消しを強制します。実際の運用では、高齢者がさまざまな手段を使って抵抗し、結果として家を買ったものの住むことができなくなった。差し押さえられた不動産の中には、占有されている、あるいは「裁判所はそれらを立ち退かせる責任がない」と示されているものもあります。プロのハウスクリーニング業者は、こうした占有者を立ち退かせることで生計を立てています。

不動産データ会社guoxindaのモニタリングデータによると、2024年最初の8か月に全国で差し押さえられた住宅の数は前年比68.74％増加した。差し押さえ物件の急増に伴い、シンバのファンの数はdouyinだけで80万人近くに達した。

その日、シンバはついにドアをノックしませんでした。そこには母親と息子が住んでおり、3年前に家を銀行に抵当に入れていた。債務不履行の後、銀行はシンバを発見し、低価格で債務を譲渡することにした。

銀行がそのお金を手放すことにしたのは、息子が精神疾患を患っており、母親が障害を持っていたためでした。司法競売を通じてさえ、それを執行することは困難です。債権者にとって、高齢者、未成年者、障害者、精神障害者がその家に住むと「一生住めなくなる」可能性がある。

しかし、シンバにとって、締め出されることは必ずしも悪いことではありません。処刑される人物が非協力的であればあるほど、それに対処するのは難しくなり、彼に残される利益は高くなります。

不動産データ会社guoxindaのモニタリングデータによると、2024年最初の8か月に全国で差し押さえられた住宅の数は前年比68.74％増加した。ビジュアル中国地図

先に攻撃した方が負け

シンバは 39 歳で、紅鎮の古い町並みで育ちました。上海では「紅鎮老街」という名前があり、昔から暴力団がたくさんいた街です。

同氏はサザン・ウィークエンド紙の記者に対し、「ここに住んでいる人々は貧しい。両親は本を読んだことがないか、麻薬を摂取したり盗んだりするかのどちらかだ」と語った。

彼の家族も、紅鎮の古い街路の奥に住んでいます。「父はボロ収集家で、母は解雇された女性繊維労働者です。」シンバの幼少期の記憶では、父親はいつも笑われ、「精神に問題がある」と言われていました。

「私をこの業界に連れてきたのは、私に嘘をついた人です。」 シンバさんは、最初は自分の借金を回収するためにハウスクリーニングの仕事としてこの業界に入ったと語った。

紅鎮老街が移転して間もない2008年頃、一家は兄に投資名目で移転資金をだまし取られた。シンバラさんは長兄に金をせびるため、「今でも自分で借金を回収するのにお金を使っている。この業界を始めてはどうだろう」と債権回収チームを結成した。

彼は裁判所と証券取引所の前に「債権回収と住宅整理と書かれた丸めた横断幕」を掲げた露店を設置した。当時はハウスクリーニング業が最も早く儲かり、競争も激しかった。同氏はサザン・ウィークエンド紙の記者に対し、フォーラムで好意的なレビューを書いてくれれば無料で家の掃除をしたことがある、と語った。

この業界は 2018 年に大きな変化をもたらしました。その年、3 年間にわたるギャングと悪の取り締まりが始まり、借金を返済し、家を明け渡さなければならなかった社会の多くの人々が投獄されました。

シンバさんは、「定期的なローンに参加していたら、今から参加していただろう」と最終ラインを維持したと主張した。一緒に家の掃除をしていた同僚が事件に巻き込まれ、その住人が部屋で首を吊って自殺し、ハウスクリーニングに関わった全員が喧嘩を売ったりトラブルを引き起こした罪で懲役3年の判決を受けた。

「もし私が家の掃除に行けば、彼は自殺という段階には行かないと信じています。彼と他の人との違いは、命令を引き継ぐ前に判決を読んで状況を理解することだと信じています。」 「多くの人はお金だけを見ていますが、私はこのケースが本当に日常的なローンであれば借りません。」これは道徳的な問題であるだけでなく、自分自身を守る問題でもあります。

ある時、デューディリジェンスをしに行ったところ、夫婦二人ともガンを患っていることが分かり、その治療のためにパッケージローンを組んで「200元を残して家を建てた」という。

シンバは、家を掃除する過程で、彼の方法の多くは本当に汚かったと認め、「冬には人々の体に水をまき、夏には水鉄砲を使ってコーラを飲み、夜には怖がらせるために家の中に弔いの場を設置した」彼は警察にも逮捕され、投獄された。「でも、深刻な問題には巻き込まれない。何度も行ったことがあるが、最終的には起訴されなかった。」

私が有罪判決を受けたのは、暴力団との喧嘩が原因でした。「お金をめぐって喧嘩になり、彼は和解に応じなかった。最終的に、私は懲役7か月、彼も懲役7か月となった。しかし、彼はとても良い人です。」極端な話、彼は拘置所で逮捕された後、警察官の指を噛み、その結果さらに懲役4か月となった。

ヤン・チーはシンバのパートナーで、同済大学で建築を専攻し、有名な不動産会社で働いていたと主張し、3年前から差し押さえ住宅を購入し始めた。

同氏はサザン・ウィークエンドの記者に対し、家の掃除は相手を殴ることだと思っている人が多く、その反対に、「先に殴った方が負けだ」と頭を悩ませることだと語った。

彼の回想によると、彼がこれまでに経験した中で最も困難な借金の一つは、彼が住んでいた家が老人によってコミュニティのチェスとカードの部屋に改造され、リース期間がコミュニティの人々に前売りされたときだった。 「それは先物契約のようなもので、コミュニティ全体の利益がこの家に結びついているのと同じです。」

当時、チェスとカードの部屋には24時間人がいて、長い間クリアリングルームを征服することができませんでした。本当の転機は、女性の女将がシンバを平手打ちしたときに起こりました。 「あの平手打ちを聞いて、私たちは歓声を上げそうになった。捕獲されたのかと誰もが尋ねた。捕獲されたと聞くと、全員が安堵のため息をつき、「手がかりがわかった」と密かに喜んだ。

「強制」と比較すると、ハウスクリーニングはむしろ「勧誘」に近い。ハウスクリーニング業者は、老人のために良い方法を見つけ、再定住料を渡し、低家賃の住宅を申請し、子供たちの申請を手伝わなければならないことが多い。これらはすべて一般的な手段です。

相手に出て行ってもらうために、「私は頭を悩ませてアイデアを出しました。私はあなたのためにお金を貯め、再定住費用の申請を手伝い、将来どこに住むか、そしてどうすればあなたの希望を叶えられるか、お手伝いします」楊琦さんは「家を借りた後、子どもたちの学校教育に影響が出ないようにする必要がある。多くの作業を行う必要がある。相手が正常な人間である限り、彼がどのような条件を望んでいるのかよく話し合うつもりだ」と語った。 「あなたが私を尊重してくれる限り、私たちは間違いなく良いサービスを提供します。」

彼らはかつて借金に苦しんでいました。20年前、友人の借金を手伝うために、相手が住宅ローンを滞納してしまい、その家を譲ってしまいました。 。

家が差し押さえられた後、老人は死刑執行に抵抗するために毎日家にいて、大量の野良犬や野良猫を飼育し、その悪臭が空にまで立ち上ったという。家の中に置いて、彼らは動物のように暮らしていました。」

百年後もこの家は債権者に返還されるだろうが、彼の晩年の生活は何の質もなくなるだろう。 「表面上は家にしがみついているように見えますが、実はこの家に閉じ込められているのです。」

借金を肩代わりした後、彼らは高齢者向けの低家賃住宅を見つけ、再定住料を支払った。「どちらの方が生活の質が良いと思いますか？」

次の新たな状況は、人々に差し押さえを回避する方法を教える住宅保存機関が多数登場したことである。シンバはこれらの戦略を注意深く研究しており、「これらは私が使用する唯一のトリックです。責任を持って言えますが、どれも実際には効果的ではありません。代わりに、それは新しいネギ切りルーチンです。「最初のステップは、グループに参加することです。」 「手数料は 599 です。第 2 ステップは、住宅保護計画を策定し、偽の賃貸借契約の作成方法を教え、その後、弁護士費用をカットすることです。彼の本当の目的は第 3 ステップにあります。偽の賃貸借契約を結んだ後です。」 、その他 あなたが写真を撮る勇気がなくても、彼らが写真を撮る勇気があれば、彼らはあなたの家に迎えに来ます。

シンバは不法占拠者と交渉中です。写真提供：インタビュー対象者

貪欲にならないで、貪欲になれ

2018年から、家の明け渡しの敷居が高くなった。「以前は、所有者が家の掃除をするための委任状を書いていた。上司が家を買ったら、部下を家の掃除に行かせることができた。暴力団の後は。」駆除されたため、不動産の所有者は自分で家の掃除をしなければなりませんでした。」

2019年、シンバは人生初の高貴な人に会い、その人が彼のビジネスの最初のスタートアップ資金を提供してくれました。当時、差し押さえられた家のうち最も安いのは占有住宅で、「競売で売れなかったら、その後の競売で20％か30％値引きしてもらえる」という人がほとんどだった。家々は片付けられており、鑑賞する余地はたくさんあります。

しかし、このタイプの不動産は、「家を掃除できる人は悪党に違いないが、悪党にはお金がなく、お金をくれる人を誰も信頼できない」という構造的なジレンマにも直面している。

この顧客は彼にハウスクリーニングを任せており、「彼はメモも書かずに私に数百万元を渡し、私の名前を使って占拠された家を購入した」とよく知っていた。シンバは金を受け取らず逃走した。「口座は明確に保管されている。夜間口座は存在しない。金は同日の24時までに必ず分割される。」

信用を得た後、シンバを中心に不動産投機チームが結成され、最も協力的だったのがヤン・チーであり、二人は「黄金のパートナー」として知られていた。

楊琦氏は丸フレームの眼鏡をかけ、鋭い目つきで、かつては万達や力龍不動産などで働いていた専門家だと主張している。上海外環状道路内ならどこにでも行けると自慢します。」 地域を選択し、その地域のおおよその住宅価格と学区内の交通機関を教えてください。

両者は提携して数十軒の住宅を売買してきたが、提携当初は住宅を取得した後に改修して売却し、プレミアムの上昇を狙っていた。しかし、住宅価格が下落し始めると、ビジネス全体の論理が根本的に変わり、プレミアムよりも時間が重要になりました。

シンバさんは「以前はもっとゆっくり走っていましたが、今はもっと速く走らなければなりません。私が最も恐れているのは、この価格で購入した後、時間が経つにつれて家の価格が取引価格を下回ることです。」と結論付けました。

彼らは競売にかけられた家を110万元で購入したが、130万元で落札されたが、3か月かけて装飾に10万元を費やし、最終的な取引価格は120万元だった。

上海では住宅を購入できる場所が限られています。欲張ったり欲張ったりすると、多くの機会費用を失うことになります。「欲張らないでください。私が得られるのは一戸当たりのプレミアムです。」多くの人はこの家を売るのに、どこで買えばいいのかわからないと心配しています。「私はどこにいても心配ありません。あまり儲からないかもしれませんが、損はしません。」

最近、シンバは川上に進出し、「これはより大きな市場だ」と銀行から直接債権を回収しようとしている。ここ数年の差し押さえ販売の中で、毎月の差し押さえ件数と中古住宅の取引量には一定の相関関係があるとシンバさんははっきりと感じています。差し押さえ件数も増加しており、中古住宅の約1％と2％を占めていますが、中古住宅が冷えれば差し押さえ件数も減少するでしょう。」

複数の銀行職員がサザン・ウィークエンドの記者団に語ったところによると、明確な規制はないものの、差し押さえ物件が店頭に並ぶスピードについては銀行と裁判所の間に「一定の暗黙の了解」があるという。

この点に関して、上海新金融研究院の副所長である劉暁春氏は南方週末記者に対し、地域の中古住宅市場では差し押さえは低価格であると分析し、「不動産の上昇段階では、差し押さえは住宅市場にほとんど影響を与えない」と述べた。しかし、住宅価格が下落すると差し押さえが行われる 住宅が競売に落選して大幅に値引きされると、差し押さえられた住宅全体の価格が下落し、最終的には地域全体の住宅価格に影響を及ぼし、住宅価格に圧力をかけることになる。地域全体。」

シンバさんは、現在の差し押さえビジネスが住宅価格との競争になっていると感じている。すぐに家を片付けてすぐに売却すれば、まだ利益が得られる可能性がありますが、そうでない場合はお金を失うリスクがあります。

風が来ています

シンバがネットの有名人になってからは、「私の親戚に、ある会社のリーダーがいるのですが、正直、昔は私たちを見下していましたが、今では誘ってくれるようになりました」と周囲の人々の変化を感じていたという。 3日ごとに夕食に行きます。」

シンバさんは携帯電話を取り出し、サザン・ウィークエンドの記者らに新会社を見せ、「敷地面積は1000平方メートル以上、装飾だけで200万元以上かかっている」と語った。 jiang lei 氏は新会社の大株主および主要投資家です。彼は 1990 年代から不良資産の処分に携わってきました。

同氏によると、銀行が不良資産を処理するには主に2つの方法があり、1つは司法オークションを利用する方法、もう1つは不良資産処理会社に低価格で一括して売却する方法だという。

現在の新たな状況は、司法オークションが障壁の湖を形成していることである。「紛争が多すぎて、銀行が対応できない。法律だけに頼ることは不可能であり、さらに民間の参加が必要である。」 3 社がパッケージ化され、不良資産処理会社に販売されると、銀行は 40% の割引に耐えることができません。「30% または 20% の割引をしてくれれば、銀行はまだ耐えることができます。」

民間資本は保険金の主要市場に参入することを許可されておらず、銀行は保険金を小規模な小売注文に分割することしかできない。「私たちの利点は、一定量の資金を持っているだけでなく、柔軟な廃棄計画も用意しています。」

ジャン・レイ氏は、彼のような民間資本が今後数年間で配当期を迎えるだろうと信じており、「来年には営業融資の不良債権比率が爆発的に増加するだろう」としている。事前に待ち伏せする計画で「来年は弁護士１００人を採用する予定だ」としている。

しかし、上海新金融研究院の副所長、劉暁春氏はサザン・ウィークエンドの記者に対し、現在の融資リスクはまだ制御可能であると語った。民間資本が債権者の権利の分野に参入すると、「債務逃れ」のリスクにも直面する。以前にも前例があった。銀行は債権者の権利を民間企業に割引価格で売却し、債務者はその債権を安値で売却し、最終的には金蝉の逃亡につながり、被害を受けるのは銀行である。

ジャン・レイの計画において、シンバは上流と下流全体を繋ぐ重要な人物です。彼を参加に誘うために、出資なしで株式の９％を与えられ、技術が投資された。

これまで不良資産の処分はクローズドサークルでしたが、simba の douyin アカウントはトラフィックを集めるプラットフォームになることができます。「お金のある人は資産を購入でき、お金のない人は寄付して当社の処分コースを学ぶことができます。 。」

ヤオ・アンカンは会社の2番目の株主であり、シンバをジャン・レイに紹介したのは彼でした。過去に不良資産の処理に携わったことはなく、自動車工場の補助装置の製造を「10年間鉄板に描いていた」こともある。

彼はひげを生やしており、群衆の中でも目立つ存在だ。「自動車会社が工場をオープンするところには、必ず私たちの支援機器もついてきます。私たちがイランに行ったとき、同僚がお金を下ろしに銀行に行ったところ、頭を突きつけられました。」リボルバーを撃たれて死にそうになったので、地元に着いたら服を着替えて地元民を装えるようにひげを生やしました。」

過去 20 年にわたり、彼は自動車業界の大きな変化を経験し、新たな機会を模索しています。不良資産業界を知ったきっかけは、2023年に地元で差し押さえ住宅が競売にかけられたことだった。「物件価格が4,000万だったのに、競売価格はたったの2,000万だった」この事件をきっかけに、彼は「時代が変わった」と実感した。借金の配当金が来ます。」

このため、彼は業界を深く掘り下げ始め、偶然シンバのビデオを見て、チームを持てば「彼の能力を活用してさらに拡大できる」と感じました。

「過去 3 か月の開発スピードは予想をはるかに上回っていました。」シンバ補佐官は douyin のバックエンドをクリックし、「毎日数十件のプライベート メッセージを見てください。そのほとんどが債権者であり、他の場所の裁判官も助けを求めていました。」 。

上司らはシンバに対し、「会社には弁護士チーム、資産分析チーム、写真チーム、オークション会社チームがあり、mcn仲介会社も設立する予定だ。今後さらにシンバを訓練する」と語った。

小さなオフィスはすでに超満員だ。 「毎日相談に来る人がいます。アシスタントは立ち仕事をすることもあり、数少ない椅子は顧客に提供されます。」

サザン・ウィークエンド記者、ルオ・フアンファン

グ・セ編集長