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el sector inmobiliario siempre ha sido un tema de especial preocupación para la industria y el público.

y con la economía actual bajo presión, las cuestiones inmobiliarias son aún más prioritarias.

entonces, ¿cómo deberíamos ver ahora el mercado inmobiliario de mi país?

¿cómo resolver algunos de los desafíos y problemas prácticos que enfrentan los bienes raíces y hacia dónde irán los bienes raíces?

¿a dónde irá a parar la financiación de la tierra de la que dependían los gobiernos locales en el pasado?

esta serie de preguntas está estrechamente relacionada con la riqueza y el futuro de cada uno de nosotros, y requiere que nos preguntemos y pensemos en ello repetidamente.

recientemente, tuvimos una entrevista exclusiva con el sr. meng xiaosu, ex líder del proyecto nacional de reforma de vivienda y ex presidente de china real estate group. la siguiente es una recopilación de la entrevista, que cubre muchos temas clave en el sector inmobiliario. léala detenidamente y espero que le inspire.

narración oral: meng xiaosu, ex líder del proyecto nacional de reforma de vivienda y ex presidente de china real estate group

la “enfermedad” del sector inmobiliario no puede curarse con la propia industria

preguntar:¿cómo ha observado la situación inmobiliaria en el primer semestre de este año? ¿qué piensas sobre esto?

meng xiao su:ya se han publicado los datos del primer semestre de este año. si analizamos el desarrollo de toda la economía china, a muchas industrias les está yendo bastante bien y están logrando progresos constantes, pero la industria inmobiliaria es actualmente la peor.

de enero a julio de 2024, la inversión inmobiliaria nacional cayó otro 10,1%, las ventas cayeron un 25,9% y continuaron cayendo. esta caída es una nueva caída después de dos años consecutivos de caída.

en 2022, las ventas de bienes raíces cayeron 5 billones y el año pasado cayeron 6,5 billones. en comparación con el pico de ventas de 18,1 billones en 2021, equivale a perder 5 o 6 billones en ventas cada año, lo que también resultó en. una disminución de la inversión y un crecimiento inadecuado del parque de viviendas.

además, esto también ha provocado que muchas empresas no tengan ningún incentivo para adquirir terrenos. recientemente, vi a algunos gobiernos locales poner a subasta más de 200 terrenos y al final me dijeron que solo habían negociado dos terrenos.esta situación continúa extendiéndose desde la industria inmobiliaria a diversas industrias, incluidas más de 100 industrias relacionadas, como materiales de construcción, electrodomésticos y decoración.

el papel del sector inmobiliario, que solía ser positivo y promovía el desarrollo de estas industrias, ahora se ha vuelto negativo y "arrastra" el desarrollo de estas industrias.

pero el problema es que estos sectores implican una gran cantidad de puestos de trabajo. los proyectos inmobiliarios han desaparecido y en el sector de la construcción se ha suprimido un departamento de proyectos y se han reducido 20 empleados. detrás de ello, 1.500 trabajadores inmigrantes se han quedado sin trabajo.

esta caída continúa transmitiéndose a las finanzas locales,no poder vender el terreno significa que no hay tarifa de transferencia de terreno.dos años y medio consecutivos equivalen a un recorte a la mitad, de 8,7 billones de tasas de transferencia de tierras en 2021, que puede considerarse el pico más alto de la historia de china, a más de 5 billones, y luego a más de 1 billón en el primero. la mitad de este año, si la segunda mitad del año también supera el billón, significa que no se ha vendido mucho terreno en todo el año, y gran parte de este terreno corre a cargo de empresas de inversión urbana del gobierno local. las empresas básicamente no pueden adquirir tierras.

siempre he defendido que las empresas estatales deberían retirarse del campo inmobiliario de la competencia del mercado, pero ahora parece que sin el apoyo de las empresas estatales, es posible que los gobiernos locales ni siquiera puedan vender terrenos.

se puede decir quela actual "enfermedad" del sector inmobiliario no puede ser curada por la propia industria. es un problema integral causado por varios factores.puede que no haya habido tantas enfermedades, pero enfermeras de 7 u 8 departamentos diferentes se turnaron para aplicarle inyecciones y finalmente golpearon al paciente hasta casi matarlo, lo que llevó a la falacia final de la síntesis de la política.

para resolver el problema inmobiliario, no puede limitarse a la industria, es necesario que el gobierno central le dé gran importancia y lo traduzca en la cooperación de varios departamentos y los gobiernos locales deben prestar atención y eventualmente establecerse. un consenso.

tratar la “enfermedad” del sector inmobiliario requiere medios no convencionales

preguntar:¿cuál es la lógica o razón detrás de que el sector inmobiliario llegue a donde está hoy?

meng xiao su:históricamente, el sector inmobiliario ha impulsado fuertemente la economía de china, especialmente desde la reforma inmobiliaria de 1998. no fue visible en los dos primeros años, pero fue evidente en 2000. hay datos al respecto.

al comienzo de la reforma inmobiliaria, el pib de china ocupaba el séptimo lugar en el mundo. en ese momento, los expertos creían en general que china se convertiría en el tercer país del mundo en 2025 y el segundo en 2050.

pero no esperaba que en los primeros 12 años después de la reforma inmobiliaria de 1998, el desarrollo económico de china superara el de un país cada dos años en promedio. en 2010, superó a japón y se convirtió en la segunda economía más grande del mundo. ¿cuál es la fuerza impulsora detrás de esto?

la reforma y la apertura son el trasfondo general, y la reforma de la vivienda es una medida importante de la reforma y la apertura. la reforma inmobiliaria desató una gran cantidad de demanda interna que, junto con el rápido desarrollo del comercio exterior de china, formó una situación de doble circulación.

pero si se analiza todo el ciclo macroeconómico, la industria inmobiliaria de china ha enfrentado muchas dificultades desde 2011. desde 2011, la tasa de crecimiento económico de china ha caído del 9,5% al ​​7,9%, y luego siguió disminuyendo, hasta las 6:00, 5:00, y ahora está luchando por "mantener el 5".

¿cuál es la razón? es la locomotora(bienes raíces)apagado.

¿qué problemas ocurrieron en 2011 que hicieron que el sector inmobiliario perdiera su impulso de crecimiento endógeno?es la política de restricción de compras y las medidas de restricción de préstamos extendidas en torno a la restricción de compras.

en 2013 escribí un artículo criticando esta política de restricción de compras. el nuevo liderazgo, después de la discusión, decidió políticas específicas de la ciudad, que eran mejores que las anteriores restricciones a las compras al por mayor. sin embargo, debido a entrevistas con los gobiernos locales, las políticas específicas de la ciudad se detuvieron, por lo que se puede ver que en los últimos años, la ciudad. -se han vuelto a mencionar políticas específicas.

cabe decir que el sector inmobiliario ha estado en un período de declive desde 2011. antes de 2021, el sector inmobiliario todavía fluctuaba en pequeños ciclos en esta línea de tiempo, pero en 2022, debido a una regulación excesiva, ha seguido disminuyendo hasta ahora.

por un tiempo,mucha gente todavía considera erróneamente el sector inmobiliario como un "rinoceronte gris", pero, de hecho, ¿qué es un "rinoceronte gris"? las políticas regulatorias locales incorrectas son el verdadero "rinoceronte gris". hasta ahora, la industria inmobiliaria está representada e impulsada por. 100 varias industrias están experimentando dificultades.

la caída fue tan profunda que muchas personas en la industria lamentaron que sería imposible recuperarse sin medidas extraordinarias.

preguntar:¿a qué se refiere exactamente esta medida “extraordinaria”?

meng xiao su:en primer lugar, la primera medida extraordinaria es que el gobierno cancele sus acciones aleatorias y las convierta en acciones positivas.

continuar aplicando la política de restricción de compras es un acto de caos. el mercado inmobiliario ha disminuido hasta el punto de que los ricos no compran viviendas comerciales, pero los pobres no tienen viviendas asequibles. una fuerte caída en el mercado inmobiliario, pero no existe otra industria que reemplace el sector inmobiliario, entonces, ¿quiere seguir restringiendo que las personas compren cosas que no comprarán ahora?

en cuanto a las medidas proactivas, debemos aprender de las prácticas del gobierno central. el gobierno central ha tomado la iniciativa al proponer algunas medidas nuevas, incluidas medidas financieras, y el banco central proporciona dinero y représtamos. creo que después de un período de desarrollo, los efectos de estas políticas se irán manifestando lentamente. vale la pena esperar con ansias los efectos a largo plazo de este enfoque. esto es extraordinario.

en segundo lugar, aumentar la construcción de viviendas asequibles también es un paso extraordinario.el gobierno central lo ha designado como uno de los tres proyectos clave de promoción. ante las enormes pérdidas de 5 billones a 6,5 ​​billones de rmb en viviendas comerciales cada año, ¿cómo evitar que el sector inmobiliario y cientos de industrias e industrias relacionadas se vean excesivamente afectadas? ¿qué es lo que hay que compensar lo antes posible? aspecto de bienes raíces -construcción de viviendas asequibles.

la vivienda comercial y la vivienda asequible son dos caras de la misma moneda, son interdependientes y se apoyan mutuamente. el método correcto es mejorar dos sistemas, a saber, el sistema del mercado inmobiliario y el sistema de seguridad habitacional.

de hecho, todavía hay escasez de viviendas asequibles, especialmente para las familias de nuevos ciudadanos en las ciudades. son residentes permanentes, no residentes registrados, por lo que nadie ha recopilado datos sobre este grupo de personas durante mucho tiempo.

algunas personas dicen que hay suficientes casas, pero no es así. la base de sus datos estadísticos es errónea. se basan en la población censada de la ciudad.

la tercera sesión plenaria del xx comité central del partido comunista de china ha afirmado claramente que la población urbana permanente y la población registrada deben recibir el mismo trato. ¿qué incluye esto? uno es el seguro social, otro es la educación obligatoria y el otro es la seguridad de la vivienda, lo que plantea varias cuestiones que preocupan a los nuevos ciudadanos.

tomemos como ejemplo la cuestión de la seguridad de la vivienda. dado que el gobierno central exige que el objetivo sea la población permanente, no se puede considerar el problema basándose únicamente en la población registrada.

además, si podemos iniciar la construcción de viviendas asequibles cuando todo el mercado inmobiliario está en recesión e invertir 5 o 6 billones de yuanes en la construcción de viviendas asequibles cada año, podremos compensar la pérdida de la inversión nacional. economía durante la crisis inmobiliaria.

entonces, ¿cómo construirlo?

el gobierno central tomará la iniciativa en la inversión de 500 mil millones y los gobiernos locales brindarán un apoyo equivalente. la inversión del gobierno alcanzará el billón, junto con el poder de los bancos, fideicomisos y fondos, incluido el poder de la seguridad social. alcanzar los 5 billones. se invertirán 5 billones en la construcción de viviendas asequibles. por otro lado, no se cobrará ninguna tarifa de transferencia de tierras y no se cobrarán costos de construcción de infraestructura urbana, lo que también supondrá un gran impulso para la construcción y. industrias relacionadas.

por lo tanto, creo que cuando la vivienda comercial está en recesión, por un lado, debemos encontrar formas de adquirir y almacenar viviendas comerciales y convertirlas en viviendas asequibles de alquiler. por otro lado, debemos promover vigorosamente la construcción de viviendas. vivienda asequible, que también es un medio importante entre los medios no convencionales.

¿seguirán aumentando los precios de la vivienda en china?

preguntar:este año hemos visto que, a excepción de algunas ciudades importantes en beijing, shanghai, guangzhou y shenzhen, que no han relajado por completo las restricciones de compra, otros lugares básicamente han relajado las restricciones por completo. sin embargo, hemos notado que después de que estos lugares se liberalizaron, todo el real. el mercado inmobiliario no parecía haber cambiado mucho. ¿cree que las ciudades de primer nivel relajarán por completo las restricciones de compra? si se liberaliza, ¿qué impacto tendrá en el mercado inmobiliario?

meng xiao su:desde una perspectiva política, podemos ver que ha habido un cambio relativamente significativo.

en los últimos años, las políticas inmobiliarias han reprimido el mercado.encuentre formas de evitar que la gente compre más casas.pero ahora está lanzando una serie de políticas financieras para ayudar a la gente a comprar casas.esto incluye reducir el índice de pago inicial, reducir las tasas de interés de los préstamos bancarios y proporcionar parte del apoyo de refinanciamiento a los gobiernos locales para comprar y almacenar viviendas comerciales, etc.

sin embargo, vemos que las medidas administrativas de restricción de compras no se han eliminado por completo, especialmente en las ciudades de primer nivel, y la gente está prestando atención.

tomemos como ejemplo 2016. bajo la política del gobierno central de reducir las existencias del mercado inmobiliario, beijing, shanghai, guangzhou y shenzhen tomaron la iniciativa en la promoción del mercado inmobiliario. esto luego se transmitió a ciudades fuertes de segundo nivel. luego a ciudades de tercer y cuarto nivel, impulsando rápidamente el mercado inmobiliario nacional, y luego han surgido cientos de industrias relacionadas con el sector inmobiliario.

el papel de beijing, shanghai, guangzhou y shenzhen es servir de punto de referencia.recientemente, muchas ciudades de segundo y tercer nivel, e incluso nuevas ciudades de primer nivel, se han liberalizado. ¿por qué los residentes no pueden ganar confianza? todavía están mirando el punto de referencia de las ciudades de primer nivel.

puede que haya muchas personas que piensen que sería demasiado emocionante levantar por completo las restricciones de compra. algunos expertos piensan que será problemático una vez que se levanten las restricciones de compra. ¿qué deberíamos hacer si las personas de todo el país viven en beijing? ¿el número de personas está abrumado?

pero tengo curiosidad. china se ha desarrollado durante tantos años y las restricciones de compra solo han estado vigentes en los últimos 14 años. la población en beijing, shanghai, guangzhou y shenzhen es de alrededor de 20 millones. restricciones? nueva york en estados unidos, tokio en japón… muchas grandes ciudades del mundo no tienen restricciones de compra ¿será que sus lugares están llenos de gente y los precios de la vivienda se han disparado?

por tanto, no hay necesidad de dudar ni vacilar a la hora de relajar las restricciones de compra en ciudades de primer nivel.mientras las ciudades de primer nivel no cancelen las restricciones de compra o las reduzcan, la gente de todo el país pensará que esas políticas originales volverán.por tanto, las medidas tomadas por las ciudades de primer nivel han afectado a todo el país.

de hecho, el mercado en general todavía está lento y la fortaleza de las políticas aún no ha surgido completamente. incluso si se implementan todas las políticas inmobiliarias, todavía habrá un período de retraso de 9 meses, porque hay un proceso de producción y digestión de viviendas. , y mucho menos ahora algunas políticas aún no están en vigor.

preguntar:entonces, ¿se emitieron muchas políticas, pero algunas de ellas no se implementaron realmente?

meng xiao su:el espíritu del gobierno central es claro, pero no todo se ha traducido en políticas.

por ejemplo, después de la tercera sesión plenaria del comité central del partido comunista de china, en muchos lugares se habló de reuniones de estudio, pero fueron sólo estudios y no se tomaron acciones reales. la tercera sesión plenaria del comité central del partido comunista de china hizo hincapié en aumentar la construcción de viviendas asequibles. hay que tomar algunas medidas, pero no hay tal cosa. 8,7 millones de unidades han sido identificadas para el "xiv plan quinquenal". " durante todo el día, pero el "14º plan quinquenal" se determinó en 2020 y se implementará en 2021. sí, ¿cuándo enfatizó el gobierno central en aumentar las viviendas asequibles?en 2023, se puede decir que ha habido tres pedidos y cinco solicitudes a partir de ahora, pero algunos lugares siguen igual que antes.

los gobiernos locales deben tomar medidas activas. no se limiten a mantener la situación actual y esperar a que mejore algún día. ahora que el mercado inmobiliario está funcionando mal, es aún más necesario que el gobierno tome medidas activas para abordar y resolver los problemas que quedaron del pasado.

preguntar:mucha gente cree que los precios de la vivienda en china han llegado a su fin. por un lado, la tasa de natalidad de china ha disminuido y la población ha alcanzado su punto máximo y está comenzando a disminuir. por otro lado, la tasa de urbanización de china también ha llegado a un cuello de botella. etapa ¿qué opinas?

meng xiao su:la disminución de la tasa de natalidad y la desaceleración de la urbanización son tendencias correctas.

pero el hecho que tenemos que afrontar es,ahora la población permanente de muchas ciudades de china está aquí y sus problemas no se han resuelto.yuna base de población tan grande también genera constantemente nuevas familias. ¿habéis solucionado estos stocks existentes?¿habéis solucionado el problema de que los jóvenes necesiten una casa cuando se casan?

sin mencionar la cuestión del crecimiento incremental, estos problemas actuales tomarán al menos varios años o incluso diez años para resolverse. no pienses solo en el futuro, resolver los problemas actuales es la clave.

de hecho, muchos expertos no comprenden realmente los datos. se limitan a la población registrada en las ciudades. sin embargo, la población urbana registrada de mi país es de 681 millones y la población urbana permanente llega a 933 millones. olvidan que esos 252 millones de personas equivalen a 100 millones de familias.

no hablaremos aquí en detalle sobre cuándo se cancelará el registro de hogares, pero al menos debemos dejar claro que no se puede forzar una estructura dual en la ciudad sobre la base de una estructura dual urbano-rural.

esto no significa que los que antes estaban en la ciudad no los cuidarán.más bien, para mantener la estabilidad, también debemos resolver los problemas de las clases media y baja, especialmente de los agricultores.

tomemos como ejemplo el seguro médico. la población urbana tiene cierta protección, pero los agricultores sólo pueden regresar y comprar el nuevo seguro médico cooperativo rural, que les cobra unos cientos de yuanes al año y no les reembolsa por mudarse fuera de casa. estos asuntos deben resolverse. cuando los agricultores ingresan a la ciudad, se convierten en nuevos ciudadanos. este es el reconocimiento del nombre.

pero además de ser reconocido de nombre, ¿realmente lo es en términos de identidad y servicio público? es posible que muchas ciudades no consideren a estas personas como miembros de su propia familia, e incluso los empleados comunes de la ciudad que no son funcionarios públicos no las consideran miembros de su propia familia.

entonces, cuando hablamos de construir viviendas asequibles, algunas ciudades preguntan cuántas hemos construido en un año, pero la gente luego pregunta: ¿para quién las están construyendo? algunas opiniones públicas en internet creen erróneamente que la vivienda asequible se ha convertido en un privilegio para algunas personas, y hay una razón para ello.

de manera similar, cuando se habla de la tasa más alta de urbanización, ¿se ha pensado en la población permanente excluyendo a la población registrada? las personas que los rodean pueden tener varios apartamentos, pero no han visto a los mensajeros y a las señoras de la limpieza que aún no tienen casa. entonces, ¿deberían vivir en viviendas asequibles?

hoy en día, mucha gente dirá que la economía de china ha llegado a un techo, la urbanización ha llegado a un techo, los bienes raíces han alcanzado un techo y todo ha llegado a un techo. pero con sólo decir estas pocas y secas palabras:¿se han resuelto los problemas prácticos que tenemos ante nosotros? no, todavía tenemos que resolver los problemas que al final deben resolverse.

¿a dónde irá la financiación de la tierra?

preguntar:¿en su opinión, cuál es el estado actual de la financiación del suelo?

meng xiao su:ya ha alcanzado su punto máximo y ya no habrá ingresos tan elevados por tarifas de transferencia de tierras en el futuro.me atrevo a decir esto. perotambién es erróneo decir que los futuros ingresos de los gobiernos locales no procederán de la tierra.

los ingresos fiscales de los gobiernos locales de las ciudades de todo el mundo provienen principalmente de la tierra.pero la forma en que la gente proviene de la tierra es diferente: hace más de 20 años, el gobierno central también propuso el impuesto a la propiedad y el impuesto a la propiedad, pero no se ha implementado. durante tantos años, los gobiernos locales poco a poco desarrollaron una política irregular de tarifas de transferencia de tierras.

todo el proceso de formación es muy lento. al principio, era de cientos de miles de millones al año, y luego aumentó gradualmente a billones o billones, y el más alto fue de 8,7 billones al año.

la formación de financiación de tierras también se debe a la implementación de un sistema de reparto de impuestos. parte de los recursos financieros locales deben entregarse al gobierno central.no quedaban muchos lugares, pero el poder era relativamente grande, lo que dejaba espacio para vender tierras, por lo que gradualmente dependieron de la financiación de la tierra.

permítanme decirlo de nuevo. es cierto que los ingresos de los gobiernos locales provienen principalmente de la tierra. sin embargo, ante la ausencia de impuestos a la propiedad en nuestro país, el gobierno recurre a recaudar dinero de los otros dos grupos más populares y utiliza estos fondos para. construcción y desarrollo urbano. mantener la gestión de la ciudad.

el primero es recaudar dinero de los campesinos. el método consiste en adquirir tierras a bajo precio y venderlas a alto precio. de hecho, esto también es una especie de diferencia de tijera.. el año pasado, me enteré de un conjunto de datos. a lo largo de los años, la tarifa total de transferencia de tierras fue de 81 billones, pero solo 2 billones se distribuyeron a los agricultores, menos del 3%, y los 79 billones restantes se convirtieron en ciudades. hay que sustituir la gestión y la construcción urbana. de lo contrario, ¿de dónde habría tanto dinero para la construcción urbana en los últimos años?

esto significa que mientras la ciudad prospera, ¿quién sufre? los campesinos sufrieron mucho, inicialmente se recaudaron 20.000 yuanes por acre, y luego la tierra se recogió durante mucho tiempo y se multiplicó varias veces, sin embargo, la tierra se vendió en la ciudad y terminó vendiéndose por 2 millones o incluso 20. millones. esto se considera como financiación de tierras.

el segundo error es: ¿a quién se vendieron al final estas casas de alto precio?son nuevos ciudadanos, por lo que, por el contrario, el grupo con una acumulación de riqueza relativamente baja gastará más dinero para comprar una casa al final (los antiguos trabajadores ya compraron la casa hace mucho tiempo y el valor ya ha aumentado, lógicamente, los agricultores). y los nuevos ciudadanos deberían ser los grupos cubiertos por la política, pero son los residentes urbanos los que tienen una acumulación de riqueza relativamente baja. estas personas que originalmente poseen casas aquí no tienen mucho costo. después de todo, no tienen que pagar impuestos sobre bienes raíces. .

por lo tanto, la financiación de la tierra en sí misma tiene fallas estructurales. con la tendencia futura, china debería establecer un sistema tributario local estandarizado que tome dinero de la tierra, reduciendo así gradualmente su dependencia de la financiación de la tierra.

de hecho, hoy en día, si uno quiere depender de la financiación de la tierra, ya no puede hacerlo.

la financiación de la tierra nunca volverá. algunos gobiernos locales no son conscientes de esto y no buscan reformas ni innovaciones. en cambio, comienzan a utilizar diversos ingresos no tributarios y las multas son en realidad una manifestación de "administración perezosa". "administración inadecuada". si esto continúa, el entorno empresarial local se arruinará. en los últimos años, todas las empresas han desaparecido. al final, es el territorio el que sufre.y obviamente existen otras fuentes impositivas, ¿por qué no pensar en ellas?

preguntar:¿cuál es la fuente del impuesto aquí?

meng xiao su:

1. la primera fuente de impuestos: las pequeñas casas con derechos de propiedad toman la iniciativa en la recaudación del impuesto sobre bienes inmuebles

según la realidad actual, existe un gran número de casas con pequeños derechos de propiedad que no constituyen derechos de propiedad real en el sentido legal porque no han pagado derechos de transferencia de tierras y otros derechos, y no han confirmado ni emitido certificados.

(de acuerdo con lo dispuesto en la "ley de ordenación de tierras de la república popular china", las casas con pequeños derechos de propiedad no pueden transferirse ni venderse a terceros que no sean miembros del colectivo, es decir, no pueden transferirse legalmente después de la compra. también tiene un cierto impacto en la preservación y valoración del valor de la casa.

la proporción de estas pequeñas propiedades ya es muy grande. se estima que representan alrededor del 22-25% de la superficie habitacional urbana, alrededor de 8 mil millones de metros cuadrados, equivalentes a 80 millones de unidades.

de hecho, siempre que se pague la tasa de transferencia de terreno por una casa con derechos de propiedad pequeños, se puede reconocer como legal. el valor de la casa se evaluará en función de la casa comercial en el mismo lugar. de una vez, ¿podrá pagarlo? es posible que no pueda pagarlo. además, después de cobrar la tarifa de transferencia de la tierra, hubo un segundo problema:¿a quién debería pertenecer este dinero?

en ese momento, los agricultores originales vinieron a nosotros y nos dijeron que el dinero debería pertenecer a nuestra aldea. ustedes no requisaron la tierra en el pasado, pero ahora acaban de requisar la tierra, más. más de la mitad pertenece a los agricultores. verá, algo ha vuelto a suceder. no hay nada malo en el mundo. estos agricultores piensan que están violando la ley, así que déjenme en paz. ahora que se recaudan las tarifas de transferencia de tierras, los agricultores se sienten injustos, por lo que pagar las tarifas de transferencia de tierras requiere resolver muchas disputas y problemas.

perodesde la perspectiva de los impuestos gubernamentales, si se recaudan impuestos sobre bienes inmuebles, se pueden resolver estos problemas.es decir, se divide en años. ¿cuánto paga cada año? una vez completado el pago, lo fusiona con la propiedad con grandes derechos de propiedad.y ya sea el gobierno el que también les proporciona servicios públicos, o los residentes que compran casas grandes, también están psicológicamente equilibrados.

y la gente que compra casas con derechos de propiedad pequeños todavía está dispuesta a pagar, porque pueden permitírselo compartiéndola anualmente, y si lo pagan, es legal, y el valor de (la casa) aumenta exponencialmente.

por ejemplo, si su casa (una casa con pequeños derechos de propiedad) vale 2 millones y la casa comercial contigua vale 4 millones, si se le aplica un impuesto sobre bienes raíces y su casa se declara legal, entonces su casa también valdrá 4 millones diez mil.

si recogemos desde aquí, la cantidad será bastante grande. por supuesto, este impuesto se basa en el pago de las tasas de transferencia de tierras. si el impuesto anual se aplica de acuerdo con la tasa impositiva estándar internacional del 2% al 3%, el impuesto anual promedio es del 2,5%.entonces, esta propiedad inmobiliaria vale alrededor de 80 billones de yuanes y puede recaudar 2 billones de yuanes en impuestos al año.

en cuanto a cuándo se recaudarán los impuestos inmobiliarios sobre las grandes propiedades, el gobierno primero puede explicárselo a la gente para que tengan una expectativa preparada. independientemente de la gran cantidad de grandes propiedades y sus grandes áreas, la tasa impositiva debe ser. muy bajo unas pocas milésimas es apropiado.

permítanme mencionar nuevamente aquí, ¿cómo recaudar el impuesto sobre bienes inmuebles?me gustaría añadir dos pensamientos:

primero, regístrese en la propiedad al verla.el impuesto sobre bienes inmuebles se aplica a las casas, no a las personas. todas las casas urbanas deberían pagar impuestos. por ejemplo, si tienes 2.000 suites en una comunidad, son 2.000 fuentes impositivas. este impuesto es fácil de recaudar y no lo hace. no importa si la persona no está allí. te daré una nota. si te has ido al extranjero y no volverás, puedes subastarlo de acuerdo con la ley si sigues publicándolo durante varios años. el impuesto, y espera a que cobre el resto, y aparecerá.

este es el primer paso. en este paso, dices que es justo o injusto. por supuesto que no es justo, porque algunas personas tienen una casa y otras tienen una casa.

entonces hay una segunda frase, testimonio y retirada.por ejemplo, si eres pareja, puedes obtener un reembolso por dos casas, y si eres soltero, puedes obtener un reembolso por una casa. si tienes personas mayores en casa, también puedes obtener un reembolso de impuestos por tres. o cuatro casas, de esta manera, toda persona común y corriente puede disfrutar del reembolso de impuestos y alentar a la gente a tratar bien el matrimonio y mantener a sus familias.

2. la segunda fuente tributaria: del negocio a la residencia

la reforma de comercial a residencial en sí no se debe a que las empresas inmobiliarias hayan construido más edificios comerciales, sino a que el gobierno local ha cometido errores en la aprobación de terrenos. hay dos razones por las que se dice que hay errores en la aprobación de terrenos:

(1) es un error pensar que la cantidad de terreno comercial aprobada puede atraer a tantas empresas como sea posible, y luego atraer inversiones generará ingresos fiscales cada año. si solo se vende terreno residencial, no se recaudará después de venderlo. una vez. en realidad, esto es una ilusión.

(2) debido a la regulación inmobiliaria, la provisión de terrenos para la construcción de viviendas está restringida. para cobrar las tarifas de transferencia de tierras, los gobiernos locales pusieron a la venta muchos terrenos como terrenos comerciales.

tomemos a beijing como ejemplo. a partir de la regulación inmobiliaria de 2011, la oferta de terrenos comerciales y residenciales en beijing comenzó a desalinearse.

según ideas de desarrollo anteriores, las comunidades de viviendas generalmente se construyen con un 7% de instalaciones comerciales y un 8% de instalaciones de servicios, un total del 15% y no más del 20%.

como resultado, a partir de 2011, la escala de aprobación de terrenos residenciales y comerciales en beijing fue de 100:100. en 2016, había aumentado a 100:150, con un 50% más de terrenos comerciales aprobados que residenciales.

esto lleva a tres situaciones: aprobado pero no construido, construido pero no terminado y terminado pero sin usar, especialmente la tercera.

entonces, ¿cómo solucionar estos problemas? puede cambiar completamente su forma de pensar y ser flexible. ¿los sitios comerciales aprobados entonces tienen que ser sitios comerciales ahora o incluso en el futuro? ¿por qué no podemos cambiar nuestra residencia mediante negociación?

un ejemplo típico de transformación comercial en residencial es la torre trump en nueva york. históricamente, la torre trump se llamaba bank of manhattan y se utilizó para oficinas. más tarde, el bank of manhattan se fusionó con otro banco y ya no necesitaba el edificio. , por lo que se convirtió en residencia.

fue fácil en la historia de estados unidos. china no tiene problemas con la tecnología ahora, pero somos relativamente rígidos. los gobiernos locales preferimos no recaudar impuestos antes que proteger estos edificios comerciales vacíos.

preguntar:si promovemos la conversión de propiedades comerciales a residenciales, ¿se preocupará el gobierno local por no poder vender el terreno? la financiación del suelo ya está en una tendencia a la baja.

meng xiao su:lo que quiero decirte ahora es,el gobierno local ya no puede vender terrenos, pero todavía hay mucho dinero escondido en la reforma comercial y la reforma habitacional.según nuestra encuesta en shanghai, el precio del suelo por metro cuadrado de terreno residencial es de 45.000 yuanes, y el de los terrenos comerciales es de 15.000 yuanes, una diferencia de 30.000 yuanes.

muchos terrenos centrales en shanghai están desocupados para uso comercial, técnicamente no es un problema convertirlos en edificios comerciales. además, estos lugares tienen buenas ubicaciones, suficientes espacios de estacionamiento y conexiones de gas. el gobierno pagará por cada metro cuadrado. puede recibir una diferencia en el precio del terreno de 30.000 yuanes, lo que se denomina aumento fiscal.

además, la "renovación de propiedades comerciales a propiedades residenciales" no sólo ha creado un flujo constante de diferenciales de precios de la tierra para aumentar los ingresos locales, sino que también ha aliviado la presión financiera sobre los desarrolladores relevantes. las ubicaciones de estos proyectos se pueden negociar fácilmente, para que los desarrolladores puedan. también utilizar el dinero para asegurar la entrega de los edificios y aliviar las deudas.

según nuestros cálculos, 10 millones de metros cuadrados de edificios de oficinas en shanghai se pueden convertir en edificios comerciales. por cada metro cuadrado de estos 10 millones de metros cuadrados, se cobrará la diferencia de precio del terreno de 30.000 yuanes. esto es solo shanghai, las principales ciudades del país suman varios billones.

la clave ahora es encontrar formas de salvar las finanzas locales para que los gobiernos locales puedan mantener las operaciones, mantener los salarios y proteger los medios de vida de la gente. hoy en día, la tierra no se puede vender, pero eso no significa que no haya financiación de la tierra. es sólo que ya no es la misma financiación de la tierra que antes.más bien, se basa en el stock existente y en cuántos años se puede extraer, probablemente unos 10 años.

estos 10 años sólo promoverán la transformación de los gobiernos locales. después de 10 años, el impuesto sobre bienes inmuebles será básicamente universal y los gobiernos locales tendrán ingresos fiscales estables y sostenibles.

3. la tercera fuente impositiva: la construcción de viviendas asequibles

además de estos dos, también existe un tercer impuesto, que es el de la construcción de viviendas asequibles mencionado anteriormente.aunque las viviendas asequibles no generan tarifas de transferencia de tierras, impulsan el desarrollo y el empleo de más de 180 industrias relacionadas, incluidos varios impuestos. este impuesto es del 20% cuando se combinan.

no es una capa de impuestos, sino una capa de impuestos. los empleados tienen que pagar el impuesto sobre la renta personal sobre sus ingresos, los proveedores también tienen que pagar impuestos sobre los materiales y también hay permutas de electrodomésticos y muebles. si se invierte en viviendas asequibles cada año, el estado invertirá 1 billón, incluidos los gobiernos central y locales, más préstamos bancarios de 5 billones, lo que puede generar alrededor de 1 billón en ingresos fiscales cada año.

imperativos inmobiliarios

preguntar:el mercado inmobiliario actual en general parece estar en una tendencia a la baja, especialmente cuando de vez en cuando aparecen en internet informes que dicen que el precio de transacción de una casa de segunda mano en un lugar determinado ha bajado decenas de por ciento. piensa en esto?

meng xiao su:la diferencia entre casas de segunda mano y casas nuevas es que se trata de una transacción entre gente corriente. es el precio finalmente alcanzado a través de juegos y compromisos entre compradores y vendedores. por tanto, en un mercado dominado por la vivienda de segunda mano, los precios de la vivienda suben y bajan, lo que es un fenómeno común en todo el mundo.

ahora bien, en lo que respecta a la bajada del precio de la vivienda de segunda mano, hay que decir que el mayor problema en la vivienda de segunda mano reside en las casas embargadas. hoy en día, las casas de segunda mano están haciendo bajar el precio de las casas nuevas y las casas en ejecución hipotecaria están haciendo bajar los precios de las casas de segunda mano.

en promedio, las casas en ejecución hipotecaria se subastan con un descuento del 30%, pero muchas de ellas aún no se pueden subastar y se venden con un descuento del 50%, o incluso menos del 50%. fallido.

¿a qué colectivos corresponde la casa de ejecución hipotecaria?

son personas corrientes que tienen que subastar sus casas. un tipo de personas son empleados corrientes que están temporalmente desempleados y no tienen ingresos suficientes para pagar sus hipotecas. el otro tipo son personas que no han podido iniciar un negocio y. sus casas se subastan. los precios de las viviendas comenzaron a caer continuamente.

hasta donde yo sé, en las condiciones económicas actuales, las casas embargadas están mostrando una tendencia de expansión. y también hay que mencionar que en el mercado de la vivienda de segunda mano, el gobierno no tiene mucha capacidad para intervenir, pero cuando se trata del tema de las casas embargadas, el gobierno tiene la capacidad de intervenir. esto ha afectado la situación general. y también afectó a la vida de algunas personas comunes.

creo que el gobierno es capaz de manejar el problema actual de las ejecuciones hipotecarias. también tengo algunas sugerencias aquí:

en primer lugar, dejar que la gente aplace los pagos de sus préstamos.en realidad, esto es muy común y muchas empresas ya lo han hecho, por lo que las casas de ejecución hipotecaria también pueden aprender de ello. una extensión puede dar a la gente común un respiro de alivio y es posible que puedan recuperarse después de una extensión de dos años. se trata de una extensión del pago y se seguirán cobrando intereses;

el segundo método se llama "prórroga sin intereses".algunas personas ya han sido despedidas y desempleadas. no tiene sentido que les cobre intereses en este momento. simplemente renuncie a sus intereses y extiéndalos por otros dos años. debe saber que estas personas no están dispuestas a pagar. no puede pagar. puede emprender acciones legales ahora. lo dejó sin hogar, y algunos incluso firmaron una garantía personal ilimitada con el banco, pero todavía era insolvente y pidió a otros que la devolvieran. algo que pasó antes;

el tercer enfoque lo lanzan ahora el gobierno central y el banco central:utilizar parte de los nuevos préstamos del banco central para apoyar la adquisición de viviendas existentes por parte de los gobiernos locales.entonces, al comprar casas existentes, ¿podemos colocar estas casas embargadas? ¿no se consideran también casas existentes? entonces, al comprar, se debe garantizar el precio, no se puede reducir demasiado el precio y el precio debe ser asequible para el común. gente;

el cuarto enfoque, me dijo el presidente de un banco importante,todos los bancos tienen empresas de leasing, así que ¿por qué no transferir temporalmente estas casas embargadas a empresas de leasing?(negociar medidas adecuadas con el propietario)? esto evitará que los precios de la vivienda afecten al mercado.

de hecho,la caída del mercado inmobiliario en su conjunto no es lo que la gente quiere. la caída del mercado inmobiliario provoca una crisis económica y la quiebra de muchas empresas. no se puede revertir con esfuerzos individuales.en este caso, los bancos y los tribunales pueden considerar ayudar a la gente. después de todo, consideran los problemas desde la perspectiva de la gente.

mirando retrospectivamente la situación general, deberíamos tener una actitud positiva ante los cambios en todo el mercado. perotodavía hay problemas con la falta de confianza de la gente y los precios inestables de la vivienda. en tales circunstancias, no es realista que la gente pague por las casas.

creo que el mercado tardará algún tiempo en recuperarse, pero si las políticas introducidas no son lo suficientemente fuertes y no se implementan verdaderamente, y si las ciudades de primer nivel continúan cumpliendo con las restricciones de compra sin cambiarlas, la fuerza de estas políticas disminuirá. ser compensado; si las ejecuciones hipotecarias continúan alterando el mercado, entonces los objetivos del gobierno central de estabilizar el mercado inmobiliario, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas se verán compensados;

todavía tengo buenas expectativas para el desarrollo económico de china y el desarrollo futuro del mercado inmobiliario, pero un viaje de mil millas comienza con un solo paso, y el camino debe recorrerse paso a paso.

necesitamos enfrentar los problemas actuales que afectan el desarrollo económico de china y resolverlos uno por uno. sólo así la economía china podrá funcionar sin problemas y lograr un mejor desarrollo.